Promitente Vendedor em Jurisprudência

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. VERIFICAÇÃO DE CULPA. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7 /STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. PRECEDENTES. 1. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor , deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543 /STJ). 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7 /STJ). 3. A jurisprudência desta Corte orienta que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. 4. Agravo interno parcialmente provido.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. FALECIMENTO DA PROMITENTE VENDEDORA ANTES DA LAVRATURA DA ESCRITURA DEFINITIVA DO IMÓVEL. BEM QUE JÁ NÃO MAIS INTEGRAVA O PATRIMÔNIO DA PROMITENTE VENDEDORA POR OCASIÃO DE SEU FALECIMENTO. EXTINÇÃO DO FEITO COM FUNDAMENTO NA INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA (ART. 485 , INCISOS I E VI , DO CPC ). ERROR IN PROCEDENDO EVIDENCIADO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CABIMENTO. EVIDENTE INTERESSE PROCESSUAL. ANULAÇÃO, DE OFÍCIO DA SENTENÇA. É consabido que se faz desnecessária a eventual abertura de inventário, já que o óbito do promitente vendedor ocorreu após a quitação integral do valor acordado para a venda do bem, ou seja, o bem objeto da lide já não mais integrava a esfera patrimonial do falecido quando do evento morte. Dessa forma, preenchido está um dos requisitos formais essenciais para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória, pois negado à parte autora o direito de obter a escritura definitiva do bem integralmente quitado. O inventário não é o meio adequado para a providência requerida nestes autos, pois o Código Civil autoriza que, em casos como este, o promissário comprador possa exigir dos herdeiros o cumprimento da promessa de compra e venda antes firmada. Afasta-se a alegada ausência de interesse processual e inadequação da via eleita, eis que a ação de adjudicação compulsória é cabível como instrumento para o promitente comprador obter a lavratura da escritura pública de compra e venda a que tem direito. Deve ser cassada a sentença que julgou extinto o processo, na forma do art. 485 , I e VI do CPC , por inadequação da via eleita.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. PRELIMINAR AFASTADA. SENTENÇA ANULADA. TEORIA DA CAUSA MADURA ( CPC , ART. 1.013 , § 3º ). JULGAMENTO DE MÉRITO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MORTE DO PROMITENTE VENDEDOR ANTES DA ESCRITURA DEFINITIVA. CONTRATO QUITADO. PEDIDO JULGADO PROCEDENTE. 1 - Consoante disposto no art. 1.418 do Código Civil , "o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel". 2 - É evidente o interesse de agir do promissário comprador para o manejo da adjudicação compulsória quando a outorga da escritura definitiva fica inviabilizada com a morte do promitente vendedor. Precedentes. 3 - Sentença anulada. 4 - O pagamento integral do preço garante ao promissário comprador a adjudicação compulsória do imóvel.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR - RESOLUÇÃO CONTRATUAL - DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE SINAL - MULTA CONTRATUAL - CABIMENTO - SENTENÇA MANTIDA. 1. O mero inadimplemento não enseja na resolução do contrato, devendo ser levado em conta os princípios da boa-fé objetiva e função social do contrato. 2. No presente caso, passaram-se mais de 8 meses sem que o promitente vendedor providenciasse o desembaraço completo do bem imóvel para possibilitar a sua transferência. 3. Aquele que não cumpre com as obrigações descumprindo cláusula contratual, deve arcar com os ônus do seu inadimplemento. 4. Sendo assim, necessária a sua condenação à multa moratória. 5. Sentença mantida.

TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). 1. Segundo o art. 34 do CTN , consideram-se contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. 2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. Precedentes: RESP n.º 979.970/SP , Rel. Min. Luiz Fux , Primeira Turma, DJ de 18.6.2008; AgRg no REsp XXXXX / SP , Rel. Min. Humberto Martins , Segunda Turma, DJ de 17.4.2008; REsp XXXXX/RJ , Rel. Min. Herman Benjamin , Segunda Turma, DJ 8.2.2008 ; REsp XXXXX/RJ , Rel. Min. João Otávio de Noronha , Segunda Turma, DJ de 11.9.2007; REsp XXXXX/RJ , Rel. Min. Castro Meira , Segunda Turma, DJ 1º.8.2007; REsp XXXXX/RS , Rel. Min. Castro Meira , Segunda Turma, DJ 20.2.2006. 3. "Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN .Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação" ( REsp XXXXX/SP , Rel. Min. Teori Albino Zavascki , DJ 27.9.2004). 4. Recurso especial provido. Acórdão sujeito ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução STJ 08/08.

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC . DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC : em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor , é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PENHORA DO IMÓVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. SUSPENSÃO DO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA ATÉ O JULGAMENTO DE AÇÃO VERSANDO SOBRE A PROPRIEDADE DO BEM. DESCABIMENTO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO PROMITENTE VENDEDOR E DO PROMITENTE COMPRADOR. DÍVIDA DE NATUREZA PROPTER REM. ENTENDIMENTO PACIFICADO NO STJ SOB O RITO DO RECURSO REPETITIVO ( RESP Nº 1345331/RS ). REFORMA DA DECISÃO. - Insurgência da agravante com a determinação de suspensão da tramitação do feito, em fase de cumprimento de sentença, até o julgamento da ação de anulação de ato jurídico (Processo nº XXXXX-21.2018.8.19.0001 ), sob o argumento de que a decisão diverge de entendimento fixado pelo STJ, sob o rito do recurso repetitivo ( REsp nº 1.345.331/RS ), no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais pode recair sobre o promitente vendedor ou sobre o promissário comprador, ante a natureza propter rem da obrigação - In casu, não foi efetivada a transferência da titularidade do bem objeto do litígio, razão pela qual permanece a antiga proprietária solidariamente responsável pelo pagamento do débito, sendo responsabilidade do promissário comprador, ou seja, da ré nos autos de origem, a efetivação do registro competente, consoante art. 1245 , § 1º , do Código Civil/2002 - Segundo jurisprudência consolidada no STJ, em recurso repetitivo, a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais pode recair sobre o promitente vendedor ou sobre o promissário comprador ( REsp XXXXX/RS ) - No caso concreto, há prova de ciência inequívoca do condomínio embargado sobre a transação realizada entre o antiga proprietária e a ré, que inclusive foi imitida na posse do imóvel - Descabe, pois, a suspensão do cumprimento de sentença até o julgamento da lide que versa sobre a propriedade do bem, posto que, de acordo com o STJ, a ação de cobrança de cotas condominiais pode ser promovida contra o proprietário, conforme o registro, contra o possuidor do imóvel, ou, ainda, contra ambos - Para além disto, independentemente de a demanda ter sido promovida contra o proprietário registral ou o adquirente, em se tratando de execução de dívida condominial, de natureza propter rem, afigura-se perfeitamente cabível, até mesmo, preferencial, que a penhora recaia sobre o imóvel que gerou o débito. PROVIMENTO DO RECURSO.

APELAÇÃO CÍVEL. ALVARÁ JUDICIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO REGISTRADO. FALECIMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR. ALVARÁ PARA OUTORGA DE ESCRITURA. POSSIBILIDADE. 1. Tendo em vista que a venda do imóvel foi realizada anteriormente ao falecimento do vendedor, havendo o contrato de compra e venda, tendo o comprador efetuado o total pagamento e todos os herdeiros estejam a favor da transferência, nada obsta que seja, por meio de alvará, autorizado o registro definitivo da escrituração do imóvel em nome do comprador. 2. De qualquer modo haverá incidência de imposto sobre a transferência do bem e continuidade da cadeia dominial. 3.APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA.

APELAÇÃO CÍVEL - OUTORGA DE ESCRITURA - AUSÊNCIA DE CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA - CONTRATO EM VIGOR - IMÓVEL EM SITUAÇÃO IRREGULAR - PRINCÍPIOS DA LEGALIDADE, ESPECIALIDADE E CONTINUIDADE DOS REGISTROS PÚBLICOS - OBRIGAÇÃO DO PROMITENTE VENDEDOR DE PROMOVER A REGULARIZAÇÃO - ATRASO NO CUMPRIMENTO - DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR À RETENÇÃO DO PAGAMENTO - RECUSA INJUSTIFICADA DE EXECUÇÃO DA OBRIGAÇÃO - FORÇA OBRIGATÓRIA DOS CONTRATOS. Para que se considere escrita a cláusula resolutiva expressa, necessária a cominação de pena de extinção em razão do inadimplemento das obrigações, sem a qual permanece o contrato em vigor até que haja interpelação para este fim específico. É obrigação do promitente vendedor a regularização da situação do imóvel para fins de tornar plena e eficaz a venda prometida em compromisso preliminar. Pela exceção do contrato não cumprido o comprador tem direito de reter o pagamento total da avença enquanto não regularizada a situação do imóvel a possibilitar a tradição e a destinação do imóvel.

APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE RECUSA. INTERESSE PROCESSUAL. VIA INADEQUADA. A adjudicação compulsória exige promessa de compra e venda envolvendo imóvel individualizado, prova do pagamento integral do preço e recusa do promitente vendedor em transferir o bem objeto do negócio. Inexistindo prova, sequer alegação, de recusa dos proprietários registrais na outorga de escritura pública, esvai-se o interesse de agir pela via da adjudicação compulsória. Sentença de extinção mantida.APELAÇÃO DESPROVIDA.