Financiamento Imobiliário em Jurisprudência

APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. AÇÃO REVISIONAL, CUMULADA COM CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. Insurgência quanto à adoção do IGP-M para fins de reajuste das parcelas do contrato, aplicado mensalmente e cumulativamente, com os juros compostos e com a comissão de permanência. Sentença que indeferiu, parcialmente, a inicial, por inépcia, no tocante aos pedidos de consignação em pagamento e revisão contratual e, no mais, julgou improcedente a ação. Irresignação dos requerentes. Exordial que preenche os requisitos do artigo 319 do CPC , não restando configurada hipótese de inépcia. Cláusula contratual que aponta saldo devedor bem superior ao preço fixado no contrato, sem sequer especificar quais taxas de juros foram aplicadas. Abusividade configurada. Aumento expressivo do IGP-M no ano de 2020. Índice acumulado (23,1391%) quase três vezes superior àquele verificado no ano de 2018 (7,5521%) e no ano de 2019 (7,3179%). Parcelas do contrato que se tornaram excessivamente onerosas para os requerentes. Possibilidade de substituição do IGP-M pelo IPCA. Precedentes. Necessidade, outrossim, de verificação da ocorrência de capitalização de juros, em razão da aplicação da Tabela Price, através da realização de prova pericial. Cerceamento de defesa configurado. Decreto de inépcia parcial afastado, com anulação da r. sentença, para a produção de prova pericial. RECURSO PROVIDO, PARA O FIM DE ANULAR A SENTENÇA, COM DETERMINAÇÃO.

REVISIONAL DE CONTRATO. Instrumento Particular de Venda e Compra de Bem Imóvel. Financiamento com garantia de alienação fiduciária de imóvel. Sentença de parcial procedência. Insurgência do réu. TARIFA DE ADMINISTRAÇÃO DE CONTRATO. Cobrança mensal no importe de R$25,00. Entendimento consolidado pelo C. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial n. 1.578.553/SP , servindo de representativo do Tema 958 STJ, em conjunto com os REsps XXXXX/SP e 1.578.490/SP . Incontroversa a previsão legal e contratual para a cobrança da tarifa de serviço de administração. Entretanto a cobrança, de natureza remuneratória, é ilegal porque não representa serviço da instituição financeira prestada ao tomador do empréstimo. Em se tratando de financiamento imobiliário, inexiste serviço a ensejar a cobrança de referida taxa. Abusividade mantida. TARIFA DE AVALIAÇÃO DE BEM. Consideração do entendimento consolidado pelo C. STJ, no julgamento do Recurso Especial n. 1.578.553/SP , servindo de representativo do Tema 958 STJ, em conjunto com os REsps XXXXX/SP e 1.578.490/SP . Não há documento comprobatório da efetiva prestação dos serviços. Abusividade mantida. MULTA. Valor fixado em R$200,00 a cada exigência indevida. A multa possui caráter coercitivo, destinando-se a compelir a parte a praticar ato que lhe compete, sujeitando-se a responder pela cominação que lhe for imposta por descumprimento. Sentença mantida. Recurso não provido.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO NÃO OBTIDO - CULPA DO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES - DANOS MORAIS - DESCABIMENTO. 1. O contrato de financiamento imobiliário é autônomo em relação à promessa de compra e venda de imóvel, de modo que a não obtenção do financiamento pelo comprador, em regra, não é fato imputável à construtora/incorporadora. 2. No contrato de adesão de promessa de compra e venda de imóvel deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543 , STJ). 3. Segundo a orientação mais recente do STJ, nos contratos firmados antes da Lei 13.786 /2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor. 4. Sendo a causa da rescisão do contrato o inadimplemento do preço pela não consecução do financiamento imobiliário, afasta-se o direito do comprador ao recebimento de indenização por danos morais em razão do pacto rompido, por ausência de nexo causal com a conduta da vendedora. 5. Apelação parcialmente provida.

PROCESSO Nº: XXXXX-61.2018.4.05.8100 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: JANAINA GONCALVES DE GOIS FERREIRA e outro ADVOGADO: Janaina Goncalves De Gois Ferreira APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outro ADVOGADO: Janaina Goncalves De Gois Ferreira RELATOR (A): Desembargador (a) Federal Leonardo Carvalho - 2ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1º GRAU): Juiz (a) Federal Alcides Saldanha Lima EMENTA: CIVIL. CONTRATOS BANCÁRIOS. AÇÃO REVISIONAL. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS MENSAL. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. CDC . APLICABILIDADE. DEPÓSITO DOS VALORES INCONTROVERSOS. 1. Apelações interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados no bojo de ação revisional, para condenar a CEF na obrigação de afastar a cobrança de capitalização mensal de juros do contrato e a devolver a diferença dos valores pagos e incluídos nas prestações mensais desde a sua incidência, devidamente corrigido pela TR, a ser apurado em liquidação de sentença. (Valor da causa - R$ R$ 184.000,00). Honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor atribuído à causa, nos termos da norma do § 2º do art. 85 do CPC/2015 , sob condição suspensiva de exigibilidade ( § 3º do art. 98 do CPC/2015 ). 2. JANAINA GONCALVES DE GOIS FERREIRA alega que, inobstante alguns atrasos pontuais, sempre quitou as parcelas do financiamento. Contudo, após o pagamento da 60ª parcela, ou seja, após pagar mais de R$ 100.000,00 (cem mil reais), verificou que o saldo devedor reduziu apenas R$ 10.000,00 (dez mil reais). Afirma que apesar de reconhecer a capitalização mensal indevida, a sentença não afastou a mora no pagamento. Afirma que vem depositando os valores das prestações em conta aberta na CEF à disposição do Juízo. Pede que seja determinada a inversão do ônus da prova, a proibição de inscrição em cadastros restritivos ou de qualquer ato de execução extrajudicial. Pede a concessão da tutela antecipada a fim de; a) permitir o depósito os valores incontroversos das parcelas do financiamento habitacional; b) obstar qualquer procedimento de execução extrajudicial do débito, enquanto tramitar a presente ação revisional, e c) a proibição de inclusão de seu nome no SPC, SERASA e CADIN. 3. A CEF, por sua vez, assevera que não procede a alegação de cobrança de juros de forma capitalizada. Defende a inépcia da inicial, aduz que a apelada depositou os valores incontroversos sem que houvesse decisão judicial neste sentido. Sustenta que aplica o sistema SAC previsto no contrato e que não há anatocismo na espécie. Defende a força vinculante dos contratos, refuta a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ( CDC ) e a inversão do ônus da prova. 4. De plano, rejeita-se a alegação de inépcia da inicial, visto que na peça atrial a autora descreve e especifica claramente os pontos do contrato contra os quais demonstra irresignação (capitalização mensal de juros, onerosidade excessiva das parcelas, etc..), quantifica o valor incontroverso, e apresenta o pedido, preenchendo as exigências previstas no art. 330 , parágrafo 2º do CPC . 5. É tranquila a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, inclusive sumulada no enunciado 297, de que o CDC se aplica às instituições financeiras. 6. Quanto à inversão do ônus da prova, o juiz pode determinar sempre que achar necessário, diante da necessidade de produção da prova e da hipossuficiência do consumidor. Ocorre que as provas trazidas aos autos são suficientes para apreciação da matéria, exclusivamente de direito, mostrando-se desarrazoada a discussão. Ademais, o ônus probatório sequer foi abordado na sentença. 7. O presente feito versa sobre revisão contratual de financiamento imobiliário com a utilização do Sistema de Amortização - SAC, modelo que é incompatível com o anatocismo, dado que, por ele, o valor de cada prestação mensal resulta da soma da amortização do valor financiado, mais os juros que tenham sido pactuados, de forma que os acréscimos são pagos mensalmente, jamais se incorporando ao principal. 8. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp XXXXX/PR , sob a égide dos recursos repetitivos, sedimentou o entendimento de que "nos contratos de mútuo bancário, celebrados após a edição da MP XXXXX-17/00 (reeditada sob o nº 2.170-36/01), admite-se a capitalização mensal de juros, desde que expressamente pactuada". Na hipótese, o contrato firmado (nº 1.4444.0185331-7) não prevê a capitalização mensal de juros, pelo que não poderia a Caixa aplicar esse sistema. A própria Caixa confessa em seu recurso que vem aplicando juros mensais, de 0,7709175% ao mês, quando o contrato prevê que a capitalização deve ser anual, em 8,51% ao ano. 9. No que concerne às parcelas em atraso e aos depósitos em consignação, observa-se que a autora, na inicial, pediu para realizar o depósito em juízo dos valores incontroversos e de R$ 6.152,16 (seis mil, cento e cinquenta e dois reais e dezesseis centavos), montante referente aos valores da 66ª à 69ª parcelas. Tal requerimento foi apenas apreciado por ocasião da prolação da sentença e embora não tenha havido decisão anterior neste sentido, desde o início a apelante vem acostando aos autos as guias com os valores depositados na CEF em conta à disposição do Juízo. 10. Com a edição da Lei nº 10.931 /2004, (§§ 1º e 2º do seu art. 50), para concessão da tutela antecipada nas demandas concernentes à empréstimo, financiamento ou alienação imobiliária, a parte tem que continuar pagando o valor incontroverso, sendo certo que a suspensão da exigibilidade da dívida controvertida está condicionada ao depósito do respectivo montante, nos termos em que contratado. 11. Contudo, a mesma legislação estabelece que o juízo poderá dispensar o depósito do valor controvertido, nos termos do § 4º, quando presente "relevante razão de direito e risco de dano irreparável ao autor, por decisão fundamentada na qual serão detalhadas as razões jurídicas e fáticas da ilegitimidade da cobrança no caso concreto". 12. No caso, observa-se que a apelante depositou o valor das parcelas em atraso (66ª à 69ª parcelas) e vem depositando as parcelas mensais em valores muito próximos aos constantes da planilha apresentada pela CEF antes do expurgo dos juros capitalizados. Além disso, restou configurada a cobrança ilícita de juros capitalizados mensais por parte da CEF. Se for indeferido o depósito neste momento, serão cobrados multa e juros sobre todo o período, que talvez até superem o montante que será estornado em virtude da cobrança indevida dos juros capitalizados, o que resultará, na prática, na ineficácia do provimento que reconhece a ilicitude da cobrança. Apenas não se faz cabível a concessão da tutela de urgência, nesse momento processual. 13. Descabe majoração dos honorários recursais, visto que não foi fixada verba sucumbencial em desfavor da CEF na origem 14. Apelação da CEF improvida. Apelação da autora parcialmente provida, apenas para reconhecer que devem ser considerados os depósitos judiciais para o pagamento do débito. [6] EMENTA: CIVIL. CONTRATOS BANCÁRIOS. AÇÃO REVISIONAL. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS MENSAL. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. CDC . APLICABILIDADE. DEPÓSITO DOS VALORES INCONTROVERSOS. 1. Apelações interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados no bojo de ação revisional, para condenar a CEF na obrigação de afastar a cobrança de capitalização mensal de juros do contrato e a devolver a diferença dos valores pagos e incluídos nas prestações mensais desde a sua incidência, devidamente corrigido pela TR, a ser apurado em liquidação de sentença. (Valor da causa - R$ R$ 184.000,00). Honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor atribuído à causa, nos termos da norma do § 2º do art. 85 do CPC/2015 , sob condição suspensiva de exigibilidade ( § 3º do art. 98 do CPC/2015 ). 2. JANAINA GONCALVES DE GOIS FERREIRA alega que, inobstante alguns atrasos pontuais, sempre quitou as parcelas do financiamento. Contudo, após o pagamento da 60ª parcela, ou seja, após pagar mais de R$ 100.000,00 (cem mil reais), verificou que o saldo devedor reduziu apenas R$ 10.000,00 (dez mil reais). Afirma que apesar de reconhecer a capitalização mensal indevida, a sentença não afastou a mora no pagamento. Afirma que vem depositando os valores das prestações em conta aberta na CEF à disposição do Juízo. Pede que seja determinada a inversão do ônus da prova, a proibição de inscrição em cadastros restritivos ou de qualquer ato de execução extrajudicial. Pede a concessão da tutela antecipada a fim de; a) permitir o depósito os valores incontroversos das parcelas do financiamento habitacional ; b) obstar qualquer procedimento de execução extrajudicial do débito, enquanto tramitar a presente ação revisional, e c) a proibição de inclusão de seu nome no SPC, SERASA e CADIN. 3. A CEF, por sua vez, assevera que não procede a alegação de cobrança de juros de forma capitalizada. Defende a inépcia da inicial, aduz que a apelada depositou os valores incontroversos sem que houvesse decisão judicial neste sentido. Sustenta que aplica o sistema SAC previsto no contrato e que não há anatocismo na espécie. Defende a força vinculante dos contratos, refuta a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ( CDC ) e a inversão do ônus da prova. 4. De plano, rejeita-se a alegação de inépcia da inicial, visto que na peça atrial a autora descreve e especifica claramente os pontos do contrato contra os quais demonstra irresignação (capitalização mensal de juros, onerosidade excessiva das parcelas, etc..), quantifica o valor incontroverso, e apresenta o pedido, preenchendo as exigências previstas no art. 330 , parágrafo 2º do CPC . 5. No que atine à utilização do SAC como sistema de amortização e ao anatocismo (amortização negativa), resta ausente o interesse recursal da CEF, visto que a sentença expressamente consignou que “o sistema SAC, cuja metodologia consiste no valor regressivo das prestações, composta de parcela fixa de amortização do principal acrescida dos juros e correção do mês em sua integralidade, sem apresentar saldo residual de juros para ser incorporado ao saldo devedor, pelo que incabível a alegação de ocorrência de anatocismo.” 6. É tranquila a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, inclusive sumulada no enunciado 297, de que o CDC se aplica às instituições financeiras. 7. Quanto à inversão do ônus da prova, o juiz pode determinar sempre que achar necessário, diante da necessidade de produção da prova e da hipossuficiência do consumidor. Ocorre que as provas trazidas aos autos são suficientes para apreciação da matéria, exclusivamente de direito, mostrando-se desarrazoada a discussão. Ademais, o ônus probatório sequer foi abordado na sentença. 8. Noutro giro, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp XXXXX/PR , sob a égide dos recursos repetitivos, sedimentou o entendimento de que "nos contratos de mútuo bancário, celebrados após a edição da MP XXXXX-17/00 (reeditada sob o nº 2.170-36/01), admite-se a capitalização mensal de juros, desde que expressamente pactuada". Na hipótese, o contrato firmado (nº 1.4444.0185331-7) não prevê a capitalização mensal de juros. 9. No que concerne às parcelas em atraso e aos depósitos em consignação, observa-se que a autora, na inicial, pediu para realizar o depósito em juízo dos valores incontroversos e de R$ 6.152,16 (seis mil, cento e cinquenta e dois reais e dezesseis centavos), montante referente aos valores da 66ª à 69ª parcelas. Tal requerimento foi apenas apreciado por ocasião da prolação da sentença e embora não tenha havido decisão anterior neste sentido, desde o início a apelante vem acostando aos autos as guias com os valores depositados na CEF em conta à disposição do Juízo. 10. Com a edição da Lei nº 10.931 /2004, (§§ 1º e 2º do seu art. 50), para concessão da tutela antecipada nas demandas concernentes à empréstimo, financiamento ou alienação imobiliária, a parte tem que continuar pagando o valor incontroverso, sendo certo que a suspensão da exigibilidade da dívida controvertida está condicionada ao depósito do respectivo montante, nos termos em que contratado. 11. Contudo, a mesma legislação estabelece que o juízo poderá dispensar o depósito do valor controvertido, nos termos do § 4º, quando presente “relevante razão de direito e risco de dano irreparável ao autor, por decisão fundamentada na qual serão detalhadas as razões jurídicas e fáticas da ilegitimidade da cobrança no caso concreto”. 12. No caso, observa-se que a apelante depositou o valor das parcelas em atraso (66ª à 69ª parcelas) e vem depositando as parcelas mensais em valores muito próximos aos constantes da planilha apresentada pela CEF antes do expurgo dos juros capitalizados. Além disso, restou configurada a cobrança ilícita de juros capitalizados mensais por parte da CEF. Se for indeferido o depósito neste momento, serão cobrados multa e juros sobre todo o período, que talvez até superem o montante que será estornado em virtude da cobrança indevida dos juros capitalizados, o que resultará, na prática, na ineficácia do provimento que reconhece a ilicitude da cobrança. 13. Também se encontra presente o risco de dano irreparável à autora, que pode vir a perder o seu imóvel neste momento de pandemia, além das restrições ao crédito que vêm lhe sendo impostas em virtude da negativação no SERASA, a justificar a concessão da tutela pretendida para: a) afastar a inscrição em cadastros de restrição ao crédito; b) deferir o depósito consignado em conta judicial, afastando-se o valor do juros mensais capitalizados, até o trânsito em julgado da sentença; c) obstar a execução extrajudicial do bem, com base em inadimplemento fundado nas parcelas depositadas. 14. Descabe majoração dos honorários recursais, visto que não foi fixada verba sucumbencial em desfavor da CEF na origem 15. Apelação da CEF improvida. Apelação da autora parcialmente provida, para deferir a antecipação de tutela nos termos da fundamentação. [6]

AGRAVO DE INSTRUMENTO – FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – AÇÃO REVISIONAL – AFASTAMENTO DA MORA - TUTELA DE URGÊNCIA – IMPOSSIBILIDADE. – Financiamento imobiliário- Valor incontroverso– Pretensão de que o ajuizamento de ação revisional afaste os efeitos da mora – Impossibilidade – Verificação imediata de ilegalidade no pacto – Não ocorrência – Prevalência das cláusulas contratadas- Probabilidade do direito e perigo de dano – Inexistência – Inteligência do art. 300 do Código de Processo Civil – Indeferimento: – O mero ajuizamento de ação revisional, que discute contrato de financiamento imobiliário, não tem o condão de afastar os efeitos decorrentes da mora, pois até que seja vislumbrada eventual ilegalidade no pacto, se o caso, prevalecem as cláusulas contratadas. Assim, não há probabilidade do direito e perigo de dano, o que se mostrava necessário, pela redação do art. 300 do Código de Processo Civil RECURSO NÃO PROVIDO.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO QUE HOMOLOGOU OS HONORÁRIOS PERICIAIS CONTÁBEIS, NO VALOR DE R$ 7 . 5 00,00. ANÁLISE SOBRE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALEGAÇÃO DE ARBITRAMENTO EXCESSIVO. NÃO CONFIGURAÇÃO. HONORÁRIOS DEVEM SER FIXADOS DE ACORDO COM OS CRITÉRIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE, BEM COMO DIANTE DA NATUREZA DA CAUSA E DA COMPLEXIDADE DO SERVIÇO (CÁLCULOS ARITMÉTICOS ATINENTES A FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO DE LONGO PRAZO). VALOR MANTIDO. DESPROVIMENTO DO RECURSO .

Ação de conhecimento objetivando os Autores a revisão de contrato de financiamento imobiliário celebrado entre as partes. Sentença que julgou procedente, em parte, o pedido para declarar a nulidade da previsão contratual de capitalização mensal de juros, permitindo-se apenas a capitalização anual. Apelação da Ré e dos Autores. Preliminar de ilegitimidade passiva, com relação aos contratos firmados perante a Caixa Econômica Federal, que se rejeita. Autores que ajuizaram a presente ação com o objetivo de revisar e anular as cláusulas do contrato de financiamento imobiliário celebrado com a Ré, sendo, portanto, irrelevante para sua apreciação, o fato terem adquirido crédito junto à Caixa Econômica Federal para quitar o referido contrato de financiamento perante a demandada. Preliminar de inépcia da inicial que não merece ser acolhida, uma vez que os Autores já quitaram os contratos celebrados com a Ré, não havendo, portanto, que se falar em necessidade de quantificação e pagamento de valor incontroverso, sob pena de inépcia. Cerceamento de defesa não configurado, pois os esclarecimentos prestados pelo perito foram considerados suficientes pelo magistrado para dirimir a controvérsia trazida nos autos. Aplicação da Súmula 155 do TJRJ. Prejudicial de prescrição que se afasta, uma vez que os Autores, visando a sua interrupção, propuseram ação de protesto. Quanto às demais questões atinentes ao mérito, assiste parcial razão aos Autores. Utilização da Tabela Price nos contratos de financiamento imobiliário que não é ilegal por si só, sendo, porém, desautorizada a prática da amortização negativa e a capitalização de juros em desacordo com o ordenamento jurídico. Diante da constatação pelo perito de existência de amortização negativa e sendo a prática de anatocismo vedada por força do artigo 4º , do Decreto 22.626 /1933, à época da celebração do contrato, deve ser afastada não somente a capitalização mensal dos juros mas, também, a amortização da dívida pela Tabela Price, impondo-se a aplicação dos juros de forma simples. No que se refere à correção monetária, observa-se que a sentença é omissa, o que comporta apreciação no exame do recurso, na forma do artigo 1.013 , § 3º , inciso III do CPC . Ausência de previsão de aplicação TR com redutor de 33,54% como índice de correção monetária quando da celebração do contrato, mas, sim, somente durante determinado período, não havendo, portanto, que se falar, em criação de legítima expectativa para os Autores. Inexistência de ilegalidade do critério que prevê a incidência da correção monetária e juros sobre o saldo devedor antes da amortização decorrente do pagamento da prestação mensal do contrato. Jurisprudência do STJ. Pedido de declaração de nulidade da cláusula que prevê a aplicação do CET - Coeficiente de Equalização de Taxas que deve ser rejeitado, uma vez que foi livremente pactuada entre as partes e, conforme apontado no laudo pericial, não importa em onerosidade excessiva para os Autores. Prova técnica que não constatou pagamento de valores relativos ao Fundo de Liquidez, não havendo, portanto, que se falar em sua cumulação com o Coeficiente de Equalização de Taxas. Pretensão de incidência de juros remuneratórios contratuais sobre eventual repetição de indébito que se rejeita, pois constituirá débito judicial e estará sujeito a correção monetária e juros de mora aplicáveis a débitos com tal natureza. Pequena reforma da sentença que em nada altera a imposição dos ônus de sucumbência aos Autores, que decaíram de porção maior do pedido. Desprovimento da primeira apelação e provimento parcial da segunda apelação.

"(.) COMPETÊNCIA MATERIAL DA JUSTIÇA DO TRABALHO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. TAXA DE JUROS DIFERENCIADA EM RAZÃO DA CONDIÇÃO DE EMPREGADO. CONTROVÉRSIA DECORRENTE DO CONTRATO DE TRABALHO."(.) COMPETÊNCIA MATERIAL DA JUSTIÇA DO TRABALHO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. TAXA DE JUROS DIFERENCIADA EM RAZÃO DA CONDIÇÃO DE EMPREGADO. CONTROVÉRSIA DECORRENTE DO CONTRATO DE TRABALHO. "(.) COMPETÊNCIA MATERIAL DA JUSTIÇA DO TRABALHO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. TAXA DE JUROS DIFERENCIADA EM RAZÃO DA CONDIÇÃO DE EMPREGADO. CONTROVÉRSIA DECORRENTE DO CONTRATO DE TRABALHO."(...) COMPETÊNCIA MATERIAL DA JUSTIÇA DO TRABALHO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. TAXA DE JUROS DIFERENCIADA EM RAZÃO DA CONDIÇÃO DE EMPREGADO. CONTROVÉRSIA DECORRENTE DO CONTRATO DE TRABALHO. Cinge-se a controvérsia em definir se compete à Justiça do Trabalho processar e julgar ação na qual se postula a manutenção da taxa de juros diferenciada concedida ao autor, em financiamento imobiliário, pelo fato de ser empregado da instituição bancária que realizou a operação financeira. A pretensão dirigida ao reclamado recai sobre questão de natureza civil, mas que decorre diretamente da relação de trabalho, uma vez que a taxa de juros objeto da controvérsia apenas foi praticada em razão e em função do preexistente contrato de trabalho firmado entre as partes. Aliás, a Consolidação das Leis do Trabalho , já antes da Constituição Federal de 1988 e das alterações introduzidas pela EC nº 45 /2004, em seu artigo 643, caput , determinava que "os dissídios oriundos das relações entre empregados e empregadores, bem como de trabalhadores avulsos e seus tomadores de serviços, em atividades reguladas na legislação social, serão dirimidos pela Justiça do Trabalho". A propósito, em julgamento acerca da matéria, o STF reconheceu a competência da Justiça do Trabalho para julgar demanda de empregados do Banco do Brasil para compeli-lo ao cumprimento da promessa de vender-lhes, em dadas condições de preço e modo de pagamento, apartamentos, em razão de assentirem transferir-se para a nova Capital Federal. Na ocasião, a Suprema Corte assentou que a determinação da competência da Justiça do Trabalho não importa que a solução da lide dependa de questões de Direito Civil, mas sim o fato de a promessa de contratar ter sido feita em razão da relação de emprego, inserindo-se no contrato de trabalho (STF CJ XXXXX-6 (DF) - Ac. Tribunal Pleno, 23.05.90, Rel. Min. Célio Borja). É mister, portanto, o reconhecimento da competência material da Justiça do Trabalho. Agravo de instrumento (TRT18, ROT - XXXXX-32.2019.5.18.0141 , Rel. GENTIL PIO DE OLIVEIRA, 1ª TURMA, 24/08/2020)

Apelação. Ação declaratória de rescisão contratual c./c. reparação de dano material. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Pedido de rescisão do contrato e devolução de valores pagos pelo comprador em razão da impossibilidade de conclusão do negócio pela posterior negativa de financiamento imobiliário pela CEF. Sentença de parcial procedência determinando a devolução dos valores efetivamente desembolsados, bem como reconhecendo a improcedência do pedido reconvencional de cobrança de dois cheques sustados, referentes as parcelas do sinal/corretagem. Recursos das rés (vendedora/incorporadora e corretora imobiliária) que não merecem prosperar. Relação de consumo. Compromisso de compra e venda que prevê que todo o valor do sinal, pago à ré vendedora, era destinado a comissão da ré corretora imobiliária. Pretensão de retenção dos valores pagos. Abusividade bem reconhecida em sentença. Autor que alegou ter entregue todos os documentos para ré na assinatura dos contratos, mas foi informado pela corretora sobre a negativa do financiamento pela CEF após três meses, o que não foi impugnado em contestação pelas rés. Inovação recursal na alegação de não comprovação de negativa do financiamento. Imóvel popular. Compra de primeiro imóvel por financiamento por crédito associativo da CEF. Autor que firmou contrato por acreditar na obtenção de financiamento imobiliário, que era essencial para conclusão do negócio. Resultado útil não alcançado. Hipótese que não caracteriza arrependimento ou culpa do comprador, afastando a aplicação do art. 725 do CC . Falha na prestação de serviços das rés que não efetuaram a devida análise dos documentos entregues pelo comprador e a viabilidade econômica do negócio, analisando o perfil do consumidor e requisitos para obtenção do financiamento pela CEF, instituição financeira prevista no contrato. Negócio frustrado sem culpa do comprador. Rescisão contratual com retorno das partes ao status quo ante, que implica, consequentemente, na devolução dos valores efetivamente pagos e na impossibilidade de cobranças das demais parcelas, inclusive cheques sustados. Sucumbência corretamente estabelecida. Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSOS DESPROVIDOS.

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. PARCELA DO PREÇO A SER PAGA COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. NEGATIVA PELO AGENTE FINANCEIRO. CIRCUNSTÂNCIA QUE NÃO CARACTERIZA ARREPENDIMENTO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA. 1- Com relação à legitimidade passiva da ré, ora recorrente, a questão foi bem exposta na sentença: "A pertinência subjetiva da demanda é verificada em tendo em conta os fatos imputados à parte ré e não o correto enquadramento da relação jurídica. Por isso, como a parte autora cobra a devolução do que pagou à parte ré, esta tem legitimidade para figurar no polo passivo da demanda. Saber se pode ou não ser responsabilizada pela restituição pretendida é a questão de fundo, o mérito". 2- É de se destacar que não se sustenta ser indevida a comissão de corretagem ou a SATI, o que ensejaria suspensão por conta de recebimento de recurso repetitivo pelo STJ, mas tão-somente o direito à restituição disso em decorrência da resolução motivada pela não obtenção de financiamento imobiliário. 3- E os autores, ora recorridos, fazem mesmo jus à restituição de todos os valores pagos. Como bem exposto na sentença: "A impossibilidade de obtenção de financiamento bancário compatível com as condições do comprador de baixa renda não se confunde com o arrependimento previsto no art. 725 do Código Civil e é abrangida pela álea do contrato de Corretagem". 4- Além disso, parte considerável da obrigação assumida pelos promitentes compradores, que seria paga com o financiamento imobiliário, restou impossível sem culpa desses, posto que negado o mútuo pelo agente financeiro. Logo, resolve-se a obrigação sem ônus para os promitentes compradores (artigo 248 do Código Civil ). 5- Obrigação de restituir todos os valores recebidos, inclusive a comissão de corretagem devida. Ainda quanto à responsabilidade da promitente vendedora, reiteramos novamente os argumentos da sentença: "E a construtora é solidariamente responsável pela restituição da comissão paga pela parte autora, porque integra a cadeia na relação de consumo. Além disso, foi a promitente vendedora quem contratou a corretora para fazer a captação dos compradores das unidades de seu empreendimento imobiliário, situação essa que faz com que a corretora seja equiparada a preposto ou representante da construtora, nos termos do art. 34 da Lei 8.078 /90 ( Código de Defesa do Consumidor )". 6- Recurso não provido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.