Associação de Moradores em Jurisprudência

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  • TJ-SP - Apelação Cível: AC XXXXX20218260361 SP XXXXX-72.2021.8.26.0361

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    AÇÃO DE COBRANÇA – ASSOCIAÇÃO DE MORADORES – Loteamento fechado - Rateio de despesas de manutenção e segurança – Cerceamento de defesa não configurado – Causa madura para julgamento - Inexigibilidade da obrigação de se associar – Recurso Especial Repetitivo no. 1.280.871 do C. STJ – Liberdade de associação que prevalece sobre eventual enriquecimento sem causa dos não associados – Eficácia vinculante – Inadmissibilidade da anuência tácita - Tema objeto de repercussão geral junto ao STF Tema 492) - Fixação de tese que reconheceu ser indispensável a anuência do adquirente do lote à adesão à associação de moradores/condomínio de fato ou, em caso de lote adquirido posteriormente, que a obrigação tenha sido inscrita no Registro de Imóveis - Ausência de inscrição na obrigação na matrícula do imóvel - Ausência de comprovação da expressa anuência da ré à associação – Cobrança ilegítima - Sentença mantida - Recurso desprovido.

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  • STF - RECURSO EXTRAORDINÁRIO: RE XXXXX SP

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    • Repercussão Geral
    • Decisão de mérito

    EMENTA Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467 /17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado ( RE nº 432.106/RJ , Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei nº 13.465 /17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766 /79, ter alterado a redação do art. 36-A , parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados ( RE nº 607.940/DF , Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465 /17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”.

  • STJ - AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL: AgInt no REsp XXXXX SP XXXX/XXXXX-3

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    AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO. INCONFORMISMO DA PARTE AUTORA. 1.Nos termos da jurisprudência do STJ, as taxas de manutenção criadas por associação de moradores, de natureza pessoal e contratual, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado ou não aderiu formalmente ao ato que instituiu o encargo, em observância ao princípio da liberdade de associação. 2. Agravo interno desprovido.

  • STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp XXXXX SP XXXX/XXXXX-0

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    CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. HIPÓTESES DE CABIMENTO DA COBRANÇA. TEMAS 882 DO STJ E 492 DO STF. PRAZO PRESCRICIONAL APLICÁVEL. QUINQUENAL. JULGAMENTO DE IMPROCEDÊNCIA LIMINAR. POSSIBILIDADE. 1. Ação de cobrança ajuizada em 13/06/2019, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 14/10/2019 e concluso ao gabinete em 03/05/2022. 2. O propósito recursal é dizer sobre a) o cabimento da cobrança, por associação de moradores, de taxa vinculada à prestação de serviços de manutenção de loteamento fechado, b) o prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção e c) a possibilidade de julgamento de improcedência liminar. 3. Às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465 /2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente. A anuência expressa com o encargo pode ser manifestada, por exemplo, mediante contrato, previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento. Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465 /2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Tema 882 do STJ e Tema 492 do STF. 4. Prescreve em 5 cinco anos a pretensão de cobrança de despesas de manutenção e conservação de loteamento (art. 206 , § 5º , inc. I , do CC/02 ). Precedentes. 5. O julgamento de improcedência liminar constitui importante técnica de aceleração, na medida em que prevê a rejeição do pedido como o primeiro ato do Juiz no processo. Esse instrumento de celeridade e economia processual não viola o devido processo legal, notadamente as garantias do contraditório e da ampla defesa, porquanto o art. 332 , § 3º , do CPC/2015 prevê a possibilidade de o juiz retratar-se, providência que assegura ao autor o exercício do contraditório. O seu cabimento depende da dispensabilidade da fase instrutória e da presença de alguma das hipóteses elencadas no art. 332 do CPC/2015 . 6. Nas ações em que se busca tutela jurisdicional visando à condenação da parte ré ao pagamento de taxa de manutenção de loteamento fechado, há entendimento tanto no âmbito do STJ quando do STF firmados sob o rito dos recursos repetitivos Temas 882 e 492). Outrossim, quando da propositura da ação, a parte autora tem o ônus de comprovar, mediante prova documental, a presença dos pressupostos de validade da cobrança da taxa de manutenção definidos pela jurisprudência. Assim, é possível que o juiz, ao confrontar as alegações deduzidas na petição inicial com a prova documental e o entendimento das Cortes Superiores, fixados em sede de recursos repetitivos, profira julgamento de improcedência liminar. 7. Na hipótese dos autos, a pretensão de cobrança não se encontra prescrita. Ainda assim, a alegação de que a taxa de manutenção é devida porque o contrato-padrão prevendo a obrigação de arcar com tal encargo está averbado no registro de imóveis somente foi suscitada em sede de recurso especial, o que caracteriza verdadeira inovação recursal, não estando preenchido o requisito do prequestionamento Súmula 282 /STF). Ademais, o contrato-padrão também só foi anexado aos autos nesta instância especial e, como se sabe, não é dado a esta Corte examinar provas em sede de recurso especial, incidindo o óbice da Súmula 7/STJ. 8. Não se conhece do recurso especial quanto à alegação de dissídio jurisprudencial quando ausente a indicação expressa do dispositivo legal a que se teria dado interpretação divergente (Súmula 284 /STF). 9. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido.

  • STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp XXXXX SP XXXX/XXXXX-0

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    • Recurso Repetitivo
    • Decisão de mérito

    RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC , firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança.

  • STF - AÇÃO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE: ADI 1706 DF XXXXX-46.1997.0.01.0000

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    • Controle Concentrado de Constitucionalidade
    • Decisão de mérito

    AÇÃO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE. LEI DISTRITAL N. 1.713, DE 3 DE SETEMBRO DE 1.997. QUADRAS RESIDENCIAIS DO PLANO PILOTO DA ASA NORTE E DA ASA SUL. ADMINISTRAÇÃO POR PREFEITURAS OU ASSOCIAÇÕES DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO. SUBDIVISÃO DO DISTRITO FEDERAL. FIXAÇÃO DE OBSTÁCULOS QUE DIFICULTEM O TRÂNSITO DE VEÍCULOS E PESSOAS. BEM DE USO COMUM. TOMBAMENTO. COMPETÊNCIA DO PODER EXECUTIVO PARA ESTABELECER AS RESTRIÇÕES DO DIREITO DE PROPRIEDADE. VIOLAÇÃO DO DISPOSTO NOS ARTIGOS 2º , 32 E 37 , INCISO XXI , DA CONSTITUIÇÃO DO BRASIL . 1. A Lei n. 1.713 autoriza a divisão do Distrito Federal em unidades relativamente autônomas, em afronta ao texto da Constituição do Brasil --- artigo 32 --- que proíbe a subdivisão do Distrito Federal em Municípios. 2. Afronta a Constituição do Brasil o preceito que permite que os serviços públicos sejam prestados por particulares, independentemente de licitação [artigo 37, inciso XXI, da CB/88]. 3. Ninguém é obrigado a associar-se em "condomínios" não regularmente instituídos. 4. O artigo 4º da lei possibilita a fixação de obstáculos a fim de dificultar a entrada e saída de veículos nos limites externos das quadras ou conjuntos. Violação do direito à circulação, que é a manifestação mais característica do direito de locomoção. A Administração não poderá impedir o trânsito de pessoas no que toca aos bens de uso comum. 5. O tombamento é constituído mediante ato do Poder Executivo que estabelece o alcance da limitação ao direito de propriedade. Incompetência do Poder Legislativo no que toca a essas restrições, pena de violação ao disposto no artigo 2º da Constituição do Brasil . 6. É incabível a delegação da execução de determinados serviços públicos às "Prefeituras" das quadras, bem como a instituição de taxas remuneratórias, na medida em que essas "Prefeituras" não detêm capacidade tributária. 7. Ação direta julgada procedente para declarar a inconstitucionalidade da Lei n. 1.713/97 do Distrito Federal.

  • STF - AG.REG. NA RECLAMAÇÃO: Rcl 49026 SP XXXXX-13.2021.1.00.0000

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    EMENTA AGRAVO INTERNO. RECLAMAÇÃO CONSTITUCIONAL. JUÍZO NEGATIVO DE ADMISSIBILIDADE DO APELO EXTREMO. RE 695.911 -RG (TEMA 492). TAXA DE CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. NECESSÁRIA ADESÃO AO ATO CONSTITUTIVO DAS ASSOCIAÇÕES PARA OS JÁ PROPRIETÁRIOS DE IMÓVEIS. LEI Nº 13.465 /2017. MARCO TEMPORAL. BENEFICIÁRIO DO ATO RECLAMADO NÃO MAIS INTEGRAVA A ASSOCIAÇÃO DESDE 2016. ALEGAÇÃO DE MÁ APLICAÇÃO DA REPERCUSSÃO GERAL. AUSÊNCIA DE TERATOLOGIA. AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. Alinhada a compreensão da Corte de origem ao julgamento proferido por este Supremo Tribunal Federal no RE 695.911 -RG (Tema 492), no sentido da necessidade de adesão, por aqueles que já eram proprietários de imóveis antes do advento da Lei nº 13.465 /2017, ao ato constitutivo das associações, para a cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano. 2. Não se excogita, pois, má aplicação do precedente de repercussão geral, de modo que a espécie não se amolda à hipótese autorizadora do cabimento da reclamação prevista no art. 102 , I , l , da Constituição da Republica . 3. Agravo interno conhecido e não provido.

  • TJ-SP - Apelação Cível: AC XXXXX20208260506 SP XXXXX-04.2020.8.26.0506

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    APELAÇÃO – LOTEAMENTO FECHADO – AÇÃO DE COBRANÇA PROPOSTA POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES JULGADA IMPROCEDENTE – TAXA DE MANUTENÇÃO – INEXISTÊNCIA DE ASSOCIAÇÃO OU ANUÊNCIA - Recurso de apelação interposto por associação de moradores, que presta serviços em área de loteamento, em face da sentença de improcedência da ação de cobrança de taxas associativas contra o proprietário de lote/réu, em razão da inexistência de associação ou anuência – Insurgência recursal que se desacolhe - Preliminar de cerceamento de defesa afastada, sendo desnecessária prova oral para comprovar a prestação de serviços pela autora, já que não se aplicaria a vedação ao enriquecimento sem causa para respaldar o alegado crédito – Direito do proprietário de livre associação - Aplicação do entendimento firmado pelo C. STJ em sede de julgamento de recursos repetitivos, no sentido de que "as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram", assim como Tema XXXXX/STF – Inexistência de razões recursais a impugnar a manutenção da gratuidade processual ao réu, a obstar o conhecimento do pleito. Recurso desprovido, na parte conhecida.

  • STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp XXXXX DF XXXX/XXXXX-8

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    RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. DÍVIDA LÍQUIDA. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. MULTA MORATÓRIA. APLICAÇÃO RETROATIVA. DESCABIMENTO. 'TEMPUS REGIT ACTUM'. DISTINÇÃO ENTRE ASSOCIAÇÃO E CONDOMÍNIO. 1. Controvérsia acerca da prescrição e da multa moratória referentes à cobrança de taxa de manutenção por associação de moradores. 2. Inaplicabilidade do entendimento firmado no REsp XXXXX/SP (rito do art. 543-C do CPC ), pela inexigibilidade da taxa de manutenção, por se tratar de questão preclusa no caso concreto. 3. Prescrição quinquenal da pretensão de cobrança de taxa de manutenção cobrada por associação de moradores, por se tratar de dívida líquida, prevista em instrumento particular (ata de assembleia), aplicando-se o disposto no art. 206 , § 5º , inciso I , do Código Civil . 4. Descabimento da cobrança de multa moratória no período anterior à instituição desse encargo pela assembleia geral. Aplicação do princípio 'tempus regit actum'. 5. Inaplicabilidade do art. 1.336 , § 1º , do Código Civil às associações de moradores, por não se equipararem a condomínio. 6. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

  • STJ - AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL: AgInt no REsp XXXXX SP XXXX/XXXXX-3

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    CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO SUBMETIDA AO NCPC . ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA ASSOCIATIVA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. DESLIFILIAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. De plano, vale pontuar que as disposições do NCPC , no que se refere aos requisitos de admissibilidade dos recursos, são aplicáveis ao caso concreto ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016. 2. Em loteamentos administrados por associações de moradores, apenas a lei ou a anuência do morador pode obrigá-lo ao pagamento da contribuição associativa, seja por meio da celebração de contrato, seja por meio da adesão à entidade (Precedentes do STJ e do STF). 3. Não há vedação para que o associado postule sua desfiliação, de sorte que as taxas de manutenção serão devidas apenas e tão somente até a data da sua manifestação. 4. Agravo interno desprovido.

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