Imóvel Ainda em Construção e sem Habite-se em Jurisprudência

APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ENTREGA DA UNIDADE SEM ATESTADO DE CONCLUSÃO DA OBRA. ATRASO NA EXPEDIÇÃO DA CARTA DE HABITE-SE. FORTUITO INTERNO. MULTA CONTRATUAL. APLICAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA. 1. A carta de habite-se revela o ato administrativo da autoridade competente que atesta a construção do empreendimento segundo as exigências legais, para autorizar o início da utilização efetiva da edificação destinada à habitação. 2. Não é possível concluir que, antes da expedição do habite-se, havia condições de habitabilidade do imóvel, quando é justamente esse o documento que comprova a conclusão da obra e sua regularidade. E procedendo à entrega do imóvel sem a necessária carta de habite-se, a parte apelada acabou por afastar uma garantia de segurança ao consumidor, que é o atestado formal de que o imóvel estava pronto. 3. Incontroverso o inadimplemento contratual dos promitentes vendedores, consubstanciado no atraso injustificado na conclusão da obra com entrega do imóvel e da respectiva carta de habite-se expedida. 4. Ocorrência relacionada a clima, mão-de-obra, insumo para construção, crise econômica, dificuldade na expedição do ?habite-se?, ou outro fato previsível e inserido no risco da atividade, deve ser considerada ao anunciar o empreendimento. 5. Trata-se a hipótese de aplicação de cláusula penal conforme previsão contratual, em termos claros elaborados pelas próprias rés-apeladas, condicionada à ocorrência de atraso na conclusão das obras por sua culpa exclusiva. 6. Apelação conhecida e provida.

REEXAME NECESSÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. CONCESSÃO DE ALVARÁ PARA CONSTRUÇÃO. PROJETO APROVADO PELA PREFEITURA MUNICIPAL. OBRA CONCLUÍDA. PEDIDO DE "HABITE-SE" NEGADO. SITUAÇÃO CONSOLIDADA. ATO ADMINISTRATIVO COM PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE. DIREITO LÍQUIDO E CERTO CONFIGURADO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE CONCESSÃO DA ORDEM. REMESSA DESPROVIDA. "[. . .] A licença para construir é ato administrativo que goza de presunção de legitimidade, por isso não se pode exigir do administrado que suponha a irregularidade do alvará que lhe foi concedido. Assim, tendo a municipalidade concedido alvará de construção e permitido que a situação se consolidasse com a finalização da obra, sem tê-la embargado no curso da edificação, torna-se injusta a negativa do "habite-se", especialmente se a construção foi feita de acordo com o projeto aprovado pela Prefeitura."

JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. IMÓVEL PARA LOCAÇÃO - AUSÊNCIA DE HABITE-SE - IMPOSSIBILIDADE DE EXERCÍCIO DE ATIVIDADE COMERCIAL. 1. Havendo conexão entre os dois feitos, um de rescisão do contrato e outro de cobrança de alugueis e multa, eles devem ser decididos em uma só sentença (ação tramitando junto à 2014.01.1.033829-2). 2. O proprietário de imóvel comercial é responsável pela rescisão do contrato de administração do bem em razão da impossibilidade de locação a terceiros, por ausência de alvará de construção e habite-se. 3. A ausência de habite-se do imóvel locado, ocasionando a real possibilidade de que o prédio possa vir a ser embargado pelas autoridades públicas, consiste em infração ao dever do locador de entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina. Além disso, é sua obrigação manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel, a teor do que prescreve o art. 22 , incisos I e III , da Lei do Inquilinato . 4. Recurso Conhecido e Improvido. Condenado o recorrente em custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sob o valor da causa. Fica suspenso o pagamento, devido a concessão de gratuidade de justiça.

CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. AUSÊNCIA DE EXPEDIÇÃO DE HABITE-SE. IMPOSSIBILIDADE DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. INEXIGIBILIDADE DA PRESTAÇÃO DENOMINADA FINANCIAMENTO ENQUANTO NÃO CONCLUÍDA A OBRA E EXPEDIDO HABITE-SE. INADIMPLEMENTO EXCLUSIVO DA CONSTRUTORA. SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS E EM PARCELA ÚNICA. RESCISÃO E CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. 1. Incide na hipótese de compra e venda de imóvel na planta firmado entre pessoa jurídica e pessoa física o Código de Defesa do Consumidor (arts. 2º e 3º do CDC ). 2. A parcela denominada "chaves" (financiamento bancário) deve ser paga tão somente quando da conclusão da obra, com o recebimento do habite-se. 3. Ausente a comprovação de concessão do habite-se, não há que se falar em inadimplemento contratual por parte do consumidor que deixou de efetuar o pagamento da parcela "financiamento". 4. Possível a cumulação de pedidos de rescisão contratual e pagamento de lucros cessantes se ultrapassado o prazo de conclusão da obra, ausente habite-se, bem como por não ter usufruído o consumidor do imóvel. 5. Os lucros cessantes em caso de atraso de entrega de imóvel são presumidos. 6. Sendo a construtora a única e exclusiva responsável pela rescisão contratual, deve ressarcir integralmente o valor pago pelo consumidor (Súmula 534 do STJ). 7. Recurso conhecido e desprovido.

RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ADMISSIBILIDADE PELO CPC/1973 . ENUNCIADO ADMINISTRATIVO N. 2/STJ. PROCESSAMENTO PELO CPC/2015 . CORRETAGEM. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RITO DOS ARTS. 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 . I - RECURSO ESPECIAL DA INCORPORADORA. LEGITIMIDADE PASSIVA 'AD CAUSAM'. TEORIA DA ASSERÇÃO. PRESCRIÇÃO E CASO FORTUITO. ALEGAÇÃO GENÉRICA. ÓBICE DA SÚMULA 284 /STF. II - RECURSO ESPECIAL ADESIVO DOS CONSUMIDORES. INOCORRÊNCIA DE DANO MORAL. ATRASO DA OBRA. CURTO PERÍODO. MERO INADIMPLEMENTO. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. ÓBICE DA SÚMULA 7 /STF. REPETIÇÃO EM DOBRO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211 /STJ. III - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015 : 3.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. IV. RECURSO ESPECIAL DA INCORPORADORA: 4.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade passiva.4.2. Incidência do óbice da Súmula 284 /STF no que tange às alegações de prescrição e de caso fortuito, tendo em vista o caráter genérico das razões recursais. V. RECURSO ESPECIAL ADESIVO DOS CONSUMIDORES: 5.1. Inocorrência de abalo moral indenizável pelo atraso de alguns meses na conclusão da obra, em razão das circunstâncias do caso concreto.5.2. Incidência do óbice da Súmula 7 /STJ, no que tange à pretensão de condenação da incorporadora ao pagamento de indenização por lucros cessantes durante o curto período do atraso na entrega da obra.5.3. Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal 'a quo' (Súmula 211 /STJ). 5 .4. Ausência de prequestionamento da questão referente à repetição em dobro dos valores da comissão de corretagem e do serviço de assessoria imobiliária. VI - RECURSOS ESPECIAIS DESPROVIDOS.

EMENTA: IRDR - AMPLIAÇÃO DO OBJETO POSTERIORMENTE À INSTAURAÇÃO - PRINCÍPIO DA NÃO SURPRESA - DESCABIMENTO. - Sem embargo da possibilidade de aplicação da tese firmada em sede de IRDR em situações fático-jurídicas semelhantes, como precedente jurisprudencial, não se mostra possível a ampliação do objeto do incidente após a sua instauração, em obediência à segurança jurídica e ao princípio da não surpresa, positivado em nosso ordenamento processual no artigo 10 , do novo CPC - A tese jurídica a ser firmada por este eg. Órgão Julgador circunscreve-se a responder ao questionamento com base no qual foi instaurado o presente incidente, sob pena de desvirtuamento de sua precípua função de pacificação de controvérsia de direito, mediante temerária abrangência de múltiplas situações fáticas que transcendem ao objeto de definição - Firma-se a tese no sentido de que a remoção de moradores de área de risco, por si só, não caracteriza desapropriação indireta ou apossamento administrativo, eis que não houve a incorporação do bem ao Município, tampouco a prática de ato ilícito, o que afasta o dever de indenizar. V.V.P. EMENTA: INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS (IRDR) - INDENIZAÇÃO DECORRENTE DE REMOÇÃO DE MORADOR DE ÁREA DE RISCO - DESAPROPRIAÇÃO INDIRETA OU APOSSAMENTO ADMINISTRATIVO NÃO CONFIGURADO - AUSÊNCIA DE CONDUTA ILÍCITA - DEVER DE INDENIZAR AFASTADO - INCLUSÃO DO MORADOR EM PROGRAMA HABITACIONAL - O Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas nasceu com o objetivo de permitir que se dê tratamento judicial isonômico a uma mesma questão de direito que envolva causas individuais e repetitivas, com o mesmo fundamento jurídico, com vistas a preservar a integridade e a segurança jurídica das decisões, e, ao mesmo tempo, propiciar maior efetividade e celeridade à prestação jurisdicional e estabilidade à jurisprudência - Firma-se a tese no sentido de que a remoção de moradores de área de risco, por s i só, não caracteriza desapropriação indireta ou apossamento administrativo, eis que não houve a incorporação do bem ao Município, tampouco a prática de ato ilícito, o que afasta o dever de indenizar, desde que presente política pública concreta apta a assegurar ao morador removido o direito à moradia no Município.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. ENTREGA DAS CHAVES. ATRASO NA EXPEDIÇÃO DO "HABITE-SE". MORA DA CONSTRUTORA. IMPROVIMENTO DO RECURSO. - A entrega das chaves ao consumidor é ato que não elide a mora, na hipótese de ao imóvel não ter sido concedido o "habite-se" - ato administrativo pelo qual a autoridade pública competente reconhece estar a propriedade apta para ser ocupada e utilizada - Eventual imputabilidade da mora ao Poder Público é inoponível ao consumidor, alheio à relação da fornecedora com a municipalidade e à praxe burocrática necessária à expedição do "habite-se", evidentemente dominada pelas empresas que atuam no ramo da construção civil.

PROCESSO CIVIL. CIVIL. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. IGPM APÓS CONCESSÃO DO HABITE-SE. LEGALIDADE. ATRASO NA OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO. RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA. REPETIÇÃO DE INDÉBITO DEVIDO. É lícita a estipulação do IGPM+1% como índice de correção monetária dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção após expedição do habite-se, sob expressa previsão contratual. Constatado que o atraso na conclusão do financiamento bancário se deu em razão da morosidade da Incorporadora em disponibilizar os documentos necessários à consecução do negócio, deve esta ser responsabilizada ao pagamento da diferença gerada pela incidência do IGPM + 1%, após a concessão do habite-se. É devida a repetição do indébito, pela construtora ao adquirente, na forma simples (art. 876 do CC/02 ). Apelo do réu conhecido e provido em parte.

PROCESSO CIVIL. CIVIL. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. IGPM APÓS CONCESSÃO DO HABITE-SE. LEGALIDADE. ATRASO NA OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO. RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA. REPETIÇÃO DE INDÉBITO DEVIDO. É lícita a estipulação do IGPM+1% como índice de correção monetária dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção após expedição do habite-se, sob expressa previsão contratual. Constatado que o atraso na conclusão do financiamento bancário se deu em razão da morosidade da Incorporadora em disponibilizar os documentos necessários à consecução do negócio, deve esta ser responsabilizada ao pagamento da diferença gerada pela incidência do IGPM + 1%, após a concessão do habite-se. É devida a repetição do indébito, pela construtora ao adquirente, na forma simples (art. 876 do CC/02 ). Apelo do réu conhecido e provido em parte.

CONSUMIDOR. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL - JUROS REMUNERATÓRIOS APÓS A EXPEDIÇÃO DE HABITE-SE. TARDIA AVERBAÇÃO - MAJORAÇÃO DO SALDO DEVEDOR - CULPA DA CONSTRUTORA - ABUSIVIDADE. ENCARGOS DA AVERBAÇÃO DA CARTA HABITE-SE DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, é abusiva a cláusula que estabelece o termo inicial de incidência dos juros compensatórios de 1% ao mês a contar da expedição da carta de habite-se, se a averbação da aludida carta é feita mais de 60 dias após sua emissão, ensejando a majoração do saldo devedor pela incidência de juros. Estipulação que viola o art. 51 , inc. IV , do CDC . 2. O acervo probatório indica que a demora na obtenção do financiamento decorreu de fato exclusivo da empresa, sobretudo quando se verifica que a carta de habite-se foi expedido em 28/02/2014 e averbado em 09/05/2014, ao passo que a escritura pública foi registrada em 15/08/2014, merecendo prestígio a sentença da magistrada sentenciante. 3. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 4. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei nº 9.099 /95. 5. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei nº 9.099 /95), condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação.