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28 de Maio de 2024

Ação revisional de contrato

locador e locatário

Publicado por Maycon Marllon Nunes
há 10 meses
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AO INSIGNE JUÍZO DA __ VARA CÍVEL DA xxx – SEÇÃO JUDICIÁRIA DO xxx

TUTELA DE URGÊNCIA

JUSTIÇA GRATUITA

xxx, pessoa jurídica de direito privado, CNPJ sob o nº xxx, com sede na xxx, CEP nº xxx,, representado por sua sócia xxx, brasileira, casada, empresaria, RG nº xxx, CPF de nº xxx, com endereço na xxx CEP nº xxx, vêm a presença de Vossa Excelência, por intermédio do seu advogado com instrumento de mandato em anexo (doc. 01), propor a presente:

AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO C/C INDENIZAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS DA PESSOA JURÍDICA

Em face de xxx, brasileira, inscrita no RG nº xxx, CPF nº xxx, residente e domiciliada na xxx, Serra/ES, CEP nº xxx, pelos fatos e fundamentos jurídicos a seguir expostos:

I- DOS FATOS

As partes, em 03/03/2015, entabularam um contrato de locação, para fins não residenciais, sendo utilizado como loja de vestuário da moda feminina, tendo como objeto o imóvel situado na xxx.

No contrato mais recente entre as partes, convencionou-se o valor mensal do aluguel em R$ 3.800,00 (três mil e oitocentos reais).

Desde que ingressou no imóvel a primeira vez, a Requerente cumpriu com todas as suas obrigações de vencimento, por mais de 5 (cinco anos), arcando com todas as suas obrigações, inclusive pagando a caução estipulada em contrato, entretanto por conta de fatores supervenientes no ano de 2021 ficou inadimplente com os alugueis atinentes aos meses de julho, agosto e outubro.

Ocorre que, como acontece na maioria das atividades comerciais do mundo inteiro, a Requerente foi surpreendida com a grave recessão econômica que decorreu da instabilidade econômica gerada pela pandemia da covid-19.

Tais fatos, imprevisíveis, somados aos danos sofridos descritos abaixo, impediram o pagamento das parcelas supra mencionadas, sendo que é importante ressaltar que, com a ordem de fechamento de bares, restaurantes, comércios e shoppings, originária do Excelentíssimo Governador do Estado, a circulação de pessoas caiu drasticamente. Até mesmo com o confinamento social, mensurado pela Organização Mundial de Saúde, bem assim pelo Governo Federal, obviamente contribuiu para esse desiderato.

Somado aos prejuízos em virtude da pandemia, houveram outros fatores que agravaram muito a situação econômica da Requente.

Nessa seara, constata-se que, indubitavelmente, a Requerente sofreu largos prejuízos em decorrência dos períodos chuvosos, em especial do corrente ano, conforme documentação colacionada.

Destarte, emerge o fato de que tais prejuízos apenas aconteceram em razão dos problemas estruturais verificados no imóvel, estes que são de antigo conhecimento da Requerida, posto que há anos as infiltrações ocorrem de forma reiterada, porém nunca foram solucionadas pelo Requerido, ora locador, conforme se denota da conversa anexada nos autos.

Assim sendo, como resultado dessas chuvas, é visível o surgimento de prejuízos materiais e morais à Requerente.

Os prejuízos materiais que ocorrem são:

i. mercadorias (roupas) estragadas pelo mofo, sendo que essas mercadorias à loja não conseguem vender nem reaproveitar;

ii. danos na pintura e no gesso arruinados (reiteradas vezes);

iii. danos de móveis estragados;

iv. gastos reiterados com as reformas.

Já na seara dos danos morais, resta demonstrado que são aqueles gerados pelos prejuízos causados à imagem da Requerente, em razão da horrível apresentação das instalações da loja para os clientes.

Nessa linha, além dos danos materiais, tem-se que as condições das instalações da Requerente afastam os clientes ante a presença do mal cheio de mofo no local, das goteiras e poças d’água, das paredes machadas, da falta de organização na loja por causa do deslocamento das mercadorias para tirá-las do trajeto das goteiras e umidade das paredes, conforme confirmado pelas declarações das testemunhas em anexo (ocorrendo toda vez que chove).

Isso tudo implanta no potencial cliente uma sensação de repulsa para com a Requerente, sendo que fica internalizado naquela pessoa que a loja é desleixada, mal organizada, desagradável, etc, (não obstante aos diversos reparos que vêm sendo realizados a cada prejuízo suportado, ante a inércia da Requerida).

Além disso, a Requerente corre risco de sofrer processos judiciais indenizatórios, haja visto que o chão molhado da loja gera potenciais riscos de quedas aos clientes, sendo que recentemente uma dessas clientes ameaçou processar a Requerente, dado que ficou constrangida ao escorregar em uma poça d’água vindo quase a cair no chão, conforme se denota das declarações das testemunhas em anexo.

Destarte, acontece que em razão do descumprimento do seu dever com a estrutura do imóvel locado, os fatos supramencionados nunca existiriam, o que evitaria diversos constrangimentos e prejuízos econômicos de alta monta.

Não menos importante, informa-se que ao longo desses anos de locação a Requerente realizou diversas benfeitorias úteis e necessárias no imóvel, e tais benfeitorias não foram compensadas pela Requerida, como: implantação de encanação e instalação de caixa d'água, conforme comprovantes de gastos em anexo.

Ademais é importante destacar que durante os anos nos períodos de estiagem das chuvas a Requerente se viu obrigada a reparar os danos decorrentes das chuvas, porém os danos se reiteram a cada nova chuva, danificando estruturas tais como: rebaixamento de gesso, as pinturas das paredes, inúmeras mercadorias e móveis da loja.

Ademais, desde logo, a Requerente manifesta o interesse em mudar sua sede do imóvel da Requerida, dado que a situação está insustentável da forma que está. Estabelece-se, portanto, a data de saída da Requerente do imóvel será em 31/01/2022.

Destarte, evidencia-se que, há muito tempo, a Requerida tem ciência da situação do imóvel e dos prejuízos da Requerente, posto que há nos autos provas de que, pelo menos, desde o ano de 2017 que os litigantes já discutem a respeito dos pontos de vazamentos no telhado, bem como os pontos de vazamento são reconhecidos no próprio contrato de locação de 2021, conforme documento em anexo.

Não menos importante, informa-se que as mercadorias perdidas nos eventos mencionados estão à disposição deste ínclito juízo, caso solicitadas.

Além do mais, conforme as normas sobre locação Lei nº 8.245/91, o locador, tem a obrigação de entregar ao locatário, um imóvel em condições de uso e de garantir sua habitabilidade e finalidade pelo prazo de ocupação e realizar as reformas que o imóvel necessitar.

II – DO DIREITO

II. I – DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA

O pedido deste tópico se baseia nos próprios fundamentos da ação, quais sejam: as dificuldades financeiras decorrentes da pandemia; as dificuldades financeiras decorrentes dos danos em razão dos vazamentos das chuvas e a falta de condição de pagamento integral dos aluguéis pela onerosidade contratual excessiva emergida da situação, (isto mediante as provas produzidas nos autos que demonstram o exacerbado gasto e descapitalização da Requerente).

Nessa linha, nos autos, constata-se que a Requerente passa por sérias tribulações financeiras em reflexos da pandemia que acomete o mundo, a quais são agravadas em decorrência dos danos materiais que a Requerente tem suportado, conforme comprovantes de gastos anexados aos autos.

Além do mais, destaca-se que, além de arcar com os danos materiais, a Requerida foi prejudicada pelos resultados desses danos, dado que, conforme provas colacionadas, a aparência e funcionalidade da loja foram largamente afetadas, o que afastava a clientela.

Destarte, em razão das intempéries registradas que a Requerente não viu alternativa, a não ser ajuizar a presente ação revisional de contrato, posto que não está sem condições de arcar com os valores integrais dos aluguéis.

Assim, a Requerente não possui recursos financeiros suficientes para arcar com as custas processuais, conforme declaração de hipossuficiência, notas e recibos de gastos, declarações de reiterados prejuízos, fotos de condições do estabelecimento que mensalmente geram novos prejuízos e altas despesas, vídeos com o mesmo teor, e todas as demais documentações que seguem anexas para análise deste juízo.

Preconiza a Carta da Republica no Art. da CF nos termos seguintes: “LXXIV- o Estado prestará assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos.”

Desta forma, o Código de Processo Civil, Lei 13.105/2015, dispõe o seguinte:

Art. 99. O pedido de gratuidade da justiça pode ser formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso.

§ 3o Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural.

§ 4o A assistência do requerente por advogado particular não impede a concessão de gratuidade da justiça.

Nesse enfoque, é altamente ilustrativo mencionar os seguintes arestos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA NEGADO PELO JUIZ DE PRIMEIRO GRAU. DECLARAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA JUNTADA AOS AUTOS. CONCESSÃO DO BENEFÍCIO. RECURSO PROVIDO. A juntada de declaração de hipossuficiência pela parte que requer o deferimento do benefício da Justiça Gratuita basta ao magistrado para a concessão da benesse, nos termos do art. da Lei n. 1.060, de 1950. (TJ-SC - AI: XXXXX SC XXXXX-2, Relator: Lédio Rosa de Andrade, Data de Julgamento: 26/11/2009, Quarta Câmara de Direito Comercial, Data de Publicação: Agravo de Instrumento n., de Lages).

PROCESSO CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - JUSTIÇA GRATUITA INICIALMENTE INDEFERIDA - MODIFICAÇÃO DA SITUAÇÃO FINANCEIRA - NÃO FAZ COISA JULGADA - ALEGAÇÃO EM QUALQUER MOMENTO E INSTÂNCIA - DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO - DISPENSÁVEL A INSCRIÇÃO EM PROGRAMAS SOCIAIS OU ESTADO DE NECESSIDADE - CONSTITUIÇÃO DE ADVOGADO PARTICULAR NÃO IMPEDE A ASSISTÊNCIA GRATUITA - SUFICIENTE A SIMPLES DECLARAÇÃO DE POBREZA - RECURSO A QUE SE DÁ PROVIMENTO POR MAIORIA DOS VOTOS. 1. A justiça gratuita pode ser requerida a qualquer momento ou instância, para isso basta que o requerente afirme não possuir situação financeira que lhe permita arcar com as custas da justiça. 2. A situação financeira não faz coisa julgada, podendo se modificar a qualquer momento. 3. Não há necessidade de comprovação do estado de pobreza, tampouco de estado de necessidade ou inscrição em programas sociais. 4. A constituição de advogado particular não é razão para se indeferir a assistência judiciária gratuita. 5. A simples declaração de pobreza é suficiente para se deferir a assistência gratuita. 6. Recurso que se dá provimento, por maioria de votos.(TJ-PE - AI: XXXXX PE, Relator: Stênio José de Sousa Neiva Coêlho, Data de Julgamento: 13/11/2013, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 22/11/2013)

Leciona o insigne doutrinador Nelson Nery Júnior, de forma incisiva, defende a existência da gratuidade processual como pressuposto basilar do acesso do cidadão à Justiça:

A isenção das custas e honorários ao beneficiário da assistência judiciária ( LAJ 3º) não constitui ofensa à isonomia. Haveria vedação do acesso à justiça caso se obrigasse o necessitado a pagar as despesas processuais. ( Código de processo civil comentado e legislação processual civil extravagante em vigor. 2. Ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2001, p. 134).

Por fim, diante de todos as previsões Contidas na Carta Maior, bem como lei infraconstitucional, doutrina e jurisprudência, a Requerente pede os benefícios da Justiça Gratuita, conforme declaração acostada nos presentes autos e demais documentações comprobatórias anexas, uma vez que não possui condições de arcar com as despesas processuais.

II.II DA NECESSÁRIA REVISÃO DO CONTRATO

É necessária a revisão contratual no caso dos autos, posto que em decorrência dos fatos narrados e documentações anexas a relação contratual entre os litigantes se tornou extremamente onerosa para a Requerente e vantajosa para a Requerida.

Conforme verificado nos autos, a Requerente foi gravemente atingida pelos efeitos da pandemia, sendo o seu comércio fechado por meses e ainda suportou diversos danos estruturais em decorrência de culpa da Requerida, porém mesmo assim somente restou inadimplente dos aluguéis por poucos meses no final do corrente ano (ou seja, gastou todos seus recursos para manter sempre em dia até o presente momento), não deixando de mencionar que O CONTRATO TEM VALOR CAUÇÃO DEVIDAMENTE RECOLHIDO.

Não obstante, o fator que onera excessivamente, tornando a situação financeira da Requerente insustentável (o que somado com os resultados da pandemia) foi ter que arcar com danos causados pela má estruturação do imóvel locado que, em resultados das chuvas, sofreu diversos vazamentos; infiltrações; mofos (mesmo após a Requerente ter reparado a loja há pouco tempo); perda de mercadoria, constrangimento e perda de clientes diariamente e etc.

Tudo isso, tornou a situação financeira da Requerente insustentável sendo, portanto, necessária a revisão contratual referente aos valores dos aluguéis, conforme autorizado pelas normas atuais vigentes.

Além do mais, há de se considerar que, dado que a situação está insustentável não há qualquer possibilidade de continuar a locação, sendo que a Requerente já estabeleceu, portanto, sua data de saída do imóvel que será em 31/01/2022, devendo ser o contrato declarado resoluto pele onerosidade excessiva nesta data.

Assim, pela Teoria da Imprevisão, consagrada pela doutrina e jurisprudência atuais, os contratos são resolúveis se fatos supervenientes, imprevisíveis e extraordinários acarretarem excessiva onerosidade a uma das partes, com extrema vantagem pela outra, o código civil menciona nos seguintes artigos.

"Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação."

De forma direta e concisa, demonstra-se que a pandemia é fato superveniente, extraordinário e imprevisível, não existia ao tempo da celebração do contrato, não é algo que ordinariamente acontece e não é fato que se preveja ocorrer, normalmente.

"Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não eram possíveis evitar ou impedir.". (grifei)

A excessiva onerosidade, demonstra-se pela severa crise que o país passa somado aos danos que vem sofrendo em razão das precárias condições estruturais do imóvel locado, o comprometimento da renda da Requerente e impossibilidade de arcar com os pagamentos assumidos quando o cenário era outro.

Além do mais, é preciso o REAJUSTAMENTO DO PREÇO DOS ALUGUÉIS.

O Código Civil, em seu art. 421, reza que “a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato. “ Isso significa, sobretudo, que o contrato deixa de ser apenas instrumento de realização da autonomia privada, para desempenhar uma função social.”

NESSE CENÁRIO, É CLARO QUE A FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO NÃO ESTÁ SENDO OBSERVADA NO CASO DOS AUTOS, POSTO QUE A REQUERENTE NÃO TEM CONDIÇÕES DE DESEMPENHAR SUAS ATIVIDADES DE COMÉRCIO À PARCELA DA SOCIEDADE INTERESSADA EM RAZÃO DOS DANOS SUPORTADOS, OS QUAIS ARRUINARAM DIVERSAS MERCADORIAS E A IMAGEM DA LOJA PERANTE A SOCIEDADE, EM DECORRÊNCIA DO DESCUMPRIMENTO DA REQUERIDA DOS SEUS DEVERES EXPRESSOS GARANTIDO EM LEI, amoldando-se perfeitamente o caso concreto as hipóteses fixadas nas alíneas a e c do parágrafo único do art. 22 da Lei do Inquilinato, in verbis:

Art. 22. O locador é obrigado a:

(...)

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; (grifos acrescidos)

(...)

Acerca do tema em vertente, convém ressaltar o magistério de Paulo Lôbo:

“O princípio da função social determina que os interesses individuais das partes do contrato sejam exercidos em conformidade com os interesses sociais, sempre que estes se apresentem. Não pode haver conflito entre eles, pois os interesses sociais são prevalecentes. Qualquer contrato repercute no ambiente social, ao promover peculiar e determinado ordenamento de conduta e ao ampliar o tráfico jurídico.

A função exclusivamente individual do contrato é incompatível com o Estado social, caracterizado, sob o ponto de vista do direito, pela tutela explícita da ordem econômica e social, na Constituição. O art. 170 da Constituição brasileira estabelece que toda a atividade econômica – e o contrato é o instrumento dela – está submetida à primazia da justiça social. Não basta a justiça comutativa. Enquanto houver ordem econômica e social haverá Estado social; enquanto houver Estado social haverá função social do contrato [...]

(sublinhamos)

Com o mesmíssimo entendimento, professa Paulo Nader que:

“A função social do contrato que os acordos de vontade guardem sintonia com os interesses da sociedade, impedindo o abuso de direito. A validade dos contrato não requer apenas o cumprimento dos requisitos constantes do art. 104, da Lei Civil. Além do atendimento a estes requisitos gerais é indispensável a observância dos princípios de socialidade, que e afinam com os valores de justiça e de progresso da sociedade [ ... ] (grifado)

Não devemos olvidar, no mesmo sentido, mais, o magistério de Washington de Barros Monteiro:

“O contrato não mais é visto pelo prisma individualista de utilidade para os contratantes, mas no sentido social de utilidade para a comunidade; assim, pode ser vedado o contrato que não busca esse fim. [ ... ]

A própria Constituição Federal traz em seu bojo, como um dos fundamentos da República, o valor social da livre iniciativa ( CF, art. , IV) Desse modo, o contrato – frise-se, qualquer contrato – tem importância para toda a sociedade.

O contrato, de outro bordo, além de instrumento para realização dos interesses particulares, igualmente é um mecanismo que vem a promover um dos objetivos da ordem jurídico-constitucional.

De toda conveniência, nesse compasso, que o Magistrado empreenda todos os esforços para preservar os interesses sociais, sobretudo com a manutenção do contrato, assim querendo uma ou ambas as partes.

Dessa maneira, encontra-se imerso no Código Civil comando possibilitando ao Juiz, no caso concreto, apreciar o fato narrado e, em consequência, manter a relação entabulada, sobremodo diante de circunstâncias adversas a uma delas, conforme abaixo:

CÓDIGO CIVIL

Art. 317 – Quando por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quando possível, o valor real da prestação. (grifamos)

Ademais, é sabido que os contratos são regidos pela cláusula "pacta sunt servanda", mas igualmente é sabido que tal cláusula é limitada pela "rebus sic stantibus".

Assim, ainda que se argumente que as regras contratuais fazem lei entre as partes, tais se perpetuam até que não haja transformação nas condições que as cercavam, inclusive na função social do contrato. Ademais, o princípio básico das relações contratuais é o equilíbrio entre as partes, o que deixou de haver em virtude dos acontecimentos atuais.

Consequentemente a Requerente acabou por atrasar três meses de aluguel, porém esses valores foram compensados com a caução que a mesma arcou no início do contrato.

II.III- DO DEPÓSITO EM JUÍZO – ALUGUÉIS PROPORCIONAIS

Extrai-se da jurisprudência abaixo a possibilidade de que a Requerente deposite em juízo tanto as chaves que ainda estão em seu poder, bem como o valor que entende devido referente aos aluguéis proporcionais e de forma a comprovar sua boa-fé diante ao fato narrado. Vejamos.

RESCISÃO DE CONTRATO DE ALUGUEL. INTERESSE PROCESSUAL. IMÓVEL COM DEFEITO. ENTREGA DAS CHAVES. DEPÓSITO DAS QUANTIAS DEVIDAS. I - A ação é útil, necessária e adequada à pretensão deduzida em Juízo. Rejeitada a alegada falta de interesse processual. II - Incontroverso que o defeito que tornou o imóvel inabitável não foi ocasionado por culpa da locatária, deve ser rescindido o contrato de locação, incidindo a multa contratual prevista para o locador pagar. III - Realizada a entrega das chaves em Juízo pela autora e depositados os valores locatícios devidos até esse momento, não há qualquer inadimplência de sua parte. IV - Havendo sucumbência recíproca, os respectivos ônus serão proporcionalmente distribuídos entre as partes, art. Do. V – Apelação do réu parcialmente provida. (TJDF - APC: XXXXX DF XXXXX-52.2013.8.07.0001, Relator: VERA ANDRIGHI, Data de Julgamento: 06/08/2014, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 19/08/2014. Pág.: 232).21CPC (grifos acrescidos)

Ademais, há de se considerar que a Requerente já manifestou o seu interesse em mudar sua sede do imóvel da Requerida, dado que a situação está insustentável da forma que está. Estabelece-se, portanto, a data de saída da Requerente do imóvel será em 31/01/2022.

Assim sendo, considerada os ventilados fatos supervenientes ao contrato que ocasionaram extrema onerosidade para a Requerente com vantagens desproporcionais para a Requerida, e, também, considerada a atual condição financeira da Requerente, esta fará depósitos mensais em juízo a título de alugueres proporcionais as importância de R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais), com a finalidade de ilidir qualquer mora, considerando a necessária revisão contratual para ajustar os valores dos alugueres ao seu real valor, requer que seja deferido ainda o depósito em juízo da referida quantia.

III- DOS DANOS MATERIAIS – PERDAS E DANOS

No caso em apreço a responsabilidade da Requerida é clara, dado que a Lei do Inquilinato traz objetivamente o rol de obrigações do locador, amoldando-se perfeitamente o caso concreto as hipóteses fixadas nas alíneas a e c do parágrafo único do art. 22 da Lei do Inquilinato, in verbis:

Art. 22. O locador é obrigado a:

(...)

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que NÃO SE REFIRAM AOS GASTOS ROTINEIROS DE MANUTENÇÃO DO EDIFÍCIO, especialmente:

a) OBRAS DE REFORMAS OU ACRÉSCIMOS QUE INTERESSEM À ESTRUTURA INTEGRAL DO IMÓVEL;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) OBRAS DESTINADAS A REPOR AS CONDIÇÕES DE HABITABILIDADE DO EDIFÍCIO; (grifos acrescidos)

(...)

Assim, considerando a norma transcrita, nota-se a configuração do direito em razão da natureza dos gastos que a Requerente suportou para reparar os danos sofridos durante o período da locação.

Nessa seara, é dever da Requerida pagar pelas despesas da Requerente com os reparos dos danos, haja vista que todas estas foram gastos extraordinários em razão da má estruturação do imóvel.

Nota-se que todas as obras de reformas ou acréscimos que foram custeadas pela Requerente foram absolutamente necessárias para a estrutura do imóvel, a qual está evidentemente viciada com diversos que pontos de infiltrações que causam alagamentos, mofos e poças no interior da loja, o que se enquadra perfeitamente na alínea a do parágrafo único do art. 22 da Lei do Inquilinato.

Inclusive, os gastos com troca da caixa d’água devem ser considerados para fins acréscimo que beneficia a estrutura integral do imóvel, o que, também, se enquadra perfeitamente na alínea a do parágrafo único do art. 22 da Lei do Inquilinato.

Da mesma forma, os gastos atinentes a reparação reiterada dos estragos no gesso, móveis e pinturas estragados em decorrência das mencionadas infiltrações e mofos, configuram a hipótese trazida pela alínea c do parágrafo único do art. 22 da Lei do Inquilinato, posto que foram reparos totalmente necessários revertidos na habitabilidade do imóvel em razão de que não havia outra maneira da Requerente atender sua clientela por conta das paredes do imóvel mofadas e mal cheirosas, dos gessos quebrados e úmidos, goteiras no teto e poças no chão, etc.

Nessa mesma linha, na situação a qual o imóvel ele estava totalmente inabitável, haja vista que os danos verificados afastam os clientes por arruinar a estrutura da loja da Requerente, criando um ambiente insustentável para a atividade comercial da Requerente, que por sua natureza exige um ambiente propício.

Destarte, nos autos, comprova-se que há anos a Requerente vem sofrendo com as chuvas, dado que o imóvel não se apresenta inabitável, posto as condições estruturais precárias, sendo que mesmo ciente da situação a locatária, no mínimo, desde o ano de 2017 permanece totalmente indiferente quanto ao problema da Requerente, a qual vem sendo grandemente prejudicada.

Tem-se, portanto, que a Requerente sofreu prejuízos da quantia de R$ 29.523,20 (vinte e nove mil quinhentos e vinte e três reais e vinte centavos) devido a deterioração de suas mercadorias e dos custos arcados com os reparos causados pelas infiltrações, prejuízos esses que foram arcados inteiramente pela Requerente.

O valor total do dano mencionado acima subdividem-se em: (i) R$ 15.579,00 (quinze mil quinhentos e setenta e nove reais) de danos pela perda de mercadorias.

Nessa linha, tem-se que a Requerente apresenta nos autos toda a documentação capaz de provar os danos causados, como: (i) conversas antigas entre as partes informando os danos causados pelas infiltrações decorrentes dos problemas estruturais; (ii) comprovantes dos danos pelas perdas de mercadorias; (iii) comprovantes das reformas recentes feitas; (iv) comprovantes dos danos recentes pouco tempo após as reforma feitas; (v) fotos e vídeos demonstrando os danos causados; (vi) prova testemunhas, inclusive dos prestadores dos serviços de reparos etc.

Assim, pelas normas vigentes atualmente, é patente que a Requerida descumpriu com seu dever para com a Requerente, posto que conforme as normas sobre locação Lei nº 8.245/91.

Cabe destacar que os problemas estruturais são infiltrações diversas, umidades excessivas, rachaduras, goteiras e outros problemas na estrutura que inviabilizam o comércio no local, trazendo prejuízos que inviabilizam o comércio no local, visto que tais problemas geram danos no escopo material e social da Requerida.

Importante é novamente ressaltar que, há muito, o locador já tem ciência das infiltrações e dos problemas ocasionados em decorrência dela, entretanto nada fez, ficando omisso face ao problema, conforme conversas entre as partes data de 2017 em anexo, bem como o próprio contrato de aluguel de 2021 reconhece a existência de pontos de vazamento no telhado.

Assim sendo, a lei é clara e determina que é a locadora quem deve resolver o problema, posto que é dever do locador manter durante a locação do imóvel a destinação do imóvel, conforme trecho da lei de locação abaixo:

Além do mais, diante dos fatos, se percebe claramente que a requerida cometeu ilícitos civis em desfavor da Requerente, portanto também é incindível a responsabilização civil no caso, posto que a Requerida deverá indenizar a Requerente pelos danos sofridos, nos termos do art. 186 e do art. 927 ambos do CC.

Desta forma, nos termos da fundamentação acima, requer a condenação da Requerida ao pagamento da quantia R$ 29.523,20 (vinte e nove mil quinhentos e vinte e três reais e vinte centavos) a título de indenização por DANOS MATERIAIS.

IV - DOS DANOS MATERIAIS - BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS

Comprova-se, nos autos, que a Requerente deu ensejo a realização de benfeitorias úteis e necessárias, tais como: rebaixamento de gesso, implantação de luminárias, troca da elétrica total da loja, colocação de divisórias em drywall, conforme documentos colacionados (Doc. 09).

Nessa seara, tem-se que a Requerente desembolsou nas referias benfeitorias a monta de R$ 23.100,00 (vinte e três mil e cem reais), conforme recibos de pagamento anexados

Nota-se que as benfeitorias foram consolidadas no ano de 2015 (Doc. 09), pouco após o início da locação, posto que somente acima a Requerente conseguia utilizar o imóvel com o fim a qual fora destinado, portanto ficam caracterizadas as benfeitorias úteis e necessárias no caso concreto.

Portanto, no que tange à locação de bens imóveis urbano, o art. 35 da Lei 8245/1991 ( Lei do Inquilinato), diz que, salvo no que vier expresso no contrato, o locatário tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias, independentemente de autorização do locador, bem como as úteis, desde que autorizadas. Em ambos os casos, será permitido o direito de retenção. Veja-se

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. (grifos acrescidos)

Ante exposto, requer que a Requerida seja condenada em DANOS MATERIAIS ao pagamento da quantia de R$ 23.100,00 (vinte e três mil e cem reais) referente às benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, nos termos do art. 35 da lei 8245/1991.

V - DOS DANOS MORAIS À PESSOA JURÍDICA

A pessoa jurídica, apesar de não possuir honra subjetiva (sentimentos de autoestima, dignidade e decoro), é titular de honra objetiva e, de acordo com a Súmula 227 do STJ, pode sofrer dano moral.

Súmula 227 do STJ: “A pessoa jurídica pode sofrer dano moral.

No presente caso, a Requerida deixou de cumprir com sua obrigação contratada, não entregando o imóvel de forma integra e em bom estado para o uso, visto que o mesmo possuía vários vícios ocultos, que após um lapso de tempo sendo utilizado pela Requerida, foram ficando evidente e trazendo grandes prejuízos e transtorno para Requerida.

Tais prejuízos e transtornos afetaram diretamente a reputação da empresa, afinal seu estabelecimento ficou com um visual precário repleto de manchas e goteiras, suas mercadorias (roupas) foram danificadas ficando inviáveis para venda conforme se verifica por fotos anexadas aos autos.

E por conta dessas infiltrações o piso se torna escorregadio gerando risco para seus clientes, com isso excelência por se tratar de um comercio no qual sua reputação e imagem são de suma importância para capitalização de clientes e vendas de mercadorias, tais danos podem ser irreversíveis a imagem da empresa.

A busca diária pela solução junto à empresa Requeria, sem qualquer êxito, causou sérios transtornos a Requerente, pois passou meses amargando com esses prejuízos toda vez ocorria chuva na região, prejudicando a imagem da empresa no cumprimento de seus prazos e no perfeito atendimento.

E nesse sentido o Superior Tribunal de Justiça assegura o direito à indenização nos casos de manifesto dano à reputação da Requerente, decorrente do descumprimento da Requerida:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73)- AÇÃO CONDENATÓRIA – DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE RÉ. 1. A jurisprudência desta Corte reconhece a possibilidade de a pessoa jurídica sofrer dano moral (Súmula XXXXX/STJ), DESDE QUE DEMONSTRADA OFENSA À SUA HONRA OBJETIVA (IMAGEM E BOA FAMA). Precedentes. Incidência da Súmula XXXXX/STJ. 2.(…)(STJ – AgInt no AREsp: XXXXX RS XXXXX/XXXXX-5, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 06/03/2018, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/03/2018)

Portanto, não há dúvidas de que a honra objetiva da Requerente foi abalada, sua reputação no meio comercial na qual está inserido também sofreu prejuízos, ficando visto de forma negativa, como se fosse uma loja “desleixada”, o que não é o caso da Requerente, que sempre zelou pelo conforto de seus clientes e qualidade de seus produtos, que mesmo diante de todas essas adversidades sempre procurou atender e dar o melhor suporte a todos os seus clientes.

Diante a todo exposto do ensejo à obrigação de indenizar a Requerente pelos danos morais da pessoa jurídica sofridos no quantum indenizatório de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

VI - DA TUTELA DE URGÊNCIA

Conforme já estabelecido em tópico acima, a Requerente sairá do imóvel na data de 31/01/2022.

No caso, o FUMUS BONIS IURIS está presente, posto que a Requerente comprova documentalmente nos autos que a Requerida lhe deve a título de danos materiais e benfeitorias valores superiores ao valor das dívidas de aluguéis.

Ademais, em complementação ao fumus bonis iuris, tem-se a presença da BOA-FÉ, tendo em vista que o Autor está depositando em juízo o valor de R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais), que corresponde ao máximo que ela tem condições de pagar no momento em razão dos prejuízos que tem suportado.

Assim, o valor depositado em juízo poderá ser destinado da forma a qual aprouver o melhor entendimento do ínclito juízo ao findar do processo, o que de pronto já configura claramente a REVERSIBILIDADE DA MEDIDA.

Isto posto, o PERIGO DE DANO é perceptível na hipótese dos autos, dado que caso seja deferida uma medida de despejo em desfavor da Requerente aí sim que os danos seriam consolidados de forma DEFINITIVA E IRREVERSÍVEL em razão de que se a Requerente não consegue pagar o valor integral do aluguel possuindo loja física menos ainda pagaria sendo despejada.

Lembra-se que a Requerente já tem programada uma DATA DE SAÍDA PRÓXIMA da loja, a qual poderá se organizar da melhor forma para evitar maiores prejuízo e ter condições financeiras para continuar a consignação em juízos dos valores proporcionais dos aluguéis.

Assim sendo, surge a necessidade de o Requerido seja obstado de ajuizar uma ação de despejo até a data indicada com o intuito que seja a Requerente protegida de sofrer ainda mais danos.

Portanto, no presente caso é latente os requisitos necessários para a concessão da tutela de urgência descrita no artigo 300, caput, do novo Código de Processo Civil, vejamos:

Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Pelo exposto, requer a concessão da Tutela de Urgência inaudita altera parte, determinado que a Requerida se abstenha de ajuizar uma ação de despejo em desfavor da Requerente até a data de 31/01/2022, com o intuito de que seja a Requerente ainda mais prejudicada da referida relação jurídica demasiadamente onerosa, nos termos do art. 300 do CPC.

VII– DOS PEDIDOS

Ex positis, requer e pede a Vossa Excelência:

Diante do que fora exposto, requer:

a) A concessão da TUTELA DE URGÊNCIA INAUDITA ALTERA PARTE determinado que a Requerida se abstenha de ajuizar uma ação de despejo em desfavor da Requerente até a data de 31/01/2022, nos termos do art. 300 do CPC;

b) Que seja deferida a Justiça Gratuita com fundamento no art. 98 do CPC, além da condenação da Requerido ao consequente condenação da Requerida ao pagamento das custas e honorários.

c) A citação da Requerida para comparecer na audiência de conciliação e, querendo, apresentar contestação no prazo de 15 (quinze) dias;

d) Que a Requerida seja condenada em DANOS MATERIAS ao pagamento da quantia de R$ 23.100,00 (vinte e três mil e cem reais) referente as benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, nos termos do art. 35 da lei 8245/1991.

e) Que a Requerida seja condenada em DANOS MATERIAS ao pagamento da quantia de R$ 29.523,20 (vinte e nove mil quinhentos e vinte e três reais e vinte centavos), referente aos danos suportados durante a locação, nos termos do art. 186 e do art. 927 do CC;

f) A condenação da Requerida ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de DANOS MORAIS causados pela conduta da Requerida que feriu a honra subjetiva da Requerente;

g) Que seja reconhecida a obrigação do Requerida locadora de acordo com a lei nº 8.245/91, bem como aceito pelo juízo o depósito judicial do valor proporcional dos aluguéis no valor de R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais), referente a boa-fé e adimplência da mora.

h) A REVISÃO DO CONTRATO para readequar os valores dos aluguéis em atraso, sendo revisados para valores condizentes com as condições do imóvel alugado, diminuindo definitivamente o valor do aluguel para R$ 1.200,00 (mil e duzentos) mensal desde o início dos atrasos dos aluguéis em julho de 2021, sendo abatidos os valores das cauções prestadas e, também, aplicando a compensação de quaisquer dívidas residuais, em consonância com o art. 368 do Código Civil;

i) Que seja o contrato de aluguel DECLARADO REINCIDIDO na data de saída da Requerente do imóvel em 31/01/2022 por culpa exclusiva da Requerida, haja vista a onerosidade contratual excessiva suportada pela Requerente;

j) Protesta provar todo o alegado por todos os meios de provas admitidas em direito, em especial documental suplementar, testemunhal e pericial nos termos do código de processo civil, sendo que desde já a Requerente deixa a disposição do Juízo a mercadoria perdida.

Atribui-se à causa o valor de R$ 62.623,20 (sessenta e dois mil seiscentos e vinte e três reais e vinte centavos).

Termos em que,

Pede deferimento.

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