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19 de Julho de 2024
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    [Modelo] Ação de Execução de Título Extrajudicial

    Execução de contrato de corretagem com cláusula de exclusividade

    Publicado por Giovanna Nabas Boian
    há 5 meses
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    AO DOUTO JUÍZO DA ________ DA COMARCA DE ________ .

    RAZÃO SOCIAL DA IMOBILIÁRIA, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CRECI/UF sob o nº XXXX e inscrita no CPF/MF sob o nº XXXXXX, com sede a ENDEREÇO COMPLETO,- Bairro XX - Cidade/UF - CEP XXXXXX, por meio de sua advogada XXXXX, inscrita na OAB/UF sob. Nº XXXXXX, com endereço profissional a ENDEREÇO COMPLETO - Bairro XX - Cidade/UF - CEP XXXXXX, vêm, respeitosamente, perante Vossa Excelência, propor a presente AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL, contra NOME COMPLETO, nacionalidade, estado civil, profissão, portador do RG nº XXXX, inscrito no CPF/MF sob o nº XXXXXX, residente e domiciliado a ENDEREÇO COMPLETO - Bairro XX - Cidade/UF - CEP XXXXXX, nos termos e fundamentos abaixo aludidos:

    DA BREVE SÍNTESE DOS FATOS

    O Executado e a Exequente em XX de XXXXX de XXXX firmaram contrato de intermediação de venda do imóvel situado a ENDEREÇO COMPLETO, o qual até então era de propriedade do Executado.

    Como legítimo senhor e possuidor do imóvel objeto do referido contrato, o imóvel foi colocado a venda pelo preço de R$ XXXXXX (valor por extenso), sendo acordado que o valor da comissão de corretagem se daria no percentual de xx% (xxx por cento) do valor da venda.

    O referido contrato foi firmado com clausula de exclusividade na intermediação de venda do imóvel, conforme cláusula XXX, in verbis:

    (Transcrever cláusula)

    Acontece que, em XX de XXXXX de XXXX, a Exequente teve conhecimento de que o imóvel objeto do contrato de intermediação foi vendido sem respeitar a cláusula de exclusividade. Ou seja, agindo em descumprimento contratual o Executado firmou contrato de compra e venda com terceiro, conforme inclusa cópia de matrícula atualizada do imóvel.

    Cumpre observarmos a cópia de matrícula atualizada do imóvel que o contrato de compra e venda foi firmado em XX de XXXX de XXXX, cujo imóvel foi vendido pelo preço de R$ XXXXX (valor por extenso), porém só houve o registro na matrícula em XX de XXXX de XXXX. Sendo que, o prazo da exclusividade se findaria apenas em XX de XXXXXX de XXXX.

    Embora a Exequente tenha cumprido com todos os seus deveres estabelecidos no contrato de intermediação, agindo com a boa-fé, observando a prudência, diligência e com todos os seus deveres morais, legais e contratuais.

    Não obstante, a Exequente foi surpreendida com a venda do imóvel em tela, uma vez que em nenhum momento foi notificada ou informada pelo Executado acerca das negociações com terceiros, de forma particular ou pior, demonstrando a total falta de observância a boa-fé contratual e comercial, com a intermediação de outro corretor de imóveis ou de outra imobiliária.

    Outrossim, a Exequente tentou por meios extrajudiciais resolver o litígio, porém sem êxito, de modo que a presente execução de título extrajudicial é a única medida que se impõe.

    DA LEGITIMIDADE PASSIVA

    Nos termos do 790 do CPC/15, a ação de execução alcança todos aqueles que possuem responsabilidade sobre o débito, direta ou indiretamente, conforme leciona o doutrinador Araken de Assis:

    "Em última análise, e de olho na realidade prática, interessa definir a quem se rotulará parte legítima passiva na demanda executória. A resposta é simples: a quem não puder livrar-se de a execução recair no seu patrimônio. Essa responsabilidade recai sobre dois grupos: (a) os que assumiram a dívida mediante declaração de vontade; e (b) os que, apesar de não assumirem dívida alguma, expõem seu patrimônio à satisfação do crédito, porque são responsáveis pela solução da dívida. Essas últimas pessoas, envolvidas no processo pelo ângulo subjetivo (o credor propôs contra elas a execução) desde o início, ou em decorrência da constrição de algum bem dentro da sua esfera patrimonial (v.g., o bem gravado com hipoteca, que garante dívida de outrem que não o proprietário), ostentam-se partes." (ASSIS, Araken. Manual da Execução. Ed. RT, 2017. 19 edição. Versão ebook, 118 - Legitimidade passiva extraordinária)

    Assim, nos termos da redação dada pelo Novo CPC:

    Art. 789. O devedor responde com todos os seus bens presentes e futuros para o cumprimento de suas obrigações, salvo as restrições estabelecidas em lei.

    Portanto, demonstrada a legitimidade passiva dos Executados, os quais devem responder pela dívida executada.

    DO TÍTULO EXTRAJUDICIAL

    O Exequente é credor da quantia de R$ ________ decorrentes do contrato de intermediação de venda de imóvel, com clausula de exclusividade, firmado em XX de XXXXX de XXXX.

    Em que pese os esforços da Exequente na tentativa de um acordo com o Executado para o devido pagamento do débito, restaram-se infrutíferas todas as tentativas, razão pela qual motiva a presente demanda, em conformidade com o que dispõe o art. 784 do CPC/15, in verbis:

    Art. 784 São títulos executivos extrajudiciais:

    (...)

    III. o documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas;

    Ante a redação clara do dispositivo legal e da narração fática, não restam dúvidas de que se tem um título executivo extrajudicial pronto a comprovar a existência do direito de crédito, conforme leciona a doutrina:

    "A execução pode ser iniciada com base em documentos distintos dos títulos judiciais. Por vezes, o legislador empresta eficácia executiva a certos documentos, permitindo que os seus titulares possam acessar a via executiva sem se submeterem ao processo de conhecimento. Tem-se aí a figura dos títulos executivos extrajudiciais."(MARINONI, Luiz Guilherme, ARENHART, Sérgio Cruz. Execução. 5 ed. Editora RT, 2013, p.435)

    No presente caso, o contrato formaliza a existência da obrigação, com valor certo e líquido e o perfeito adimplemento do contrato por parte do Exequente evidencia a exigibilidade.

    Ora, nos termos dos artigos 725 e 726 do Código Civil, é devida a comissão de corretagem ao corretor ou a imobiliária intermediadora uma vez que tenha alcançado o resultado útil previsto no contrato, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Outrossim, é devida a comissão de corretagem se tiver sido ajustada por escrito a corretagem com exclusividade terá o corretor ou a imobiliária direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, vejamos:

    Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

    Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor, mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

    Não obstante, os entendimentos majoritários dos Tribunais são neste sentido, vejamos:

    APELAÇÃO. Corretagem. Venda de imóvel. Ação de cobrança de comissão, julgada procedente. Recurso do réu. Contrato com prazo de validade de 180 dias e de exclusividade. Venda realizada diretamente pelo réu a um amigo, dentro do prazo contratual. Disposição contratual regrando essa hipótese e estabelecendo o percentual de 3% devido à empresa de corretagem. Impugnação. Rejeição. Cláusula que não é ambígua, contraditória ou de difícil compreensão a justificar interpretação diversa e em favor do consumidor e nem obrigações desproporcionais a ponto de colocar o consumidor em desvantagem exagerada. Réu que não se desincumbiu do ônus de comprovar a ociosidade ou inércia da empresa, como lhe competia. Ação instruída com anúncios publicitários realizados pela autora, destinados à venda do imóvel. Comissão devida. Inteligência do art. 726 do CC. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO, com a majoração dos honorários advocatícios devidos pelo réu, com base no art. 85, § 11, do CPC.

    (TJSP; Apelação Cível XXXXX-18.2021.8.26.0100; Relator (a): Sergio Alfieri; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional IV - Lapa - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 18/11/2022; Data de Registro: 18/11/2022)

    APELAÇÃO CÍVEL. CORRETAGEM. AÇÃO DE COBRANÇA. CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE VIGENTE. COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA. Ajustada a exclusividade, o corretor tem direito à remuneração integral, ainda que negócio tenha sido iniciado e concluído sem a mediação, salvo comprovada inércia ou ociosidade da empresa demandante que justifique a venda através de corretor diverso. Inteligência do artigo 726, do Código Civil. Cláusula de exclusividade vigente. Inércia não evidenciada. Comissão devida. Sentença reformada. Sucumbência redefinida. APELAÇÃO PROVIDA.

    (Apelação Cível nº 700076976075, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS. Relator: Ana Betriz Iser. Julgado em 09/05/2018).

    Ora, neste contexto, não há dúvidas quanto ao cabimento da presente ação de execução de título extrajudicial. Para tanto, em atendimento aos requisitos do Código de Processo Civil, indica a documentação necessária a comprovar o seu crédito.

    Razões pelas quais, requer a aplicação das medidas coercitivas necessárias para o cumprimento efetivo da obrigação, nos termos do Art. 139, inc. IV do CPC.

    DOS PEDIDOS E REQUERIMENTOS:

    Por todo o exposto, REQUER:

    1. A citação do Réu para, no prazo de 03 (três) dias, pagar a quantia de ________ , acrescido de juros de mora, correção monetária e honorários advocatícios até o efetivo pagamento;
    2. Caso o executado não pague, requer a aplicação do art. 830 do CPC, e a aplicação do artigo 842 do CPC, indicando, desde já, que a penhora recaia sobre:
    3. I - dinheiro porventura existente em contas do executado (penhora on-line via SISBAJUD);
    4. II - Não sendo encontrado referidos bens, requer a pesquisa, através do convênio RENAJUD, INFOJUD e CCS para encontrar outros bens, valores, procurações e relações societárias em nome do réu e imediata penhora;
    5. III - Não sendo encontrado bens, requer seja notificada a Receita Federal, para que forneça as duas últimas declarações de imposto de renda do executado, a fim de que se verifique a relação de bens.
    6. Determinar, nos termos dos Arts. 139, inc. IV, 537, 773 e 814 do CPC/15, as medidas necessárias ao cumprimento da ordem, em especial a aplicação de multa diária;
    7. A inclusão do executado no cadastro de inadimplentes até que seja cumprida a determinação, nos termos do Art. 782, § 3º do CPC;
    8. Seja expedida certidão comprobatória do ajuizamento da presente Execução, a teor do artigo 828, do Novo Código de Processo Civil, para fins de averbação no registro de imóveis, bem como junto ao DETRAN para impedir a alienação de veículos ou outros bens sujeitos à penhora, arresto ou indisponibilidade;
    9. A produção de toda prova admitida em direito;
    10. A condenação do réu ao pagamento de 10% (dez por cento) de honorários advocatícios, elevado até 20% (vinte por cento), quando rejeitados eventual embargos à execução nos parâmetros previstos no art. 827, § 2º do CPC.

    Dá-se à causa o valor de R$ ________

    Nestes termos,

    pede deferimento.

    Cidade/UF, XX de XXXXXX de XXXX

    Advogado

    OAB/UF

    ______________________________________________________

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    • Sobre o autorEspecialista em Direito Imobiliário
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