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15 de Junho de 2024

Ação de Obrigação de fazer c/c Danos morais

há 2 anos
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MM. JUIZ DE DIREITO DA __ VARA CÍVEL DA COMARCA DE GUARULHOS – SÃO PAULO

NOME COMPLETO, brasileira, solteira, portadora da cédula de identidade RG nº XXXXXX, e do CPF nº XXXXXXXXX, residente e domiciliada na Rua XXXX, nº 00, apto 00, Macedo, Guarulhos, SP, CEP:XXXXXX, por meio de sua Advogada que a esta subscreve, conforme procuração em anexo, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, propor a presente

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER c/c DANOS MORAIS

Em face de CONJUNTO XXXXXXX, edifício CATHARINA, CNP: XXXXXX, representado por seu síndico XXXXXX, sem qualificações, e-mail XXXXX@gmail.com, residente e domiciliado na Rua da XXXX nº XXX, apto 54, Guarulhos, SP, CEP: XXXXX, pelas razões de fato e de direito abaixo concatenadas.

I. DA JUSTIÇA GRATUITA

O Requerido, por razão de insuficiência de recursos, declara não possuir condições de pagar às custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios, portanto, entende fazer jus à gratuidade da justiça, conforme aduz o art. 98 do e art. LXXIV da Constituição Federal. Assim, desde já requer a concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita nos termos acima indicados e, uma vez que é assistido por Advogada Dativa, conveniada com a Defensoria Pública do Estado de São Paulo, conforme indicação em anexo.

II. DOS FATOS

A Requerente é proprietária da unidade 118 do condomínio Requerio, unidade localizada no último pavimento do edifício.

Informa que desde abril 2012 vem sofrendo com infiltrações e mofos em seu apartamento provenientes da laje do edifício, onde informa ouvir barulhos, ruídos e trincas durante o período da noite, pois a mureta (platibanda ou guarda corpo) está toda trincada e com rachaduras visível.

Nas fases mais difíceis, a requerente informa ainda que quando chove, a água da chuva escorre pela parede de sua cozinha, como se houvesse uma mangueira.

Nas ilustrações da parede da cozinha podemos visualizar uma mancha preta no teto, causada por uma luminária de emergência que ficava colocada na parede, com a água a peça elétrica estourou e a chama causou a mancha preta no teto.

Ademais, pelas fotos trazidas aos autos, é possível perceber que nas paredes há manchas de mofo, rachaduras, além disso, o roda teto (moldura de gesso) de todos os cômodos da casa, caíram devido a umidade e infiltração.

No quarto, por exemplo, no momento em que o roda teto caiu, a Requente havia acabado de se levantar da cama, o que por sorte, não caiu em sua cabeça.

No banheiro também foi por benção divina, assim que acabou de sair do banho, fechou o box, o roda teto caiu. Poderia ter sido um acidente grave.

Logo acima da porta do quarto, as fotos demonstram marcas de vazamento acentuado, como cicatrizes marrons bem escuras. Esta parede sofreu muito por meses. Esta parede divide o ambiente com a sala. No canto da sala parecia haver uma ducha, caindo água constantemente.

Ocorria que ao chover, a laje ficava cheia de água, e esta água descia pelas paredes até secar a laje. Portanto havia água escorrendo pela casa durante o dia todo, após a madrugada de chuvas, mesmo o dia estando sol e sem chuva.

Acima da porta do quarto, onde há as marcas graves de água, foi necessário retirar a porta e guardar, colocar um balde grande (tambor de plástico) com panos dentro para armazenar a água e não molhar a casa toda. O batente da porta está estufado, como evidência da ação da água.

Uma determinada noite, a Requerente acordou sonolenta e escorregou no chão molhado. Machucando as costas. Ficou com a região lombar toda roxa com marcas de hematoma. Foi necessário fazer tratamento com medicação como anti-inflamatórios para conter a dor, além de mais de 30 sessões de fisioterapia durante meses.

Há dores até hoje, menos acentuadas. Em casos de uma rotina de maior esforço físico e movimentação (exemplo, faxina no apartamento), a noite só consegue dormir com medicação. Impossível fazer academia com treinos e exercícios freqüentes. Caminhadas longas, sente dor na perna esquerda.

É possível relatar intermináveis casos de possibilidade de acidente e danos, podemos citar os móveis do escritório (2º quarto) foram todos jogados fora, literalmente, devido à ação da água. Sem ter terminado de pagar.

O processo de infiltração que atinge o imóvel da Requerente, oriundo da laje, é continuo, conforme fotografias anexas.

Acontece que por inúmeras vezes, a Requerente contatou o Requerido, para sanar o problema e os mesmos quedaram-se inertes.

Apesar de inúmeras reclamações feitas também junto ao Síndico do Condomínio, Sr. Marcos Freitas, a obra não era priorizada.

Todos sabiam dos problemas, todos sem exceção. Os vizinhos freqüentavam o apartamento.

A Requerente fez um vídeo do apartamento em 2014, levou e entregou pessoalmente para Sra XXXX, sócia da XXXXX administradora do condomínio.

O sindico, Sr XXXXX, fez mais de 30 visitas ao imóvel que podemos considerar como vistoria.

Só após a reclamação da vizinha do 10º andar - apartamento 108, a sub-sindica veio acompanhada do sindico a meia noite, visitarem o apartamento da Requerente. Não estava chovendo lá fora, mas dentro do apartamento 118, entrava água em vários pontos do apartamento, pois a laje estava cheia de água.

Representantes da construtora XXXXX, seja o engenheiro Sr. Breno, o administrador Sr. XXXX, e a proprietária Sr. XXXX, visitaram o apartamento diversas vezes.

Portanto todos, sem exceção conheciam o problema e a gravidade dentro do apartamento.

Somente 2016, após uma visita da Defesa Civil, e a reclamação dos vizinhos do 10º andar, pois a umidade nas paredes começaram a alcançar o apartamento no andar de baixo, que por sorte ficou protegido por anos devido ao piso colocado no apartamento da Requerente ser “piso frio” tipo porcelanato.

E a parte três, no meio, que une as outras duas, refere-se a escadaria e os elevadores.

Em 2016, foi executada a impermeabilização da laje nº 1 e na laje do meio. E os danos cessaram nos apartamentos dos vizinhos do mesmo andar e nas escadarias.

Na laje 2, foi executada a obra parcial, que até hoje é possível constatar com as imagens aéreas do condomínio, onde todo este detalhamento está ilustrado.

Houve uma situação em que quebrou um pedaço grande no canto da mureta, bem em cima do apartamento da Requerente. Foram colocados dois pedaços de ferro e encheram com areia e água, e uma fina camada de cimento como cobertura.

O buraco era tão grande que foi possível a Requerente colocar o braço. Há fotos evidenciando este fato.

Em 2016, isolaram a laje em cima do apartamento da Requerente com uma fileira de tijolos. Impermeabilizaram somente este “pedaço” da laje. Fizeram um contra piso e aplicaram uma tinta preta.

Não foi executado um “rodapé” com a manta impermeabilizante como foi executado na laje 1, que nas fotos percebemos uma faixa cinza, presente de um lado e inexistente do outro.

A mureta, desde a entrega do edifício, já apresentava fissuras, porém nada foi feito na época. E este problema só evoluiu. Hoje esta situação evoluiu para trincas e rachaduras. Com risco de queda e fatalidade.

Como dito alhures, estas foram às atitudes tomadas no sentido de minimizar, reduzir a causa e os efeitos da infiltração ocasionados no imóvel da Requerente, o que não resolveu e, como conseqüências, ocasionaram os seguintes danos: mofo, infiltrações, umidade nas paredes e tetos manchados, roda tetos de gesso quebrados e rachaduras.

As fotos mostram bem esta situação, de um lado cinza (cor de cimento) e do outro piso preto sem a faixa do rodapé com manta.

Há dois anos, a Requerente recomeçou a conversar com os vizinhos e pedir para orientarem seus filhos a evitar brincar naquela área. Zombaram, não consideraram a gravidade, e iniciaram-se um movimento de isolamento. Seria uma forma de neutralizar a “divulgação” do problema. E evitar novos rateios e obras.

Insta salientar que a Requerente sofre de sinusite e o mofo contribui para sua piora, uma vez que fica com dor de cabeça com freqüência e dificuldade de respirar, exatamente por conta do mofo.

Hoje o problema está mais grave e com risco de acidente.

A Requerente não suportando mais ver o seu apartamento na situação em que se encontra, pois conquistou com muito esforço o seu bem para vê-lo deteriorar desta maneira. E a obra não está sendo priorizada pelo sindico e nem pela administradora.

São 10 anos de muito sofrimento, não foi por falta de tolerância, negociação, conscientização do problema com todos, porém, tudo em vão, desta forma, mudou o posicionamento colocando fim a paliativos.

Indiscutível, pois, a responsabilidade do condomínio em reparar os problemas de infiltração provenientes da laje do edifício e dos danos causados na unidade da Requerente.

Antes a inércia dos responsáveis e a lesão quem vem sofrendo, não houve alternativa para a Requerida, senão recorrer ao judiciário para que o problema seja sanado.

III. DO DIREITO

O direito da Requerente a presente ação está alicerçado no Código Civil, na Lei do Condomínio, nº 4.591 e na vasta jurisprudência pacífica do Tribunal de Justiça de São Paulo, considerando que a laje do edifício é área comum do condomínio, sendo, portanto, sua manutenção de inteira responsabilidade do Requerido.

O Código Civil deixa claro em seu art. 1.331, § 2º que:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos:

(...)

§ 2º - O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

Já o art. da Lei 4.591 aduz que:

Art. 3º. O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internadas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino.

A jurisprudência deste Egrégio Tribunal tem adotado o entendimento abaixo:

  • TJ-SP - Apelação Com Revisão CR XXXXX SP (TJ-SP) Jurisprudência Data de publicação: 21/08/2008 OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM RESSARCIMENTO DE DANOS EM UNIDA­ DE CONDOMINIAL - PROCEDÊNCIA - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO IM- PROVIDO. Evidenciados danos em unidade condominial decorrentes de infiltração de água na laje, incon­troversa a responsabilidade do condomínio em relação aos reparos necessários, pois evidente a incúria na manutenção das partes comuns.
  • TJ-SP - Apelação Cível AC XXXXX20158260002 SP XXXXX-30.2015.8.26.0002 (TJ-SP) Jurisprudência Data de publicação: 18/03/2019 Apelação. Ação de obrigação de fazer e indenização por danos morais e materiais. Direito de vizinhança - Condomínio edilício - Danos no imóvel da autora decorrentes de infiltração provenientes da falta de manutenção do condomínio - Sentença de parcial procedência - Apelo do réu - Gratuidade judiciária formulada pela autora em contrarrazões - Indeferimento, também em sede recursal, por ausência de comprovação dos requisitos para sua concessão - Cerceamento de defesa - Inocorrência - Prescrição não verificada - Danos contínuos e permanentes com termo inicial da prescrição se renovando diariamente - Precedentes jurisprudenciais - Nexo de causalidade das infiltrações com a falta de manutenção periódica das fachadas do bloco e deficiência no sistema de impermeabilização da laje de cobertura - Obrigação de fazer mantida - Danos morais configurados - Incontroversas as reclamações da autora sobre as infiltrações havia pelo menos dois anos antes do ajuizamento da ação - Infiltrações que tornaram insalubre partes da unidade condominial, afetando a vida familiar e extrapolando o mero aborrecimento do cotidiano - Valor da indenização adequado - Precedentes jurisprudenciais - Sentença mantida. Recurso desprovido.

Nessa esteira, não há dúvidas de que os vazamentos no apartamento da Requerente e os danos que deles decorreram têm relação direta com a omissão do Requeriod na manutenção de área comum do prédio, (laje).

E tal omissão do Requerio na manutenção da laje do edifício configura negligência, passível de ensejar a obrigação de reparar tanto a laje do edifício, quanto os danos causados no apartamento da Requerente, a serem apurados em regular pericia

Indiscutível, pois, a responsabilidade do condomínio em reparar os problemas de infiltração provenientes do laje do edifício e os danos causados na unidade da Requerente.

IV. DO DANO MORAL

O dano moral constitui lesão que integra os direitos da personalidade, como a vida, a liberdade, a intimidade, a privacidade, a honra, a imagem, a identificação pessoal, a integridade física e psíquica, o bom nome; enfim, a dignidade da pessoa humana, um dos fundamentos da República Federativa do Brasil, apontado, expressamente, na Constituição Federal (art. 1º, III)

Configura dano moral aquele dano que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia, desequilíbrio em seu bem estar, podendo acarretar ao ofendido dor, sofrimento, tristeza, vexame e humilhação.

Assim, demonstrado o dano e o nexo de causalidade, que consiste na relação de causa e efeito entre a conduta praticada pelo agente e o dano suportado pela vítima, deve o Requerido ser condenado a indenizar a Requerida pelos danos morais sofridos, conforme preceitua o art. 186 do Código Civil.

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (art. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

É de bom alvitre, também, frisar que o dano moral, por sua natureza subjetiva, prescinde de demonstração, da prova do dano, sendo suficiente, para caracterizá-lo, a ocorrência de seus três elementos essenciais: o dano, o ato culposo e o nexo causal – todos presentes no caso sub judice.

Diante da possibilidade de reparação do dano puramente moral, resta-nos trilhar o caminho referente ao quantum da indenização que, se não deve ser exagerado, certamente, não poderá ser arbitrada como indulgência a quem causou malefício a outrem.

Dito isso, sugestiona a Requerente o valor de R$ 50.000 (cinquenta mil reais) a título de danos morais.

V. DO PAGAMENTO DE HOTEL OU ALUGUEL

A requerente entende não possuir condições de permanecer no apartamento durante a reforma, por este motivo, requer que o Requerido arque com o pagamento de hospedagem ou aluguel durante o período necessário para a realização da reforma.

VI. DOS PEDIDOS

Ante ao exposto Requer:

a) A concessão dos benefícios da justiça gratuita, uma vez que não possui meio de arcar com às custas processuais;

b) A citação do Requerido para querendo, responder no prazo legal, sob pena de confissão e revelia;

c) Sejam julgados procedentes os pedidos, condenando o Requerido a reparar o apartamento da Requerente, no prazo de 30 dias, após a avaliação do perito, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais) até o limite de 30.000 (trinta mil reais);

d) A condenação do Requerido ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 50.000,00 (cinqüenta mil reais);

e) A condenação do Requerido ao pagamento de diária em hotel ou aluguel, enquanto perdurar as reformas internas em seu apartamento, e ainda, local para armazenar seus móveis para que não seja danificado com a reforma;

f) Seja o Requerido condenado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, a serem arbitrados por Vossa Excelência;

g) E ao final, a PROCEDÊNCIA TOTAL dos pedidos e a condenação do Requerido nas cominações de estilo, como medida de justiça.

Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidas, em especial por prova pericial, desde já requerida.

Dá-se a causa valor de 50.000,00 (cinqüenta mil reais), para fins de alçada.

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