Ineficácia da Hipoteca em Face da Cessionária do Imóvel em Jurisprudência

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL. BEM ADQUIRIDO DIRETAMENTE DA CONSTRUTORA. SÚMULA 308 DO STJ. INEFICÁCIA DA HIPOTECA. TERCEIRO DE BOA-FÉ. SENTENÇA MANTIDA. 1. Trata-se de apelação interposta pela Caixa Econômica Federal CEF em face de sentença que julgou procedente o pedido dos autores e condenou os réus a procederem ao cancelamento da hipoteca registrada no imóvel objeto do litígio e a outorga da escritura definitiva do aludido imóvel. 2. Os autores adquiriram imóvel residencial diretamente da construtora e, depois de tê-lo quitado, não obtiveram a respectiva escritura em razão da existência de hipoteca decorrente do financiamento entre a empresa pública e a HF Engenharia e Empreendimentos Ltda. (litisconsorte passivo) para a construção do empreendimento. 3. Incide, na hipótese, o enunciado da Súmula 308 do STJ, com a seguinte redação: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 4. Segundo julgados do STJ proferidos depois do advento da Súmula 308 , sua intenção é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado. (STJ, REsp XXXXX/DF , Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 14/05/2019, DJe 23/05/2019) 5. A jurisprudência desta Corte não diverge, consolidando o entendimento de que os efeitos da hipoteca resultante de financiamento imobiliário são ineficazes em relação ao terceiro, adquirente de boa-fé, que pagou pelo imóvel e não participou da avença firmada entre a instituição financeira e a construtora. Precedentes declinados no voto. 6. Correta a sentença ao aplicar à controvérsia o enunciado da Súmula 308 do STJ e deferir a adjudicação compulsória do bem, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil . 7. A sentença foi publicada na vigência do atual CPC (a partir de 18/03/2016, inclusive), devendo-se aplicar o disposto no art. 85 , § 11 , arbitrando-se honorários advocatícios recursais. 8. Apelação da Caixa Econômica Federal a que se nega provimento, com arbitramento de honorários recursais.

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO PREVENTIVOS. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL GARANTIDO POR HIPOTECA. CONTRATO CELEBRADO PELA COOPERATIVA EMPREENDEDORA E O AGENTE FINANCEIRO. FIADORA QUE PAGOU A DÍVIDA DA COOPERATIVA AFIANÇADA. SUB-ROGAÇÃO DOS DIREITOS DO CREDOR, INCLUSIVE NA GARANTIA HIPOTECÁRIA. CESSÃO DE DIREITOS SOBRE O IMÓVEL SUJEITO À GARANTIA HIPOTECÁRIA FEITA PELO PROMITENTE-COMPRADOR EM FAVOR DA AUTORA. INEFICÁCIA DA HIPOTECA EM FACE DA CESSIONÁRIA DO IMÓVEL. ENUNCIADO N.º 308 , DA SÚMULA DO STJ. 1. Consoante o Enunciado n.º 308 , da Súmula do STJ, ?a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel?. 2. Analisando os arestos que deram ensejo à edição do verbete referido, verifica-se que o entendimento nele consubstanciado, nas palavras da Ministra Fátima Nancy Andrigui, Relatora do Agravo Regimental no Recurso Especial n.º 561.807/GO , surgiu da compreensão ?de que a hipoteca só poderá ser ofertada por aquele que possui o direito de alienar o bem (art. 756 do CC/1916 , correspondente ao art. 1.420 , caput, do CC/2002 )?. Ainda segundo a ilustrada Ministra, ?celebrado o compromisso de compra e venda entre a construtora e o adquirente, não mais possui aquela o poder de dispor do imóvel; em conseqüência, não mais poderá gravá-lo com hipoteca?. 3. No momento em que adquiriu o mútuo perante o agente financeiro e ofertou a hipoteca sobre o imóvel ora objeto discussão, a cooperativa empreendedora concedeu garantia sobre bem que não se encontrava em sua esfera de disponibilidade, pois o havia prometido à venda ao adquirente originário, que, posteriormente, o cedeu à embargante. Dessa forma, embora em sua literalidade, o Enunciado n.º 308 , da Súmula do STJ, não mencione o cessionário do imóvel sobre o qual recai hipoteca, não resta dúvida de que a hipoteca, seja ela anterior, seja ela posterior à cessão de direitos, também se afigura ineficaz em face do cessionário. 4. Apelo provido.

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO PREVENTIVOS. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL GARANTIDO POR HIPOTECA. CONTRATO CELEBRADO PELA COOPERATIVA EMPREENDEDORA E O AGENTE FINANCEIRO. FIADORA QUE PAGOU A DÍVIDA DA COOPERATIVA AFIANÇADA. SUB-ROGAÇÃO DOS DIREITOS DO CREDOR, INCLUSIVE NA GARANTIA HIPOTECÁRIA. CESSÃO DE DIREITOS SOBRE O IMÓVEL SUJEITO À GARANTIA HIPOTECÁRIA FEITA PELO PROMITENTE-COMPRADOR EM FAVOR DA AUTORA. INEFICÁCIA DA HIPOTECA EM FACE DA CESSIONÁRIA DO IMÓVEL. ENUNCIADO N.º 308 , DA SÚMULA DO STJ. 1. Consoante o Enunciado n.º 308 , da Súmula do STJ, ?a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel?. 2. Analisando os arestos que deram ensejo à edição do verbete referido, verifica-se que o entendimento nele consubstanciado, nas palavras da Ministra Fátima Nancy Andrigui, Relatora do Agravo Regimental no Recurso Especial n.º 561.807/GO , surgiu da compreensão ?de que a hipoteca só poderá ser ofertada por aquele que possui o direito de alienar o bem (art. 756 do CC/1916 , correspondente ao art. 1.420, caput, do CC/2002 )?. Ainda segundo a ilustrada Ministra, ?celebrado o compromisso de compra e venda entre a construtora e o adquirente, não mais possui aquela o poder de dispor do imóvel; em conseqüência, não mais poderá gravá-lo com hipoteca?. 3. No momento em que adquiriu o mútuo perante o agente financeiro e ofertou a hipoteca sobre o imóvel ora objeto discussão, a cooperativa empreendedora concedeu garantia sobre bem que não se encontrava em sua esfera de disponibilidade, pois o havia prometido à venda ao adquirente originário, que, posteriormente, o cedeu à embargante. Dessa forma, embora em sua literalidade, o Enunciado n.º 308 , da Súmula do STJ, não mencione o cessionário do imóvel sobre o qual recai hipoteca, não resta dúvida de que a hipoteca, seja ela anterior, seja ela posterior à cessão de direitos, também se afigura ineficaz em face do cessionário. 4. Apelo provido.

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DO BANCO RÉU. OFENSA À DIALETICIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. RAZÕES RECURSAIS DEVIDAMENTE JUSTIFICADAS. SUSCITADA A LEGITIMIDADE DA CONSTRIÇÃO. TESE INSUBSISTENTE. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA PERANTE A ADQUIRENTE CESSIONÁRIA. SÚMULAS 84 E 308 DO STJ. PAGAMENTO DEVIDAMENTE COMPROVADO. PENHORAS DESCONSTITUÍDAS. MANUTENÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS MEDIANTE APRECIAÇÃO EQUITATIVA. PRETENDIDA A MAJORAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 303 DO STJ E TEMA REPETITIVO 872. EMBARGADO QUE OFERECEU FUNDADA RESISTÊNCIA AO PEDIDO FORMULADO. VERBA INCABÍVEL. PROIBIÇÃO DA REFORMATIO IN PEJUS. RECURSO DESPROVIDO.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS EM RAZÃO DE SUPOSTA OMISSÃO DE ACÓRDÃO. IMISSÃO NA POSSE. HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA E CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS. SÚMULA Nº. 308 , DO STJ. Somente se presta este recurso a aclarar contradições e obscuridades, assim como suprir omissões, dele não podendo utilizar-se a parte para manifestar o seu inconformismo em relação à matéria de fundo, a fim de obter novo julgamento. Ação de imissão na posse de imóvel adquirido através carta de arrematação oriunda de ação de execução ajuizada pela instituição financeira autora em face de construtora. Contrato particular de promessa de compra e venda e posterior celebração de cessão de direitos aquisitivos. Entendimento do e. Superior Tribunal de Justiça, consolidado no verbete nº. 308 de sua súmula, no sentido de que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Ineficácia que se dá, igualmente, perante a cessionária ora ré. Ausência de quaisquer dos vícios elencados no artigo 1.022, do vigente Código de Processo Civil . Acórdão que se mantém, por seus próprios fundamentos. Embargos a que se nega provimento.

APELAÇão cível – ação de ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE SOLO E CONTRATO DE CONSTRUÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA objeto de cessão de direitos e obrigações – PRETENSÃO DE emissão de carta de adjudicação dos imóveis e declaração de ineficácia DE HIPOTECA GRAVADA FIRMADA ENTRE A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA E A CONSTRUTORA/INCORPORADORA – SENTENÇA DE procedÊncia – INSURGÊNCIA DO BANCO REQUERIDO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA – VERIFICADO O INTERESSE DO CREDOR HIPOTECÁRIO NA PRESENTE DEMANDA – PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL – CANCELAMENTO DA HIPOTECA – INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 308 DO STJ - APLICAÇÃO PELA JURISPRUDÊNCIA DESTA CÂMARA EM CASOS SEMELHANTES – sentença mantida – RECURSO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA REQUERIDA DESPROVIDO. (TJPR - 17ª C.Cível - XXXXX-22.2019.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU HAMILTON RAFAEL MARINS SCHWARTZ - J. 21.02.2022)

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. GARANTIA REAL. HIPOTECA CONVENCIONAL NÃO LEVADA A REGISTRO. INEFICÁCIA CONTRA TERCEIROS. BEM NÃO SUJEITO A REGISTRO. ?DIREITOS PATRIMONIAIS?. FRAUDE À EXECUÇÃO. INEFICÁCIA. FRAUDE CONTRA CREDORES. AÇÃO PAULIANA. RECURSO DESPROVIDO. 1. Na presente hipótese a recorrente pretende que seja revogada a gratuidade de justiça deferida à recorrida e mantida a penhora dos ?direitos patrimoniais? exercidos sobre bem imóvel objeto de garantia real. 2. A existência de meras alegações a respeito da inexistência da hipossuficiência econômica da recorrida não são suficientes para fundamentar a pretensão de revogação da gratuidade de justiça anteriormente deferida. 3. Com a hipoteca convencional, direito real de garantia, surge para o credor a preferência e a sequela. A sequela é a prerrogativa garantida ao credor hipotecário para que possa perseguir o bem e obtê-lo de quem quer que seja, a despeito da situação jurídica ostentada pelo possuidor ou detentor. Assim, a coisa dada em garantia fica sujeita à solução da dívida e o liame jurídico hipotecário vale contra todos, desde que devidamente publicizada a hipoteca por meio do seu registro na matrícula do imóvel. 3.1. A hipoteca não registrada, embora válida, é ineficaz perante terceiros. 4. É necessário esclarecer a devida diferenciação entre a "fraude contra credores", hipótese prevista nos artigos 158 , 171 e 178 , todos do Código Civil , situação que pede o ajuizamento de ação pauliana, tendo por objeto à anulação do negócio jurídico celebrado entre o devedor e o terceiro, e a ?fraude à execução?, evento que acarreta a "ineficácia" da venda ou doação, por exemplo, permitindo que a penhora alcance o imóvel independentemente da titularidade do domínio, desde que a transmissão do bem tenha ocorrido após a citação efetuada no processo de execução (art. 790 e 792, ambos do CPC ). 4.1. Se a cessão dos direitos patrimoniais ocorreu antes do ajuizamento da ação de execução o caso é de eventual ajuizamento de ação pauliana e não de reconhecimento de ineficácia do negócio jurídico sob o fundamento da ocorrência de fraude à execução. 5. O princípio da causalidade não se aplica ao caso, pois nas hipóteses em que o recorrente oferece resposta aos embargos de terceiro, com a finalidade de manter a penhora, mesmo após a ciência de que o bem imóvel não mais integrava a esfera patrimonial da devedora, atrai para si os mencionados ônus da sucumbência. 6. Apelação conhecida e desprovida.

ILEGITIMIDADE AD "CAUSAM" – Compra e venda – Ação proposta por adquirente cessionária em face da construtora – Legitimidade ativa – Configuração – Preliminar rejeitada – Recurso parcialmente provido. INTERVENÇÃO DE TERCEIROS – Ação proposta em face da construtora, visando ao levantamento de hipoteca e à outorga da escritura definitiva do bem – Aplicabilidade ao caso do Código de Defesa do Consumidor – Denunciação da lide ao agente financeiro – Descabimento – Hipótese de não poder ser utilizado o instituto, tendo em vista expressa proibição contida no art. 88 do CDC – Preliminar rejeitada – Recurso parcialmente provido. COMPROMISSO COMPRA E VENDA – Quitação de imóvel – Lavratura da respectiva escritura ao adquirente, ainda que o incorporador tenha dado o bem em hipoteca para garantia de financiamento – Necessidade – Gravame, firmada entre a construtora e o agente financeiro, que não possui eficácia perante os adquirentes do imóvel – Inteligência da Súmula nº 308 do STJ – Dano moral – Afastamento – Mero descumprimento contratual, inexistindo, na hipótese, qualquer circunstância excepcional que coloque o contratante em situação de extraordinária angústia ou humilhação – Recurso parcialmente provido.

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO ORDINÁRIA - CESSÃO DE CRÉDITO - AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO CREDOR COM PENHORA SOBRE O BEM ALIENADO - INEFICÁCIA DA ALIENAÇÃO - INOCORRÊNCIA - CREDORES HIPOTECÁRIOS PREFERENCIAIS. Os credores hipotecários têm garantido o direito de preferência sobre todos os outros credores na arrematação do bem vinculado à hipoteca. Constatando-se que o valor alcançado com a arrematação do bem se destinará integralmente aos credores hipotecários, que precedem ao credor detentor de penhora sobre o bem alienado, o reconhecimento da ineficácia da alienação, em razão da ausência de intimação deste último, seria medida inócua, posto que em nada altera o direito de preferência dos credores.

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO ORDINÁRIA - CESSÃO DE CRÉDITO - AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO CREDOR COM PENHORA SOBRE O BEM ALIENADO - INEFICÁCIA DA ALIENAÇÃO - INOCORRÊNCIA - CREDORES HIPOTECÁRIOS PREFERENCIAIS. Os credores hipotecários têm garantido o direito de preferência sobre todos os outros credores na arrematação do bem vinculado à hipoteca. Constatando-se que o valor alcançado com a arrematação do bem se destinará integralmente aos credores hipotecários, que precedem ao credor detentor de penhora sobre o bem alienado, o reconhecimento da ineficácia da alienação, em razão da ausência de intimação deste último, seria medida inócua, posto que em nada altera o direito de preferência dos credores.