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29 de Maio de 2024
  • 1º Grau
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TJSP • Despejo por Falta de Pagamento Cumulado Com Cobrança • XXXXX-28.2021.8.26.0224 • 10 do Tribunal de Justiça de São Paulo - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de São Paulo
há 2 anos

Detalhes

Processo

Órgão Julgador

10

Juiz

Lincoln Antônio Andrade de Moura

Partes

Documentos anexos

Inteiro Teor4908b11b89edfc29fd66dfdd110fdc80.pdf
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SENTENÇA

Processo nº: XXXXX-28.2021.8.26.0224

Classe - Assunto Despejo por Falta de Pagamento Cumulado Com Cobrança -

Inadimplemento

Requerente: Diamont Park Empreendimentos Imobiliário Ltda

Requerido: Aventura Comercio de Alimentos Eireli e outro

Juiz (a) de Direito: Dr (a). Lincoln Antônio Andrade de Moura

Vistos.

DIAMONT PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Promove ação de despejo em face de AVENTURA COMÉRCIO DE ALIMENTOS EIRELI EPP.

Em síntese, Diamont afirma que teria celebrado contrato de locação comercial com o réu.

Ocorre que o réu teria deixado de cumprir as suas obrigações contratuais. Nesse contexto, o autor pretende:

a) A concessão de ordem liminar para que ocorra o imediato despejo do réu;

b) O arbitramento dos alugueres no valor de R$ 55.000,00 a partir do mês de 09/2021, até o efetivo despejo;

c) Ao final, o autor pretende a cristalização da ordem liminar;

d) O autor também pretende ver o réu impelido ao pagamento de alugueres acessórios que remontariam ao valor correspondente a R$ 137.059,13;

e) O autor também pretende o recálculo do valor do débito em caso de permanência da locatária no imóvel, caso ultrapassado o mês de 09/2021, considerando o valor do aluguel mensal arbitrado pela locadora e sublocadora, no importe correspondente a R$ 55.000,00;

f) O autor pretende a tramitação prioritária em razão da idade de seu representante legal.

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A fls. 181, foi concedida a ordem liminar. A fls. 214 e seguintes, foi apresentada a contestação.

Em síntese, foram suscitados os seguintes argumentos:

a) Preliminar de ilegitimidade ativa. Não haveria contrato de locação entre o autor e o efetivo titular de direitos dos imóveis em apreço. Haveria, na relação estabelecida entre as partes, contrato de sublocação irregular, nos termos do Art. 13 da Lei de Locações;

b) O legítimo proprietário do imóvel teria notificado a ré para que essa deixasse de efetuar pagamentos para o autor, na medida em que jamais teria sido celebrado contrato de locação com o autor (a proprietária do imóvel seria Sartori Empreendimentos Imobiliários Eireli ver fls. 218 e seguintes);

c) Seria necessária a revogação da ordem liminar de despejo, porque haveria fiança a garantir o contrato de locação em voga;

d) A ré afirma que teria efetuado o pagamento de valores a título de IPTU diretamente à locadora (autora) mas que o valor não teria sido encaminhado para a quitação da dívida de IPTU respectiva;

e) Seria descabido o arbitramento de alugueres no valor correspondente a

R$ 55.000,00, porque não aplicável o Art. 575 do Código Civil;

f) Nesse contexto, o réu pugna pela improcedência do pedido vestibular.

Réplica a fls. 253 e seguintes.

Em síntese, o autor afirma que houve válida celebração do contrato de locação entre as partes.

O autor afirma que teria ocorrido esse negócio entre a autora e Sartori, de maneira que:

I. Com relação ao lote nº 06, conforme escritura de compra e venda,

Carlos Pinto Barbosa

e Felicidade Cândida Cruz Barbosa teriam vendido o terreno em apreço para Edson Nicolau Ambar que, por sua vez, o teria sublocado à Diamont;

II. Com relação ao lote nº 20, bem como com relação ao lote de nº 21, ambos seriam de propriedade do espólio de Nicolas Elia Ambar e teriam sido sublocados à Diamont;

III. Com relação ao lote 22, o imóvel seria de propriedade do espólio de

Nicolas Elia Ambar e teria sido sublocado à Diamont;

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IV. Não seria verdadeiro o argumento de que Sartori seria o verdadeiroproprietário do imóvel em apreço, na medida em que a sequência de documentos ilustrada a fls. 257 confirmaria que Sartori teria efetuado a venda do imóvel a que faz alusão (lote de terreno nº 19), para Diamont;

V. A ordem liminar de despejo deveria ser mantida, dado que o fiador seria pessoa inidônea (ver fls. 262);

VI. Seria cabível a incidência da multa correspondente a 5 vezes o valor dos alugueres vigentes, conforme a cláusula 13a, porque a previsão seria a incidência da sanção para a parte que infringir qualquer cláusula contratual;

VII. Seria cabível a revisão do valor locatício, dado que a ocupação do imóvel pelos réus, implicaria na necessidade de indenização integral, razão pela qual cabível seria a aplicação do Art. 575 do Código Civil.

Assim, o autor pugna pelo acolhimento da pretensão vestibular.

A decisão de fls. 334 afastou a tese de ilegitimidade ativa e suspendeu o cumprimento da ordem liminar, em razão de dúvida surgida quanto a idoneidade, ou não, do fiador respectivo.

O fiador foi instado a demonstrar a sua idoneidade.

A fls. 343, consta a interposição do recurso de agravo instrumento nº 2274294 -73. 20021. 8.26. 0000.

O recurso não foi conhecido.

A fls. 349, Diamonts pugna pela produção de prova oral, documental e pericial.

A fls. 356, Aventura pugna pela produção de prova testemunhal oral e pericial.

A fls. 376 e seguintes, Diamonts reitera o pedido de despejo,bem como informa que teria interposto recurso de agravo de instrumento que tramitaria por meio dos autos nº 200 369.74 - 20022. 8.26.0224 (ver fls. 382 seguintes).

A fls. 410, houve interposição de recurso de embargos de declaração, em alusão ao despacho de fls. 374 e 407.

Foi designada audiência de saneador cooperado (art. 357 do CPC).

Eis o resumo do necessário.

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Decido.

Em primeiro lugar, recordo que a questão referente à tese de ilegitimidade ativa já foi analisada e afastada com base na decisão de fls. 334.

O tema seguinte foi saber se haveria a possibilidade de cumprimento da ordem liminar, porque não teria sido evidenciada a idoneidade do fiador respectivo.

Na hipótese dos autos, consta que o fiador foi instado demostrar a sua idoneidade. O tema foi expressamente abordado na audiência designada para os fins do art. 357 do CPC.

Nada foi apresentado para evidenciar que o fiador seria idôneo para os fins em questão.

Nesse sentido, a hipótese seria de concessão da ordem liminar de despejo. Ocorre que este pedidoestá prejudicado, em razão do abandono do imóvel locado, conforme certificado a fls. 448. Com efeito, dada a notícia de abandono, foi expedido mandado de constatação. Uma vez certificado o abandono do imóvel, o autor foi emitido na posse do respectivo bem.

Os bens móveis lá existentes, consistentes em balcões de madeira, armários, balcão frigorífico, estrutura de duas câmaras frigoríficas e outros foram retirados do local e transportados em caminhões contratados pela parte autora. (ver fls. 448).

Nesse contexto, houve perda de interesse com relação ao pedido de despejo, em razão de fato superveniente.

No mais, observo que a lide já comporta julgamento parcial.

Com efeito, dentre os pedidos vestibulares, encontra-se a pretensão da autora em ver desfeito o contrato de locação, na medida em que o réu não teria efetuado o pagamento da dívida respectiva.

Na hipótese dos autos, o réu asseverou que não teria efetuado o pagamento porque teria sido notificado por terceiro (Sartore) para que não fizesse os pagamentos locaticíos respectivos.

Ao que tudo indica, Sartore pleitearia os lotes 18 e 19 em desfavor de Diamonts. A discussão relativa ao tema tramitaria por meio dos autos nº 1009223 - 91.2022. 8.26. 0224, que ora teria trâmite perante a 4a Vara Cível local.

Aqui, é necessário recordar que, conforme as disposições contratuais locatícias, as partes teriam se ajustado quanto à locação dos imóveis identificados pelos lotes 18 e 19, além dos lotes 06, 20, 21 e 22. O contrato de locação esclareceu que os lotes

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18 e 19 seriam locados por Diamonts para o réu. Os lotes 06, 20,21 e 22 seriam sublocados por Diamonts para o réu.

Não há dúvidas, nesse sentido, quanto à existência, validade e eficácia dos contratos celebrados entre as partes. Assim, o réu estava obrigado a pagar os alugueres respectivos.

Com relação aos lotes 18 e 19, surge a questão referente as providências adotadas por Sartore, para a retomada dos imóveis em alusão. A documentação de fls. 238/239 confirma o envio de notificação por Sartore para o réu.

Ocorre que a notificação, por si só, não autorizava Aventura a deixar de efetuar os pagamentos locatícios respectivos.

Com efeito, Aventura possuía um contrato locação celebrado com Diamonts. Assim, Aventura deveria efetuar os pagamentos dos locatícios respectivos. Eventual dúvida quanto à identidade do efetivo titular dos valores locatícios, ou eventual dúvida sobre quem seriam os efetivos beneficiários dos alugueres em apreço, deveria ensejar a propositura da ação de consignação, nos termos do artigo 335, incisos VI ou V, do Código Civil.

Some-se ao exposto que a discussão travada por Sartore, perante a 4a Vara Cível local, está em estágio embrionário. Não há certeza sequer que Sartore terá sucesso em seu pleito.

Assim, Aventura deveria ter sido pragmática: na qualidade de locatária, ela deveria efetuar os pagamentos locatícios respectivos, ainda que por meio de ação consignatória ou por meio de alguma providência acautelatória (com base na tese de exceção do contrato não cumprido). Jamais poderia ter cessado o cumprimento de suas obrigações.

Na medida em que tais providências não foram tomadas, caracterizado está o inadimplemento de Aventura. Esse fato, por si só, implica a rescisão do contrato.

Por conta do exposto, também é necessário acolher o pedido referente à condenação de Aventura e respectivo fiador pelo não pagamento dos alugueres suscitados.

Nesse contexto, também é acolhido o pedido em questão, para condenação de Aventura e Pedro Lucas Gomes, ao pagamento dos alugueres acessórios pendentes de quitação, sem prejuízo da fluência de juros moratórios de correção monetária, contados a partir da data de cada vencimento. A dívida também deverá ser paga sem prejuízo da incidência da multa moratória eventualmente prevista em contrato.

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Em seguida, observo que houve a formulação, também no item II , de fls. 15, do pedido para a majoração dos valores locatícios ao patamar igual a R$55.000,00:

"[...] Sem prejuízo de ser recalculado o valor do débito em caso de permanência da locatária ré no imóvel ultrapassar o mês de setembro de 2021 considerando o aluguel mensal arbitrado pela locadora e sublocadora no valor de R$ 55.000,00 (cinqüenta e cinco mil reais) por mês a partir de setembro de 2021.[...]."(ver fls. 15).

Aqui, é interessante observar que a justificativa jurídica para o pedido está pautado na redação do art. 575 do Código Civil, assim redigido:

"Art. 575. se, notificado locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a te ver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito."

Não se revela cabível, ao nosso ver, a aplicação do art. 575 do Código Civil nas relações regidas pela Lei 8245/91, porque as relações jurídicas tratadas na Lei 8245/91 são específicas e submetidas a lógica própria.

Note-se que, para as hipóteses de locação de coisas, não regidas pela Lei 8245/91, a própria redação da lei de locações trouxe as situações nas quais seus dispositivos não seriam aplicáveis.

Daí que o art. , parágrafo único, da Lei 8245/91 foi expresso ao informar que continuariam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais as locações de imóveis de propriedade da União dos estados municípios e suas autarquias e fundações públicas; locações de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;espaços e cidades da publicidade, apart hotéis, hotéis -residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Não há dúvidas de que outras hipóteses de locação, que escapem da situação referente à locação de imóvel urbano, também serão regidos pelo Código Civil ou por leis específicas.

A propósito, para reforçar a conclusão supra, atente-se ao exposto no art. 2036 do Código Civil, cujo teor disciplina que:

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"A locação de prédio urbano, que se sujeita a lei especial, por esta continua ser regida ."

Logo, o Código Civil atual buscou ser claro, ao reservar a locação urbana para os ditames da Lei 8245/91.

A propósito, note-se que o posicionamento Superior Tribunal de Justiça já se revela pacífico, quanto à impossibilidade de aplicação do aluguel-pena nas locações (locação de imóvel não residencial), tendo em vista que a regra do art. 1196 do Código Civil/1916 teria sido afastada pela sistemática adotada pela Lei 6649/79, art. 4. Nesse sentido, observe-se o recurso especial número XXXXX/PE; Recurso Especial número XXXXX/RJ; Recurso Especial número XXXXX/SP; Recurso Especial número XXXXX/SP; Recurso Especial número XXXXX/RS; Recurso Especial número XXXXX/SP.

A hipótese de aplicação do aluguel-pena tem sido admitida, em casos atuais, para contratos de comodato (tome se, por exemplo, o recurso especial número 1.662.045/ RS). Note-se que tal posicionamento reafirma a tese de não aplicação do aluguel-pena para locação residencial urbana, dada a ausência de previsão nesse sentido, na Lei 8245/91, cuja sistemática não se revelaria compatível com a hipótese de aplicação do aluguel pena.

A propósito, observe-se o entendimento apresentado por Nelson Rosenvald, que, ao comentar o artigo 575 do Código Civil, traz a seguinte ponderação:

"[...] Mas seria possível incidência subsidiária da regra do art. 575 do CC como fator de pressão sobre o locatário para constrange-lo a desocupar o imóve l?

A nosso viso a resposta negativa. Essa transposição normativa esbarra na compatibilidade das finalidades do CC e da Lei especial. O arbitramento de uma pena pelo locador desafia teleologia da lei do inquilinato, baseado na especial tutela conferida ao locatário, parte assimétrica nessa relação obrigacional. Na prática isso significa que mesmo fim do contrato, será mantido o valor locatício até o que o locatário restitua o bem de raiz ." (ver fls. 615).

Por conta do exposto, também se revela incabível acolhimento do pedido para a majoração dos alugueres ao patamar correspondente a R$55.000,00 porque inaplicável, ao caso concreto, as disposições do art. 575 do Código Civil, dado que a relação jurídica se amolda a lei especial (Lei 8245/91).

Observo que o pedido vestibular avança também no item II de fls. 15, para pleitear a condenação dos réus ao pagamento de indenização por eventuais danos sofridos

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no imóvel.

Na hipótese dos autos, não houve a formulação de pedido específico. A hipótese é de danos eventuais sofridos pelo imóvel.

Não é possível descartar a hipótese: conforme acima exposto, o imóvel foi abandonado. Não houve a possibilidade, pelo credor, de efetuar a análise das condições do referido bem. Assim, duas hipóteses são possíveis: com a imissão na posse , é possível que o receio de eventuais danos tem esse efetivado. Nesse contexto, o autor poderá pleitear as indenizações que por dano material comprovar. A segunda hipótese é, com a imissão na posse, o autor constatar que o imóvel foi entregue em condições de uso, inexistentes os danos. Nesse sentido, nenhuma outra providência será necessária pelo autor.

Por conta do exposto, é conveniente que a tese de danos ao imóvel seja apurada em fase de liquidação de sentença,conforme os interesses do autor.

Assim, por conta de todo exposto, julgo parcialmente procedente o pedido vestibular para:

A) Rescindir o contrato celebrado entre as partes, em razão do inadimplemento efetivado por Aventura.

B) Condeno os réus, ao pagamento de alugueres não pagos, bem como de respectivos acessórios. O valor é devido sem prejuízo da fluência de juros e correção monetária, contados a partir da data de cada vencimento. O valor também é devido sem prejuízo da incidência da multa moratória eventualmente prevista em contrato. A obrigação será solidária, caso haja previsão contratual nesse sentido.

C) As questões referentes à indenização por danos ao imóvel será apurada na fase de liquidação de sentença.

D) Em razão de sua maior sucumbência, condeno, os réus, solidariamente, ao pagamento de despesas processuais e verba honorária, que ora fixo em 10% sobre o valor da condenação.

P.I.C.

Guarulhos, 30 de agosto de 2022.

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