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14 de Junho de 2024
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    Contrato de Compra e Venda de bem imóvel

    Publicado por Alexandra Lisboa
    ano passado

    Resumo do modelo

    O modelo abaixo foi feito para uma compra e venda de apartamento, intermediado através de uma imobiliária, onde os vendedores eram casados. Porém o modelo pode ser adequado conforme a necessidade.

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    CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA

    Pelo presente instrumento particular de Compromisso de Venda e Compra, de um lado como promitentes vendedores, NOME, NACIONALIDADE, PROFISSÃO, portador do RG nº XXXXXX, inscrito no CPF/MF sob o nº XXXXX, casado sob o regime XXXXX, com NOME, NACIONALIDADE, PROFISSÃO, portadora do RG nº XXXXX, inscrita no CPF/MF sob o nº XXXXX, residentes e domiciliados em ENDEREÇO; de ora em diante denominados VENDEDORES, e, de outro lado, como promissário comprador, NOME, NACIONALIDADE, ESTADO CIVIL, PROFISSÃO, portador do RG nº XXXXXXX, inscrito no CPF/MF sob o nº XXXXXX, residente e domiciliado em ENDEREÇO; de ora em diante denominado COMPRADOR, têm entre si justo e contratado, o que se expõe nas seguintes cláusulas e condições, que mutuamente aceitam e outorgam, a saber:

    CLÁUSULA PRIMEIRA – OBJETO DA TRANSAÇÃO

    I - Os VENDEDORES são legítimos possuidores do seguinte imóvel: “UM APARTAMENTO número XXXX, situado no ENDEREÇO, composto de sala de estar/jantar, circulação, suíte com banheiro de uso exclusivo, dois (2) dormitórios, banheiro social, cozinha, área de serviço, banheiro de empregada e varandas, com área útil de 95,52 metros quadrados, com direito a duas (2) vagas de garagem indeterminada, correspondendo a fração ideal de 4,1666%, correspondente à 32,4416 metros quadrados no respectivo terreno que encerra a área de 778, 60 metros quadrados, imóvel este, havido por força do R.XX, da Matrícula XXX, do Livro nº XXX, do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de XXXXX, estando o imóvel cadastrado na Prefeitura Municipal de XXXXX pela inscrição imobiliária nº XXXXXX.

    Estando o aludido imóvel completamente livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou alienações, pelo presente instrumento e na melhor forma de direito se comprometem e se obrigam os VENDEDORES, como de fato e na verdade comprometidos e obrigados estão, a aliená-los ao COMPRADOR, que por seu turno se obriga e se compromete a adquiri-lo, pela forma, maneira e condições abaixo estipuladas.

    CLÁUSULA SEGUNDA – VALOR DA TRANSAÇÃO E CONDIÇÕES DE PAGAMENTO

    II - O preço do presente, comprometido, previamente ajustado e convencionado é de R$XXX (VALOR POR EXTENSO), quantia esta, que será paga da seguinte forma:

    1. A importância de R$XXX (VALOR POR EXTENSO) em espécie; à título de sinal e princípio de pagamento, no dia da assinatura do presente contrato, através de transferência eletrônica bancária, servindo o comprovante de depósito, como recibo de quitação de tais quantias;

    2. A importância de R$XXX (VALOR POR EXTENSO), que serão pagos através de dação em pagamento do automóvel XXXX, modelo XXXX, ano XXX, placa XXX, que no ato da assinatura do presente contrato, será transferida a propriedade e posse definitiva e todos os direitos e deveres relacionados ao bem indicado, mediante a entrega das chaves, todos os documentos e acessórios, a menos que a as partes definam outro momento;

    3. A importância de R$XXX (VALOR POR EXTENSO), pagos em parcelas, nos dias XX de cada mês. À começar com a primeira parcela em DIA/MÊS/ANO e a última em DIA/MÊS/ANO, através de transferência eletrônica bancária, servindo o comprovante de depósito, como recibo de quitação de tais quantias. Serão aplicados juros pré-fixados de XX% a.m.;

    4. A importância de R$XXX (VALOR POR EXTENSO), pagamento a ser efetuado em uma única parcela, na data DIA/MÊS/ANO, através de transferência eletrônica bancária, servindo o comprovante de depósito, como recibo de quitação de tais quantias;

    5. A importância de R$XXX (VALOR POR EXTENSO), pagos em parcelas, nos dias XX de cada mês. À começar com a primeira parcela em DIA/MÊS/ANO e a última em DIA/MÊS/ANO, através de transferência eletrônica bancária, servindo o comprovante de depósito, como recibo de quitação de tais quantias Serão aplicados juros pré-fixados de XX% a.m.;

    6. E por fim, o valor de R$XXX (VALOR POR EXTENSO) servindo como quitação plena e exclusiva do presente contrato, pagamento a ser efetuado em uma única parcela, na data DIA/MÊS/ANO, através de transferência eletrônica bancária, servindo o comprovante de depósito, como recibo de quitação de tais quantias;

    § 1º - O COMPRADOR poderá antecipar os pagamentos estipulados na Cláusula Segunda, Item II, alínea 3 e 5, do presente contrato, ficando estabelecido entre as partes, que será concedido desconto para pagamento antecipado, descontando-se a taxa de juros pré-fixada de XXX%a.m.

    III – Em caso de atraso no pagamento das parcelas avençadas no item II, alíneas 3,4, 5 e 6, por culpa exclusiva do COMPRADOR, fica estipulada uma multa moratória no percentual de XX% sobre o valor da respectiva parcela, que deverá ser acrescida de juros de X% ao mês, correção monetária e honorários advocatícios.

    IV - Somente será dada plena, geral e irrevogável quitação dos pagamentos estipulados no item II, alíneas 3,4,5 e 6, do presente contrato, após a liberação dos valores transferidos na conta bancária de titularidade dos VENDEDORES.

    CLÁUSULA TERCEIRA – DA IMISSÃO DE POSSE

    V – O COMPRADOR será imitidos na posse direta do imóvel compromissado, após a quitação do pagamento estipulado na Cláusula Segunda, Item II, alínea 1, do presente contrato, sendo-lhe transferida toda posse, direitos, domínios e ações que os VENDEDORES exerciam sobre o IMÓVEL ora vendido e comprado, e se comprometem a defendê-lo de qualquer turbação ou esbulho, devendo recebê-lo inteiramente livre, desimpedido e desembaraçado de pessoas e coisas.

    CLÁUSULA QUARTA - DA CESSÃO E TRANSFERÊNCIA DE DIREITOS

    VI - Ocorrendo a cessão ou transferência dos direitos do presente instrumento, sem a anuência dos VENDEDORES, esta será nula de pleno direito, permanecendo os COMPRADORES vinculados as obrigações assumidas, ficando sujeito ainda, à rescisão contratual e as suas implicações legais e contratuais.

    VII - O COMPRADOR somente poderá ceder os direitos que se tornam titulares através do presente contrato, aliená-los ou gravá-los, a qualquer título, ou operar quaisquer transações, com a prévia e expressa anuência dos VENDEDORES.

    CLÁUSULA QUINTA – DA RESCISÃO E PENALIDADES

    VIII – Considerando a irrevogabilidade e irretratabilidade, as partes estipulam, de comum acordo, que será aplicada à parte infratora, que der causa à rescisão, quer por inadimplemento de obrigações ou por infração a quaisquer cláusulas estipuladas, a multa penal contratual no percentual de XXX% sobre o valor desta transação, conforme dispõe o artigo 408 do CCB.

    IX - Todas as obrigações estipuladas no presente contrato são exigíveis pela forma e nos prazos convencionados, independentemente de qualquer aviso, notificação ou interpelação, judicial ou extra-judicial, sujeitando-se à parte infratora ao pagamento das penalidades aqui previstas, inclusive ao pagamento de todas as despesas e custas processuais e honorários advocatícios no percentual de 20% (vinte por cento), em caso de procedimento judicial.

    X - As manifestações de vontade das partes prevista neste instrumento, sobretudo as de outorgar escritura, são tidas como obrigações de fazer e admitem execução específica.

    XI - O disposto neste instrumento representa a integralidade da manifestação de vontade das partes, sobrepondo-se a quaisquer outras, escritas ou verbais, de modo que as partes se declaram plenamente contratadas.

    CLÁUSULA SEXTA – IMPOSTOS, TAXAS, CONTRIBUIÇÕES

    XII – Os VENDEDORES assumem a responsabilidade pelo pagamento de todos os impostos, tributos, taxas, contribuições, despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio, água, luz, incidentes sobre o IMÓVEL ora transacionado, até a data da imissão na posse pelos COMPRADOR, ainda que eventuais débitos sejam apurados posteriormente.

    CLÁUSULA SÉTIMA – DA ESCRITURA PÚBLICA

    XIII - Se comprometem e se obrigam os VENDEDORES a outorgarem ao COMPRADOR, ou a quem estes indicarem, a competente Escritura Pública Definitiva, desde que estejam quitadas as parcelas estabelecidas na Cláusula Segunda, Item II, do presente contrato.

    XIV – O COMPRADOR arcará com as despesas de Cartório e Registro da Escritura Pública de Venda e Compra.

    XV - Os VENDEDORES responderão pela evicção de direitos quando chamados à autoria, nos termos do artigo 447 e seguintes do Código Civil, e também pelos vícios ou defeitos ocultos, nos termos do artigo 441 e seguintes do Código Civil.

    XVI - A recusa dos VENDEDORES à outorga da escritura definitiva de que trata esta cláusula, darão ao COMPRADOR o direito de pedir a adjudicação compulsória do IMÓVEL, na forma da lei, além de outras medidas tendentes ao recebimento de indenizações por perdas e danos que venham ser causados em razão da citada recusa.

    CLÁUSULA OITAVA - DA IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE

    XVII - O presente contrato, para todos os fins e efeitos de direito, é feito e formalizado em caráter irrevogável e irretratável, não se admitindo arrependimento de qualquer das partes, seus herdeiros e sucessores.

    XVIII - O presente contrato obriga em todas as suas cláusulas e condições, não só às partes contratantes, bem como seus herdeiros ou sucessores.

    XIX - Os VENDEDORES obrigam-se a entregar todos os documentos relativos aos imóveis ora transacionados.

    XX - Os VENDEDORES pagarão os honorários de intermediação imobiliária no valor de R$ XXXX (VALOR POR EXTENSO) , à imobiliária XXXX - Creci XXXX, NOME DO CORRETOR – Creci XXXXX, após o recebimento da parcela estipulada na Cláusula Segunda, Item II, alínea 1 e 2, do presente contrato.

    XXI - Os VENDEDORES se comprometem apresentar ao COMPRADOR, até a data da lavratura da Escritura Pública de Venda e Compra as certidões negativas da Justiça Estadual, Justiça do Trabalho, Justiça Federal, Cartórios de Protestos e Receita Federal. Caso não sejam apresentadas as aludidas certidões no prazo estabelecido, serão suspensos os pagamentos previstos na Cláusula Segunda, item II, até a efetiva apresentação.

    XXII - Os VENDEDORES declaram expressamente, sob as penas da lei, que deixam de apresentar a Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS, com fulcro na Ordem de Serviço nº 207 do Instituto Nacional de Seguro Social, de 08 de abril de 1.999; bem como a Certidão Negativa de Tributos Administrados pela Secretaria da Receita Federal; declarando, outrossim, que não têm contra si quaisquer ações judiciais que possam afetar o imóvel objeto do presente contrato, pelo que dá cumprimento ao que consta da Consulta de 16 de janeiro de 1.986 da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo que interpretou a Lei 7.433 de 18 de dezembro de 1.985.

    XXIII - Para qualquer ação ou questão oriunda do presente contrato, desde já, fica eleito o foro desta cidade e comarca de XXXX, com exclusão de qualquer outro, por mais privilegiado que seja.

    E, por se acharem assim justas e contratadas, ambas as partes, firmam e assinam o presente contrato, em três vias de igual teor, na presença de duas testemunhas:

    CIDADE, DATA

    ______________________

    Vendedor: NOME

    _______________________

    Comprador: NOME

    Testemunhas:

    _______________________

    NOME: XXXX, RG nº XXXXXXX

    _______________________

    NOME: XXXX, RG nº XXXXXXX


    • Sobre o autorEspecialista em Direito Penal e Processual Penal.
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