condomínio em Jurisprudência

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. MODIFICAÇÃO DO CRITÉRIO DE CÁLCULO DA COTA-PARTE DE CADA CONDÔMINO COM BASE NA ÁREA PRIVATIVA DE CADA APARTAMENTO. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. VEDAÇÃO DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. OBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. VALIDADE DA CONVENÇÃO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Tanto a Lei 4.591/64, em seu art. 12, § 1º, como o Código Civil de 2002, no art. 1.036, I, determinam que, em regra, o condômino deve arcar com as despesas condominiais rateadas na proporção da fração ideal do terreno correspondente à respectiva unidade. Há, no entanto, a possibilidade, permitida em lei, de a convenção de condomínio adotar critério diverso ou ser modificada para alterar o parâmetro anteriormente previsto, desde que tal ocorra por meio da concordância da maioria qualificada dos condôminos, sempre mediante o subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Nessa última hipótese, a partir da modificação, torna-se obrigatória a nova regra da convenção, vinculando todos os condôminos titulares da propriedade ou quem tenha posse ou detenção do imóvel, mesmo aqueles que não concordaram com a forma de rateio, tendo votado, na assembleia, diversamente. 2. Como se verifica no § 3º do art. 1.331 do Código Civil, e nos arts. 32 e 53 da Lei 4.591/64, a fração ideal é a parte indivisível e inseparável, tocante a cada unidade integrante do condomínio edilício, em relação ao terreno no qual se acha encravado o edifício e às áreas comuns da edificação, devendo ser proporcional à área privativa de cada unidade autônoma e expressa matematicamente de forma decimal ou ordinária. Deve haver, assim, na determinação da fração ideal do terreno e partes comuns de cada unidade autônoma, uma relação de proporcionalidade para com a área privativa de cada unidade autônoma, ou seja, a área suscetível de utilização independente, reservada, privativa, por cada condômino. 3. A legislação civil concede autonomia e força normativa à Convenção de Condomínio ( CC/2002 , arts. 1.333, parágrafo único, 1.334, I a V, e 1.036, I), de maneira que, sendo esta devidamente aprovada e registrada, a intervenção do Poder Judiciário para declarar a nulidade de critério nela estabelecido para o rateio das despesas condominiais somente deve ocorrer em hipóteses excepcionais, quando não forem observados os requisitos legais ou quando houver vício de consentimento ou configurar-se enriquecimento sem causa de um ou alguns condôminos. Por conseguinte, é indevida a propositura de ação apenas para discutir a justiça do método adotado. 4. Na hipótese em exame, alterada a Convenção de Condomínio quanto ao rateio das despesas comuns, com a adoção de parâmetro razoável, baseado na proporção das áreas privativas de cada apartamento e com a observância das exigências formais previstas em lei, e não estando caracterizado nenhum vício de consentimento, enriquecimento sem causa ou violação de princípio ou norma de Direito, não se mostra devida a intervenção judicial para anular a cláusula convencionada ou restabelecer o método anterior para o rateio das despesas condominiais. 5. Recurso especial desprovido.

RECURSOS ESPECIAIS. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO HORIZONTAL. SHOPPING CENTER. AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURAS DE COMPRA E VENDA E DE CONVENÇÕES DE CONDOMÍNIO. USO EXCLUSIVO DE PARTES DE ÁREA COMUM. 1. Recursos especiais oriundos de ação anulatória de escrituras públicas de compra e venda e de convenções de condomínio, que atribuíram a determinado condômino o uso exclusivo de partes de áreas comuns de shopping center. 2. RECURSO ESPECIAL DOS CONDOMÍNIOS DEMANDADOS: 2.1. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a confirmação de decisão monocrática de relator pelo órgão colegiado sana eventual violação do art. 557 do CPC/1973. 2.2. A ausência de previsão de sustentação oral no julgamento do agravo regimental (interno) não viola do princípio da ampla defesa, ante a possibilidade de apresentação de memoriais pela parte interessada. Precedentes. 2.3. Ausência de prequestionamento dos demais dispositivos apontados como violados, mesmo com a oposição de embargos de declaração. Incidência do óbice da Súmula 211/STJ. 2.4. Alegação da existência de litisconsórcio passivo necessário que esbarra no óbice da Súmula 211/STJ, pois tal tese, bem como a disposição do art. 47 do CPC /73, não foram analisados pelo Tribunal de origem. 2.5. Acórdão recorrido em consonância com o entendimento do STJ no sentido de que compete ao síndico do condomínio promover a defesa dos interesses comuns dos condôminos. 3. RECURSO ESPECIAL DA AMERICAN MIX PLANEJAMENTO LTDA - EPP. 3.1. Diversas particularidades distinguem o condomínio horizontal em shopping center do seu modelo jurídico tradicional. 3.2. O adquirente da loja em shopping center, apesar de proprietário de uma unidade autônoma, poderá sofrer restrições, desde que contratualmente acertadas, ao seu direito de condômino. 3.3. A cláusula prevista em convenção de condomínio de shopping center, permitindo a alguns condôminos (lojistas) o uso, gozo e fruição de áreas comuns, não é, em regra, nula, pois aqueles exercem, apenas relativamente, os direitos assegurados em geral pelo art. 1.335 do Código Civil . 3.4. Reforma do acórdão recorrido para afastar o fundamento utilizado pelo Tribunal de origem para negar provimento às apelações das demandadas. 3.5. Em razão da existência de fundamentos autônomos indicados na petição inicial, também embasando os pedidos de anulação das escrituras de compra e venda e das convenções de condomínio e diante da impossibilidade de aplicação do direito à espécie, sob pena de supressão de instância, é de rigor o retorno dos autos ao juízo de 1º grau para, à luz da fundamentação, dar prosseguimento ao julgamento da demanda, como entender de direito. 4. RECURSO ESPECIAL DOS CONDOMINIOS L1 e L2 DOS EDIFICIOS BARRA WORLD SHOPPING PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA PARTE, DESPROVIDO E RECURSO ESPECIAL DA AMERICAN MIX PLANEJAMENTO LTDA - EPP PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DA FUNDAMENTAÇÃO.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO. COMPANHEIRA SUPÉRSTITE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO E ALIENAÇÃO DE IMÓVEL COMUM. INVIABILIDADE. ALUGUÉIS. DESCABIMENTO. JULGAMENTO: CPC/2015 . 1. Ação proposta em 06/04/2018, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 28/06/2019 e atribuído ao gabinete em 07/01/2020. 2. O propósito recursal é dizer se a) houve negativa de prestação jurisdiciona; b) o direito real de habitação assegurado à companheira supérstite constitui empecilho à extinção do condomínio do qual participa com os herdeiros do de cujus e c) é possível a fixação de aluguel a ser pago pela convivente e por sua filha, também herdeira do falecido, em prol dos demais herdeiros, em consequência do uso exclusivo do imóvel. 3. O capítulo da sentença não impugnado em sede de apelação e, assim, não decidido pelo Tribunal de origem, impede o exame da matéria por esta Corte, em razão da preclusão consumativa. 4. Se o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte, inexiste ofensa ao art. 1.022. 5. O direito real de habitação é ex lege (art. 1.831 do CC/2015 e art. 7º da Lei 9.272), vitalício e personalíssimo, o que significa que o cônjuge ou companheiro sobrevivente pode permanecer no imóvel até o momento do falecimento. Sua finalidade é assegurar que o viúvo ou viúva permaneça no local em que antes residia com sua família, garantindo-lhe uma moradia digna. 6. O advento do Código Civil de 2002 deu ensejo à discussão acerca da subsistência do direito real de habitação ao companheiro sobrevivente. Essa questão chegou a este Tribunal Superior, que firmou orientação no sentido da não revogação da Lei 9.278 /96 pelo CC/02 e, consequentemente, pela manutenção do direito real de habitação ao companheiro supérstite. 7. Aos herdeiros não é autorizado exigir a extinção do condomínio e a alienação do bem imóvel comum enquanto perdurar o direito real de habitação ( REsp 107.273/PR ; REsp 234.276/RJ ). A intromissão do Estado-legislador na livre capacidade das pessoas disporem dos respectivos patrimônios só se justifica pela igualmente relevante proteção constitucional outorgada à família (203, I, CF/88), que permite, em exercício de ponderação de valores, a mitigação de um deles - in casu - dos direitos inerentes à propriedade, para assegurar a máxima efetividade do interesse prevalente, que na espécie é a proteção ao grupo familiar. 8. O direito real de habitação tem caráter gratuito, razão pela qual os herdeiros não podem exigir remuneração do companheiro sobrevivente pelo uso do imóvel. Seria um contrassenso atribuir-lhe a prerrogativa de permanecer no imóvel em que residia antes do falecimento do seu companheiro, e, ao mesmo tempo, exigir dele uma contrapartida pelo uso exclusivo. 9. Em virtude do exame do mérito, por meio do qual foi acolhida a tese sustentada pelas recorrentes, fica prejudicada a análise do dissídio jurisprudencial. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido.

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS. EX-SÍNDICO DE CONDOMÍNIO. ALEGAÇÃO DE DESNECESSIDADE DE GUARDA DA DOCUMENTAÇÃO RELATIVA AO CONDOMÍNIO POR PRAZO SUPERIIOR A 5 (CINCO) ANOS. ANÁLISE A SER REALIZADA NA SEGUNDA FASE DA AÇÃO. 1. Ação de prestação de contas, por meio da qual se objetiva ver o réu compelido a prestar contas durante o período em que atuou como síndico do condomínio (1997 a 2012). 2. Ação ajuizada em 05/04/2013. Recurso especial concluso ao gabinete em 10/04/2019. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal é definir se, a despeito do reconhecimento da obrigação de prestar contas pelo recorrente, deve ser feita, ainda na primeira fase da ação, a delimitação temporal de tal obrigação aos 5 (cinco) anos anteriores ao ajuizamento da demanda, tendo em vista previsão legal contida no art. 22, § 1º, "g", da Lei 4.591/64, que prevê tal prazo para a guarda pelo síndico da documentação relativa ao condomínio. 4. A ação de prestação de contas ocorre em duas fases distintas e sucessivas - na primeira, discute-se sobre o dever de prestar contas; na segunda, declarado o dever de prestar contas, serão elas julgadas e apreciadas, se apresentadas. 5. Assim, analisar-se-á, na primeira fase, a possibilidade propriamente dita de acolhimento do pedido formulado pelo autor e, via de consequência, sendo o réu condenado a prestar contas, passar-se-á à segunda fase da ação, na qual ele será intimado a fazê-lo, em 15 (quinze) dias, sob pena de não poder impugnar as que forem apresentadas pelo autor (art. 550, § 5º, do CPC/2015). 6. Tendo em vista que, na primeira fase da ação de prestação de contas, o julgador limita-se meramente a decidir se há a obrigação do réu em prestar determinadas contas, a alegação relativa à desnecessidade de o ex-síndico guardar documentação relativa ao condomínio por prazo superior a 5 (cinco) anos é questão a ser analisada apenas na segunda fase da ação. 7. Ademais, a obrigação constante do art. 22, § 1º, "g", da Lei 4.591/64 circunscreve-se à obrigação da guarda de documentação pelo síndico - o que fulminaria, sim, uma suposta pretensão de exibição de documentos -, ao passo que a prestação de contas poderá ser feita de outras formas, ainda que não se esteja mais na posse desta documentação. 8. Recurso especial conhecido e não provido, com majoração de honorários.

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANO MORAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. LEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO. PRETENSÃO EXERCIDA PARA DEFENDER INTERESSE PRÓPRIO. NATUREZA JURÍDICA DO CONDOMÍNIO. ENTE DESPERSONALIZADO. VIOLAÇÃO DA HONRA OBJETIVA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. JULGAMENTO: CPC/15 . 1. Ação de indenização por danos materiais e compensação de dano moral ajuizada em 07/12/2011, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 09/09/2016 e atribuído ao gabinete em 09/10/2017. 2. O propósito recursal é decidir sobre a negativa de prestação jurisdicional; a legitimidade ativa do condomínio para pleitear, em favor próprio, a compensação de dano moral; a caracterização do dano moral do condomínio; o valor da condenação a título compensatório do dano moral. 3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e suficientemente fundamentado o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há falar em violação dos arts. 489 , II , e 1.022 do CPC/15 . 4. O condomínio tem legitimidade ativa para pleitear, em favor próprio, indenização por dano moral, não podendo fazê-lo em nome dos condôminos. 5. No âmbito das Turmas que compõem a Segunda Seção do STJ, prevalece a corrente de que os condomínios são entes despersonalizados, pois não são titulares das unidades autônomas, tampouco das partes comuns, além de não haver, entre os condôminos, a affectio societatis, tendo em vista a ausência de intenção dos condôminos de estabelecerem, entre si, uma relação jurídica, sendo o vínculo entre eles decorrente do direito exercido sobre a coisa e que é necessário à administração da propriedade comum. 6. Caracterizado o condomínio como uma massa patrimonial, não há como reconhecer que seja ele próprio dotado de honra objetiva, senão admitir que qualquer ofensa ao conceito que possui perante a comunidade representa, em verdade, uma ofensa individualmente dirigida a cada um dos condôminos, pois quem goza de reputação são os condôminos e não o condomínio, ainda que o ato lesivo seja a este endereçado. 7. Diferentemente do que ocorre com as pessoas jurídicas, qualquer repercussão econômica negativa será suportada, ao fim e ao cabo, pelos próprios condôminos, a quem incumbe contribuir para todas as despesas condominiais, e/ou pelos respectivos proprietários, no caso de eventual desvalorização dos imóveis no mercado imobiliário. 8. Hipótese em que se afasta o dano moral do condomínio, ressaltando que, a par da possibilidade de cada interessado ajuizar ação para a reparação dos danos que eventualmente tenha suportado, o ordenamento jurídico autoriza o condomínio a impor sanções administrativas para o condômino nocivo e/ou antissocial, defendendo a doutrina, inclusive, a possibilidade de interdição temporária ou até definitiva do uso da unidade imobiliária. 9. Recurso especial conhecido e provido.

RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. DÍVIDAS DE COTAS CONDOMINIAIS. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU ERRO MATERIAL. NÃO OCORRÊNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. DIVIDAS ANTERIORES E POSTERIORES. SERVIÇO DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. INSCRIÇÃO INDEVIDA. DANO MORAL CONFIGURADO. 1. Ação ajuizada em 27/07/2011. Recurso especial interposto em 08/07/2016 e atribuído a este Gabinete em 13/06/2017. 2. O propósito recursal consiste em definir se a ausência do registro da convenção de condomínio retira a legitimidade do condomínio para a inscrição em órgão de proteção ao crédito de dívida condominial anterior à aquisição do imóvel. 3. Ausentes a omissão, a contradição e o erro material, não há violação ao art. 1.022 do CPC/2015 . 4. As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram (Tema 882). 5. Devidamente estabelecido o condomínio, todas as despesas condominiais são obrigações propter rem, isto é, existentes em função do bem e, assim, devido por quem quer que o possua. Precedentes. 6. Na hipótese dos autos, previamente ao registro da convenção de condomínio, as cotas condominiais não podem ser cobradas juntos ao recorrente. Porém, aquelas dívidas surgidas posteriormente à convenção, devem ser consideradas de natureza propter rem. 7. Segundo a jurisprudência desta Corte, pode-se definir dano moral como lesões a atributos da pessoa, enquanto ente ético e social que participa da vida em sociedade, estabelecendo relações intersubjetivas em uma ou mais comunidades, ou, em outras palavras, são atentados à parte afetiva e à parte social da personalidade. 8. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que inscrições indevidas são causa de dano moral in re ipsa, salvo algumas exceções bem delimitadas, como a existência de prévia anotação de débito nos serviços de proteção de crédito. 9. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO 'PRO INDIVISO' EM IMÓVEL RURAL SALINEIRO. CONTRATO DE ARRENDAMENTO CELEBRADO COM TERCEIRO. ALEGAÇÃO DE NULIDADE PELA COPROPRIETÁRIA DISSIDENTE. DESCABIMENTO. AUSÊNCIA DE ALTERAÇÃO DA DESTINAÇÃO DO IMÓVEL. NOMEAÇÃO DE ADMINISTRADOR PARA O CONDOMÍNIO. NORMA DISPOSITIVA. AUSÊNCIA DE NULIDADE. DIREITO DE PREFERÊNCIA. EXERCÍCIO EM CONTRADIÇÃO COM ATO ANTERIOR. 'VENIRE CONTRA FACTUM PRÓPRIUM'. 1. Controvérsia relativa à validade de um contrato de arrendamento de imóvel rural salineiro, celebrado à revelia da coproprietária de um terço (1/3) do imóvel, em condomínio 'pro indiviso'. 2. Nos termos do art. 1.314 do Código Civil, "nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros". 3. Caso concreto em que a coproprietária minoritária havia concordado com a destinação do imóvel à exploração da atividade salineira por terceiros, tendo inclusive subscrito "contrato de locação" ('rectius': arrendamento) em data anterior. 4. Ausência de alteração da destinação da coisa comum por ocasião do novo contrato de arrendamento, não sendo aplicável, ao caso, a norma do art. 1.314 do Código Civil. 5. Nos termos do art. 1.323, do Código Civil, "deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é". 6. Caráter dispositivo da previsão normativa de nomeação de administrador, podendo os condôminos optarem por administrar a coisa comum diretamente, segundo a vontade da maioria, como se deu no caso concreto. 7. Interpretação sistemática da regra do art. 1.323, c/c arts. 1.324 e 1.325, § 1º do Código Civil, consoante a doutrina acerca da prevalência da vontade da maioria na administração do condomínio. 8. Exercício contraditório do direito de preferência na exploração do imóvel pela coproprietária dissidente, na medida em que esta havia anuído anteriormente com a exploração do imóvel por terceiros. Aplicação ao caso da teoria dos atos próprios, sintetizada no brocardo latino 'nemo potest venire contra factum proprium'. 9. Existência de julgado específico desta Turma no sentido da validade do contrato de locação celebrado por coproprietário sem anuência dos demais, resolvendo-se a questão no âmbito possessório, apesar de não ter sido essa a abordagem conferida pelo Tribunal de origem ao caso concreto. 10. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO COM MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. CRITÉRIO DE DIVISÃO DE DESPESAS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A observância do critério de rateio das despesas condominiais expresso na convenção condominial é obrigatória, em especial quando se trata do critério previsto em lei como regra geral. Precedentes. 2. Agravo interno não provido.

RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. ANIMAIS. CONVENÇÃO. REGIMENTO INTERNO. PROIBIÇÃO. FLEXIBILIZAÇÃO. POSSIBILIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se a convenção condominial pode impedir a criação de animais de qualquer espécie em unidades autônomas do condomínio. 3. Se a convenção não regular a matéria, o condômino pode criar animais em sua unidade autônoma, desde que não viole os deveres previstos nos arts. 1.336, IV, do CC/2002 e 19 da Lei nº 4.591/1964. 4. Se a convenção veda apenas a permanência de animais causadores de incômodos aos demais moradores, a norma condominial não apresenta, de plano, nenhuma ilegalidade. 5. Se a convenção proíbe a criação e a guarda de animais de quaisquer espécies, a restrição pode se revelar desarrazoada, haja vista determinados animais não apresentarem risco à incolumidade e à tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do condomínio. 6. Na hipótese, a restrição imposta ao condômino não se mostra legítima, visto que condomínio não demonstrou nenhum fato concreto apto a comprovar que o animal (gato) provoque prejuízos à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores. 7. Recurso especial provido.

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. INADIMPLEMENTO. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. JUROS MORATÓRIOS. FIXAÇÃO ACIMA DE 1% AO MÊS. POSSIBILIDADE. CONFLITO ENTRE AS REGRAS ADOTADAS EM ASSEMBLEIA ORDINÁRIA EM FACE DO QUE DISPÕE A CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. PRETENSÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. NÃO CABIMENTO. PRECLUSÃO. FIXAÇÃO EFETIVA DO PERCENTUAL NA CONVENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. SÚMULA 7/STJ. 1. Conforme estabelece a jurisprudência do STJ, "Após o advento do Código Civil de 2002 , é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais" (Terceira Turma, REsp 1.002.525/DF , Rel. Ministra Nancy Andrighi, DJe de 22.9.2010). 2. Decidido pelo acórdão estadual que o percentual dos juros de mora foi estabelecido na convenção de condomínio e que em ação de cobrança proposta pela entidade condominial não é possível discutir a nulidade dessa estipulação, ocorre a preclusão da matéria em prejuízo da agravante, que não interpôs recurso especial. 3. Inviável o recurso especial cuja análise impõe reexame do contexto fático-probatório da lide (Súmula 7 do STJ). 4. Agravo interno a que se nega provimento.