Arras Ou Sinal em Jurisprudência

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  • STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp XXXXX DF XXXX/XXXXX-2

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    RECURSO ESPECIAL. CIVIL. ARRAS.ART. 418 DO CC/2002 . INEXECUÇÃO CONTRATUAL IMPUTÁVEL ÀQUELE QUE RECEBEU AS ARRAS. DEVOLUÇÃO MAIS O EQUIVALENTE. CONFIGURAÇÃO. 1- Recurso especial interposto em 25/01/2021 e concluso ao gabinete em 22/03/2021. 2- O propósito recursal consiste em dizer se as arras ofertadas devem ser "devolvidas em dobro" na hipótese de inexecução contratual imputável, única e exclusivamente, àquele que as recebeu. 3- Tanto na hipótese de direito de arrependimento quanto na de inexecução do contrato, à devolução das arras deverá ser somado o "equivalente", se aquele que se arrependeu ou inadimpliu foi quem as recebeu. 4- O Código Civil de 2002 , em seu art. 418 , não mais utiliza o termo "dobro" previsto no Código Civil de 1916 tendo em vista o fato de que pode ser dado a título de arras bens diferentes do dinheiro, sendo preferível a expressão "mais o equivalente" adotada pela novel legislação. 5- Do exame do disposto no art. 418 do Código Civil é forçoso concluir que, na hipótese de inexecução contratual imputável, única e exclusivamente, àquele que recebeu as arras, estas devem ser devolvidas mais o equivalente. 6- Recurso especial provido.

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  • TJ-GO - Apelação Cível XXXXX20188090051 GOIÂNIA

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    APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATO PROMESSA DE COMPRA VENDA. ARREPENDIMENTO/DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. PERDA DE ARRAS/SINAL. INADMISSIBILIDADE. PRECEDENTE STJ. RETENÇÃO VALORES PRESTAÇÕES PAGAS. POSSIBILIDADE. LIMITAÇÃO AO PERCENTUAL PREVISTO NO CONTRATO. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA. PEDIDO FORMULADO EM CONTRARRAZÕES. IMPERTINÊNCIA. 1. Configura culpa do promitente comprador a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, por arrependimento, quando este desiste de intentar o financiamento em decorrência de taxa suplementar imposta pela instituição financeira. 2. De acordo com jurisprudência assente do STJ, o arrependimento do promitente comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados. 3. Nada obstante seja admitida pela jurisprudência a retenção até o limite de 25% sobre o valor desembolsado a título de prestações, não pode o julgador extrapolar a porcentagem prevista no contrato (20%), sob pena de incorrer em error in judicando. 4. Quando a culpa exclusiva pela rescisão contratual é do comprador (arrependimento), não há se falar em dano moral. 5. São impertinentes postulações em sede de contrarrazões, cujo objetivo é apenas rechaçar as teses recursais. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

  • STJ - AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL: AgInt no AREsp XXXXX PR XXXX/XXXXX-1

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    AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE ARRAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO POR CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO DAS ARRAS. CABIMENTO. PERCEPÇÃO DO VALOR PELA IMOBILIÁRIA INTERMEDIADORA. ANUÊNCIA DO VENDEDOR. RESPONSABILIDADE CONJUNTA PELA DEVOLUÇÃO. SÚMULA 7 /STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. De acordo com o art. 418 do CC/2002, se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. 2. Na hipótese, revelou-se incontroverso nos autos que a quantia postulada na inicial fora entregue a título de sinal e princípio de pagamento e que o negócio não se aperfeiçoou por culpa do vendedor, que tinha pendências judiciais, sendo devida a restituição das arras. O Tribunal de origem observou que a imobiliária intermediadora recebeu o princípio de pagamento, com anuência do vendedor, sendo este responsável pela devolução, juntamente com a primeira, porque sabedor de que a quantia em questão fora entregue a título de arras. A modificação de tal entendimento demandaria o reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que é inviável no recurso especial, nos termos da Súmula 7 /STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento.

  • STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp XXXXX DF XXXX/XXXXX-2

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    DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA. CUMULAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DAS ARRAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Ação ajuizada em 03/07/2014. Recurso especial interposto em 27/04/2016 e distribuído em 01/12/2016. 2. Inexistentes os vícios de omissão, contradição, obscuridade ou erro material no acórdão recorrido, não se caracteriza a violação do art. 1.022 do CPC/2015 . 3. A cláusula penal compensatória constitui pacto acessório, de natureza pessoal, por meio do qual os contratantes, com o objetivo de estimular o integral cumprimento da avença, determinam previamente uma penalidade a ser imposta àquele que der causa à inexecução, total ou parcial, do contrato. Funciona, ainda, como fixação prévia de perdas e danos, que dispensa a comprovação de prejuízo pela parte inocente pelo inadimplemento contratual. 4. De outro turno, as arras consistem na quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades: a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal); c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório). 5. Do regramento constante dos arts. 417 a 420 do CC/02 , verifica-se que a função indenizatória das arras se faz presente não apenas quando há o lícito arrependimento do negócio, mas principalmente quando ocorre a inexecução do contrato. 6. De acordo com o art. 418 do CC/02 , mesmo que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte "inocente" pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente. 7. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título). 8. Se previstas cumulativamente, deve prevalecer a pena de perda das arras, as quais, por força do disposto no art. 419 do CC , valem como "taxa mínima" de indenização pela inexecução do contrato. 9. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. Precedentes. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido.

  • STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp XXXXX SC XXXX/XXXXX-9

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    • Recurso Repetitivo
    • Decisão de mérito

    RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC . DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC : em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor , é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido.

    Encontrado em: Desvantagem excessiva em prejuízo dos consumidores e enriquecimento ilícito da construtora, que, além de já haver retido o sinal (arras), poderá recolocar o imóvel à disposição do mercado imobiliário... ARRAS. OMISSÃO DO ACÓRDÃO ACERCA DA SUA NATUREZA. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. SÚMULA 356 /STF. 1... Com efeito, não sanada a omissão do acórdão acerca da natureza das arras, se confirmatórias ou penitenciais, o recurso especial esbarra na Súmula 356 /STF. 3

  • STJ - AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL: AgInt no AREsp XXXXX DF XXXX/XXXXX-9

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    AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. INAPLICABILIDADE DO CDC . ARRAS CONFIRMATÓRIAS. ART. 418 DO CÓDIGO CIVIL . APLICAÇÃO ANALÓGICA DO ART. 413. REDUÇÃO. MANIFESTO EXCESSO E DESPROPORÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. MANUTENÇÃO DAS ARRAS NA FORMA PACTUADA. 1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre duas sociedades empresariais, de valor elevado, não havendo que se falar em desigualdade entre as partes ou de relação de consumo. 2. As arras constituem o valor pago por um dos contratantes como garantia do negócio, servindo de princípio de pagamento e prefixação do montante mínimo das perdas e danos devidos pelo eventual descumprimento da avença. 3. A intervenção do julgador na autonomia das partes deve ser efetuada em caráter excepcional. 4. Caso em que as arras pactuadas pelas partes foram reduzidas pelo Tribunal de origem sem observar a orientação do artigo 413 do CC no sentido de que a redução deve observar "a natureza e a finalidade do negócio", desnaturando o instituto, pois lhe retirou a função de garantia do negócio e de liquidação prévia das perdas e danos. 5. Agravo interno provido para dar provimento ao recurso especial, mantendo as arras no valor pactuado.

  • TJ-GO - XXXXX20188090007

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    EMENTA. RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. DESISTÊNCIA DO CONTRATO. SINAL. CLÁUSULA QUE SE CONFUNDE COM COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONSUMIDOR INDUZIDO A ERRO. COBRANÇA INDEVIDA. FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO DO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO DEVIDA. 1. Recurso inominado interposto em face da sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais. A parte autora alega que adquiriu apartamento em Caldas Novas no sistema de Multipropriedade, e que solicitou o cancelamento do contrato. Todavia, a parte ré negou-se a cancelar o contrato. Pugnou pela restituição do valor pago de R$ 2.950,00 (dois mil novecentos e cinquenta reais, mais indenização por danos morais. 2. O juízo de origem julgou improcedente o pedido de restituição dos valores, sob fundamento que se tratava de comissão de corretagem. Ficou estabelecido no julgamento do REsp XXXXX/SP (Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016), em sede de recurso repetitivo, a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 3. No voto condutor do acórdão o Eminente Ministro Relator asseverou que, para que o consumidor se veja vinculado à obrigação de pagar a comissão de corretagem, o destaque de que trata o recurso especial repetitivo não precisa ocorrer, necessariamente, no contrato de compromisso de compra e venda, podendo se dar em instrumento ou recibo próprios. 4. Isto porque o Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao delimitar o julgado, deixou claro que o "que realmente importa para a aplicação da tese firmada no Tema XXXXX/STJ é verificar se a comissão de corretagem não foi escamoteada na fase pré-contratual, como se estivesse embutida no preço, para depois ser cobrada como um valor adicional, gerando aumento indevido do preço total. 5. No caso concreto, o contrato no ev. 01, arq. 04, prevê nas condições de pagamento, o ?sinal? de R$ 2.950,00 (dois mil novecentos e cinquenta reais). Logo abaixo a termo ?sinal?, consta a informação que de refere a: ?despesa com corretagem/ou comissão?. A meu sentir, a parte recorrida faltou com o dever de informação sobre o pagamento de entrada/sinal/arras, uma vez que a cláusula é confusa, o que levou o consumidor a erro. 6. O sinal (ou arras), previsto entre os artigos 417 a 420 do Código Civil , objetiva a garantia de que um negócio (geralmente uma promessa) venha a ser fechado. Já a comissão de corretagem ou ?taxa de corretagem?, é uma remuneração paga ao corretor sempre que ele vende o imóvel. 7. Então, analisando os documentos juntados, foi possível verificar que a recorrida não cumpriu com o ônus de demonstrar que as diferenças entre os valores referentes à comissão de corretagem, do sinal, e do valor integral do bem imóvel, foram devidamente comunicados e especificados ao consumidor no momento da compra, em respeito à clareza e a transparência nas relações contratuais. Dessa forma, ficando caracterizada a confusão contratual (?entrada/sinal inicial? que não se confunde com ?comissão de corretagem?, os valores cobrados devem ser restituídos à parte recorrente. 8. A devolução do valor pago a título de arras/sinal/entrada deve ser feita de forma simples, uma vez que não houve comprovação de má-fé da empresa recorrente. 9. Considerando que o Juízo de origem declarou na sentença nulas as cláusulas contratuais (cláusula oitava, parágrafo quarto e parágrafo quinto) que previram a retenção/cobrança de valores nos moldes estabelecidos no contrato de adesão, sem manejo de recurso pela parte ré, deve a requerida restituir o valor integral pago pelo consumidor.12. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO, para reformar a sentença e CONDENAR as requeridas, solidariamente, a restituírem o valor pago de R$ 2.950,00 (dois mil novecentos e cinquenta reais), corrigidos pelo INPC desde o desembolso, e juros de mora de 1% desde a citação.13. Sem honorários, art. 55 da Lei 9.099 /95.

  • TJ-SC - Apelação: APL XXXXX20198240033 Tribunal de Justiça de Santa Catarina XXXXX-40.2019.8.24.0033

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    APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA REQUERIDA. PRETENDIDA RETENÇÃO DAS ARRAS. ACOLHIMENTO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA. ARTS. 418 E 419 , DO CÓDIGO CIVIL . INVIABILIDADE DE CUMULAÇÃO DAS ARRAS COM A CLÁUSULA PENAL, SOB PENA DE VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DO NON BIS IN IDEM. PREVALÊNCIA DAS ARRAS OU SINAL, EM DETRIMENTO DA MULTA COMPENSATÓRIA PACTUADA. PRECEDENTES. SENTENÇA REFORMADA. JUROS MORATÓRIOS. INSURGÊNCIA QUANTO AO TERMO INICIAL. SUBSISTÊNCIA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTES. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. - "DE ACORDO COM O ART. 418 DO CC/02 , MESMO QUE AS ARRAS TENHAM SIDO ENTREGUES COM VISTAS A REFORÇAR O VÍNCULO CONTRATUAL, TORNANDO-O IRRETRATÁVEL, ELAS ATUARÃO COMO INDENIZAÇÃO PREFIXADA EM FAVOR DA PARTE"INOCENTE"PELO INADIMPLEMENTO, A QUAL PODERÁ RETER A QUANTIA OU BEM, SE OS TIVER RECEBIDO, OU, SE FOR QUEM OS DEU, PODERÁ EXIGIR A RESPECTIVA DEVOLUÇÃO, MAIS O EQUIVALENTE. 7. EVIDENCIADA A NATUREZA INDENIZATÓRIA DAS ARRAS NA HIPÓTESE DE INEXECUÇÃO DO CONTRATO, REVELA-SE INADMISSÍVEL A SUA CUMULAÇÃO COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA, SOB PENA DE VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DO NON BIS IN IDEM (PROIBIÇÃO DA DUPLA CONDENAÇÃO A MESMO TÍTULO). 8. SE PREVISTAS CUMULATIVAMENTE, DEVE PREVALECER A PENA DE PERDA DAS ARRAS, AS QUAIS, POR FORÇA DO DISPOSTO NO ART. 419 DO CC , VALEM COMO"TAXA MÍNIMA"DE INDENIZAÇÃO PELA INEXECUÇÃO DO CONTRATO" (STJ, RESP XXXXX/DF , RELA. MINA. NANCY ANDRIGHI).

  • STJ - AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL: AgInt no REsp XXXXX RJ XXXX/XXXXX-6

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    CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO SUJEITA ÀS NORMAS DO NCPC . COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL MOTIVADO POR INTERESSE DOS ADQUIRENTES. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO (20% DOS VALORES PAGOS) PREVISTOS CONTRATUALMENTE. REFORMA. SÚMULAS N.os 5 E 7 DO STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DE CADA PAGAMENTO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES GASTOS COM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PEDIDO NÃO FORMULADO NA INICIAL. REFORMA. SÚMULA Nº 7 DO STJ. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC . 2. Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 3. Tendo o contrato objeto do litígio expressa previsão de retenção de 20% dos valores pagos, inviável reformar o acórdão que aplicou referido índice, de forma inversa, sob pena de ofensa das Súmulas nºs 5 e 7 do STJ. 4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Tem aplicação, na espécie, a Súmula nº 83 do STJ. 5. A jurisprudência desta Corte Superior é pacífica no sentido de que em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso. 6. A Corte estadual reputou inviável a retenção das despesas havidas com a realização do leilão extrajudicial, porque referida pretensão não fora deduzida em qualquer peça processual da fase de conhecimento, de modo que a formulação de tal pedido somente quando inaugurada a fase recursal revela-se inovação recursal, o que impede seu conhecimento, sob pena de acarretar violação dos princípios do contraditório e da ampla defesa. Reforma do entendimento que atrai a incidência da Súmula nº 7 do STJ. 7. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 8. Agravo interno não provido.

  • TJ-DF - XXXXX20198070001 DF XXXXX-28.2019.8.07.0001

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    APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NÃO OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA SUSPENSIVA. HONORÁRIOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Se as arras têm caráter confirmatório, tratando-se, pois, de antecipação do pagamento, nos termos do art. 417 do CC , não se mostra possível a sua retenção pelo promitente vendedor no caso de desfazimento do negócio, em observância à vedação do enriquecimento sem causa. Precedentes do c. STJ. 2. Na hipótese, a aprovação de financiamento pela Caixa Econômica Federal para quitação do contrato figurou como condição suspensiva da promessa de compra e venda entabulada pelas partes (art. 125 do CC ) e, não implementada tal condição por motivos alheios à sua vontade, o negócio jurídico não se aperfeiçoou, devendo os contratantes retornar ao status quo ante, o que enseja a devolução do sinal entregue como princípio de pagamento. 3. Quando a sentença for omissa acerca da fixação e distribuição dos honorários de sucumbência e despesas processuais, esse vício pode ser sanado de ofício na fase recursal, com base no art. 82 , § 2º , e art. 85 , ambos do CPC , tendo em vista que se trata de matéria de ordem pública. 4. Recurso conhecido e desprovido.

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