Locação de Imóvel Residencial em Jurisprudência

ACÓRDÃO APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. RESCISÃO POR CULPA DO LOCADOR. ILEGITIMIDADE DA ADMINISTRADORA PARA RESPONDER PELOS VÍCIOS RELACIONADOS AO IMÓVEL. VÍCIOS OCULTOS QUE APARECERAM LOGO APÓS O INÍCIO DA LOCAÇÃO. REPAROS NECESSÁRIOS E NÃO REALIZADOS NO IMÓVEL. PROVA PERICIAL DESNECESSÁRIA. PROVA DOCUMENTAL ROBUSTA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES RETIDOS DEPOSITADOS A TÍTULO DE CAUÇÃO. DANO MORAIS CONFIGURADOS. REFORMA DA SENTENÇA. 1- Ação pretendendo a devolução dos valores depositados a título de caução no bojo do contrato de locação e que foram retidos pelos Réus ante a rescisão antecipada do contrato, uma vez que esta se deu por culpa do locador. 2- Ilegitimidade passiva da segunda Ré, a imobiliária, uma vez que atua como mandatária do locador. 3- Pedidos julgados improcedentes por ausência da prova pericial. 4- Prova pericial não realizada por desídia do primeiro Réu, que a requereu, porém não depositou o valor dos honorários periciais. 5- Parte Autora trouxe provas documentais, consubstanciada em fotografias dos vícios ocultos no imóvel, conversas entre as partes por email, assim como laudo pericial, o qual, ainda que produzido unilateralmente, não foi impugnado. 6- As trocas de emails entre a Autora e a segunda Ré, entre os dias 03/03/2017 e 11/04/2017, apontam já para os vícios tanto estruturais, de infiltração de água e nas vedações das janelas, além de problemas nos equipamentos da casa, como no ar condicionado, na televisão, e etc. 7- Na conversa entre os Réus, datada de 27 de abril de 2017, a segunda Ré relata ao primeiro Réu que "existe um sério risco de queda dos vidros" e que "eu sugiro que vc ligue para ele (profissional vidraceiro) e adeque o orçamento, pois tenho muito medo de outro vidro cair". Em seguida, o primeiro Réu responde: "como escrevi, vou estar semana q vem p resolver o assunto". 8- Culpa do locador pela rescisão antecipada do contrato de locação. 9- Retenção indevida dos valores depositados pela Autora a título de caução. 10- Danos morais caracterizados. 11- Não se pode considerar como mero dissabor, inerente ao cotidiano, os transtornos e aborrecimentos sofridos pela Autora, notadamente se forem levados em consideração os diversos pedidos de providência ao locador e a necessidade de se retirar do imóvel antes do tempo previsto. 12- Foram 3 (três) meses tentando uma solução com o proprietário, enquanto morava num local insalubre, incompatível não só com a expectativa da Autora, e sim com as condições mínimas que se espera ao pagar cerca de R$6.000,00 (seis mil reais) mensais pela locação de um imóvel residencial. 13- Quantum indenizatório de R$5.000,00 (cinco mil reais) que se mostra dentro dos critérios de razoabilidade de proporcionalidade. 14- Reconhecimento da ilegitimidade passiva da Segunda Ré, Copacabana Negócios Imobiliários, com a condenação da Autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da imobiliária, de 10% do valor atribuído à causa. 15- PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS. ADITAMENTOS CONTRATUAIS PREVENDO A PRORROGAÇÃO CONTRATUAL E MAJORAÇÃO DO ENCARGO. AUSÊNCIA DE DISPOSIÇÃO CONTRATUAL QUE AFASTE A RESPONSABILIDADE DOS FIADORES ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. PRORROGAÇÃO DA GARANTIA. ART. 39 DA LEI 8.245 /91. 1. Ação ajuizada em 13/03/2015. Recurso especial concluso ao gabinete em 25/08/2016. Julgamento: CPC/73 . 2. O propósito recursal é definir se os recorrentes, fiadores de contrato de locação, devem ser solidariamente responsáveis pelos débitos locativos, ainda que não tenham anuído com o aditivo contratual que previa a prorrogação do contrato, bem como a majoração do valor do aluguel. 3. O art. 39 da Lei 8.245 /91 dispõe que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado. 4. Da redação do mencionado dispositivo legal depreende-se que não há necessidade de expressa anuência dos fiadores quanto à prorrogação do contrato quando não há qualquer disposição contratual que os desobrigue até a efetiva entrega das chaves. 5. Ademais, a própria lei, ao resguardar a faculdade do fiador de exonerar-se da obrigação mediante a notificação resilitória, reconhece que a atitude de não mais responder pelos débitos locatícios deve partir do próprio fiador, nos termos do art. 835 do CC/02 . 6. Na hipótese sob julgamento, em não havendo cláusula contratual em sentido contrário ao disposto no art. 39 da Lei de Inquilinato - isto é, que alije os fiadores da responsabilidade até a entrega das chaves - e, tampouco, a exoneração da fiança por parte dos garantes, deve prevalecer o disposto na lei especial quanto à subsistência da garantia prestada. 7. Recurso especial conhecido e não provido.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. VÍCIOS OCULTOS. VAZAMENTOS E INFILTRAÇÕES QUE TORNARAM O IMÓVEL LOCADO IMPRÓPRIO PARA MORADIA. DESÍDIA DA RÉ (LOCADORA) EM SANAR OS DEFEITOS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. JUSTA CAUSA PARA A RESOLUÇÃO DO CONTRATO. DEVER DE RESSARCIR OS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELA PARTE AUTORA (LOCATÁRIA). EXISTÊNCIA DE GRAVAMES E CONSTRANGIMENTOS QUE ULTRAPASSAM OS LIMITES DO MERO ABORRECIMENTO COTIDIANO. DANO MORAL CONFIGURADO. VERBA INDENIZATÓRIA (R$ 3.000,00) FIXADA DE ACORDO COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. DANO MATERIAL COMPROVADO. RESSARCIMENTO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE ALUGUEL RELATIVO AO MÊS EM QUE A AUTORA NÃO MAIS OCUPAVA O IMÓVEL. REFORMA DA SENTENÇA. PROVIMENTO PARCIAL DO APELO.

Locação. Imóvel residencial locado por pessoa jurídica, destinado ao uso de sócio-gerente. Particularidade que conferia ao pacto o feitio de locação não- residencial. Art. 56 da Lei 8.245 /91. Cabimento de denúncia imotivada. Recurso improvido. ^ .

LOCAÇÃO DE IMÓVEL AÇÃO DE COBRANÇA REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS PINTURA E TROCA DE PISOS INFILTRAÇÃO EXISTÊNCIA DE COMUNICAÇÃO AO ADMINISTRADOR DA LOCAÇÃO DESGASTE NATURAL DO IMÓVEL CONFIGURADO - MAU USO NÃO CARACTERIZADO - RESPONSABILIDADE DOS LOCADORES Na medida em que a infiltração do imóvel foi desde logo comunicada à administração da locação, além de estar caracterizada pelos elementos de prova constantes nos autos, verifica-se que a deterioração na pintura e nos pisos não decorreu do mau uso pelos apelados, mas pelo desgaste natural intensificado pela infiltração. Inteligência do art. 23 , III , da Lei 8.245 /91. Dever do locatário de restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes de seu uso normal. Sentença mantida. Apelo improvido.

Apelação – Locação – Ação de reparação de danos – Alegação de que o locatário devolveu o imóvel à locadora em mau estado de conservação – Ausência de prova idônea do fato constitutivo do direito das autoras – Inexistência de laudos de vistoria inicial e final constatando o estado do imóvel – Fotos sem data e orçamentos feitos a pedido das autoras que não podem ser admitidos como prova dos danos que invocaram. Impossível acolher como provas dos danos invocados pela locadora as fotos sem data e tiradas por ela própria e orçamentos feitos por prestadores de serviço a seu pedido, sem a participação do locatário, uma vez que documentos assim produzidos são unilaterais e não se prestam a comprovar a existência dos danos nem que estes sejam imediatamente decorrentes de condutas praticadas pelo locatário. Segundo prescreve o artigo 23, III, da Lei de Locação, "restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal". Percebe-se que o locatário não tem a obrigação de devolver o imóvel totalmente isento de deteriorações, pois as coisas comumente se deterioram pelo uso, pelo decurso do tempo e pela ação de elementos naturais, situações que se qualificam como desgaste consequente do uso normal do imóvel. Imprescindível, portanto, que a alegação de existência de danos no imóvel, não decorrentes do uso normal do imóvel pelo locatário, seja devidamente aferida em vistoria conjunta ou por perícia produzida por sujeito imparcial. Apelação desprovida.

RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. IMÓVEL URBANO RESIDENCIAL. DENÚNCIA VAZIA. ART. 46 DA LEI Nº 8.245 /1991. ACCESSIO TEMPORIS. CONTAGEM DOS PRAZOS DE PRORROGAÇÕES. IMPOSSIBILIDADE. ART. 47 , V , DA LEI DO INQUILINATO . TEMPO DE PRORROGAÇÃO. CÔMPUTO. CABIMENTO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Ação de despejo proposta pelo locador objetivando a retomada do imóvel com base em denúncia vazia do contrato (art. 46 da Lei nº 8.245 /1991). 3. Acórdão recorrido que mantém a procedência do pedido para declarar extinto o contrato de locação e determinar a imissão na posse do imóvel. 4. A controvérsia consiste em definir o cabimento da denúncia vazia quando o prazo de 30 (trinta) meses, exigido pelo art. 46 da Lei nº 8.245 /1991, é atingido com as sucessivas prorrogações do contrato de locação de imóvel residencial urbano. 5. O art. 46 da Lei nº 8.245 /1991 somente admite a denúncia vazia se um único instrumento escrito de locação estipular o prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, não sendo possível contar as sucessivas prorrogações dos períodos locatícios (accessio temporis). 6. Para contrato de locação inicial com duração inferior a 30 (trinta) meses, o art. 47 , V , da Lei nº 8.245 /1991 somente autoriza a denúncia pelo locador se a soma dos períodos de prorrogações ininterruptas ultrapassar o lapso de 5 (cinco) anos. 7. Recurso especial provido.

EMENTA: APELAÇÃO CIVEL - RESCISÃO DE CONTRATO - LOCAÇÃO - IMÓVEL RESIDENCIAL IMPRÓPRIO PARA HABITAÇÃO - CULPA DO LOCADOR - MULTA PENAL - INCIDÊNCIA - DANOS MORAIS CARACTERIZADOS. - Ao locador incumbe entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, motivo pelo qual verificada a existência de vícios capazes de tornar o imóvel residencial inabitável, o pacto deve ser rescindido por culpa exclusiva do locador, a quem incumbe o pagamento da multa penal contratualmente estabelecida - Considerando que o autor teve sua residência inundada, em razão dos defeitos no imóvel, sendo perturbado no conforto do que era para ser o seu lar, evidente que não sofreu mero aborrecimento, tendo experimentado, na verdade, sofrimento psíquico anormal, decorrente de sentimentos de tristeza, angústia, revolta, impotência e humilhação, passível de ser indenizado.

APELAÇÃO. INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS. TRATATIVAS PARA POSTERIOR CONTRATAÇÃO DE ESPAÇO DESTINADO À CELEBRAÇÃO DE FESTA DE FIM DE ANO. EVENTO CORPORATIVO. MONTANTE PAGO DESTINADO À RESERVA DO LOCAL. ARRAS ASSECURATÓRIAS QUE TEM POR FINALIDADE GARANTIR O PROSSEGUIMENTO DAS NEGOCIAÇÕES. QUANTIA (SINAL) QUE DEMONSTRA A INTENÇÃO DE CONTRATAR, DISTINGUINDO-SE DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS, ESSAS DISPOSTAS E ENTREGUES POR OCASIÃO DA CONCLUSÃO DA AVENÇA. DESISTÊNCIA QUE PERMITE A DEVOLUÇÃO DO VALOR DESPENDIDO, NA FORMA SIMPLES, CASO NÃO HAJA DISPOSIÇÃO EXPRESSA EM SENTIDO CONTRÁRIO. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ E DA TRANSPARÊNCIA QUE DEVEM SER OBSERVADOS NA FASE PRELIMINAR AO CONTRATO. HIPÓTESE QUE SE VERIFICA NOS AUTOS. NEGOCIAÇÃO NÃO LEVADA A EFEITO. RETENÇÃO INDEVIDA. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO QUE SE MANTÉM. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Apelação. Locação de imóvel residencial. Ausência de previsão quanto à obrigação de realizar nova pintura externa do imóvel quando da sua devolução. Inexistência de elementos de prova a demonstrar que os danos reclamados na pintura não decorreram do uso normal da coisa, que perdurou por mais de quatro anos. Afastamento, também, da condenação aos reparos com o portão e manutenção do ar-condicionado, vez que tampouco restou demonstrado o mau uso a justificar a indenização pretendida. Ré que não se desincumbiu do ônus do artigo 373 , II , do CPC . Inversão dos ônus sucumbenciais. Necessidade. Recurso provido.