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20 de Julho de 2024
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    Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp XXXXX - Inteiro Teor

    Superior Tribunal de Justiça
    há 2 meses

    Detalhes

    Processo

    Publicação

    Relator

    Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA

    Documentos anexos

    Inteiro Teor79bf8f97aa66dcb6a4d3287211429210.pdf
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    Inteiro Teor

    RECURSO ESPECIAL Nº 2126709 - DF (2024/XXXXX-5)
    DECISÃO
    Trata-se de recurso especial fundamentado no art. 105, III, a e c, da CF, interposto contra acórdão assim ementado (e-STJ fl. 297/298):
    APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DISTRATO PELOS COMPRADORES. CLÁUSULA PENAL. MULTA CONTRATUAL. REDUÇÃO PARA RETENÇÃO DE 10% DO VALOR PAGO. PERCENTUAL JUSTO E PROPORCIONAL. RESTITUIÇÃO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS.
    INEXISTÊNCIA DE POSSE OU PROPRIEDADE. ÔNUS DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINAR REJEITADA E, NO MÉRITO, PARCIALMETE PROVIDO.
    1. Preliminar: a apelante alega, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva ad causam em relação ao pedido de restituição das taxas condominiais. Afirma ser responsável pela incorporação e construção do empreendimento Residencial Canto do Sabiá, não se envolvendo em momento algum com a instituição do condomínio deste empreendimento.
    2. Analisando-se a petição inicial verifica-se que a pretensão autoral cinge-se na determinação do responsável pelo pagamento das taxas condominiais vinculadas a imóvel objeto de contrato de compra e venda, sobre o qual houve distrato, tendo em vista que os promitentes compradores nunca estiveram em gozo da posse do imóvel.
    Nesse cenário, diante da ausência de imissão da posse do imóvel aos compradores, é notória que a obrigação condominial de natureza proter rem é de responsabilidade da construtora e incorporadora, a qual detém a qualidade de titular do domínio e de possuidora do bem.
    Portanto, por se tratar de pedido de ressarcimento de pagamento das taxas condominiais, as quais eram de responsabilidade da requerida, não há que se falar em ilegitimidade passiva da parte. Preliminar rejeitada.
    3. Mérito: Rescindida a promessa de compra e venda por culpa de um dos contratantes, cabível a aplicação da multa instituída em cláusula penal do ajuste, cujo valor pode ser reduzido equitativamente. No caso concreto, mostrando-se exorbitante o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) para retenção dos valores pagos, colocando o consumidor em posição de exagerada desvantagem, impõe-se a sua redução para o patamar de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos.
    4. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n.º 13.786/18, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente-comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão e não a partir da citação conforme exposto na sentença.
    5. No caso, por inexistir mora anterior da construtora, eis que a rescisão se deu por culpa dos autores, a incidência de juros de mora sobre o valor a ser restituído deve incidir somente a partir do trânsito em julgado da sentença condenatória, momento em que é definido o percentual de retenção.
    6. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINAR REJEITADA E, NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO, somente para determinar que os juros moratórios incidam a contar do trânsito em julgado da sentença.
    Em suas razões (e-STJ fls. 327/360), a parte aponta dissídio jurisprudencial e violação dos arts. 389, 394, 402, 403 e 475 do CC/2002, requerendo a majoração do percentual de retenção, a título de cláusula penal, para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.
    Contrarrazões apresentadas (e-STJ fls. 411/422).
    O recurso foi admitido na origem.
    É o relatório.
    Decido.
    "A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato" (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp XXXXX/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 22/02/2022, DJe 03/03/2022).
    Nesse mesmo sentido:
    CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR.
    PERCENTUAL DE RETENÇÃO. DECISÃO MANTIDA.
    1. "A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato" (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp XXXXX/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 22/02/2022, DJe 03/03/2022).
    2. Sucumbência mínima da parte autora, impondo-se à parte ré arcar com as custas e os honorários advocatícios.
    3. Agravo interno a que se nega provimento.
    (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.821.981/SP, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 16/5/2022, DJe de 19/5/2022.)
    AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE CONTRÁRIA.
    INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA.
    (...)
    3. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp n. 1.723.519/SP, em 28/08/2019, de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica apta a justificar a redução do parâmetro jurisprudencial, isto é, aquém do percentual de 25%. Precedentes.
    4. A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp n. 1.740.911/DF Relatora p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em14/8/2019, DJe 22/8/2019) (...)
    (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp XXXXX/PR, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 21/02/2022, DJe 24/02/2022.)
    No caso, O Tribunal de origem, soberano na análise do material cognitivo dos presentes autos, concluiu que o percentual de retenção de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos bastaria para indenizar a parte recorrente pelos prejuízos oriundos da resilição contratual (e-STJ fls. 302/304):
    No caso, a cláusula 11.1 do contrato (ID n.º 49000267 - Pág. 1/16) dispõe que em caso de rescisão ou de distrato antes da entrega das chaves, "o valor pago a título de sinal mais o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) do valor atualizado que tiver sido efetivamente pago pelo comprador ficarão como pagamento ou ressarcimento das despesas decorridas e em hipótese alguma serão restituídas ao comprador".
    Nesse sentido, é preciso reconhecer a legalidade da retenção de determinado montante pelos vendedores, a título de taxa de administração ou para ressarcimento das despesas inerentes ao contrato e, ainda, para dispêndios financeiros inerentes ao empreendimento.
    Porém, quando os valores retidos são considerados demasiados, é possível que o Judiciário os reduza, como bem pontuado pela sentença resistida.
    (...)
    No caso, a sentença reduziu o percentual da cláusula penal para 10% (dez por cento) dos valores que foram pagos pelos compradores, por se mostrar este montante razoável e justo a custear as despesas gerais da requerida e desestimular o rompimento unilateral do contrato. De fato, entendo escorreito esse posicionamento do Juízo a quo, quanto a possibilidade de redução do percentual aplicado na cláusula penal, por se mostrar excessivamente onerosa.
    Isso porque, além de ser o percentual de 10% (dez por cento) suficiente a compensar os prejuízos ocasionados pelo rompimento do vínculo contratual suportados pela construtora, ainda pode a construtora lucrar com a venda do imóvel recolocado no mercado para ser vendido, o qual ainda compõe o seu patrimônio.
    Na sentença, por sua vez, ficou assentado que (e-STJ fl. 235):
    No caso dos autos, a retenção de 10% sobre o valor efetivamente pago pelo autor revela -se suficiente para ressarcir a requerida dos prejuízos decorrentes da inexecução do contrato, notadamente porque o desfazimento se deu em menos de 6 (seis) meses após a celebração da promessa de compra e venda, antes mesmo de a parte autora ingressar na posse do imóvel e, além disso, a parte requerida não desincumbiu do ônus de demonstrar efetivos e excepcionais prejuízos suportados pelo distrato.
    Dessa forma, o Tribunal de origem, com base nas peculiaridades do caso concreto, notadamente na pouca duração do contrato, reduziu o percentual de retenção pactuado no contrato para 10% (dez por cento) dos valores pagos, discorrendo acerca das peculiaridades que justificasse a redução. Alterar tal entendimento exigiria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada nesta sede recursal, a teor da Súmula n. 7/STJ.
    Por fim, esta Corte tem entendimento no sentido de que a incidência da Súmula n. 7 do STJ impede o exame do dissídio jurisprudencial, na medida em que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão, tendo em vista a situação fática do caso concreto, com base na qual deu solução a causa a Corte de origem.
    Diante do exposto, NÃO CONHEÇO ao recurso especial.
    Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, majoro em 20% (vinte por cento) o valor atualizado dos honorários advocatícios arbitrados na origem, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo.
    Publique-se e intimem-se.
    Brasília, 13 de março de 2024.
    Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA
    Relator

    Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/stj/2482477543/inteiro-teor-2482477553