Rescisão de Contrato de Compra e Venda Entre Particulares em Jurisprudência

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  • STJ - AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL: AgInt nos EDcl no REsp XXXXX CE XXXX/XXXXX-9

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    AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO. CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO ESTADO ANTERIOR. PRECEDENTES DA CORTE. 1. Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes. 2. A pretensão de que apenas fosse indenizada a posse do imóvel a partir do momento em que o comprador se tornou inadimplente ensejaria enriquecimento ilícito do ocupante, uma vez que as prestações pagas serão devolvidas como efeito da própria rescisão. 3. Agravo interno a que se nega provimento.

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  • TJ-MG - Apelação Cível: AC XXXXX80778094002 MG

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    APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. O inadimplemento do comprador é causa da rescisão de contrato de compra e venda. Como consequência da rescisão do contrato, devem as partes retornar ao estado anterior à celebração do negócio, com a reintegração do vendedor na posse do bem.

  • TJ-PR - PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO - Recursos - Apelação: APL XXXXX20198160017 PR XXXXX-16.2019.8.16.0017 (Acórdão)

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    APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E DANOS MORAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. AUSÊNCIA DE APRECIAÇÃO DO PEDIDO SUBSIDIÁRIO.RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESNECESSIDADE DE JUSTIFICATIVA PARA QUE SE OPERE A RESCISÃO DO CONTRATO. RELAÇÃO DE CONSUMO. OBSERVÂNCIA AO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. - O direito à rescisão contratual motivada por culpa do promitente comprador independe de motivação ou justificativa, ainda que não haja previsão expressa no contrato, podendo ser requerida a qualquer momento. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. NÃO CABIMENTO. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DESFAZIMENTO CONTRATUAL POR CULPA DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES. RETENÇÃO EM FAVOR DA EMPRESA DE 10% ATÉ 25% DA QUANTIA PAGA. ANÁLISE DE ACORDO COM AS PECULIARIDADES DO CASO. SÚMULA 543 /STJ. RETENÇÃO DE 10% SE MOSTRA APTA PARA RECOMPOR A PARTE VENDEDORA DE EVENTUAIS PERDAS E CUSTOS INERENTES AO EMPREENDIMENTO. PARTES QUE REALIZARAM O PAGAMENTO EM DIA ATÉ O ENCAMINHAMENTO DA NOTIFICAÇÃO DE DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO.- O Superior Tribunal de Justiça já assentou o entendimento de que é lícita a retenção, pela vendedora, de cerca de 10% a 25% dos valores pagos, na hipótese em que a culpa pela resolução do compromisso de compra e venda for imputada ao promissário comprador, podendo tal percentual ser minorado ou majorado a depender dos prejuízos suportados pela vendedora e desde que não configure seu enriquecimento ilícito.- No presente caso, analisando-se as circunstâncias que emergem dos autos, verifica-se que a retenção de 10% do montante adimplido se revela razoável para recompor a parte vendedora das eventuais perdas e custos inerentes ao empreendimento, sobretudo, considerando a inexistência de compensação pelo período de fruição da coisa ou em seu desgaste. PAGAMENTO DE ALUGUEL EM FAVOR DA VENDEDORA PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. TERRENO SEM EDIFICAÇÃO. ALÉM DISSO, A RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO IMPEDE A CUMULAÇÃO COM OUTRA CONDENAÇÃO NO SENTIDO DE COMPOSIÇÃO POR DANOS SOFRIDOS. VEDAÇÃO AO BIS IN IDEM. DEPESAS DE IMPOSTOS E TAXAS DO BEM ATÉ A DATA DE RECEBIMENTO DA NOTIFICAÇÃO. RESPONSABILIDADE DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES (NO CASO DE COMPROVAÇÃO DA INADIMPLÊNCIA). PREVISÃO CONTRATUAL.- Não há qualquer comprovação de edificação no terreno ao ponto de autorizar a condenação em favor da empresa a título de aluguel por eventual dano sofrido.- Ainda que se constate edificação, conforme jurisprudência do STJ, havendo fixação de condenação à retenção de percentual sobre as parcelas a serem restituídas, descabe o pagamento de aluguéis para composição dos eventuais danos sofridos, sob pena de se caracterizar bis in idem.- Ademais, no caso de eventual inadimplência de qualquer valor referente à taxa ou imposto até a data de encaminhamento da notificação de desinteresse do contrato, são de responsabilidade dos autores/apelantes, conforme previsão contratual.READEQUAÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. CABIMENTO. REFORMA DA SENTENÇA. DECAIMENTO PARCIAL DOS PEDIDOS DOS AUTORES.- Considerando que as reformas introduzidas por este julgamento são capazes de alterar substancialmente a sucumbência das partes, impõe-se a redistribuição do ônus.Apelação cível parcialmente provida. (TJPR - 18ª C.Cível - XXXXX-16.2019.8.16.0017 - Astorga - Rel.: Desembargador Péricles Bellusci de Batista Pereira - J. 21.12.2020)

  • TJ-SP - Apelação Cível: AC XXXXX20188260664 SP XXXXX-34.2018.8.26.0664

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    COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. MULTA CONTRATUAL. Insurgência do autor em face da sentença de procedência parcial. Pretensão à condenação do réu ao pagamento de multa de 10% sobre o valor do contrato. Acolhimento parcial. Compromisso de compra e venda de um lote, sem benfeitorias, entre particulares. Rescisão resultante da não obtenção do financiamento bancário pelo comprador. Alegações não comprovadas do réu. Culpa exclusiva do comprador. Vendedor que faz jus à indenização pelas perdas e danos. Redução equitativa da multa, no caso, para 5% sobre o valor atualizado do contrato, com juros a contar da citação (art. 413 do CC/2002 ). Sucumbência recíproca. Recurso parcialmente provido.

  • TJ-MT - XXXXX20168110041 MT

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    RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp XXXXX/DF , pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

  • STJ - AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL: AgInt no AREsp XXXXX PR XXXX/XXXXX-6

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    AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 E 7 /STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos.. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7 /STJ. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83 /STJ. 3. Agravo interno improvido.

  • TJ-RJ - APELAÇÃO: APL XXXXX20158190203

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    APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PERDAS E DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL ENTRE PARTICULARES. INADIMPLEMENTO parcial DO PROMITENTE COMPRADOR. 1. Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com imissão na posse e perdas e danos, cuja causa de pedir repousa no inadimplemento da obrigação pelo promitente-comprador. 2. A sentença rejeitou os pedidos principais e o pedido contraposto e julgou extinto o processo com resolução do mérito. Determinou que as custas devem ser repartidas e fixou honorários advocatícios de 10% do valor da causa para cada parte. 3. Com arrimo no art. 481 , do Código Civil de 2002 , "pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro". 4. Assim sendo, o contrato de compra e venda é o negócio jurídico pelo qual decorre obrigações recíprocas, na qual uma das partes assume a obrigação de transferir o domínio de uma determinada coisa mediante o pagamento de um valor pecuniário. 5. As partes firmaram contrato particular de promessa de compra e venda e cessão direitos sobre imovel pelo preço certo e ajustado de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), a ser quitado em 80 parcelas mensais de R$ 500,00. 6. É fato incontroverso que os promitente-compradores apenas teriam arcado com o pagamento de treze parcelas, que totalizam o valor de R$ 6.500,00 (seis mil e quinhentos reais), permanecendo inadimplentes desde então. 7. Logo, deixaram os recorridos de integralizar o preço do imóvel, devendo ser observado que não se manifestaram em nenhum momento destes autos no sentido de interesse em quitar a dívida existente. 8. Com efeito, a promessa de compra e venda em que não se pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, confere ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. 9. Bem de ver que as cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade apostas em contrato de compra e venda apenas impedem eventual arrependimento, mas não obsta que a parte invoque a cláusula resolutiva tácita, inerente a todos os contratos bilaterais (arts. 474 e 475). 10. Nesse passo, a ausência de cláusula expressa possibilitando a resolução do contrato não configura óbice à pretensão da parte de buscá-la diante do inadimplemento a contraprestação avençada, por força da cláusula resolutiva tácita inerente aos contratos bilaterais. 11. Não há dúvidas, portanto, quanto à mora dos promitentes compradores, na forma do art. 394 do CC/2002 , o que autoriza o acolhimento do pleito resolutório. 12. Logo, deve ser resolvido o pacto celebrado pelas partes e, como consequência lógica e jurídica, a reintegração do promitente vendedor na posse do bem. 13. De certo que, tratando-se de pacto celebrado entre particulares com paridade de forças, a relação jurídica entabulada deve ser regida pelas disposições contidas no Código Civil . 14. Por sua vez, não há que se falar em retenção dos valores pagos pelo promitente comprador ao promitente vendedor a título de cláusula penal, eis que ausente a estipulação de cláusula penal compensatória no ajuste, de forma a substituir o cumprimento da obrigação, prefixando as perdas e danos oriundas do inadimplemento, deve prevalecer o princípio da força obrigatória do contrato (pacta sunt servanda). 15. Conforme assentado pelo Superior Tribunal de Justiça, a cláusula penal não resulta automaticamente da lei, tampouco da natureza do contrato, dependendo a sua exigência de prévia pactuação entre as partes. 16. No entanto, o inadimplemento do réu ensejou o não aperfeiçoamento da compra e venda e, não preferindo o autor exigir-lhe o cumprimento, impõe-se a restituição do status quo ante e o arbitramento de indenização pelo período de ocupação, consoante dispõe o artigo 475 do Código Civil . 17. Portanto, os réus devem ser condenados ao pagamento de indenização por perdas e danos equivalente à taxa de fruição durante o período de ocupação irregular, compensando-se o valor pago ao autor, no tocante as prestações adimplidas, tudo a ser apurado em liquidação de sentença, conforme dispõe o artigo 509 do Código de Processo Civil . 18. Tendo em vista que a taxa de fruição equivale as perdas e danos ou aluguel em razão do tempo de utilização do imóvel, aplica-se ao caso o artigo 402 e segs. do CC/02 , incidindo correção monetária a contar da data do ajuizamento da ação e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da data da citação, compensando-se os valores pagos pelos Réus à Autora, os quais, por sua vez, deverão ser corrigidos monetariamente a contar da data do desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês apenas a contar do trânsito em julgado da sentença proferida no processo de liquidação. 19. Provimento do recurso.

  • TJ-MG - Apelação Cível: AC XXXXX12611974001 MG

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    EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - REINTEGRAÇÃO DE POSSE -INADIMPLÊNCIA - PROVA - PAGAMENTO - RESTITUIÇÃO - CLÁUSULA PENAL - PERDAS E DANOS - FRUIÇÃO. É legítima a pretensão do promitente vendedor de rescisão do contrato de promessa compra e venda de imóvel, cumulada com reintegração de posse, quando provada a inadimplência do promitente comprador, que deve receber o que pagou, abatido o montante da cláusula penal e perdas e danos pelo tempo de ocupação do bem.

  • TJ-MG - Apelação Cível: AC XXXXX20004560001 MG

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    EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RESCISÓRIA C/C PERDAS E DANOS - CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - CONTRATO NULO - VENDEDOR NÃO PROPRIETÁRIO - VENDA "NON DOMINO" - NULIDADE - RESTABELECIMENTO DO "STATUS QUO ANTE" - DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO. A venda "a non domino" constitui negócio jurídico eivado de nulidade absoluta, a qual, uma vez evidenciada e provada nos autos, deve ser decretada de ofício pelo Juiz. Decretada a invalidade do contrato de compra e venda de imóvel celebrado por quem não era o seu proprietário, restituir-se-ão as partes ao estado em que antes dele se achavam, e, não sendo possível restituí-las, serão indenizadas com o equivalente.

  • STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp XXXXX MT XXXX/XXXXX-6

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    RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. PACTO ADJETO. MANEJO FLORESTAL. BOA-FÉ OBJETIVA. ART. 422 DO CC/02 . DEVERES ANEXOS. COOPERAÇÃO E LEALDADE. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. DESCUMPRIMENTO CONFIGURADO. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESOLUÇÃO. FACULDADE DO CONTRATANTE. JULGAMENTO. CORRELAÇÃO COM O PEDIDO. AUSÊNCIA. DECISÃO EXTRA PETITA. DANOS MATERIAIS DEVIDOS. 1. Ação ajuizada em 25/9/2017. Recurso especial interposto em 16/6/2021. Autos conclusos ao Gabinete em 24/6/2021. 2. O propósito recursal consiste em definir se o reconhecimento de violação da boa-fé objetiva durante a execução de contrato de compra e venda de imóvel rural com pacto adjeto de arrendamento e exploração florestal enseja, nas circunstâncias dos autos, a resolução parcial da avença. 3. A boa-fé objetiva, prevista de forma expressa no art. 422 do Código Civil , impõe às partes da relação jurídica o dever de comportar-se de acordo com padrões éticos de confiança e de lealdade, de modo a permitir a concretização das legítimas expectativas que justificaram a celebração do contrato. 4. O ordenamento jurídico, nesse contexto, repele a prática de condutas contraditórias, impregnadas ou não de malícia ou torpeza, que importem em quebra da confiança legitimamente depositada na outra parte da relação contratual. 5. O descumprimento de deveres laterais, decorrentes da incidência do princípio da boa-fé, pode ensejar a resolução do contrato, se for capaz de comprometer o interesse do credor na utilidade da prestação. Doutrina. 6. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido está a merecer reforma, pois, a par de reconhecer o descumprimento culposo da avença em prejuízo dos recorrentes (violação da boa-fé objetiva), decidiu de forma descorrelacionada com o pedido deduzido na inicial e impediu os recorrentes de exercerem a faculdade que lhes assegura expressamente a norma do art. 475 do CC (resolver o contrato). 7. Pedido de resolução parcial do contrato deferido, com condenação ao pagamento de reparação por danos materiais, cujo montante deve ser apurado em liquidação de sentença, por arbitramento. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

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