Não Concretização do Negócio por Negativa de Financiamento em Jurisprudência

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  • TJ-SP - Apelação Cível: AC XXXXX20198260108 SP XXXXX-24.2019.8.26.0108

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    Apelação. Ação declaratória de rescisão contratual c./c. reparação de dano material. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Pedido de rescisão do contrato e devolução de valores pagos pelo comprador em razão da impossibilidade de conclusão do negócio pela posterior negativa de financiamento imobiliário pela CEF. Sentença de parcial procedência determinando a devolução dos valores efetivamente desembolsados, bem como reconhecendo a improcedência do pedido reconvencional de cobrança de dois cheques sustados, referentes as parcelas do sinal/corretagem. Recursos das rés (vendedora/incorporadora e corretora imobiliária) que não merecem prosperar. Relação de consumo. Compromisso de compra e venda que prevê que todo o valor do sinal, pago à ré vendedora, era destinado a comissão da ré corretora imobiliária. Pretensão de retenção dos valores pagos. Abusividade bem reconhecida em sentença. Autor que alegou ter entregue todos os documentos para ré na assinatura dos contratos, mas foi informado pela corretora sobre a negativa do financiamento pela CEF após três meses, o que não foi impugnado em contestação pelas rés. Inovação recursal na alegação de não comprovação de negativa do financiamento. Imóvel popular. Compra de primeiro imóvel por financiamento por crédito associativo da CEF. Autor que firmou contrato por acreditar na obtenção de financiamento imobiliário, que era essencial para conclusão do negócio. Resultado útil não alcançado. Hipótese que não caracteriza arrependimento ou culpa do comprador, afastando a aplicação do art. 725 do CC . Falha na prestação de serviços das rés que não efetuaram a devida análise dos documentos entregues pelo comprador e a viabilidade econômica do negócio, analisando o perfil do consumidor e requisitos para obtenção do financiamento pela CEF, instituição financeira prevista no contrato. Negócio frustrado sem culpa do comprador. Rescisão contratual com retorno das partes ao status quo ante, que implica, consequentemente, na devolução dos valores efetivamente pagos e na impossibilidade de cobranças das demais parcelas, inclusive cheques sustados. Sucumbência corretamente estabelecida. Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSOS DESPROVIDOS.

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  • TJ-RS - Recurso Cível: XXXXX RS

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    RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. DEFEITO DE INFORMAÇÃO. NÃO CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO POR NEGATIVA DE FINANCIAMENTO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. O autor firmou o contrato de promessa de compra e venda ante a expectativa de obtenção do financiamento imobiliário, com o qual pagaria mais de noventa por cento do valor do imóvel, ocasião em que não foi devidamente informado dos requisitos à concretização do financiamento, no que não logrou êxito. Caso em que quando do preenchimento das informações na imobiliária, informou o autor sua condição de autônomo, constando tal do processo de financiamento, bem como a renda mensalmente auferida. E não obtido o financiamento, por motivos alheios à vontade do autor, tem direito à restituição integral dos valores pagos, a qualquer título, pois não deu causa à rescisão/resolução do ajuste. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME. (Recurso Cível Nº 71004554515, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Pedro Luiz Pozza, Julgado em 08/04/2014)

  • TJ-SP - Apelação Cível: AC XXXXX20228260007 São Paulo

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    Promessa de Compra e Venda DE IMÓVEL. ação DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. Sentença de procedência em parte. Recurso das partes. Alegação de ilegitimidade passiva afastada. Solidariedade dos envolvidos na cadeia de serviços prestados, nos termos dos arts. 7º , par. único, e 25 , § 1º , CDC . Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor . Comunicação pela ré ao autor da existência de crédito aprovado para financiamento pela CEF. Contrato de compra e venda formalizado. Posterior rejeição. Negócio inviabilizado. Autor que firmou o contrato com base na estimativa de concessão de financiamento informada pelas vendedoras. Inexistência de culpa do autor pela rescisão. Cabimento da rescisão contratual com o retorno das partes ao status quo ante, com restituição integral dos valores pagos e liberação do imóvel para nova venda. Comissão de corretagem. Restituição devida, em razão do não aperfeiçoamento do negócio. Dano moral. Ocorrência. Situação de grande angústia e sofrimento, além de frustração do sonho da casa própria para ser habitada pelo autor e sua noiva após o casamento, geradas pela expectativa de concretização da compra criada indevidamente pelas vendedora. Quantum fixado com base nos critérios de razoabilidade e proporcionalidade em R$ 5.000,00. Ação procedente em parte. Inversão dos ônus sucumbenciais. RECURSO DO AUTOR PROVIDO EM PARTE E NÃO PROVIDO O APELO DAS RÉS.

  • TJ-DF - XXXXX20228070001 1773980

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    APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. FUNDAMENTAÇÃO DA SENTENÇA. AUSÊNCIA DE VÍCIO PROCESSUAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. INSUFICIÊNCIA DO CRÉDITO. RESCISÃO DO CONTRATO. DESISTÊNCIA. NÃO EQUIPARAÇÃO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1 - Preliminar. Nulidade da sentença por falta de fundamentação. Na forma do artigo 489 , § 1º , inciso IV , do Código de Processo Civil , o juiz não está obrigado a rebater todos os argumentos apresentados pela parte, mas apenas aqueles capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador. Contudo, o recorrente não especificou qual ponto da fundamentação não foi enfrentado na origem. Alegação genérica não satisfaz ao ônus da impugnação recursal. Preliminar não conhecida. 2 - Compra e venda de imóvel. Não concretização. Insuficiência de financiamento. Ausência de culpa do promitente comprador. A compra e venda é aperfeiçoada e considerada obrigatória no momento em que as partes acordam sobre objeto e preço (art. 482 do Código Civil ). no caso em exame, o financiamento bancário é previsto no próprio contrato e constitui a base do negócio. Contudo, as partes nada dispuseram sobre a hipótese de este não ser aprovado. Portanto, a insuficiência do valor financiado não se equipara a desistência, nem caracteriza culpa da parte contratante, o que implica em retorno das partes ao estado anterior com restituição das arras. 3 - Arras confirmatórias. Devolução do valor pago. Rescindido o contrato sem culpa dos contratantes, o caso se resolve com o retorno das partes ao status quo ante, o que enseja a devolução do valor pago pelo promitente comprador a título de arras confirmatórias (sinal). 4 - Recurso conhecido e provido. J

  • STJ - AREsp XXXXX

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    concretização do negócio deu-se por motivos alheios à sua vontade, tendo atuado como intermediadora e nos estritos limites do contrato avençado... se concretizou em razão da não aprovação do financiamento imobiliário solicitado pelas promissárias compradoras Sinal exigido pela ré, intermediadora do negócio, antes de implementada a condição prevista... Federal" (fl. 42), disposição que tinha o inequívoco escopo de possibilitar o pagamento do sinal somente quando se tivesse a certeza da concretização do negócio

  • TJ-PR - XXXXX20218160018 Maringá

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    EMENTA: RECURSO INOMINADO. RESIDUAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE CONCRETIZAÇÃO. NEGATIVA DE FINANCIAMENTO. AUSÊNCIA DE CULPA DA COMPRADORA. CLÁUSULA PENAL INDEVIDA. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 408 DO CÓDIGO CIVIL . EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

  • TJ-SP - Apelação Cível: AC XXXXX20188260224 SP XXXXX-72.2018.8.26.0224

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    AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E DANOS MORAIS – Contrato de Compra e Venda de Imóvel – Hipótese em que o contrato não foi concretizado, já que o financiamento sequer foi aprovado – Dever de devolução do valor pago a título de sinal e das parcelas contratuais já pagas, bem como das despesas despendidas e comprovadas - Comissão de corretagem que é devida somente quando aperfeiçoado negócio imobiliário, o que não ocorreu no caso - Responsabilidade solidaria das requeridas quanto a devolução dos valores – Sentença mantida no ponto – Recurso nesta parte não provido. DANO MORAL – Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Imóvel - Descumprimento contratual – Apesar da incerteza e angustia sofridas pelos contratantes, a situação descrita configura mero dissabor – Simples adimplemento contratual que não dá ensejo a danos morais - Não caracterizado situação a ensejar o direito a indenização – Indenização por danos morais afastada - Sentença reformada nesta parte - Recurso parcialmente provido.

  • TJ-MG - Apelação Cível: AC XXXXX12311526001 MG

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    EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESOLUÇÃO CONTRATUAL - NEGATIVA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO - AUSÊNCIA DE CULPA DO COMPRADOR E DO VENDEDOR - CLÁUSULA PENAL INDEVIDA - DANO MORAL - INOCORRÊNCIA. A teor do art. 408 do Código Civil , a cláusula penal apenas será aplicada em desfavor do devedor se a obrigação não for cumprida por sua culpa. A negativa de financiamento configura justa causa para a rescisão do contrato, por decorrer de fato alheio à vontade das partes, não imputável ao comprador. Constatando-se a responsabilidade do Promissário Comprador quanto à liberação de crédito para a aquisição de imóvel, por meio de financiamento junto à instituição financeira, frustrada a compra e venda por negativa de sua aprovação, não há que se falar em indenização por danos morais. (VvP) APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISAO DO CONTRATO POR RECUSA DE FINANCIAMENTO. IMÓVEL NÃO INDIVIDUALIZADO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS. A impossibilidade de obtenção de financiamento bancário para dar continuidade ao contrato de compra e venda por culpa do vendedor, gera o dever de restituição dos valores. A quebra da expectativa para concretização do negócio, configura ilícito e gera dano a ser reparado.

  • TJ-CE - Apelação Cível: AC XXXXX20208060001 Fortaleza

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    DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROMESSA DE FINANCIAMENTO PELA CONSTRUTORA. NÃO CONCRETIZADA. VALORES PAGOS RESTITUÍDOS INTEGRALMENTE. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Trata-se de recurso de apelação cível interposto em face de sentença proferida pelo Juiz de Direito da 15ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE, que julgou improcedentes os pleitos autorais da ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas e danos morais. 2. O autor/apelante, no caso, ao que tudo indica, não obteve êxito com o financiamento, o que ensejou a rescisão do contrato. Observa-se que o negócio não foi concretizado porque o autor, promitente comprador, não cumpriu, presume-se, os requisitos necessários para obtenção de financiamento imobiliário, junto à instituição financeira. 3. As apeladas são empresas especializadas na construção e comercialização de imóveis. Devido a sua experiência no mercado, e por intermédio das ferramentas disponíveis de análise de crédito, teria constatado que o apelante não preenchia os requisitos básicos, evitando a situação fática narrada nos autos. 4. Portanto, os valores desembolsados pelo promitente comprador deverão ser restituídos integralmente, porque a rescisão não decorre de opção, mas sim da não obtenção do financiamento, que era requisito indispensável conhecido por ambos os contratantes para a concretização do negócio. 5. No mais, o STJ tem entendido que é devida a devolução dos valores relativos à comissão de corretagem quando o negócio estava condicionado à obtenção do financiamento bancário e não sendo possível diante da negativa da instituição financeira, como no caso em apreço. 6. Por fim, examinando o quadro fático delineado nos autos, observa-se que se mostra compatível a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, com incidência dos juros de mora de 1% contados a partir da citação. 7. Em relação aos danos morais, em que pese restar caracterizado o inadimplemento da demandada referente ao prazo de entrega da unidade imobiliária, é entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça que "o simples inadimplemento contratual, em razão do atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial", ( AgInt no REsp XXXXX/RJ , Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2021, DJe 01/07/2021). 8. Recurso conhecido e parcialmente provido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso apelatório e dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, data conforme assinatura digital. DESEMBARGADOR FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA Relator

  • TJ-SP - Apelação Cível: AC XXXXX20208260477 SP XXXXX-30.2020.8.26.0477

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    Apelação. Corretagem. Ação de cobrança julgada procedente. Apelo da ré. Como cediço, o contrato de mediação e/ou corretagem, é de resultado e não de meio. Destarte, a remuneração, consistente na comissão, só é devida quando o trabalho levado a efeito pelo corretor alcançar resultado útil, qual seja, a efetiva realização do contrato de compra e venda entre os interessados. Em casos tais, ainda que haja posterior desistência, ou arrependimento do negócio por parte do comprador, é devida a comissão de corretagem. Inteligência do art. 725 , do Código Civil . In casu, conquanto a ré e clientes tenham celebrado promessa de compra e venda de imóvel sob a intermediação do autor e a requerida (apelante) em contrato, tenha assumido a obrigação do pagamento de comissão, fato é que o contrato acabou por ser rescindido por distrato, na medida em que os promitentes compradores não lograram obter financimento bancário para pagamento do preço. Autor teve ciência do distrato, muito embora tenha se recusado a assiná-lo. Mais; da promessa de compra e venda constou que o pagamento do bem, seria efetuado mediante empréstimo bancário. Houve, pois, motivação jurídica para o desfazimento do negócio, ante o fato de que não houve liberação do financiamento imobiliário necessário. Destarte, não há que se cogitar na espécie, de desistência (em regra, efetivada antes do negócio), ou mesmo arrependimento (que se dá após a assinatura do contrato), mas, sim, de efetivo impedimento à efetivação do negócio jurídico consistente na compra e venda de bem imóvel. Em suma, negativa de financiamento imobiliário por instituição financeira, não confunde com posterior desistência ou arrependimento. Destarte, ausente o financiamento e incompleta a forma de pagamento, o negócio não consumou. Logo, forçoso convir que o autor, não atingiu "o resultado previsto no contrato de mediação", nos termos previstos no referido artigo 725 , CC . Bem por isso, a improcedência da ação é medida que se impõe. Precedentes jurisprudenciais, inclusive desta C. Câmara – Recurso provido.

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