Restituição Integral dos Valores Pagos Pela Promitente Compradora em Jurisprudência

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE - AFASTAMENTO - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - DEVOLUÇÃO EM DOBRO - AUSÊNCIA DE PROVA DE MÁ-FÉ - PROCEDÊNCIA. 1. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, o promissário comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, com incidência de juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, a partir da data de cada desembolso. 2. A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não obsta a pretensão de rescisão contratual fundamentada no descumprimento do contrato pelo vendedor. 3. É possível a inversão, em desfavor do vendedor, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, nos casos de inadimplemento na entrega de imóvel. 4. Inexistente a prova de má-fé na conduta do vendedor, os valores devem ser devolvidos aos compradores, de forma simples, nos termos do art. 42 , parágrafo único , do Código de Defesa do Consumidor . 5. Recursos desprovidos.

EMENTA: APELAÇÃO - RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ULTRA PETITA - RESTITUIÇÃO INTEGRAL - LIMITES DA LIDE - CULPA DA VENDEDORA - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO PELO COMPRADOR - DESCONTO DA COMISSÃO DE CORRETAGE E DE TRIBUTOS - INVIABILIDADE. A rescisão do contrato implica o retorno das partes à situação fática anterior ao negócio jurídico, assegurando o direito da parte à restituição integral dos valores pagos ainda que não tenha havido pedido expresso nesse sentido. No caso de resolução do contrato por culpa da vendedora, a prescrição incidente sobre restituição da comissão de corretagem não é trienal e seu prazo só começa a contar a partir da data do inadimplemento contratual. Comprovado que houve descumprimento contratual por parte da vendedora é devida a rescisão do contrato, com restituição integral das parcelas pagas - Súmula 543 do STJ - e de outras despesas pagas pela adquirente incluindo a comissão de corretagem e os tributos. O inadimplemento contratual pode traduzir ilícito deflagrador de danos morais, quando comprovada a ocorrência de fatos que ensejaram angústia e sofrimento, atingindo o ânimo psíquico, extrapolando o mero aborrecimento. No caso de rescisão por culpa da vendedora, é de sua exclusiva responsabilidade a restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, salvo se a própria corretora, pessoalmente, concorreu para o inadimplemento contratual.

APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO. CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. INDENIZAÇÃO DE ALUGUERES. BIS IN IDEM. INOCORRÊNCIA. DECOTE DO JULGAMENTO ULTRA PETITA NA FIXAÇÃO DO TERMO INICIAL DOS LUCROS CESSANTES. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. 1. Configurado o atraso na entrega do imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor, impõe-se a resolução do contrato, com o retorno ao status quo ante, mediante a devolução integral e imediata das parcelas pagas pelo promissário comprador. 2. Firme o entendimento jurisprudencial de que, descumprido o prazo para entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda, cabível é a condenação por lucros cessantes, porque há presunção de prejuízo do promissário comprador, não havendo óbice à cumulação dos pedidos de restituição das quantias pagas com perdas e danos, cujas finalidades são diversas. 3. É vedado ao magistrado proferir julgamento de mérito fora dos limites estabelecidos pela lide, conforme previsto nos artigos 141 e 492 do CPC . No caso, a condenação deve limitar-se ao termo estabelecido no pedido inicial. 4. De acordo com o entendimento no eg. Superior Tribunal de Justiça, na ausência de mora do promitente vendedor, não se aplica a regra de contagem dos juros a partir da citação para os casos de responsabilidade contratual, nos termos do art. 405 do Código Civil , de modo que então o termo inicial dos juros moratórios deve ser o trânsito em julgado da decisão. No caso, contudo, a mora deve ser debitada unicamente ao promitente vendedor porque os promissários compradores postularam a rescisão contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor em não entregar o imóvel na data aprazada. 5. Apelação conhecida em parte e provida parcialmente, apenas para decotar, de ofício, o julgamento ultra petita.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. VERIFICAÇÃO DE CULPA. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7 /STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. PRECEDENTES. 1. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor , deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543 /STJ). 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7 /STJ). 3. A jurisprudência desta Corte orienta que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. 4. Agravo interno parcialmente provido.

EMENTA: DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. PREVISÃO DE CLÁUSULA ARBITRAL NO CONTRATO. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. SÚMULA 45 /TJGO. PRELIMINAR RECHAÇADA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CDC . RESCISÃO DO CONTRATO. DESISTÊNCIA PELA PARTE COMPRADORA. SÚMULA 543 /STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. JUROS DE MORA INCIDENTES SOBRE O VALOR A SER RESTITUÍDO. TEMA REPETITIVO XXXXX/STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. TEMA REPETITIVO XXXXX/STJ. CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA COM A TAXA DE RETENÇÃO. BIS IN IDEM. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Carece a primeira apelante de interesse recursal se não houve, na sentença, a condenação à restituição integral dos valores pagos pela promitente compradora. 2. Consoante a súmula 45 /TJGO, tratando-se de relação de consumo, considera-se nula de pleno direito a cláusula contratual que determina a utilização compulsória de arbitragem, em linha com o art. 51 , VII , do Código de Defesa do Consumidor , presumindo-se recusada a arbitragem quando a ação for proposta pelo consumidor na Justiça Comum. 3. O sinal do negócio não se confunde com a comissão de corretagem, já que os valores foram pagos pela promitente compradora separadamente, e tem destinações distintas. 4. Tratando-se de desfazimento do negócio por opção da adquirente, afigura-se indevida a restituição da comissão de corretagem paga, expressamente destacada e informada em contrato de prestação de serviços de corretagem imobiliária. 5. Na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda, celebrado em momento anterior à lei 13.786 /18, e cuja desistência se deu por iniciativa da promitente compradora, os juros de mora, incidentes sobre o valor a ser restituído, devem ser computados do trânsito em julgado da sentença (tema XXXXX/STJ). 6. Segundo a tese fixada pelo Tribunal da Cidadania no tema repetitivo 1.075, o arbitramento dos honorários advocatícios sucumbenciais deve, obrigatoriamente, seguir a ordem fixada pelo legislador no art. 85 , § 2º , do Código de Processo Civil . 7. A cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de retenção configura bis in idem, já que as duas penalidades objetivam o ressarcimento dos prejuízos da promitente vendedora com a resolução do contrato, de forma que a retenção de ambas implicaria no vedado enriquecimento ilícito desta. 8. Em observância às diretrizes assentadas pelo Superior Tribunal de Justiça, deve prevalecer, na espécie, a cláusula de retenção, na razão de 25% (vinte e cinco por cento) sobre as parcelas pagas. 9. À vista do parcial provimento dos recursos, incabível a majoração dos honorários advocatícios, na forma do art. 85 , § 11 , do CPC/15 . PRIMEIRA APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDA. SEGUNDA APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. RELAÇÃO CONSUMERISTA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELA PROMITENTE COMPRADORA. SÚMULA 543, DO STJ. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. TEMA 971, DO STJ. ARRAS/SINAL. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DANO MORAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. OFENSA AO DIREITO DA PERSONALIDADE NÃO COMPROVADO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. COMPENSAÇÃO DE VALORES REFERENTES AO IPTU. COMPROVAÇÃO DA INADIMPLÊNCIA TRIBUTÁRIA. I? Diante das características do negócio, bem como o teor do instrumento contratual celebrado entre as partes, revela-se presente a relação de consumo, impondo a incidência do Código de Defesa do Consumidor . II- Demonstrado pelas provas que a promitente vendedora não entregou as obras de infraestrutura no tempo contratualmente estipulado, deve responder pela resolução do contrato e pelas consequências jurídicas advindas, em particular, a restituição integral das quantias pagas pela consumidora, bem como a condenação na cláusula penal. Incidência do enunciado da Súmula 543 e Tema 971, todos do Superior Tribunal de Justiça. III - A pretensão objetivando a retenção da multa contratual de 10% do contrato, ou, do percentual de 25% do valor pago pela apelada, não prospera, pois incontroverso que o desfazimento do ajuste foi motivado pelo inadimplemento contratual da apelante, incidindo, desta forma, o enunciado da Súmula 543, do STJ. IV- Não há que se falar em retenção do valor relativo a arras/sinal, uma vez que mero adiantamento do investimento, pena de enriquecimento ilícito. Ademais, ainda que o valor fosse considerado comissão de corretagem, sua devolução é indevida quando a rescisão contratual é provocada pela promitente vendedora. V- O inadimplemento contratual, por si só, não autoriza a condenação em dano moral, exigindo, para a sua caracterização, peculiaridades fáticas, notadamente a violação do direito da personalidade, o que não aconteceu no caso, inviabilizando a compensação extrapatrimonial. VI- Considerando a culpa da promitente vendedora pela resolução contratual, os juros de mora incidem da citação. Por outro lado, diante da disposição contratual, caberá a promitente compradora a quitação dos tributos municipais, mediante a efetiva comprovação do inadimplemento. VII- Tendo a parte autora decaído da parcela mínima do pedido, deve a sucumbência ser integralmente suportada pela parte ré. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

RECURSO DE APELAÇÃO DA RÉ EM AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA PELA RESCISÃO CONTRATUAL – INADIMPLEMENTO QUANTO AO PRAZO DE ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA A FAVOR DA PROMITENTE COMPRADORA - INVERSÃO DA MULTA A FAVOR DO ADQUIRENTE - EQUILÍBRIO CONTRATUAL – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I - Evidencia-se o descumprimento contratual pela empresa ré (promitente vendedora), diante da prova de não finalização das obras de infraestrutura no prazo contratualmente estabelecido. II - A luz da Súmula 543 do STJ se a resolução do contrato ocorreu por culpa exclusiva da promitente vendedora, a restituição das parcelas pagas deve acontecer em sua integralidade, sem qualquer dedução em detrimento da promitente compradora. III - O STJ fixou entendimento firmado na sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de ser possível a inversão da cláusula penal quando o contrato de compra e venda prevê a incidência de multa apenas em face do consumidor adquirente, na hipótese de inadimplemento contratual, a fim de se manter o equilíbrio do contrato.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - LOTEAMENTO IRREGULAR - VIOLAÇÃO DO ART. 37 , DA LEI Nº 6.766 /79 - RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES - DANO MORAL CONFIGURADO - INDENIZAÇÃO - FIXAÇÃO EM QUANTIA RAZOÁVEL. Considerando que restou evidenciada a irregularidade do loteamento e a inércia do vendedor em providenciar a regularização junto à prefeitura, restando inviável a outorga de escritura, deve ser reconhecida a responsabilidade do vendedor e o direito da parte compradora à rescisão do pacto, assim como à restituição de todos os valores pagos para a aquisição do bem pretendido, sem qualquer abatimento. A não regularização da situação do imóvel negociado entre as partes, frustrando o cumprimento do contrato de compra e venda e causando imensuráveis transtornos e indignação aos compradores, ultrapassa em muito a categoria do simples descumprimento contratual e do mero aborrecimento, dando causa à configuração de um verdadeiro dano moral passível de reparação. A indenização por danos morais deve ser fixada segundo critérios de razoabilidade e proporcionalidade, com observância das peculiaridades do caso e sempre buscando atingir os objetivos do instituto do dano moral, quais sejam, compensar a parte lesada pelos prejuízos vivenciados, punir o agente pelo ilícito já praticado e inibi-lo na adoção de novas condutas lesivas.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR - RESTITUIÇÃO IMEDIATA DE PARTE DOS VALORES PAGOS - SÚMULA 543 DO STJ - ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE PREVÊ A RESTITUIÇÃO PARCELADA. Conforme enunciado da Súmula 543 do STJ, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor , deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC , é abusiva a cláusula contratual que determina, no caso de resolução, a restituição dos valores devidos de forma parcelada.

APELAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO CONTRATUAL SEM CULPA DA VENDEDORA – INADIMPLEMENTO DECORRENTE DE FALECIMENTO DO ADQUIRENTE – RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS, COM RETENÇÃO - SENTENÇA QUE FIXOU RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – PRETENSÃO DA VENDEDORA DE MAJORAÇÃO, CONFORME TERMOS DO CONTRATO E PRETENSÃO DA COMPRADORA DE DEVOLUÇÃO INTEGRAL – ACOLHIMENTO EM PARTE – É abusiva a cláusula contratual que prevê descontos excessivos para o caso de rescisão contratual sem culpa da vendedora, inclusive de percentual sobre o valor total do contrato – Caso concreto que demonstra ser razoável a retenção no percentual de 20% dos valores pagos a título de indenização pelas despesas geradas, segundo entendimento do STJ e precedentes desta Câmara – Comissão de corretagem – Verba suportada pela vendedora – Comprovado o pagamento da comissão de corretagem pela vendedora, o valor pode ser por ela retido, pois a rescisão ocorreu sem sua culpa – Correção monetária deve observar o índice oficial da tabela deste E. TJ para os cálculos judiciais – Inaplicabilidade do índice de construção civil previsto em contrato para o saldo devedor, que não se confunde com a quantia a ser restituída em razão do desfazimento do contrato – DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.