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20 de Julho de 2024
  • 1º Grau
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TJSP • Monitória • Corretagem • XXXXX-35.2019.8.26.0428 • 1ª Vara Cível do Tribunal de Justiça de São Paulo - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de São Paulo
há 3 anos

Detalhes

Processo

Órgão Julgador

1ª Vara Cível

Assuntos

Corretagem

Juiz

Renata Heloisa da Silva Salles

Partes

Documentos anexos

Inteiro Teor66702752%20-%20Julgada%20improcedente%20a%20a%C3%A7%C3%A3o.pdf
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SENTENÇA

Processo Digital nº: XXXXX-35.2019.8.26.0428

Classe - Assunto Monitória - Corretagem

Requerente: Cesar Pires de Camargo

Requerido: Maria de Nazareth Assumpcao de Toledo e outros

Juiz (a) de Direito: Dr (a). RENATA HELOISA DA SILVA SALLES

Vistos.

Trata-se de AÇÃO MONITÓRIA proposta por CESAR PIRES DE CAMARGO contra MARIA DE NAZARETH ASSUMPÇÃO DE TOLEDO, VERA MARIA TOLEDO DIEDERICHSEN , ALFREDO ASSUMPÇÃO DE SOUZA TOLEDO , ROBERTO ASSUMPÇÃO DE SOUZA TOLEDO, FERNANDO DE SOUZA TOLEDO FILHO e ALPHAVILLE, ALPHAVILLE URBANISMOS.A.

A parte requerente alegou, em síntese, que é credora da parte requerida no montante de R$ 888.250,00, em decorrência de contrato de serviço de corretagem para a intermediação de negócio. Afirmou, entretanto, que depois de firmado o contrato entre as partes, sem nenhuma justificativa, os requeridos deixaram de pagar a corretagem pactuada no contrato. Alegou que o serviço foi prestado. Esclareceu que o valor devido foi calculado considerando o percentual de corretagem destinada ao Autor (20 lotes) - 13,75% = 2,75 lotes. Requereu deferimento de tutela antecipada, para que seja deferido o arresto da fração equivalente a (2,75) lotes dos imóveis registrados nas matrículas 039.928 e 039.929 . Requereu a intimação das requeridas para que realizem o pagamento da dívida no prazo legal, ou para que, eventualmente, oponham embargos, sob pena de constituição de título executivo. Postulou a procedência do pedido. Pugnou pelo deferimento dos benefícios da justiça gratuita. Juntou documentos (fls. 08/54).

Ante o julgamento do conflito de competência, os autos foram remetidos à 1a Vara de Paulínia (fl. 67).

A parte requerente foi intimada para recolher as custas judiciais, no valor

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mínimo da tabela (fl. 113).

O requerente pleiteou a dilação do prazo para recolhimento das custas (fl. 116). As custas foram recolhidas (fls. 120/130).

Citados (fls. 141,142,143 e 155), Maria De Nazareth Assumpção de Toledo, Vera Maria Toledo Diederichsen, Alfredo Assumpção de Souza Toledo, Roberto Assumpção de Souza Toledo e Fernando de Souza Toledo Filho apresentaram embargos monitórios (fls. 157/172). Preliminarmente, alegaram a incompetência do juízo, em função da cláusula contratual que elegeu como foro competente para o julgamento da demanda a Comarca de Itatiba - SP. Impugnaram pedido de tutela antecipada de arresto cautelar, uma vez que não foram preenchidos os requisitos necessários. No mérito, elucidaram sobre existência de distrato. Nesse sentido, esclareceram que o contrato previa em sua Cláusula 1a que o trabalho do corretor seria fundamentalmente prospectar e apresentar o empreendimento imobiliário a ser firmado com a Corré Alphaville. Ressaltaram que o trabalho a ser efetivamente remunerado pelo corretor seria a venda do empreendimento. Afirmaram que a Cláusula 7a do mesmo contrato fixava uma condição suspensiva para o pagamento das quantias explicitadas. Asseveraram que o trabalho principal de prospecção do corretor jamais ocorreu, pois o pagamento dependia de dois fatores cumulativos: o registro do loteamento no Cartório de Registro de Imóveis competente e a abertura de vendas ao público de cada fase. Afirmaram, ademais, que o não cumprimento da condição não necessita de notificação prévia ou justificativa. Defenderam que o contrato de corretagem tinha como pressuposto a construção de um empreendimento de loteamento. Apenas com a implementação do loteamento é que haveria comissão em caso de venda de lotes. Salientaram que o empreendimento sequer foi iniciado. Indicaram que houve distrato celebrado em 09/08/16, data anterior ao efetivo registro imobiliário. Destacaram que sequer se vislumbrou abertura de vendas ao público. Requereram a improcedência do pedido. Juntou documentos (fls. 173/192).

Citada (fl. 145) ALPHAVILLE URBANISMO S.A., apresentou embargos monitórios (fls. 194/205). Preliminarmente, alegou a incompetência do juízo, em

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função da cláusula contratual que elegeu como foro competente para o julgamento da demanda a Comarca de Itatiba - SP. Afirmou ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da presente demanda, uma vez que o contrato foi firmado apenas entre as corrés e o embargado, não havendo, portanto, qualquer ônus com relação à empresa Alphaville. Defendeu a falta de interesse de agir da parte requerente. Salientou que a comissão de corretagem apenas seria devida se houvesse a implantação do empreendimento e abertura de vendas ao público. Afirmou que referida condição não foi concluída, pois o empreendimento não chegou a ser implantado. Nesse sentido, afirmou a violação da boa-fé objetiva pela parte autora. No mérito, aduziu a existência de distrato anterior. Esclareceu que o contrato de corretagem era condicionado ao registro imobiliário e abertura de vendas ao público, o que não ocorreu. Defendeu a inexigibilidade de comissão de corretagem. Requereu, preliminarmente, que: (i) seja reconhecida a incompetência deste d. Juízo para processamento e julgamento da presente demanda; (ii) preliminarmente, seja reconhecida a ilegitimidade passiva desta embargante para figurar na presente demanda, extinguindo-se o processo quanto a ela, sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, VI, do Código de Processo Civil; e (iii) preliminarmente, seja reconhecida a falta de interesse de agir do embargado, extinguindo-se o processo, sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, VI, do Código de Processo Civil. No mais, postulou pela total improcedência dos pedidos. Juntou documentos (fls. 206/253).

Houve réplica (fls. 265/270).

Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir (fl. 271), as partes se manifestaram às fls. 274/275, 276 e 277.

Os autos foram remetidos à Comarca de Itatiba- SP (fl. 278).

É O RELATÓRIO.

DECIDO.

Dentro da discricionariedade consubstanciada no art. 370 do Código de Processo Civil, tratando-se de matéria de direito e de fato, mas não reclamando a dilação

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probatória quanto à matéria fática, entendo que o feito encontra-se suficientemente instruído. Nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, passo a julgar a demanda.

A parte requerente pretende a cobrança de valor a título de comissão de corretagem, em razão de contrato de parceria para intermediação celebrado (fls. 15/18).

Dito isso, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela requerida Alphaville Urbanismo S.A. Com efeito, a cláusula 1a do contrato de parceria dispôs que a remuneração devida aos corretores seria paga pelos proprietários, isto é, Maria de Nazareth Assumpção de Toledo, Vera Maria Toledo Diederichsen, Alfredo Assumpção de Souza Toledo, Roberto Assumpção de Souza Toledo e Fernando de Souza Toledo Filho.

Constou a fl. 16 que a empresa Alphaville Urbanismo S.A. apenas conhecia as obrigações assumidas e que não possuía qualquer obrigação perante o negócio jurídica.

Essa informação é corroborada pelo teor da cláusula 2a, que dispõe que os corretores receberiam dos proprietários a quantidade de 20 lotes residenciais, distribuídos nas diversas fases do empreendimento.

A empresa Alphaville Urbanismo S.A. foi contratada pelos proprietários para a implantação de um ou mais empreendimentos no imóvel dos proprietários (item 1.1 - l. 24). Assim, não poderia ser responsabilizada pelo pagamento de eventuais comissões de corretores.

O feito, portanto, deve ser extinto em face da referida empresa, em razão de sua ilegitimidade passiva.

No mérito, o pedido é improcedente.

As cláusulas 1a, 7a e 8a do contrato assim dispõem (fls. 16 e 18):

"Cláusula 1a. O presente contrato tem como OBJETO estabelecer a remuneração devida aos CORRETORES pelos PROPRIETÁRIOS, por conta de honorários de firmada e efetivado o empreendimento de loteamento em regime de parceria entre os ora PROPRIETÁRIOS e a ALPHAVILLE , conforme instrumento entre ALPHAVILLE e PROPRIETÁRIOS a ser, oportunamente firmado, referente a parte do imóvel Fazenda São João de Atibaia, localizada na Comarca e Cidade de Itatiba, Estado de São Paulo, compreendendo a área total de 2.299,937,56 m2." - grifos nossos.

"Cláusula 7a. A presente contratação e seus pagamentos, estão vinculados à efetiva implantação de projeto de desenvolvimento imobiliário na área dos PROPRIETÁRIOS , caracterizado pelo registro do loteamento no Cartório de Registro de Imóveis competente e a abertura de vendas ao público de cada fase. Não se cumprindo essa condição, por qualquer que seja a razão, nenhuma obrigação ou ônus adicional será devido aos CORRETORES pelos ora PROPRIETÁRIOS a qualquer títulos, independente de notificação." - grifos nossos.

"Cláusula 8a. Por outro lado, quando forem cumpridas as condições estabelecidas, os SERVIÇOS considerar-se-ão contratados e concluídos, e a remuneração ora acordada será devida a cada fase lançada, sem contestação pelos PROPRIETÁRIOS ." - grifos nossos.

Nesse diapasão, referidas cláusulas amoldam-se ao disposto no art. 121, do Código Civil: "Considera-se condição a cláusula que, derivando exclusivamente da vontade das partes, subordina o efeito do negócio jurídico a evento futuro e incerto."

As cláusulas mencionadas impuseram condição suspensiva ao negócio jurídico, na medida em que a eficácia do contrato ficou suspensa até que fosse efetivado o empreendimento de loteamento com a empresa Alphaville Urbanismo S.A.

Respeitado entendimento diverso, entendo que referida condição é lícita, pois não ofende a ordem pública e a moral, bem como se trata de condição exequível e não está subordinada ao arbítrio só de uma das partes (art. 122, do Código Civil).

Assim, as partes estavam cientes de que a eficácia do contrato estava suspensa até que fosse implantado o loteamento pelos proprietários e pela Alphaville Urbanismo S.A. Ocorre que não há provas de que o loteamento foi efetivamente implantado.

Com efeito, a Lei nº 6.766/79 dispõe em seu art. 18 que, caso o projeto do loteamento seja aprovado, deverá o loteador registrá-lo no Cartório de Registro de

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Imóveis, sob pena de caducidade da aprovação.

Das certidões de matrícula juntadas a fls. 179/192 não se verifica qualquer registro de empreendimento. Conclui-se, portanto, que o loteamento não foi sequer aprovado. Para corroborar com essa conclusão, infere-se que os proprietários e a empresa Alphaville Urbanismo S.A. realizaram distrato em agosto de 2016 (fls. 174/177).

Ora, se sequer o loteamento foi aprovado, não houve efetiva prestação de serviços por parte do corretor. Isso porque o corretor tem como função a obtenção de um ou mais negócios para seu cliente (art. 722, do Código Civil). Trata-se, portanto, de uma obrigação de resultado (art. 725, do Código Civil).

In casu , sequer o requerente demonstrou que realizou a venda ou aproximação de um cliente para venda de lote. E se o fez, agiu de forma contrária à lei, pois sequer o loteamento foi aprovado perante os órgãos públicos.

Por fim, o requerente estava ciente de que, caso não houvesse a implantação do empreendimento, o negócio jurídico não mais seria eficaz, independentemente de notificação (cláusula 7a - fl. 17).

Ante o exposto, JULGO EXTINTO o processo, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO , em face de ALPHAVILLE, ALPHAVILLE URBANISMOS.A ., nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil.

Ato contínuo, ACOLHO OS EMBARGOS MONITÓRIOS e JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado por CESAR PIRES DE CAMARGO em face de MARIA DE NAZARETH ASSUMPÇÃO DE TOLEDO, VERA MARIA TOLEDO DIEDERICHSEN , ALFREDO ASSUMPÇÃO DE SOUZA TOLEDO , ROBERTO ASSUMPÇÃO DE SOUZA TOLEDO e FERNANDO DE SOUZA TOLEDO FILHO e, por conseguinte:

Resolvo o processo, com apreciação de mérito, nos termos do artigo 487, I do Código de Processo Civil ("Art. 487. Haverá resolução de mérito quando o juiz: I - acolher ou rejeitar o pedido formulado na ação ou na reconvenção;").

Condeno o requerente ao pagamento das custas e demais despesas

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processuais, corrigidas monetariamente pelos índices da Tabela de Atualização de Débitos do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo a partir dos desembolsos e com incidência de juros moratórios de 1% ao mês (artigo 406 do Código Civil cumulado com o § 1º do artigo 161 do Código Tributário Nacional), a contar do trânsito em julgado deste pronunciamento jurisdicional, quando estará configurada a mora (artigo 407 do Código Civil).

Tendo em vista que a parte requerente recolheu o valor mínimo da tabela (fl. 113), determino que recolha o saldo remanescente, em observância ao disposto no art. 4º, I, da Lei Estadual nº 11.608/02, no prazo de 15 dias, sob pena de inscrição na dívida ativa.

Pelos mesmos fundamentos, condeno o requerente ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa. Referida quantia deve ser rateada entre os patronos dos réus.

Interposto recurso de apelação, dê-se vista a parte contrária para que, eventualmente, apresente suas contrarrazões no prazo legal. Após, remetam os autos ao E. Tribunal de Justiça, com as nossas homenagens.

Certificado o trânsito em julgado, ao arquivo com as cautelas de praxe.

P.R.I.

Itatiba, 29 de março de 2021 .

RENATA HELOISA DA SILVA SALLES

JUÍZA DE DIREITO

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006,

CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA

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