contrato de locação em Jurisprudência

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. IMOVEL UTILIZADO COMO SEDE DE SECRETARIA MUNICIPAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO FIRMADO COM O MUNICÍPIO DE GUAPIMIRIM. INCIDÊNCIA DOS POSTULADOS DA LEI DE LOCAÇÕES NA RELAÇÃO CONTRATUAL, EQUIPARADO O ENTE PÚBLICO AO PARTICULAR. Contrato de locação em que a Administração Pública figura como locatária, caracterizando-se não como contrato administrativo propriamente dito, mas como contrato da administração. Sentença de improcedência. Apelo Autoral. A sentença merece reforma. Ente federativo que, na hipótese, atua como mero particular, sendo a relação regida primordialmente pelas normas de direito privado. Normas de Direito Público que se aplicam apenas subsidiariamente. Precedente do Superior Tribunal de Justiça. Entendimento do Tribunal de Contas da União. Municipalidade que, na hipótese, não é detentora de privilégio em relação ao particular. Inaplicabilidade da tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça quanto aos juros e correção em face da Fazenda Pública, eis que cristalizam situação de vantagem sobre o particular. Locações celebradas pela Administração Pública são submetidas ao regime de direito privado, independentemente de a mesma figurar como locadora ou como locatária, submetendo-se o contrato de locação de imóvel celebrado pelo poder público às normas de direito privado. (Artigos 565 e seguintes do Código Civil e pela legislação específica - Lei nº 8.425/91). Precedentes jurisprudenciais do TJRJ. Conjunto probatório dos autos do qual se extrai estar o ente municipal em débito em relação aos aluguéis de de fevereiro de 2013 ate fevereiro de 2014 . Correção e os juros que devem incidir desde o inadimplemento, por se tratar de obrigação líquida. Juros de 1% (um por cento) ao mês, na forma da Lei Civil. Recurso conhecido e parcialmente provido, nos termos do voto do Desembargador Relator.

APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA FINS COMERCIAL. MORA INCONTROVERSA. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO PARA RESCINDIR O CONTRATO DE LOCAÇÃO E DECRETAR O DESPEJO. APELO DA RÉ. PROCEDÊNCIA QUE SE MANTÉM. 1. Contrato de locação juntado aos autos. 2. Ré que se limitou a alegar desconhecimento do contrato e ausência de qualquer mora de aluguel, ressaltando em sede de apelação que o imóvel objeto da lide faz parte do monte de bens a ser partilhado em decorrência da união estável reconhecida entre sua sócia e o autor. 3. Não se exige do locador seja ele proprietário do imóvel. 4. Ré apelante que não foi capaz de comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, no sentido de que não ocorreu o inadimplemento do contrato de locação. 5. O descumprimento contratual pelo locatário constitui causa de desfazimento da locação. Aplicação do artigo 9º , inciso III , da Lei nº 8.245 /91. 6. Sentença de procedência mantida. RECURSO DESPROVIDO.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO VERBAL. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. IMPROCEDÊNCIA POR FALTA DE PROVA DA EXISTÊNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. NECESSIDADE DE PROVA ORAL. CERCEAMENTO DE DEFESA RECONHECIDO PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Consoante jurisprudência desta Corte Superior, há cerceamento de defesa quando o magistrado profere julgamento antecipado da lide, contrário ao interesse da parte, com fundamento na ausência de prova de suas alegações. 2. No caso, o Tribunal de origem reconheceu o cerceamento de defesa, entendendo necessária a abertura da fase instrutória, com a realização de prova oral, a fim de averiguar a existência do contrato de locação verbal. 3. A reforma do acórdão recorrido, quanto à suficiência da prova documental e à ocorrência de confissão dos réus acerca da existência de locação verbal, demandaria o revolvimento do suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável no âmbito estreito do recurso especial, a teor do disposto na Súmula 7/STJ. 4. Anulada a sentença, em razão da ocorrência de cerceamento de defesa, não é possível avançar, no momento, no exame dos elementos de convicção que serão oportunamente submetidos ao magistrado. 5. Agravo interno a que se nega provimento.

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. COBRANÇA DE ALUGUÉIS, ENCARGOS ATRASADOS E MULTA RESCISÓRIA DO CONTRATO. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DOS JUIZADOS ESPECIAIS RECHAÇADA. ALEGAÇÃO DE PAGAMENTO ANTECIPADO, NÃO COMPROVADA. CRÉDITOS DO EXEQÜENTE COMPROVADOS DOCUMENTALMENTE. FALTA DE EMBASAMENTO NAS ALEGAÇÕES DAS EXECUTADAS. APELO IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A CELEBRAÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO IMPLICA QUE OS COMPROMISSOS ASSUMIDOS PELO LOCATÁRIO POSSAM SER COBRADOS. O DIREITO DO LOCADOR, CONTUDO, ESTARÁ VINCULADO AO QUE RESTAR DEMONSTRADO EM TERMOS DE CRÉDITO EFETIVO CONTRA O LOCATÁRIO, PODENDO O JUIZ OPERAR OS DECOTES QUE ENTENDER NECESSÁRIOS PARA ESTABELECER O PERÍMETRO DENTRO NO QUAL OS DIREITOS DO AUTOR SERÃO DECLARÁVEIS CONTRA O INQUILINO. 2. "AS OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS AO CONTRATO DE LOCAÇÃO, TAIS COMO DESPESA COM ÁGUA, LUZ, MULTA E TRIBUTOS, EXPRESSAMENTE PREVISTAS NO CONTRATO, TAMBÉM ESTÃO COMPREENDIDAS NO ARTIGO 585 , IV , DO CPC , LEGITIMANDO A EXECUÇÃO JUNTAMENTE COM O DÉBITO PRINCIPAL RELATIVO AOS ALUGUÉIS PROPRIAMENTE DITOS" (RESP 440.171-SP, RELATOR MINISTRO GILSON DIPP, STJ - 5ª TURMA, JULGADO EM 18/02/03). REJEITADA A PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DE JEC PARA EXECUTAR VERBAS RELATIVAS À RESCISÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. 3. NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO SEM GARANTIA, OU DE TEMPORADA, CONSOANTE ARTIGO 20 DA LEI Nº 8.245 /91, É POSSÍVEL ESTIPULAREM AS PARTES O PAGAMENTO ANTECIPADO DE ALUGUÉIS, ENTRETANTO, O CONTRATO DE LOCAÇÃO DO PRESENTE CASO NÃO PREVÊ ESSE TIPO DE PAGAMENTO, BEM COMO, A RECORRENTE, EM MOMENTO ALGUM, COMPROVOU QUE O PAGAMENTO ERA REALIZADO DE FORMA ANTECIPADA. 4. POR RESPEITO AOS PRINCÍPIOS DA BOA-FÉ OBJETIVA, DA TRANSPARÊNCIA E DA INFORMAÇÃO ADEQUADA E CLARA, APLICÁVEIS A TODAS AS FASES E ESPÉCIES DE CONTRATO, A LOCATÁRIA, POR MOTIVO PESSOAL E NÃO PREVISTO EM LEI, DEU AZO À RESCISÃO CONTRATUAL, FICANDO SUJEITA À INCIDÊNCIA DA MULTA PREVISTA NO PACTO ESCRITO, CLÁUSULA 09. POR SER UM CONTRATO REGIDO PELA LEI CIVIL, AS CLÁUSULAS CONTRATUAIS ENTABULADAS ENTRE AS PARTES AS COLOCAM EM IGUALDADE DE CONDIÇÕES, AFASTANDO-SE OS PRIVILÉGIOS DE UMA SOBRE OUTRA. ASSIM, É DEVIDO O PAGAMENTO, AO LOCADOR, DO ALUGUEL VENCIDO EM 08/03/2007, E DEMAIS ENCARGOS REFERENTES AO PERÍODO EM QUE A LOCATÁRIA RESIDIU NO IMÓVEL, ALÉM DA MULTA CONTRATUAL PREVISTA NA CLÁUSULA 09, EM FACE DAS CONDIÇÕES ESTABELECIDAS ENTRE AS PARTES. 5. CORRETA A SENTENÇA DO JUÍZO DE 1º GRAU QUE RECONHECE A PROCEDÊNCIA PARCIAL DO PEDIDO, AFASTANDO ALEGAÇÕES DIVORCIADAS DA PROVA, AO MESMO TEMPO ADMITINDO A NECESSIDADE DE DECOTE SOBRE O VALOR INICIALMENTE PLEITEADO PELO AUTOR, RESULTANDO EM QUANTIA CUJO MONTANTE NÃO É LÍCITO IMPUGNAR, POR SER COERENTE E SE ENCONTRAR EM CONSONÂNCIA COM A PROVA APURADA PELO JUÍZO MONOCRÁTICO. 6. SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS E JURÍDICOS FUNDAMENTOS, COM SÚMULA DE JULGAMENTO SERVINDO DE ACÓRDÃO, NA FORMA DO ARTIGO 46 DA LEI Nº 9.099 /95. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, FIXADOS EM 10% DO VALOR DA CONDENAÇÃO, MAIS CUSTAS PROCESSUAIS, A CARGO DAS RECORRENTES

CONTRATO DE LOCAÇÃO EM CURSO. ATO JURÍDICO PERFEITO. CONFIGURAÇÃO . - INTEMPESTIVIDADE DO AGRAVO . - AINDA QUE NA OCORRESSE A INTEMPESTIVIDADE, EQUIVOCA-SE O AGRAVANTE. COM EFEITO, NINGUEM NEGA QUE O CONTRATO DE LOCAÇÃO E UM CONTRATO DE TRATO SUCESSIVO. MAS NEM POR ISSO, OBVIAMENTE, DEIXA DE SER CONTRATO CONSENSUAL, QUE E ATO JURÍDICO PERFEITO NO MOMENTO EM QUE OCORRE O ACORDO DE VONTADES ENTRE LOCADOR E LOCATARIO, OU SEJA, NO INSTANTE EM QUE SE CONSTITUI. DAI A LIÇÃO CLASSICA DE CARLOS MAXIMILIANO (DIREITO INTERTEMPORAL, N. 161, PAG. 190, FREITAS BASTOS, RIO DE JANEIRO, 1946): 'NÃO SE CONFUNDAM CONTRATOS EM CURSO E CONTRATOS EM CURSO DE CONSTITUIÇÃO: SÓ ESTES A NORMA HODIERNA ALCANCA, NÃO AQUELES (LOCADOR POR EXEMPLO); POIS SÃO ATOS JURIDICOS PERFEITOS, CONSTITUIDOS, QUE SE ACHAM EM CURSO DE EFEITO'. E MAIS ADIANTE (N. 168, PAG. 197, ACRESCENTA: OS EFEITOS E CONTRATO EM CURSO NO DIA DA MUDANCA DE LEGISLAÇÃO REGULAM-SE CONFORME A LEI DA ÉPOCA DA CONSTITUIÇÃO DO MESMO; A NORMA ANTERIOR NÃO OS MODIFICA, DIMINUI OU ACRESCE'. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. IMÓVEL LOCALIZADO EM TERRENO DA UNIÃO. AFORAMENTO. PAGAMENTO. OBRIGAÇÃO. LOCADOR. INTERPRETAÇÃO LITERAL DE CLÁUSULA CONTRATUAL. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. APELO DESPROVIDO. I - POR FORÇA DO DISPOSTO NO ART. 22 , INC. VIII , DA LEI Nº 8.245 /91, O FORO SÓ PODERÁ SER EXIGIDO DO LOCATÁRIO SE TAL OBRIGAÇÃO VIER EXPRESSAMENTE CONVENCIONADA EM CLÁUSULA CONTRATUAL. INEXISTINDO TAL PREVISÃO, NÃO HÁ COMO RESPONSABILIZAR O INQUILINO PELO SEU PAGAMENTO. II - NÃO AGE COM BOA-FÉ OBJETIVA O LOCADOR QUE COBRA DO LOCATÁRIO O RESSARCIMENTO DOS VALORES DESEMBOLSADOS A TÍTULO DE "TAXA" DE OCUPAÇÃO, APÓS TÊ- LAS PAGO NOS QUATRO ANOS ANTERIORES À COBRANÇA, SOB O PRETEXTO DE QUE A OBRIGAÇÃO ESTARIA DISPOSTA EM CLÁUSULA CONTRATUAL, QUANDO SABIDAMENTE NÃO A CONVENCIONOU. III - RECURSO DESPROVIDO.

ÇÃO AO VALOR DA CAUSA - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO PROPOSTA PELA LOCATÁRIA - MESMO CRITÉRIO DA AÇÃO DE DESPEJO - INTELIGÊNCIA DO ART. 58 , INCISO III , DA LEI 8.245 /91 - AGRAVO DE INSTRUMENTO - RECURSO PROVIDO. Se na ação de despejo, que nada mais é que o pedido de rescisão de contrato de locação movida pelo locador contra o locatário, o valor da causa corresponde a 12 (doze) meses de aluguel, em caso de ação de rescisão de contrato de locação movida pelo locatário contra o locador, deve ser observado o mesmo critério, sob pena de tratamento desigual em situações idênticas. "Uma lei deve ser interpretada antes de tudo com bom-senso." (Henri de Page).

AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO DE LOCAÇÃO - PRAZO INDETERMINADO - SENTENÇA ULTRA PETITA - AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO - MULTA RESCISÓRIA - IMPOSSIBILIDADE - A matéria não foi apreciada 'ex offício' e, muito menos, extrapolou os limites da lide. Não há que se falar em sentença 'ultra petita'. A multa rescisória só é devida quando ocorre a desocupação do imóvel antes do prazo contratualmente previsto, todavia, no caso, o contrato já havia se prorrogado por prazo indeterminado. Nos contratos de locação por tempo indeterminado não há que se falar de rescisão antecipada. A notificação prévia de desocupação do imóvel, tem como objetivo resguardar o locador de um prejuízo material. Ao proceder ao pagamento de uma parcela extra de aluguel, o Apelado locatário sanou o prejuízo que a ausência da notificação traria ao Apelante.

CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL - COBRANÇA DE TRIBUTO, PINTURA, ÁGUA, ENERGIA, ESGOTO, MULTA E ALUGUEL. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO PELOS DÉBITOS. MULTA PELA QUEBRA DO CONTRATO ABUSIVA - REDUÇÃO. PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA ARGUÍDA EM CONTRARRAZÕES REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. É obrigação do locatário pagar os aluguéis e encargos da locação, restituir o imóvel no estado em que o recebeu, bem como pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto (Lei 8.245 /1991, art. 23 , I ). 2. Não se encontram nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão da gratuidade de justiça, conforme regra do art. 99 § 2º , do CPC . Caberia à parte impugnante a pertinente prova em contrário, referente à questionada concessão dos benefícios da justiça gratuita à parte recorrente, fato que não ocorreu. Desse modo, rejeitada a impugnação ao benefício concedido pelo Juízo de origem. PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA ARGUÍDA EM CONTRARRAZÕES REJEITADA. 3. No caso em exame, a parte autora firmou contrato de locação residencial com o réu, ora recorrente, em 29/03/2018, por tempo determinado (um ano) (ID 7281687 - página 1 a 4). Ficou ajustado que o valor do aluguel nos 3 primeiros meses seria de R$ 850,00 e, após esse período, o aluguel passaria a ser R$ 1.000,00, conforme cláusulas 6ª e 9ª do contrato de locação. Sustenta a autora que o locatário ficou inadimplente quanto às seguintes parcelas: a) R$ 600,00 dos aluguéis do período de JULHO, AGOSTO, SETEMBRO de 2018; b) R$ 843,33 referente à(s) conta (s) de água e esgoto do período de MAIO, JUNHO, JULHO, AGOSTO, SETEMBRO E OUTUBRO, todas do ano de 2018; c) R$ 736,72 referente à(s) conta (s) de energia elétrica do período de MARÇO, ABRIL, MAIO, JUNHO, JULHO, AGOSTO, SETEMBRO E OUTUBRO do ano de 2018; d) R$ 594,56 referente ao IPTU do período de 2018; e) R$ 6.000,00 de multa por quebra de contrato, e f) R$ 912,00, referente a pintura do imóvel. 4. Em sua defesa, o recorrente alega que a cobrança por quebra de contrato e mais um mês por saída antecipada ensejará enriquecimento ilícito da recorrida. Requer que a multa contratual e o pagamento de mais um mês de aluguel sejam desconsiderados, bem como afirma que a autora não comprovou a nova pintura. 5. Colhe-se das provas constantes dos autos a existência do contrato de locação e débitos de água e esgoto, luz e IPTU, os quais não foram impugnados pelo réu (ID?s 7281687, 7281688 - página 1 a 6, 7281689 - página 1 a 3,). A autora também comprova os gastos realizados com a pintura do imóvel no valor de R$ 912,00 (ID 7281690 - página 1 e 2). Portanto, considerada a regra do artigo 373 , I do CPC , está provado o fato constitutivo do direito pleiteado. De seu turno, a parte demandada não se desincumbiu do ônus de comprovar nos autos o fato impeditivo desse direito (artigo 373 , II do CPC ). 6. Uma vez comprovado o inadimplemento contratual do réu em relação ao pagamento dos referidos débitos, cabível a aplicação da multa estipulada contratualmente. 7. Destarte, irretocável a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial para condenar o réu ao pagamento das quantias de R$ 600,00 (aluguéis); R$ 843,33 (água e esgoto); R$ 736,72 (energia elétrica); R$ 594,56 (IPTU); R$ 1.000,00 (multa) e R$ 912,00 (pintura). 8. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 9. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei nº 9.099 /95. 10. Condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação. Diante do pedido de gratuidade de justiça já deferido, suspendo a exigibilidade da cobrança, nos termos do art. 98 , § 3º , do NCPC .