LOCAÇÃO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA ( LEI DO INQUILINATO , ARTS. 51 E 71 ). LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. CARÊNCIA DE AÇÃO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PARA A RENOVATÓRIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O eg. Tribunal de Justiça deu correta aplicação ao disposto no art. 51 da Lei 8.245 /91, concluindo pela carência de ação da autora para a ação renovatória devido à inexistência de "contratação sucessiva por escrito" pelo prazo mínimo e ininterrupto de cinco anos, ou seja, pela ausência do requisito previsto no inciso II do mencionado art. 51 . 2. Considerou, também corretamente, descumprido o disposto no art. 71 , I , da Lei do Inquilinato , pois cumpria à promovente instruir a petição inicial com a "prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I , II , e III do art. 51 ", o que não ocorreu, nem poderia ter ocorrido, segundo o relato que se extrai da própria petição inicial. 3. No mais, para modificar o correto entendimento acima, seria necessário revolver o acervo fático e probatório dos autos, o que não é possível pela via do recurso especial, consoante as Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno desprovido.
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA E TELEOLÓGICA DO INCISO III DO ART. 71 DA LEI DE LOCAÇÕES (LEI N. 8245 /91). POSSIBILIDADE DE AJUIZAMENTO DA AÇÃO RENOVATÓRIA COM A DEMONSTRAÇÃO NA PETIÇÃO INICIAL DO PARCELAMENTO DE DÉBITOS FISCAIS PELO LOCATÁRIO. 1. Controvérsia em torno da suficiência de certidão de parcelamento fiscal para demonstrar a quitação tributária exigida pelo inciso III do art. 71 da Lei de Locações (LL) para efeito do ajuizamento de ação renovatória de locação empresarial. 2. O tribunal de origem, interpretando de forma literal o disposto no inciso III do art. 71 da LL, entendeu não ser suficiente o parcelamento fiscal. 3. A ação renovatória de locação empresarial, tendo por escopo a proteção do fundo de comércio, reconhece ao locatário o direito de renovar seu contrato de locação de imóvel não residencial quando atendidas as exigências legais do art. 51 e seguintes da Lei de Locações. 4. A interpretação sistemática e teleológica do disposto no inciso III do art. 71 da LL conduz ao reconhecimento da regularidade do parcelamento fiscal firmado antes do ajuizamento da ação para propositura da renovatória de locação comercial. 5. Ausência de prejuízo ao locador e inocorrência de falta grave a cláusula constante do contrato de locação, devendo ser priorizada a tutela do fundo de comércio. 6. Retorno dos autos ao tribunal de origem para aprofundamento das demais questões atinentes à ação renovatória, especialmente a adequação do valor ofertado a título de aluguel em face do preço de mercado. 7. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. ART. 1.022 DO CPC/2015 . VIOLAÇÃO. AUSÊNCIA. ESTAÇÃO DE RÁDIO BASE. ANTENAS. FUNDO DE COMÉRCIO. INTERESSE PROCESSUAL. EXISTÊNCIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se houve a negativa de prestação jurisdicional e se a instalação de Estação Rádio Base (ERB) configura fundo de comércio a ser tutelado pela ação renovatória. 3. Não viola o art. 1.022 do Código de Processo Civil de 2015 o acórdão que motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu cabível à hipótese. 4. O local destinado à instalação de Estação Rádio Base (ERB), objeto do contrato de locação não residencial, configura fundo de comércio a ser tutelado pela ação renovatória. Precedentes. 5. A procedência do pedido de renovação compulsória do contrato de locação comercial depende do preenchimento dos requisitos previstos no art. 51 da Lei nº 8.245 /1991 e da inexistência de legítima oposição de exceção de retomada pelo locador. 6. Recurso especial não provido.
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LEI DE LOCAÇÕES. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. DIFERENÇAS DOS ALUGUÉIS VENCIDOS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. PRAZO FIXADO NA SENTENÇA TRANSITADA EM JULGADO. INTIMAÇÃO PARA O CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. 1- Recurso especial interposto em 20/11/2020 e concluso ao gabinete em 27/5/2021. 2- O propósito recursal consiste em determinar, no âmbito de ação renovatória de aluguel, o termo inicial dos juros de mora relativos às diferenças de aluguéis vencidos. 3- A sentença de procedência do pedido renovatória produz efeitos ex tunc, isto é, o novo aluguel é devido desde o primeiro dia imediatamente posterior ao fim do contrato primitivo. Fixado o novo valor do aluguel, pode remanescer saldo relativo às diferenças de aluguéis vencidos em favor do locador ou do locatário, a depender de o novo valor ser, respectivamente, maior ou menor do que o original. As diferenças, se existentes, a teor do art. 73 da Lei n. 8.245/1991, serão executadas nos próprios autos da ação renovatória. 4- O termo inicial dos juros de mora relativos às diferenças dos aluguéis vencidos será (a) ou a data para pagamento fixada na própria sentença transitada em julgado (mora ex re) (b) ou a data da intimação do devedor - prevista no art. 523 do CPC/2015 - para pagamento no âmbito da fase de cumprimento de sentença (mora ex persona). 5- Na hipótese dos autos, inexistindo prazo fixado na sentença para pagamento das diferenças, os juros moratórios devem incidir desde a intimação dos executados para pagamento no âmbito do cumprimento de sentença. 6- Recurso especial parcialmente provido.
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO DE ESPAÇO. SHOPPING CENTER. ALTERAÇÃO DO ALUGUEL PERCENTUAL. DISCREPÂNCIA COM O VALOR DE MERCADO. INVIABILIDADE. AUTONOMIA DA VONTADE E PACTA SUNT SERVANDA. JULGAMENTO: CPC/2015 . 1. Ação renovatória de locação ajuizada em 10/05/2018, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 14/10/2020 e atribuído ao gabinete em 31/05/2021. 2. O propósito recursal consiste em definir se é possível, em ação renovatória de locação de espaço em shopping center, a alteração do percentual ajustado a título de remuneração variável. 3. O contrato celebrado entre o empreendedor e o lojista é marcado por certas singularidades, as quais o diferenciam dos contratos ordinários de locação. Por essa razão, há divergência na doutrina sobre a natureza desse contrato. Apesar dessas singularidades, revela-se mais razoável considerar o contrato pactuado entre o empreendedor do shopping center e o lojista como um típico contrato de locação, com características próprias. 4. Independentemente da natureza jurídica que se atribua a essa espécie contratual, a Lei nº 8.245 /91 consagra a possibilidade da propositura, pelo lojista, de ação renovatória de locação. Assim, preenchidos os requisitos legais previstos nos arts. 51 e 71 da referida lei, o lojista fará jus à renovação do contrato de locação da unidade imobiliária localizada em shopping center. 5. A ação renovatória de locação tem como escopo principal a extensão do período de vigência do contrato. E, considerando que a retribuição inicialmente entabulada guarda relação com a alteração do prazo estipulado, também é possível a alteração do valor do locativo por essa via. Essa espécie de ação judicial é dúplice, daí porque é juridicamente possível ao locador postular, em sede de contestação, a majoração do valor do locativo. 6. No contrato de locação de espaço em shopping center, para a fixação do locativo, são ponderadas as características especiais do empreendimento e que o diferencia dos demais, como a disponibilidade e facilidade de estacionamento, a segurança do local, a oferta de produtos e serviços, opções de lazer, entre outros. Ou seja, há uma série de fatores que influenciam na fixação da remuneração mensal e que são alheios ao valor de mercado. 7. Frente às singularidades que diferenciam tais contratos, o art. 54 da Lei nº 8.245 /91 assegura a prevalência dos princípios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda. Nesse sentido, alteração do aluguel percentual em sede de ação renovatória de locação de espaço em shopping center somente é viável caso demonstrado pela parte postulante locatário ou locador o desequilíbrio econômico superveniente resultante de evento imprevisível (arts. 317 e 479 do CC/02 ). Vale dizer, a dissonância entre o locativo percentual contratado e o valor de mercado não autoriza, por si só, a alteração do aluguel, sob pena de o juiz se imiscuir na economia do contrato 8. Recurso especial conhecido e provido.
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. FIADORAS QUE NÃO PARTICIPARAM DA FASE DE CONHECIMENTO. INCLUSÃO NO POLO PASSIVO DO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. POSSIBILIDADE. DECLARAÇÃO DE ANUÊNCIA DOS ENCARCOS DA FIANÇA. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DAS DESPESAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPGUNADO. SÚMULA 283/STF. 1. Ação renovatória de contrato de locação comercial, já em fase de cumprimento de sentença. 2. Ação ajuizada em 15/10/2012. Cumprimento de sentença: 22/05/2018. Recurso especial concluso ao gabinete em 30/09/2020. Julgamento: CPC/2015 . 3. O propósito recursal é definir se fiadoras de contrato de locação que não participaram da fase de conhecimento da ação renovatória podem ser incluídas no polo passivo do cumprimento de sentença. 4. Nos termos do art. 513 , § 5º , do CPC/2015 , o cumprimento da sentença não poderá ser promovido em face do fiador, do coobrigado ou do corresponsável que não tiver participado da fase de conhecimento. 5. Para o ajuizamento da ação renovatória é preciso que o autor da ação instrua a inicial com indicação do fiador (que é aquele que já garantia o contrato que se pretende ver renovado ou, se não for o mesmo, de outra pessoa que passará a garanti-lo) e com um documento que ateste que o mesmo aceita todos os encargos da fiança. 6. O fiador não necessita integrar o polo ativo da relação processual na renovatória, porque tal exigência é suprida pela declaração deste de que aceita os encargos da fiança referente ao imóvel cujo contrato se pretende renovar. Destarte, admite-se a inclusão do fiador no polo passivo do cumprimento de sentença, caso o locatário não solva integralmente as obrigações pecuniárias oriundas do contrato que foi renovado ? ou, como na espécie, ao pagamento das diferenças de aluguel decorrentes da ação renovatória. 7. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado ? quando suficiente para a manutenção de suas conclusões ? impede a apreciação do recurso especial. 8. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL - SHOPPING CENTER - ALUGUEL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA AGRAVANTE. 1. A modificação do valor fixado pelo Colegiado local a título de aluguel demandaria o reexame do conjunto probatório do feito e das cláusulas contratuais entabuladas entre as partes, o que é vedado em recurso especial, ante a incidência das Súmulas 5 e 7/STJ . 2. Agravo interno desprovido.
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL - SHOPPING CENTER - ALUGUEL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA AGRAVANTE. 1. A modificação do valor fixado pelo Colegiado local a título de aluguel demandaria o reexame do conjunto probatório do feito e das cláusulas contratuais entabuladas entre as partes, o que é vedado em recurso especial, ante a incidência das Súmulas 5 e 7/STJ. 2. Agravo interno desprovido.
RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. IMÓVEL. RENÚNCIA. PRETENSÃO RENOVATÓRIA. POSSIBILIDADE. PRAZO. TRÂNSITO EM JULGADO. PRETENSÃO. EXAURIMENTO. NÃO OCORRÊNCIA. PEDIDO. IMPROCEDÊNCIA. DESPEJO. ALUGUÉIS. MANUTENÇÃO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se, no presente caso, é possível a renúncia ao direito sobre o qual se funda ação quando formulado após decorrido o prazo pretendido de renovação do contrato de locação comercial. 3. A renúncia é ato unilateral, no qual o autor dispõe da pretensão de direito material deduzida em Juízo, podendo ser apresentada até o trânsito em julgado da demanda. Precedentes. 4. Não procede o argumento acerca da impossibilidade do acolhimento do pedido de renúncia formulado pelo autor, haja vista que não houve o exaurimento da pretensão renovatória. 5. A improcedência da pretensão renovatória fundada no desatendimento dos requisitos legais implica na expedição de mandado de despejo, além da possibilidade de cobrança dos aluguéis não quitados. 6. Na hipótese, o pedido de renúncia à pretensão renovatória de locação comercial merece ser deferido, devendo, todavia, permanecer a ordem de despejo e a determinação do pagamento dos aluguéis até a efetiva devolução do imóvel. 7. Recurso especial parcialmente provido.