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18 de Junho de 2024
  • 1º Grau
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TJSP • Procedimento Comum Cível • Rescisão do contrato e devolução do dinheiro • XXXXX-33.2013.8.26.0114 • 1ª Vara Cível do Tribunal de Justiça de São Paulo - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de São Paulo
há 10 anos

Detalhes

Processo

Órgão Julgador

1ª Vara Cível

Assuntos

Rescisão do contrato e devolução do dinheiro

Juiz

Euzy Lopes Feijó Liberatti

Partes

Documentos anexos

Inteiro Teor17220610%20-%20Senten%C3%A7a%20Completa%20com%20Resolu%C3%A7%C3%A3o%20de%20M%C3%A9rito.pdf
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C O N C L U S Ã O

Aos 23 de janeiro de 2014, faço estes autos conclusos ao MM. Juiz de Direito Titular da 1a Vara Cível da Comarca de Campinas, Dr. RENATO SIQUEIRA DE PRETTO. Eu,Renato Siqueira De Pretto, Juiz de Direito, subscrevi.

SENTENÇA

Processo nº: XXXXX-33.2013.8.26.0114

Classe - Assunto Procedimento Ordinário - Rescisão do contrato e devolução do

dinheiro

Requerente: ADRIANO BATISTA PRIETO

Requerido: SANTA GENÉBRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e

outro

Juiz (a) de Direito: Dr (a). Renato Siqueira De Pretto

VISTOS.

Adriano Batista Prieto ajuizou ação sob o rito ordinário contra e Santa Genébra Empreendimentos Imobiliários S/A e PDG Realty SA Empreendimentos e Parts, alegando, em síntese, que: em 10/08/2010, através de Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra (fls. 189/221), adquiriu um apartamento das rés, com entrega prevista para março de 2012 (cláusula J às fls. 191); embora esteja rigorosamente em dia com suas obrigações, já tendo desembolsado R$ 44.967,64 (extrato financeiro às fls. 181) até a propositura da ação (08/04/2013), a segunda requerida enviou-lhe uma carta indicando um atraso na entrega das obras (fls. 182); no mês prometido para a entrega do empreendimento, rompeu seu relacionamento conjugal, motivo pelo qual foi obrigado a mudar-se para a casa de sua mãe; no entanto, como não houve a entrega do imóvel na data prometida, colocou seu apartamento à venda, haja vista que sua convivência no lar de sua mãe estava atrapalhando a vida conjugal dela; quando achou uma interessada na compra do imóvel, descobriu que o empreendimento estava embargado há muito tempo, o que gerou uma situação vexatória e constrangedora perante a potencial compradora; a segunda ré lhe informou que o referido embargo se deu em razão de fortes chuvas que assolaram a região de Campinas (correios eletrônicos às fls. 183/185 e fls. 187/188), porém não há mais ninguém trabalhando no

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local do empreendimento; desta feita, foi obrigado a alugar um local para sua moradia e está arrependido de ter assinado o contrato (contrato de locação às fls. 175/178 assinado em março de 2013); a cláusula que estipula um prazo de tolerância de 180 dias na entrega do imóvel é abusiva, haja vista que o risco da atividade econômica é do empresário (cláusula 5.4 às fls. 204); o instrumento contratual deveria prever uma penalidade às rés pelo atraso de entrega da unidade imobiliária, em respeito ao Princípio da Bilateralidade-Equidade contratual, tendo em vista que apenas o consumidor é punido pela mora (cláusula 6.1 às fls. 206); a cláusula 6.4 do contrato entabulado entre as partes (fls. 208), a qual estipula um desconto entre 11% e 22% em caso de distrato, contraria o princípio da proporcionalidade contratual; configurada a mora das rés, faz jus a indenização relativa aos lucros cessantes (1% do valor do imóvel entre março de 2012 até a data da propositura da ação 08/04/2013); do mesmo modo, também faz jus a indenização por danos materiais (alugueis dispendidos - R$ 800,00 desde o início do inadimplemento até a efetiva entrega nas chaves) e morais (60 salários mínimos); a comissão de corretagem, não incluída no preço anunciado de forma clara e precisa, foi cobrada indevidamente (fls. 222; recibos às fls. 223/224), haja vista que a responsabilidade por esse encargo é de quem vende o imóvel. Requereu, então: (i) a pronta entrega do imóvel objeto desta ação, ou, subsidiariamente, outro imóvel no mesmo padrão e nas mesmas condições em alguma cidade entre Campinas e São Paulo; (ii) em caso de impossibilidade do pedido anterior, a devolução imediata de todos os valores pagos (fls. 4/5); (iii) a declaração de nulidade de todas as cláusulas contratuais que exonerem a ré de qualquer responsabilidade por mora na entrega do imóvel; (iv) a revisão judicial do contrato e, na hipótese de verificação de cobrança excessiva, a restituição em dobro dos valores pagos indevidamente; (v) a condenação das rés em multa moratória de 2% ao mês e juros moratórios de 1% ao mês desde março de 2012 (cláusula 6a); (vi) lucros cessantes no valor de 1% do valor do imóvel desde março de 2012; (vii) indenização por danos materiais, correspondente ao valor de aluguéis e condomínios, no valor de R$ 800,00 mensais, desde março de 2012; (viii) indenização por danos morais no importe de 60 salários mínimos; (ix) a restituição em dobro dos valores pagos a título de comissão de corretagem (R$ 6.980,96 fls. 222).

Citadas (fls. 233/234), as rés ofereceram contestação em conjunto (fls. 236/251), aduzindo: a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao presente caso, pois o contrato celebrado entre as partes não é de adesão; a legalidade do prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel, por ter sido livremente pactuado (cláusula 5.4 às fls. 204); da mesma forma,

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não há de se falar em abusividade das cláusulas que tratam de inadimplemento, rescisão contratual e obrigações da vendedora; o embargo da obra pela municipalidade, o que exime as contestantes de qualquer responsabilidade pelo atraso na entrega do empreendimento; a inadimplência do requerido, impossibilitando a entrega das chaves, mesmo se o imóvel estivesse pronto (fls. 341); o valor pago pelo autor a título de corretagem, para empresa estranha à lide, não integrou as parcelas do contrato, motivo pelo qual não há de se falar em qualquer restituição (proposta de preço e condições de pagamento às fls. 307); a falta de estipulação de uma cláusula penal em favor dos compradores; a impossibilidade de cumulação da condenação ao pagamento de danos materiais e cláusula penal; a improcedência do pedido de danos materiais (inclusive no tocante ao pleito de honorários advocatícios contratuais) e de lucros cessantes.

Houve réplica (fls. 344/365), na qual o autor ressaltou: a falta de impugnação específica dos itens elencados às fls. 345/346; a culpa exclusiva das rés pelo seu inadimplemento, pois o financiamento foi impossibilitado em razão do embargo na obra; a ilicitude da venda casada, porquanto as rés definiram unicamente no contrato o Banco Santander S/A como responsável pelo financiamento do imóvel. No mais, reitera todos os argumentos lançados na peça exordial.

O processo foi saneado às fls. 367.

As partes requereram, enfim, o julgamento antecipado da lide (fls. 369/370 e fls. 371/373).

É o relatório. Fundamento e decido.

Por serem dispensáveis novas provas (como verberaram as partes às fls. 369/370 e às fls. 371/373), com esteio no artigo 330, inciso I, do Código de Processo Civil, passo a conhecer diretamente do pedido, proferindo sentença.

De partida, em face da veiculação de pedidos principais pelo autor incompatíveis entre si (rescisão contratual e revisão contratual), com apoio no princípio da função social do contrato, explicitado no artigo 421 do Código Civil, conheço do intento relacionado à revisão,

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conservando o pacto celebrado. De fato, consoante Enunciado nº 22 das Jornadas de Direito Civil (promovidas pelo Centro de Estudos Judiciários do Conselho da Justiça Federal), "a função social do contrato, prevista no art. 421 do novo Código Civil, constitui cláusula geral que reforça o princípio de conservação do contrato, assegurando trocas úteis e justas".

Pois bem. Irrefutável é o atraso de entrega pelas requeridas do bem delas adquirido pela parte autora.

Nesse sentido, a previsão inscrita no documento de fls. 191, item j ("DATA PREVISTA PARA A CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO: MARÇO/2012) e o documento de fls. 374 corroborando o atraso em apreço.

E não prosperam os argumentos das rés em prol da caracterização de força maior apta à exclusão de suas responsabilidades pelo atraso na entrega do empreendimento. Com efeito, a eventual e momentânea insuficiência de equipamentos e de mão-de-obra especializada no mercado, assim como a ocorrência de chuvas em excesso no período de construção do empreendimento, ou mesmo burocracia administrativa à obtenção do" habite-se ", são fatores que se inserem no risco do negócio, para além de presumíveis pelo empresário diligente. A caracterização da mora, portanto, é inexorável.

Todavia, a inadimplência das rés deve ser conjugada com o conteúdo da cláusula 5.4 às fls. 204, que estabelece uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias no prazo estabelecido para aquela entrega. Nessa toada, a mora da suplicada configurou-se apenas a contar de 01/10/2012, computados os verberados cento e oitenta (180) dias da cláusula de tolerância, que não padece de qualquer vício. Registre-se que ela ampara o consumidor de atrasos excessivos, não se configurando em extrema desvantagem àquele, bem como não afronta os artigos 39 e 51 da Lei nº 8.078/90. Frise-se que a construção civil pode sofrer atrasos em face da ocorrência de eventos imprevisíveis, tais como ausência de mão-de-obra qualificada, falta de materiais adequados, falta de maquinários, o que, de um modo geral, justifica a utilização do prazo de tolerância usualmente previsto em contratos de promessa de compra e venda de imóveis, devendo a contagem da mora, enfim, iniciar-se a partir de sua expiração (no caso, de 01/10/2012).

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E diante da inadimplência das rés, resta a aferição dos danos alegados pelo autor, sem se olvidar que eventual inadimplemento deste, à míngua da rescisão do contrato, não é suficiente para agasalhar a mora contratual daquelas. Aliás, sem a regularização administrativa do bem" habite-se ", o consumidor fica impossibilitado de obter o financiamento bancário à quitação do imóvel adquirido.

No que se refere aos lucros cessantes, o atraso injustificado para a entrega do apartamento ilustra prejuízo pela simples mora quanto ao período em que a utilização do imóvel ficou indevidamente obstada. Deveras, os lucros cessantes abrangem aquilo que o requerente deixou de lucrar com o imóvel, isto é, o valor dos alugueres que poderia o bem ter-lhe rendido se tivesse sido entregue na data contratada.

Por consequência, cabível a condenação das rés ao valor do aluguel do imóvel negociado, a ser apurado em liquidação de sentença, no período de 01/10/2012 até a efetiva expedição do"habite-se".

A título de exemplificação, sobre a questão dos lucros cessantes, confira-se o seguinte precedente: TJ-SP; APL XXXXX-53.2005.8.26.0000; Ac. XXXXX; São Paulo; Oitava Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Theodureto Camargo; Julg. 07/12/2011; DJESP 14/02/2012.

Frente ao reconhecimento dessa indenização, cai por terra a tentativa do autor de atribuir-se às suplicadas o valor dos aluguéis desembolsados pelo requerente durante o período de inadimplência daquelas, sob pena de indevido bis in idem e consequente caracterização de locupletamento ilícito (o autor residiria de graça no imóvel locado, além de obter os aluguéis do imóvel adquirido das requeridas).

De outro lado, revendo melhor a matéria, tenho também por configurados os danos morais invocados pelo autor, lembrando-se que a relação em apreço se reveste, insofismavelmente, como consumerista, nos termos dos artigos e da Lei nº 8.078/90.

Presumidos são os percalços enfrentados na resolução do conflito pelo requerente, emergindo a obrigação de indenizar. O dano moral existe in re ipsa, derivando inexoravelmente

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do próprio fato ofensivo, de tal modo que, provada a ofensa, automaticamente está demonstrado o dano moral à guisa de uma presunção material.

Aliás, é impossível se conceber que alguém que adquire um imóvel que tinha data certa para ser entregue e se encontra privado do direito de utilizar o bem que comprou e pagou, tudo em conformidade com o contrato celebrado, não esteja sofrendo contratempos com os quais não contava. Prescindíveis, por isso, maiores considerações para se imaginar o abalo psicológico que sofre uma pessoa que investe suas economias na compra de um imóvel (seja para que fim for moradia ou locação) e se vê obrigada a esperar mais de ano por sua entrega. Malgrado, em regra, o inadimplemento contratual não permita o reconhecimento de dano moral, deve se reconhecer a sua ocorrência nos casos em que os prejuízos derivam de inadimplemento ligado à moradia do adquirente com alocação das economias de uma vida, ferindo a própria dignidade da pessoa humana.

No que tange à fixação dos danos morais, o valor da indenização leva em conta as circunstâncias da causa, o grau da culpa, bem como a condição socioeconômica do ofendido, não podendo ser ínfima, para não representar ausência de sanção efetiva ao ofensor, nem excessiva para não constituir enriquecimento sem causo do ofendido.

Feitas tais ponderações e consideradas as circunstâncias em que os fatos se deram, a especial desídia das rés na resolução do problema, a gravidade do dano (aproximadamente quinze meses de atraso da obra sem a expedição do"habite-se", considerada a cláusula de tolerância de 180 dias), a condição econômica das partes e o escopo de obstar a reiteração de casos futuros, com base no princípio da razoabilidade, arbitro o valor da indenização em R$ 15.000,00.

E em razão das indenizações, por dano material e moral, supra, não se sustenta o anseio vestibular de indenização equivalente a 2% sobre o valor do contrato celebrado. De fato, não há previsão específica na avença para a penalidade em voga, motivo pelo qual inadmissível a substituição, no ponto, da vontade das partes pela do juízo, inclusive por que, se prevista, a cláusula já serviria como prefixação dos danos aludidos.

De outra banda, a cobrança da chamada"Taxa SATI Serviço de Assessoria

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Técnico Imobiliária"e da comissão de corretagem em negócio como em testilha vem sendo admitida pela jurisprudência somente nas hipóteses em que ela já é incluída no valor final do imóvel transacionado. Dessa forma, se o valor gasto com a comissão do vendedor integra o preço do imóvel, não há de se falar em restituição desta parcela do preço, não configurando abusividade nos moldes do artigo 51 da Lei nº 8.078/90.

Nesse diapasão, conforme precedente do C. Tribunal de Justiça de São Paulo ( Apelação nº XXXXX-31.2011.8.26.0100, Des. Carlos Alberto Garbi, Comarca: São Paulo, Órgão julgador: 10a Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 11/12/2012, Data de registro: 12/12/2012),"embora se verifique a irregularidade na formalização de instrumento de contrato pelo qual o comprador contratava serviços de intermediação, que, à evidência, foram, na verdade, contratados pela vendedora, que escolheu a corretora de imóveis e com ela ajustou as condições do trabalho de corretagem, não se exigiu dos autores qualquer pagamento que não estivessem obrigados a fazer em razão da proposta de compra do imóvel que assinaram. Em outras palavras, os autores não pagaram mais pelo imóvel que compraram".

De similar teor, confira-se:

"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Repetição de indébito. Comissão sobre a venda Valor que integra o preço total do imóvel Pagamento diretamente pelo comprador Regularidade Valores devidos. (...) O costume é que a corretora recebe a comissão sobre a venda e ela, em seguida, faça internamente o rateio proporcional, retendo para si uma parte, e o restante distribuído entre os profissionais que participaram do negócio. [...] O que ocorreu, no caso concreto, foi o encurtamento da distância que o valor da comissão teria que percorrer até aos seus destinatários se tivesse que ser pago pela vendedora"(Apelação nº 367.321-4/7-00, Rel. Des. Elcio Trujillo, 7a Câmara de Direito Privado, dj 11.11.2009).

Nada obstante, não é isto o que se vê in casu.

Com efeito, é incontroverso que as rés não embutiram no valor total transacionado com a parte autora o montante da comissão de corretagem hostilizado.

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E melhor revendo a matéria, irretorquível o direito do consumidor à repetição, de forma simples, da comissão de corretagem, a qual se sujeita ao prazo prescricional quinquenal estipulado pelo artigo 27 da Lei nº 8.078/90 frente à indiscutível relação consumerista em voga.

Nessa toada, à luz das normas consumeristas, a vontade continua essencial à formação dos negócios jurídicos, mas sua importância e força diminuíram, levando à relativa noção de força obrigatória e intangibilidade do conteúdo do contrato, conforme dispõem os artigos , incisos IV e V, e 51, ambos da Lei nº 8.078/90. Por isso, o pagamento de comissão de corretagem imposto ao consumidor, quando da aquisição de imóvel diretamente com incorporadoras imobiliárias, sem a prévia negociação entre as partes, configura cláusula abusiva, não podendo ser de responsabilidade daquele. A comissão de corretagem, então, é ônus de quem contratou os serviços do intermediador. O fornecedor não pode transferir esse encargo ao consumidor se optou por não incluir esse custo no preço cobrado, sobretudo quando não lhe informou adequadamente sobre esse ônus.

Portanto, de rigor a condenação das rés, responsáveis solidárias (artigos , parágrafo único, 25, § 1º, 28, § 3º e 34, todos da Lei nº 8.078/90), à devolução, de forma simples, dos valores quitados a título de comissão (R$ 6.980,96 fls. 222). Note-se que é indevida a repetição do indébito em dobro (artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor) se não há prova de que o credor agiu com má-fé, como na hipótese em que a cobrança realizada deu-se com fundamento em cláusula contratual posteriormente reconhecida como nula.

Pelo exposto, com amparo no artigo 269, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, com o fito de: (i) condenar as rés a pagar à parte autora, a título de indenização por lucros cessantes, o valor do aluguel do imóvel contratado a ser apurado em liquidação de sentença, desde 01/10/2012 até a efetiva expedição do"habite-se", acrescendo-se correção monetária, pela tabela prática do Tribunal de Justiça, e juros moratórios, de 1% ao mês, a contar de cada mês vencido; (ii) condenar as rés a pagar à parte autora a título de indenização por dano moral, a quantia de R$ 15.000,00, acrescida de correção monetária, pela tabela prática do Tribunal de Justiça, a partir da publicação desta sentença (súmula nº 362 do Superior Tribunal de Justiça), e de juros moratórios, de 1% ao mês, desde a citação; (iii)

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condenar as rés a pagar à parte autora a quantia de R$ R$ 6.980,96 fls. 222, acrescida de correção monetária, pela tabela prática do Tribunal de Justiça, a partir do efetivo desembolso, e de juros moratórios, de 1% ao mês, desde a citação.

Sucumbentes principais, mormente frente ao princípio da causalidade, arcarão as rés com o pagamento das custas e despesas processuais, bem como com os honorários advocatícios da parte contrária, os quais fixo em 10% do valor total da condenação.

Preparo: R$ 2.000,00.

P.R.I.

Campinas, 23 de janeiro de 2014.

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME

IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA

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