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19 de Maio de 2024
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça do Paraná TJ-PR - Apelação: APL XXXXX-40.2018.8.16.0173 Umuarama XXXXX-40.2018.8.16.0173 (Acórdão)

Tribunal de Justiça do Paraná
há 3 anos

Detalhes

Processo

Órgão Julgador

17ª Câmara Cível

Publicação

Julgamento

Relator

Fernando Paulino da Silva Wolff Filho

Documentos anexos

Inteiro TeorTJ-PR_APL_00023334020188160173_81a60.pdf
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Ementa

AÇÃO INDENIZATÓRIA. AUTORES QUE TIVERAM SEU IMÓVEL DESTRUÍDO EM VIRTUDE DE INCÊNDIO ENQUANTO VIGENTE LOCAÇÃO. AUTORES QUE PLEITEIAM INDENIZAÇÃO POR DANOS EMERGENTES, LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS CONTRA O LOCATÁRIO E A IMOBILIÁRIA (ADMINISTRADORA). (1) RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA. EXISTÊNCIA. RÉ QUE, NA POSIÇÃO DE ADMINISTRADORA DO IMÓVEL DOS AUTORES PARA FINS DE LOCAÇÃO, TINHA O DEVER DE CUIDADO EM RELAÇÃO À VERIFICAÇÃO DA CONTRATAÇÃO DE SEGURO CONTRA INCÊNDIO PELO LOCATÁRIO. RÉ QUE DESCUMPRE SEU DEVER DE CUIDADO AO ENTREGAR A POSSE DO IMÓVEL PARA O LOCATÁRIO SEM ANTES TER SIDO CONTRATADO SEGURO CONTRA INCÊNDIO. RÉ QUE NÃO É CULPADA PELO INCÊNDIO, MAS SIM POR FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO, DEVENDO RESPONDER PELAS CONSEQUÊNCIAS DA NÃO CONTRATAÇÃO DE SEGURO. RESPONSABILIDADE CONFIGURADA. (2) RÉ QUE SE VOLTA CONTRA O VALOR DOS DANOS EMERGENTES PLEITEADOS. NÃO ACOLHIMENTO. VALOR PLEITEADO PELOS AUTORES QUE É FUNDADO EM LAUDO TÉCNICO QUE NÃO APARENTA QUALQUER VÍCIO. IMPUGNAÇÃO DA RÉ QUE É GENÉRICA E SEM QUALQUER RESPALDO TÉCNICO. AFASTAMENTO. (3) INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA RÉ PELO FATO DE QUE A RELAÇÃO LOCATÍCIA NÃO SE PERPETUOU. ENCERRAMENTO PRECOCE QUE SE DEU DEVIDO AO INCÊNDIO. AUSÊNCIA DE EXPECTATIVA DE LUCROS PELOS AUTORES. CONDENAÇÃO AFASTADA. (4) INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ENTREGA DA POSSE DO IMÓVEL ANTES DA CONTRATAÇÃO DO SEGURO CONTRA INCÊNDIO QUE É FATO GRAVE. RÉ QUE DEVE SER RESPONSABILIZADA. AUTORES QUE SE ENCONTRAVAM EM MOMENTO PECULIARMENTE NEGATIVO EM SUAS VIDAS. CONDIÇÕES PIORADAS PELA AUSÊNCIA DE SEGURO. RÉ QUE RETIROU A POSSIBILIDADE DE SOERGUIMENTO RÁPIDO PELOS AUTORES, COM O EVENTUAL RECEBIMENTO DO PRÊMIO DO SEGURO. DANOS MORAIS EXISTENTES E OCASIONADOS PELA RÉ, QUE DEVEM SER POR ELA INDENIZADOS. (5) SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DOS AUTORES. PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 86 DO CPC.

Ainda que a administradora do imóvel não tenha qualquer responsabilidade direta pela ocorrência de incêndio sobre o bem, é certo que ela deve responder por falha na prestação de seu serviço e por descumprimento de seu dever de cuidado em razão do fato de ter entregue a posse do imóvel para o locatário sem antes ter certificado a contratação de seguro contra incêndio. Especialmente porque, no caso, havia previsão no contrato de locação que o seguro contra incêndio seria contratado “por ocasião da assinatura do contrato”.RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 17ª C.Cível - XXXXX-40.2018.8.16.0173 - Umuarama - Rel.: DESEMBARGADOR FERNANDO PAULINO DA SILVA WOLFF FILHO - J. 24.06.2021)

Acórdão

Vistos, etc.Trata-se de ação indenizatória, a qual, no que aqui interessa, foi assim relatada e decidida pela juíza de direito Maria Junqueira Moretto Garcia (mov. 220.1):Trata-se de ação de reparação de danos ajuizada por Lacyr Guilherme e Ilda Angeli Guilherme em face de Silvio de Oliveira Pereira e Joel Imóveis Ltda. Sustentam os autores, em síntese, que: a) são proprietários do imóvel residencial localizado na Rua 13 de Maio, n.º 1861, Umuarama/PR, de matrícula n.º 22.371; b) firmaram com o réu Joel Imóveis contrato de administração de bens e prestação de serviços, para o fim de intermediar a locação do imóvel; c) em 27/01/2015, o réu Joel Imóveis pactuou contrato de locação com o réu Silvio, pelo prazo de 36 meses; d) em 28/02/2015 o réu Silvio provocou incêndio no imóvel, destruindo-o integralmente; e) há anos estão sem os rendimentos da locação e não podem recuperar o imóvel; f) o réu Silvio se apresentou como vítima e não prestou contas aos autores; g) o réu Joel Imóveis nada fez; h) tentaram solucionar a questão com os réus, sem êxito; i) o réu Silvio, como locatário, tem a obrigação de restituir o imóvel nas condições recebidas; j) o réu Joel Imóveis atua como mandatário dos autores e não evitou os prejuízos ao permitir a entrada do réu Silvio sem apresentação de apólice de seguro; k) o réu Silvio apresentou CPF falso para realizar o contrato, e o réu Joel Imóveis não fez consulta dos documentos à época; l) o imóvel não foi restituído aos autores; m) o locatário se exonera da restituição somente no caso de incêndio por caso fortuito ou força maior e que não tenha assumido o risco; n) o incêndio não ocorreu por “curto-circuito”; o) o réu locatário causou o incêndio por vingança de sua companheira; p) estão presentes os requisitos da responsabilidade civil do réu Silvio; q) o réu locatário não cuidou do imóvel e não contratou seguro; r) há relação de consumo entre os autores e o réu Joel Imóveis, e o ônus da prova deve ser invertido; s) o réu Joel Imóveis não verificou a idoneidade do locatário, firmou locação por valor inferior ao consentido e permitiu a entrada do réu Silvio sem a apresentação de apólice de seguro; t) o administrador é responsável pelo ressarcimento dos danos decorrentes de sua má administração; u) os réus devem pagar os danos emergentes de R$ 130.468,03, quanto ao imóvel deteriorado, e os lucros cessantes de R$ 32.400,00, quanto ao valor da locação; v) fazem jus ao recebimento de indenização por dano moral, no valor de R$ 47.700,00. Requereram, ao final, a procedência do pedido, com a condenação dos réus ao pagamento de dano material, no valor total de R$ 210.568,03 (danos emergentes de R$ 130.468,03 e lucros cessantes de R$ 32.400,00), e dano moral, no valor de R$ 47.700,00. Juntaram documentos (mov. 1.2/1.27, 3.1 e 9.1).O benefício da justiça gratuita foi concedido aos autores (mov. 12).O réu Joel Imóveis Ltda. foi citado (mov. 51) e compareceu em audiência de conciliação, assim como os autores, mas a tentativa de acordo restou infrutífera (mov. 52).O requerido Silvio de Oliveira Pereira foi citado (mov. 54).O réu Joel Imóveis Ltda. apresentou contestação e documentos (mov. 58/59).Em preliminar, alegou ilegitimidade passiva, pois não possui vínculo obrigacional em relação a locação, agiu como mandatário dos locadores, a responsabilidade pelo uso e manutenção do imóvel é do inquilino e os danos foram causados pelo réu Silvio. No mérito, aduziu que: a) quando firmou o contrato de locação com o réu Silvio, realizou consulta no SCPC e não havia irregularidade no CPF; b) o réu Silvio forneceu declaração de imposto de renda que demonstrava rendimento para pagamento do aluguel; c) exigiu do réu locatário um depósito caução de R$ 3.000,00, realizado em 27/01/2015; d) não pode ser responsabilizado pelos danos causados pelos inquilinos; e) no contrato firmado com os autores consta cláusula de isenção do administrador quanto a incêndio; f) cabia ao réu locatário fazer o seguro do imóvel; g) o valor do aluguel foi firmado com consentimento do locador; h) não é aplicável o Código de Defesa do Consumidor; i) não há culpa e nexo causal, pois não contribuiu para a efetivação do dano; j) o valor do dano emergente é abusivo; k) não há dever de pagamento dos aluguéis devidos pelo locatário; l) cumpriu o contrato de prestação de serviços; m) eventual condenação por lucros cessantes deve considerar o valor que os autores deixaram de auferir no período de reforma; n) não há dano moral e o valor pretendido é excessivo e desprovido de fundamento; o) não há responsabilidade civil da mandatária. Ao final, requereu o acolhimento da preliminar ou, no mérito, a improcedência dos pedidos iniciais.Redesignação de audiência de conciliação (mov. 60).Os autores se manifestaram (mov. 77 e 79).Em audiência de conciliação, compareceram os autores e o réu Joel Imóveis, mas não o réu Silvio, e a tentativa de acordo restou infrutífera (mov. 87).A parte autora apresentou impugnação à contestação, reiterando as alegações da inicial (mov. 95).Instados a especificarem provas, o réu Joel Imóveis requereu a produção de prova documental e testemunhal, e os autores requereram o julgamento antecipado da lide (mov. 101/102).Decisão saneadora (mov. 104).Apresentação do rol de testemunhas (mov. 119 e 120).Audiência de instrução e julgamento (mov. 158).Retorno de ofício (mov. 177).Manifestação das partes acerca do retorno do ofício (mov. 189 e 190).Audiência de instrução e julgamento (mov. 195). As partes apresentaram alegações finais (mov. 213 e 218).É o relatório.(...) 3. DispositivoPosto isso, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido do autor, resolvendo o mérito, na forma do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, para o fim de condenar os requeridos, solidariamente, ao pagamento de R$ 130.468,03 (cento e trinta mil e quatrocentos e sessenta e oito reais e três centavos) a título de danos emergentes, R$ 32.400,00 (trinta e dois mil e quatrocentos reais) a título de lucros cessantes e R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais, tudo nos termos da fundamentação supra.Tendo em vista a sucumbência mínima dos autores, condeno os requeridos ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor da causa, na forma do artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil, considerando a complexidade da causa e o tempo despendido com a demanda. Contudo, deverá ser observado o artigo 98, § 3º do Código de Processo Civil quanto ao beneficiário da justiça gratuita.Inconformada com a sentença, dela recorre a ré, ora apelante (mov. 242.1), com o propósito de reformá-la, alegando, em suma, que: a) “decorre da legislação de regência das locações (inciso VIII, art. 22 da Lei 8245/91) que é do proprietário ou locador a obrigação primordial de contratar e pagar o seguro correspondente sobre o imóvel objeto da locação”; b) “a Apelante em momento algum se obrigou à efetivação do contrato de seguro”; c) “na cláusula sexta ficou estipulado que, O Proprietário isenta o Administrador sobre a responsabilidade por incêndio, portanto, a Apelante não tinha obrigação de suportar tal encargo”; d) “a legitimidade é tão somente da parte locadora, em nome de quem foram praticados os atos, sendo a única função da administradora receber os locativos e repassá-los ao proprietário do imóvel locado”; e) “o valor da condenação em danos emergentes atribuído na sentença é exorbitante”; f) “Não há de falar em pagamento por parte da Apelante, dos aluguéis devidos pelo locatário”; e g) “não se afigura possível a condenação do Apelante ao pagamento de danos morais por ser parte ilegítima”.Com as contrarrazões (mov. 246.1), vieram os autos para o Tribunal.É o relatório. VotoI – Busca a ré, por meio do presente recurso, o afastamento de sua responsabilidade solidária pelos danos sofridos pelos autores em razão do incêndio que ocorreu sobre seu imóvel enquanto estava locado para o outro réu.A sentença entendeu que a responsabilidade da ré “decorre do artigo 667 do Código Civil, posto que o mandatário tem a obrigação de ser diligente na execução do mandato. E, no caso em tela, cabia prudência na escolha do inquilino, com adoção de diligências para assegurar tratar-se de pessoa com capacidade econômica e idoneidade frente as avenças do contrato de locação” e que “a responsabilidade do réu administrador também decorre da ausência de fiscalização quanto à contratação do seguro. Isso porque, tal cumprimento é inerente a sua atividade de administrador, de modo que, se deixou de fiscalizar a contratação do seguro pelo locatário (contrato de locação firmado dia 27/01/2015 e incêndio dia 28/02/2015), responde pelos prejuízos daí avindos”.Com razão a juíza de direito.Isso porque é evidente que a ré não atuou dentro da diligência esperada de um administrador de imóvel para locação ao entregar a posse do imóvel dos autores para o outro réu sem ele ter firmado seguro contra incêndio. Aliás, considerando que a própria cláusula 22ª do contrato de locação (mov. 59.4) previa que “para prevenir a responsabilidade dele decorrente, o (s) LOCATÁRIO (S) fica (m) obrigado (s), por ocasião da assinatura do contrato, a fazer seguro de incêndio do imóvel locado”, resta evidente o descumprimento pela ré de seu dever de cuidado ao entregar a posse do imóvel para o locatário sem a realização do referido seguro.Ora, supostamente, tal como está escrito no contrato, o seguro contra incêndio deveria ter sido contratado “por ocasião da assinatura do contrato”, então questiona-se: como que o contrato de locação foi firmado, mas o seguro não foi realizado? É claro que houve desídia da ré, ao não verificar tal requisito contratual, em contramão aos seus deveres como administradora do imóvel dos autores.Dito de outro modo, é evidente que, tal como alega a ré no presente recurso, quem descumpriu literalmente a cláusula 22ª do contrato de locação foi o outro réu (locatário). Não é menos evidente, porém, que ela, na posição de administradora do imóvel, deveria ter fiscalizado o cumprimento do contrato antes de entregar a posse do imóvel. Dessa forma, ao negligenciar um dever inerente ao contrato de administração firmado com os autores (mov. 59.2), deve responder pelos danos daí advindos.E nem se fale que a cláusula sexta do contrato de administração sirva para eximir a ré de culpa pelo incêndio, uma vez que ela não está sendo culpada por tal fato – aliás, ninguém está, visto que o incêndio parece ter sido um acidente –. Em verdade, a culpa que se imputa à ré, repita-se, é por não ter verificado a contratação de seguro em caso de incêndio antes de entregar a posse, de modo que deve responder pelo prejuízo resultante de sua desídia. Isto é, a culpa da ré advém de falha na prestação do serviço de administração e não diretamente em razão do incêndio ocorrido.Nesse sentido:PROCESSO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. LOCAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS. INOCORRÊNCIA DA PRESCRIÇÃO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. APROVAÇÃO CADASTRAL DE LOCATÁRIO SEM CAPACIDADE ECONÔMICA. DÉBITOS RELATIVOS A ALUGUERES, COTAS CONDOMINIAIS E TRIBUTOS. OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR. ART. 667 C/C 186 DO CC. 1. A administradora de imóveis figura como mandatária do proprietário do bem para, em nome deste, realizar e administrar a locação, nos termos do art. 653, do Código Civil, obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa (art. 667 do mesmo diploma legal). Por outro lado, não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário - ressalvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido -, porquanto ausente sua culpa, elemento imprescindível em sede de responsabilidade civil subjetiva. 2. Ao revés, configura-se a responsabilidade da administradora de imóveis pelos prejuízos sofridos pelo locador quando ela não cumpre com os deveres oriundos da relação contratual. 3. A recorrente é parte legítima para figurar no polo passivo da presente demanda, uma vez que a pretensão veiculada na petição inicial não diz respeito à mera cobrança de alugueres atrasados, mas à responsabilização civil da imobiliária pelo descumprimento do contrato. No caso concreto, o Tribunal a quo consignou a efetiva existência de falha na aprovação do cadastro do locatário e do fiador, uma vez que a renda auferida por eles não alcançava o patamar mínimo exigido contratualmente, resultando na frustração da execução que visava à cobrança dos alugueres e débitos relativos às cotas condominiais e tributos inadimplidos. 4. A pretensão do proprietário do imóvel nasceu com a ciência do defeito na prestação do serviço consubstanciado na desídia relacionada à aprovação cadastral do locatário e do fiador, o que se deu por ocasião da frustração do processo executivo ajuizado em junho de 2003. Tendo a presente demanda sido proposta em agosto de 2005, antes de transcorrido o prazo trienal previsto no art. 206, § 3º, V, do CC, ressoa manifesta a não ocorrência da prescrição. 5. Recurso especial a que se nega provimento. ( REsp XXXXX/RN, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 04/04/2013, DJe 23/04/2013) Desse modo, fica mantida responsabilidade da ré.II – Quanto ao valor dos danos emergentes sofridos pelos autores em razão do incêndio, é certo que não houve qualquer impugnação técnica pela ré contra o laudo de avaliação trazido na inicial (mov. 1.13), o qual foi firmado por engenheiro civil e, tal como visto na sentença, não apresenta qualquer aparência de abusividade, sendo todos os valores nele indicados normais, e o total, razoável.Nesse ponto, é preciso frisar que não existe nenhuma obrigação legal de a parte que pleiteia indenização trazer 03 (três) orçamentos diferentes, de modo que, no presente caso, restou validamente demonstrado o valor econômico do prejuízo sofrido pelos autores com a avaliação juntada na inicial.Ademais, por ter caráter técnico, é certo que o referido laudo apenas poderia ser desconstituído por outra prova técnica, o que não foi produzido pela ré, que se limitou a fazer alegações genéricas de abusividade e de excesso.Por conseguinte, também fica mantida a indenização por danos emergentes tal como estabelecida na sentença.III – Já em relação à indenização por lucros cessantes (alugueis), o presente recurso deve ser provido.É que, como já visto, a responsabilidade da ré pelo prejuízo sofrido pelos autores decorre do descumprimento de seus deveres de cuidado enquanto administradora do imóvel. Todavia, ela não é culpada pela ocorrência do incêndio e tampouco pela consequente impossibilidade de recebimento de alugueis pelos autores. Com efeito, vai daí uma grande distância, isto é, não há nexo causal direto entre uma coisa e outra (parte final do art. 403 do CCB). Ademais, é certo que, tendo o imóvel pegado fogo, encerrou-se a relação locatícia que havia entre as partes, inexistindo dever do locatário de continuar pagando alugueis e desaparecendo qualquer expectativa de lucro pelos autores. Especialmente devido ao fato de que não restou provada qualquer culpa pela ocorrência do incêndio.A ré, portanto, não tem qualquer responsabilidade pelo encerramento precoce da relação locatícia, não podendo ser condenada a indenizar supostos lucros cessantes dos autores, já que, repise-se, ela não é responsável pelo incêndio, mas apenas pelo fato de não ter verificado a contratação de seguro contra incêndio.Dessa forma, deve ser afastada a condenação da ré ao pagamento de indenização por lucros cessantes no valor de R$ 32.400,00.IV – Ao revés, quanto à indenização por danos morais, o recurso deve ser rejeitado.No ponto, deve-se concordar com a juíza de direito que reconheceu que “os danos morais restaram comprovados, posto que frustrada a legitima expectativa dos autores de receber indenização pelo incêndio”, fundamento que não só demonstra a legitimidade da ré para responder pelos danos morais sofridos pelos autores, pois foi ela quem não fiscalizou devidamente a contratação de seguro contra incêndio, como também mostra a razoabilíssima justificativa para os danos morais, correspondente à quebra da expectativa legítima dos autores de que a ré apenas entregaria a posse do seu imóvel para um locatário após ter havido contratação de seguro contra incêndio.Ademais, como bem pontuado pela magistrada, a situação específica dos autores era bastante precária, pois “o autor Lacyr, há mais de dois anos realiza sessões de hemodiálise, precisando se deslocar de sua cidade 3 (três) vezes por semana para Umuarama, a despeito de possuir imóvel (onde poderiam residir atualmente, após o termino do prazo da locação”. Assim, é certo que o descumprimento do dever de cuidado pela ré feriu fortemente as legítimas expectativas dos autores, que já se encontravam em uma situação peculiar devido à condição de saúde do autor, tiveram um imóvel perdido para o fogo e ainda descobriram que sua administradora profissional não havia verificado a contratação de seguro contra incêndio, facilitando sua recuperação desse momento tão negativo de suas vidas.Deve ser mantida a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais aos autores, portanto.Posto isso, voto no sentido de dar parcial provimento ao recurso, apenas para afastar a condenação da ré ao pagamento de indenização por lucros cessantes aos autores.Em que pese a reforma parcial da sentença, deve ser mantida a sucumbência tal como nela fixada, já que o afastamento da condenação apenas de um dos réus ao pagamento da indenização por lucros cessantes configura sucumbência mínima pelos autores ( parágrafo único do art. 86 do CPC), que foram vitoriosos na maioria de seus pedidos contra ambos os réus.
Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/tj-pr/1246671410

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