rescisão antecipada do contrato de locação em Jurisprudência

APELAÇÃO - COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL DECORRENTE DA RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO - CABIMENTO. Não tendo a locatária comprovado que notificou, com antecedência mínima de 30 dias, o locador, acerca da rescisão antecipada do contrato de locação, firmado por prazo determinado, deve arcar com o pagamento da multa contratual, de forma proporcional, cujo valor estipulado não se afigura abusivo.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO - CLÁUSULA PENAL - VALOR RAZOÁVEL - REDUÇÃO - IMPOSSIBILIDADE. - Verificando-se que o contrato de locação tinha validade de 24 (vinte e quatro) meses, entretanto, a parte ré o rescindiu sete (07) meses antes do prazo final, é aplicável a penalidade de multa por rescisão contratual antecipada prevista no contrato entabulado entre as partes - A multa, ou cláusula penal compensatória, deve obedecer ao princípio da proporcionalidade, cabendo ser adequada até mesmo com vistas a afastar o ganho injustificado de uma das partes contratantes em prejuízo da outra.

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL - RESCISÃO ANTECIPADA - PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA - REJEIÇÃO - MÁ-FÉ - PONTO COMERCIAL - LUCROS CESSANTES. A parte não detém o direito amplo e irrestrito de produzir qualquer tipo de prova, pois o direito à demonstração de algo está ligado à utilidade (art. 370 do CPC/15), pena de o processo perder-se frente às medidas protelatórias. Inexiste cerceamento de defesa quando a prova pretendida é desnecessária e irrelevante ao desate de questão fática a elucidar ou influir no resultado do julgamento. Constada a má-fé do locatário que ensejou a rescisão antecipada de contrato de locação comercial, é cabível reparação pelos prejuízos causados ao locador. Os lucros cessantes são devidos quando comprovada diminuição potencial do patrimônio da vítima diante da conduta do ofensor e são calculados com base em evidências concretas acerca da previsibilidade do lucro frustrado. Preliminar rejeitada. Recurso desprovido.

EMENTA: APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. COBRANÇA DE MULTA MORATÓRIA E DE MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE BIS IN IDEM. MULTA RESCISÓRIA. APLICAÇÃO PROPORCIONAL AO TEMPO DE CONTRATO INADIMPLIDO. INOCORRÊNCIA. REDUÇÃO DEVIDA. Não configura bis in idem a cumulação de multa moratória e multa rescisória compensatória, pois tutelam bens jurídicos diversos. A multa por rescisão antecipada em contrato de locação deve ser aplicada de maneira proporcional prazo ao prazo de vigência determinado inadimplido, consoante dicção do art. 413 do CC .

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE ALUGUEL DE ESPAÇO DE USO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. RESCISÃO ANTECIPADA. REDUÇÃO DAS PENALIDADES PREVISTAS. POSSIBILIDADE. BOA-FÉ CONTRATUAL. I - Nos termos dos artigos 113 e 122 do Código Civil , os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração. II ? Com efeito, no contrato de locação, considera-se arbitrária a cobrança cumulada de multas da mesma natureza, quais sejam, pela não abertura do espaço de uso comercial, rescisória e moratória, pois colocam a outra parte em desvantagem excessiva. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

Tribunal de Justiça do Estado da Bahia PODER JUDICIÁRIO TERCEIRA TURMA RECURSAL - PROJUDI PADRE CASIMIRO QUIROGA, LT. RIO DAS PEDRAS, QD 01, SALVADOR - BA ssa-turmasrecursais@tjba.jus.br - Tel.: 71 3372-7460 PROCESSO Nº 0002329-25.2019.8.05.0027 CLASSE: RECURSO INOMINADO RECORRENTE: FABIOLA LUCIA PEREIRA DAS NEVES RECORRIDO: VINICIUS DA SILVA GONCALVES ORIGEM: VARA DO SISTEMA DOS JUIZADOS ESPECIAIS DE BOM JESUS DA LAPA JUIZ PROLATOR: REGINALDO COELHO CAVALCANTE RELATORA: CRISTIANE MENEZES SANTOS BARRETO EMENTA RECURSO INOMINADO. JUIZADOS ESPECIAIS. LOCAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE ENCARGOS E MULTA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. RESCISÃO ANTECIPADA DE CONTRATO. ÔNUS DO LOCATÁRIO. RÉU QUE TEVE À REVELIA DECRETADA. SENTENÇA QUE CONDENOU O RÉU AO PAGAMENTO DA MULTA CONTRATUAL PELA RESCISÃO ANTECIPADA. ERRO MATERIAL NA SENTENÇA. MULTA CONTRATUAL NO VALOR DE R$2.000,00. NECESSÁRIA CORREÇÃO. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO MORAL. INEXISTÊNCIA DE OUTROS PREJUÍZOS MATERIAIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Dispensado o relatório nos termos do artigo 46 da Lei n.º 9.099 /95. Circunscrevendo a lide e a discussão recursal para efeito de registro, saliento que a Recorrente FABIOLA LUCIA PEREIRA DAS NEVES pretende a reforma da sentença lançada nos autos que julgou parcialmente seu pleito, condenando a parte demandada, a pagar a parte autora, o valor de R$1.300,00 (-), referente a multa contratual pela rescisão antecipa. Improcedente os demais pedidos, nos termos da fundamentação. Presentes as condições de admissibilidade do recurso, conheço-o, apresentando voto com a fundamentação aqui expressa, o qual submeto aos demais membros desta Egrégia Turma. VOTO A Recorrente ajuizou ação de cobrança c/c perdas e danos tendo em vista que celebrou com o recorrido contrato de locação de imóvel para fins residenciais durante 01 (um) ano, com inicio em maio de 2019, finalizando em maio de 2020, com valor mensal de R$ 1.000,00 (mil reais), conforme contrato de locação anexo á presente exordial. Ocorre que o recorrido abandonou o imóvel em julho do ano passado, não comunicando a recorrente eventual rescisão contratual, sendo que o acionado deixou o imóvel durante a madrugada, sequer esclarecendo os motivos da rescisão unilateral do contrato. Pleiteou a recorrente na presente ação a multa prevista na cláusula 12ª do contrato que prevê o pagamento de 02 vezes o valor do aluguel pra quem desse causa ao descumprimento do contrato, ou seja, o recorrido é devedor do valor de R$ 2.000,00 à título de multa contratual. Requereu também perdas e danos pois com a rescisão do contrato a recorrente teve de pagar a multa referente a 02 (duas) vezes o valor do aluguel do imóvel em que a mesma estava residindo também locado, equivalente a R$ 1.460,00 (mil quatrocentos e sessenta reais), conforme previsto na cláusula 18ª do contrato anexo bem como a autora pagou ainda o valor de R$ 2.200,00 (dois mil e duzentos reais) para o transporte de seus móveis e pertences de Vitória da Conquista para Bom Jesus da Lapa. O recorrido foi considerado revel tendo em vista a ausência na audiência de instrução e julgamento mesmo intimado na pessoa de seu advogado (evento nº 33). Em sede de recurso inominado, a parte autora busca a correção do valor da multa contratual bem como a reforma da sentença para a procedência dos demais pedidos. Comprovada a existência da locação, o recibo é a prova usual da quitação dos aluguéis e encargos, com o ônus atribuído ao devedor, por se tratar de um dos fatos extintivos da obrigação. No caso, assiste razão do recorrente em relação ao valor da multa contratual por rescisão antecipada, sendo correto o valor de R$2.000,00, valor equivalente a dois aluguéis, sendo necessária a reforma da sentença neste sentido. Em relação aos demais pedidos da recorrente, não prosperam. Em relação aos danos materiais supostamente causados pela rescisão do contrato, que teria levado a mudança precoce da parte autora, entendo que não pode ser imputado ao réu. Além disso, inexiste prejuízo moral pelo mero descumprimento contratual. Assim sendo, ante ao exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso interposto por FABIOLA LUCIA PEREIRA DAS NEVES, para, mantendo os demais termos da sentença, determinar o pagamento da multa contratual disposta na cláusula 12ª do contrato de locação, no valor correto, qual seja, R$2.000,00 (-), valor referente a dois aluguéis. Não se destinando a regra inserta na segunda parte do art. 55 , caput, da Lei 9.099 /95, ao recorrido, mas ao recorrente vencido, deixo de condenar o Recorrido ao pagamento de custas e honorários advocatícios. Salvador, Bahia, Sala das sessões, 03 de março de 2021. CRISTIANE MENEZES SANTOS BARRETO Juíza Relatora ACÓRDÃO Realizado julgamento do recurso do processo acima epigrafado, a TERCEIRA TURMA, decidiu, à unanimidade de votos, CONHECER e DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso interposto por FABIOLA LUCIA PEREIRA DAS NEVES, para, mantendo os demais termos da sentença, determinar o pagamento da multa contratual disposta na cláusula 12ª do contrato de locação, no valor correto, qual seja, R$2.000,00 (-), valor referente a dois aluguéis. Não se destinando a regra inserta na segunda parte do art. 55 , caput, da Lei 9.099 /95, ao recorrido, mas ao recorrente vencido, deixo de condenar o Recorrido ao pagamento de custas e honorários advocatícios. Salvador, Bahia, Sala das sessões, 03 de março de 2021. CRISTIANE MENEZES SANTOS BARRETO Juíza Relatora / Presidente em substituição

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO ANTECIPADA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. Cobrança de aluguéis, encargos, conta de luz, multa contratual, gastos com reparos do imóvel, multa de 10% sobre o valor total do débito inadimplido, honorários advocatícios contratuais aplicados sobre 10% do valor total do débito da locação, sem prejuízo dos honorários sucumbenciais, no total de R$ 21.197,79. Parte ré que em defesa relata uma série de vícios apresentados pelo imóvel e apresenta reconvenção, admitindo apenas dívida no valor de R$ 5.747,30 referente a aluguel, condomínio e IPTU proporcionais. Sentença de parcial procedência dos pedidos da parte autora e dos reconvintes, condenando a ré no pagamento de R$5.747,30 e condenando a autora/reconvinda ao pagamento de R$ 12.000,00 referente à inversão da multa rescisória prevista no contrato e indenização por dano moral no valor de R$ 1.000,00. Apelação da parte autora alegando que todo o tempo foi diligente em resolver problemas no imóvel, que não há que se falar em inversão de cláusula penal e que não há comprovação do dano moral alegado. Sentença mantida. A documentação acostada aos autos comprova a existência de uma série de vícios na parte hidráulica e elétrica do imóvel, além de outros diversos problemas, que não foram resolvidos pela autora apesar de insistentemente cobrada pela ré. Entre os vícios apresentados pelo imóvel, vazamento de gás natural tão intenso, superior a 5 litros por hora, o que inclusive ensejou o corte no fornecimento pela CEG, impedindo/dificultando a autora de manter seus hábitos de higiene e de cozinhar para si e seus familiares, inclusive recém nascido com 2 meses de idade. Recibo da empresa de manutenção de aquecedores a gás informando ainda "grave escapamento de monóxido de carbono". Locatária que, por fim, entregou as chaves do imóvel. Rescisão contratual motivada pela locadora que não entregou à locatária imóvel que lhe garantisse segurança à saúde e incolumidade física sua e de seus familiares. Aluguel mensal no valor de R$ 4.000,00, longe de ser considerado módico e de moradia de baixo padrão. Inversão da multa moratória justificável a fim de garantir o equilíbrio entre as partes contratantes, afastando-se a vantagem exagerada em favor de apenas uma das partes. Dano moral sofrido pela locatária evidente, eis que alugou imóvel para residir com sua família mas este apresentou vícios que ameaçaram sua saúde e segurança, devendo ser mantido o valor módico de R$ 1.000,00 fixado em sentença. Honorários advocatícios majorados em 2%, conforme art. 85 , § 11 do CPC . Recurso conhecido e não provido.

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - RESCISÃO ANTECIPADA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO - MERO ABORRECIMENTO - RECURSO IMPROVIDO. - O dano moral é aquele que ocasiona um distúrbio anormal na vida do indivíduo e não meros dissabores que são normais na vida de qualquer pessoa. O dano psicológico pressupõe modificação da personalidade com sintomas palpáveis, inibições e bloqueios, bem como pela dor ou padecimento moral. - O mero descumprimento contratual não enseja o dever de indenizar.