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17 de Junho de 2024
  • 2º Grau
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Detalhes

Processo

Órgão Julgador

VIGÉSIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Partes

Publicação

Julgamento

Relator

Des(a). MURILO ANDRÉ KIELING CARDONA PEREIRA

Documentos anexos

Inteiro TeorTJ-RJ_APL_00165653320168190209_4f2ca.pdf
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Inteiro Teor

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

23ª CÂMARA CÍVEL

Apelação CívelXXXXX-33.2016.8.19.0209

Apelante (Ré): DISA CATISA EVEN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Apelado (Autor): JORGE MANUEL FARIAS PEREIRA

Relator : Desembargador MURILO KIELING

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESILIÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO DIRETO PELO INCORPORADOR E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA C/C DANO MORAL. INADIMPLÊNCIA CONFESSADA DO FIDUCIANTE. PREVALÊNCIA DA LEI 9.514/97 SOBRE O CDC. ADQUIRENTE QUE PRETENDE A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL, DIANTE DA IMPOSSIBILIDADE DE CONTINUAR ADIMPLINDO COM O PAGAMENTO DA PRESTAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DAS REGRAS DA LEI DE REGÊNCIA PARA O DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO, QUANDO HÁ IMPONTUALIDADE NA QUITAÇÃO DAS PARCELAS PELO COMPRADOR. PEDIDOS QUE DEVEM SER JULGADOS IMPROCEDENTES. REFORMA DA SENTENÇA.

1 A r. sentença lançada nos autos extinguiu o processo na forma do artigo 487, I, do CPC, para confirmar em caráter definitivo a decisão que concedera a antecipação de tutela pleiteada que havia determinado que a parte ré suspendesse a exigibilidade do pagamento das parcelas contratuais vincendas do financiamento até decisão final, sob pena de aplicação de multa, e declarou a rescisão do contrato e a inexistência de dívida em nome do autor, decorrente do contrato em tela, bem como condenou a ré a restituir ao autor 80% dos valores pagos, corrigidos monetariamente a partir de cada pagamento e acrescidos de

juros moratórios de 1% ao mês a contar da citação. Apelo da incorporadora.

2. Com razão a apelante quando afirma que deve se aplicar ao caso a Lei n. 9.514/1997 e subsidiariamente as regras do CDC. Aquela lei instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel, estabelecendo que, vencida e não paga a dívida e constituído em mora o fiduciante, a propriedade do imóvel se consolidará em nome do credor fiduciário. É assente na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que, na hipótese de inadimplemento do devedor em contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deve se dar na forma dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, norma posterior e mais específica, afastando-se, por consequência, a regra genérica e anterior prevista no art. 53 do CDC. A solução da controvérsia leva à prevalência da norma específica de regência da alienação fiduciária de bens imóveis, concluindo-se, por conseguinte, pelo descabimento da pretensão de resilição do negócio, da entrega das chaves, da restituição das prestações adimplidas e ainda porque o credor não anuiu com o desfazimento. Assim, não há que se falar em devolução ao consumidor de parte do que foi pago, como salientado, mas, no pagamento do saldo que sobejar em eventual arrematação do bem, na forma do artigo 27, §§ 2º, e , da Lei nº 9.514/97. Caso não ocorra a arrematação, consideram-se extintas as obrigações de parte a parte (artigo 27, § 5º), pelo que a improcedência in totum dos pedidos é medida que se impõe. Sentença que se reforma. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos o recurso de Apelação Cível nº 001656533.2016.8.19.0209 em que figuram como Apelante DISA CATISA EVEN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e como Apelado JORGE MANUEL

FARIAS PEREIRA.

ACORDAM os Desembargadores que compõem a Vigésima Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por UNANIMIDADE de

votos, em CONHECER E PROVER O RECURSO, nos termos do voto do Relator.

Os elementos estruturantes da controvérsia encontram-se bem delineados pelo

relatório da sentença de e-doc. 528 que, pela presteza do processo eletrônico e na

forma autorizada pelo Regimento Interno deste Tribunal Fluminense, incorpora-se e

ora se reproduz:

Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com indenizatória proposta por JORGE MANUEL FARIAS PEREIRA em face de DISA CATISA EVEN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Alega que em 18 de julho de 2014 firmou contrato de promessa de compra e venda do imóvel descrito na inicial, pelo valor total de R$ 1.471.284,00 (um milhão, quatrocentos e setenta e um mil duzentos e oitenta e quatro Reais). Aduz que optou pelo pagamento a prazo e cumpriu com todas as suas obrigações até o mês de dezembro de 2015. Sustenta que, em razão da crise econômica, sua condição financeira diminuiu, de modo que solicitou à parte ré a resilição do contrato e restituição dos valores pagos, mas que a ré se negou a restituir quaisquer valores. Finaliza pretendendo a concessão da tutela provisória de urgência para suspender o pagamento das parcelas vincendas do financiamento, bem como a sua confirmação, quando da prolação da sentença, além da condenação da parte ré ao pagamento de indenização por danos morais e nos ônus sucumbenciais.

A inicial veio acompanhada dos documentos de fls. 28/57.

A decisão de fls. 62/64 deferiu o recolhimento das custas e taxa judiciária ao final do processo, antes da prolação da sentença, assim como concedeu em parte a tutela antecipada pretendida para determinar que a parte ré suspenda a exigibilidade do pagamento das parcelas contratuais vincendas do financiamento.

Contra a mencionada decisão, a parte ré interpôs Agravo de Instrumento de fls. 73/133.

O Juízo manteve a decisão pelos próprios fundamentos, conforme despacho de fls. 137.

A fls. 156/217, foi apresentada contestação, onde, em sede de preliminar, a parte ré arguiu inépcia da inicial e falta de interesse processual. No mérito, sustentou a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor no presente caso, a impossibilidade de devolução integral dos valores, pois a rescisão se deu por culpa do comprador investidor que não adimpliu com o saldo devedor e expressamente manifestou sua intenção de resolver o contrato, ressaltando a legalidade das cláusulas contratuais fixadas, razão pela qual requer a improcedência da presente demanda ou, alternativamente, que sejam abatidos todos os valores gastos com sinal, taxa de ligações definitivas, seguro e futuro leilão extrajudicial, caso ocorra, impostos, taxas e despesas condominiais em atraso, bem como seja deduzido o valor total apurado de taxa de ocupação, contado da data da escritura de compra e venda até a data da efetiva desocupação e devolução das chaves do imóvel à Ré.

Com a contestação chegaram os documentos de fls. 218/318.

A réplica foi apresentada a fls. 323/329.

Por meio do despacho de fls. 331, as partes foram intimadas para que justificassem a pertinência das provas que pretendiam produzir.

A parte ré peticionou a fls. 334/335 requerendo a produção de prova documental superveniente.

A fls. 391/392, a parte autora requereu a produção de prova documental superveniente e depoimento pessoal da parte ré.

A decisão de fls. 402/403 rejeitou as preliminares de mérito e deferiu tão somente a produção de prova documental superveniente.

Certidão de fls. 522 dá conta de que foram recolhidas devidamente as custas processuais

O despacho de fls. 524 determinou a remessa dos autos ao Grupo de Sentença.

É O RELATÓRIO.

A parte dispositiva da sentença foi assim lançada:

Posto isso, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO, extinguindo o processo com apreciação do mérito, nos termos do artigo 487, I, do CPC, para confirmar em caráter definitivo a decisão de fls. 62/64 e declarar a rescisão do contrato e a inexistência de dívida em nome da autora, decorrente do contrato objeto da presente, bem como para condenar a ré a restituir à parte autora 80% dos valores pagos, corrigidos monetariamente a partir de cada pagamento e acrescidos de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação, tudo a ser apurado em liquidação de sentença simples (artigo 509, do CPC).

Em razão da sucumbência recíproca, as custas processuais serão rateadas na proporção de 50% para cada parte. Fixo os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação e condeno cada uma das partes ao pagamento da metade deste valor ao patrono da parte contrária, com base nos arts. 82, § 2º e 85, caput e § 14º e 86 do novo Código de Processo Civil.

Embargos de declaração da parte ré de e-doc. 534, em que foi negado

provimento na decisão de e-doc. 551.

Apelação da parte ré de e-doc. 566 em que reitera, em síntese, a tese

improcedentes os pedidos. Alternativamente, requer seja acolhido o pleito de majoração das parcelas pagas (50%) e para que o sinal seja retido de forma integral. Pleiteia ainda a dedução da taxa de ocupação sobre o montante total a ser restituído, a incidência da correção monetária a partir do ajuizamento da ação e dos juros de mora a partir do trânsito em julgado.

Contrarrazões do autor de e-doc. 608 em prestígio à sentença e pelo desprovimento do recurso.

É O BREVE RELATÓRIO. PASSO AO VOTO.

A apelação é tempestiva e satisfaz os demais requisitos de admissibilidade, razão pela qual deve ser conhecida.

Trata-se de ação por meio da qual o autor pretende ver rescindida a escritura de compra e venda com alienação fiduciária em garantia do imóvel com restituição dos valores pagos e devolução das chaves, além de indenização por dano moral.

De acordo com as assertivas das partes, celebraram elas compromisso de compra a venda da unidade imobiliária descrita na inicial, pelo valor de R$ 1.471.284,00, sendo certo que por dificuldades financeiras do autor, não foi possível o prosseguimento do negócio, razão pela qual deduz os pedidos elencados na inicial.

A sentença rescindiu a avença e determinou que a ré restituísse 80% do valor pago pelo autor, conforme parte dispositiva acima reproduzida, contra a qual se insurge a ré. Requer como pedido principal a incidência da Lei 9.514/97 e, por conseguinte, a improcedência dos pedidos e, subsidiariamente, que haja a retenção de 50% do valor pago, fazendo ainda considerações sobre a forma de incidência dos acréscimos legais.

Não há preliminares a serem dirimidas. Passa-se à análise do mérito.

Vinculam-se os personagens em litígio por força de contrato de financiamento imobiliário e compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, como explicitada pela escritura pública lavrada perante o 10º Ofício de Notas do Rio de Janeiro (e-doc. 32).

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) editou a súmula 543 regulamentando como devem ser as decisões judiciais sobre a rescisão nos contratos de compra e venda de imóveis, respaldando-se em tese já firmada em julgamento de recursos repetitivos. A súmula, publicada em 31 de agosto de 2015, trata dos critérios para restituição de valores pela incorporadora ao promitente comprador de imóvel, quando da resolução de compromisso de compra e venda submetido ao Código de Defesa do Consumidor.

Preconiza-se:

Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

A orientação dominante deste Colegiado em pretéritos julgados, em se tratando de promessa de compra e venda de bem imóvel, não objeta a possibilidade de arrependimento ou desistência unilateral por parte do comprador. Todavia, a simples promessa de compra e venda de bem imóvel, máxime nos casos em que ainda não houve a entrega das chaves, não se confunde com a efetiva compra e venda, mediante pagamento parcelado, com garantia de alienação fiduciária regida pela Lei 9.514/97, registrada no Registro Imobiliário.

Assim é porque, neste último, as regras inerentes ao desfazimento contratual, seja por rescisão ou simples arrependimento do comprador (resilição), são distintas das que regulamentam o desfazimento da promessa de compra e venda. Na promessa de compra e venda, é admitida a desistência do promitente adquirente, mediante a retenção de parte dos valores pagos por parte do vendedor, conforme disciplina o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, bem como o enunciado jurisprudencial contido na Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça.

Por sua vez, na alienação fiduciária de bem imóvel, devido ao seu regramento especial, artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97, inexistindo concordância quanto a um possível distrato – desfazimento bilateral – a desistência unilateral imotivada ou o arrependimento do comprador não é, por si só, admitido como meio hábil à extinção da obrigação e ao encerramento do negócio jurídico.

Ressalta-se que, a execução da garantia fiduciária se procede com o inadimplemento do comprador, ocasião em que haverá o vencimento antecipado da dívida, a consolidação da propriedade em nome do credor e a alienação do imóvel em leilão, exigindo, a Lei, uma sequência de atos solenes, até o desfazimento do negócio jurídico e a extinção da dívida, ocorrendo superveniente restituição de valores ao comprador, sem que se descumpra, portanto, as diretrizes da legislação consumerista.

o revés do que ocorre nos compromissos de compra e venda em que, quando se descumpre a obrigação, ao outro contratante se confere o direito de exigir o cumprimento forçado ou de rescindir o contrato, na alienação fiduciária em garantia, quando há falta de pagamento, a única alternativa conferida ao credor fiduciário é a execução da garantia, realizada extrajudicialmente perante o Registro de Imóveis competente.

A propósito, o artigo 26 da Lei 9.514/97 estabelece que vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. Depois de consolidada a propriedade,

o fiduciário compete, dentro dos prazos expressamente previstos na Lei, realizar público leilão para alienação do imóvel, para, então, finalmente, nos termos do art. 27, § 4º da Lei 9.514/97, fazer ajuste com o fiduciante.

Assevere-se, por oportuno, que à luz do princípio da especialidade não é cabível o arrependimento ou a desistência imotivada por parte do comprador nas escrituras e contratos de compra e venda de bem imóvel com garantia de alienação fiduciária, pois, do contrário, haveria a quebra ou a invalidade da cadeia de atos solenes instituídas pelo legislador, com o intuito de estabelecer maior segurança jurídica.

Portanto, necessária a extinção da obrigação afiançada pelo instituto da garantia fiduciária de bem imóvel, conforme estabelece a Lei Federal nº. 9.514/97, publicada 7 (sete) anos após a vigência do Código de Defesa do Consumidor, isto é, lex speciali derogat lex generali, regra basilar de direito que, nesta hipótese, tem perfeita aplicação.

Veja-se que a temática não parece dissonante na ambiência do Superior Tribunal de Justiça (RECURSO ESPECIAL Nº 1.421.845 - SP (2012⁄0004605- 0)

RELATOR: MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO), que assim decidiu:

“O debate trazido com o presente recurso especial diz respeito à ocorrência de violação à regra do artigo 27 da Lei n.º 9.514⁄97, que regulamenta a alienação fiduciária de bem imóvel, em confronto com o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, utilizado como fundamento no acórdão recorrido para condenar a recorrente à devolução de valores pagos no negócio jurídico resolvido pelo Tribunal de origem. Assiste razão à recorrente. Com efeito, firmou-se a orientação jurisprudencial desta Corte Superior no sentido de que a regra do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor não se aplica às hipóteses de alienação fiduciária de bem imóvel, pois, nestes casos, há procedimento próprio para devolução regulado por lei especial - art. 27, § 4.º, da Lei 9.514⁄97” . [g.n.]

Há, como se observa, regra especial para a situação jurídica dos autos, que deve prevalecer sobre a regra geral do Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido, tem-se orientado a jurisprudência daquela Corte da Cidadania (AgRg no REsp 1.172.146⁄SP, Rel. Ministro ANTÔNIO CARLOS FERREIRA, DJ 30⁄03⁄2015; REsp 1.230.384⁄SP, da minha relatoria, DJ 04⁄03⁄2015; REsp 1.160.549⁄RS, Rel; Ministro MASSAMI UYEDA, DJ 03⁄09⁄2012).

Reitere-se: a Lei n. 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também posterior ao Código de Defesa do Consumidor - CDC. Em tais circunstâncias, o inadimplemento do devedor fiduciante enseja a aplicação da regra prevista nos artigos 26 e 27 da lei especial (AgRg no AgRg no REsp n. 1.172.146/SP, Rel. Min. ANTÔNIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, DJe 26/6/2015).

A interpretação sistemática de uma lei exige que se busque, não apenas em sua arquitetura interna, mas no sentido jurídico dos institutos que regula, o modelo adequado para sua aplicação.

É certo que o regramento específico da matéria (Lei nº 9.514/1997) passou a integrar o ordenamento jurídico brasileiro sob algumas críticas doutrinárias, a partir de uma leitura comparativa da novel legislação com o Código de Defesa do Consumidor.

Não obstante, não há como afastar-se a prevalência da normatização especial posterior, sobre as regras da Lei Consumerista, quando incompatíveis entre si, resultando, pois, no afastamento dessas regras gerais e incidência da legislação de regência específica do negócio jurídico. Tratando, especificamente, da alienação fiduciária de bens imóveis, tal como regrada pela Lei nº 9.514/97, MELHIM NAMEN CHALHUB opina, igualmente, pela sua prevalência sobre o regramento contido no Código de Defesa do Consumidor, naquilo que diz respeito às consequências do inadimplemento do devedor, sustentando, inclusive, a inexistência de compatibilidade material entre as normas em referência:

(...). Observa-se, por conseguinte, que a solução da controvérsia, seja ela buscada no âmbito do conflito de normas, seja pela ótica da inexistência de conflitos entre os dispositivos normativos em questão, leva à prevalência da norma específica de regência da alienação fiduciária de bens imóveis, concluindo-se, por conseguinte, pelo descabimento da pretensão de restituição das prestações adimplidas, por força dos §§ 4º, 5º e , do art. 27, da Lei nº 9.514/97.

A alienação fiduciária de coisa imóvel veio definida pelo artigo 22 da norma de regência, sendo o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Há, assim, a transmissão da propriedade do devedor fiduciante ao credor fiduciário como direito real de garantia de caráter resolúvel, mediante o registro, ocorrendo o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel (artigo 23).

Assinale-se que na ambiência deste mesmo Colegiado já são catalogados julgados nesse mesmo sentido (AI nº XXXXX-46.2016.8.19.0000, Relatoria Desembargadora MARIA CELESTE P. C. JATAHY; AI XXXXX-37.2017.8.19.0000, Relatoria Desembargadora SÔNIA DE FÁTIMA DIAS).

Nesse diapasão, a r. sentença lançada nos autos não guarda alinhamento com o posicionamento sobre a questão do Eg. STJ e desta eg. Corte de Justiça, não havendo como chancelar a sua preservação.

Logo, na hipótese de inadimplemento do devedor em contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, como no caso em tela, a quitação da dívida deve se dar na forma dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, norma posterior e mais

específica, afastando-se, por consequência, a regra genérica e anterior prevista no art. 53 do CDC.

A solução da controvérsia leva à prevalência da norma específica de regência da alienação fiduciária de bens imóveis, concluindo-se, por conseguinte, pelo descabimento da pretensão de resilição do contrato, de restituição das prestações adimplidas e da entrega das chaves, por força dos §§ 4º, 5º e , do art. 27, da Lei nº 9.514/97, e ainda porque o credor não anuiu com o desfazimento da avença.

Frise-se que em caso de realização de leilão e não havendo arrematação, consideram-se extintas as obrigações de parte a parte (artigo 27, § 5º), pelo que a improcedência dos pedidos é medida que se impõe.

Sentença que se reforma.

Do exposto, VOTO no sentido de CONHECER E PROVER O RECURSO julgando improcedentes in totum os pedidos formulados na petição inicial.

Custas e honorários advocatícios pelo autor, estes fixados no importe de 10% sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, § 2º, do CPC.

Rio de Janeiro, na data da Sessão de Julgamento.

MURILO KIELING

Desembargador

Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/tj-rj/933554966/inteiro-teor-933554975