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17 de Julho de 2024

Modelo de Ação de Rescisão de contrato de locação por descumprimento de cláusula contratual

Serve para quando o imóvel não possui o AVCB, o Habite-se ou ART nas locações comerciais.

há 5 anos
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  • Esse modelo se presta para rescisão contratual de imóvel COMERCIAL por parte do locatário quando o locador não fornece as condições mínimas esperadas do imóvel, como, nesse caso, a ausência do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros - AVCB. Na locação comercial outras motivações podem ensejar a ação, tais como ausência de Habite-se, de ART , dentre outros. Lembrando que, quem dá ensejo ao inadimplemento, seja em dinheiro ou em obrigações, fica devendo o valor de multa contratual. Saiba mais em www.artetributaria.com.br :

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVEL DA COMARCA DE XXX/XX.

XXX, Qualificação completa, residentes e domiciliado na Rua endereço completo, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, através de seu procurador infra assinado (Doc. Anexo), propor a presente

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO POR QUEBRA DE CLAUSULA CONTRATUAL

em face de

XXX, Qualificar, residente e domiciliada na Rua Qualificar, CEP XXX, pelos fatos e fundamentos a seguir transcritos:

DOS FATOS

    I- Da modalidade de locação e ausência do AVCB - Para efeitos da presente petição considera-se o contrato de locação firmado em xx/xx/xxxx do imóvel à R. Tal, cidade tal, para uso residencial/comercial conforme página 1 do contrato firmado entre requerente e requerido. No entanto, o imóvel não possui o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, item essencial para considerar o imóvel desimpedido e em dia com suas obrigações. Logo, o imóvel não se presta à locação comercial, conforme contrato às clausulas XX, pois está em desconformidade com a lei, gerando ilícito penal e cível, conforme descreveremos adiante. Ademais, o imóvel possui diversos outros problemas como vazamentos, infiltrações dentre outros problemas. Mas frise-se que a ausência do cumprimento legal das obrigações do locador é o que motiva a presente petição.

    II- Do inadimplemento do Locador frente às obrigações de locação comercial - Pela presente ação o requerente informa que pretende encerrar a locação do imóvel, de uso para atividade comercial, conforme explicitado no contrato de aluguel. Até o presente o requerente foi pontual em seus pagamentos e manteve o imóvel assim como quando o locaram, nesse pouco tempo, tentando manter um ponto comercial onde o requerente pretendia realizar atividade comercial.

Ocorre, porém, que o requerido deixou de cumprir a obrigação que lhe é imposta pela Lei do Inquilinato, no inciso I de seu artigo 22, pela qual o “locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”. Assim se afirma, pois deixou o requerido de providenciar ao requerente o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros – AVCB (exigência da lei estadual 46076/01,art. 5.o). O AVCB, assim como o Habite-se e o ART , como é cediço, diz respeito ao imóvel e o requerido deveria tê-lo providenciado ANTES da locação comercial. Muito importante, incorreu o requerido em inadimplemento de obrigações, conforme consta no próprio contrato de locação original, incorrendo o requerido em infração do contrato, que prevê 3 aluguéis como multa rescisória.

Não há que se falar em transferir a responsabilidade das exigências municipais, estaduais e federais para o locatário, sendo que tais documentos de segurança e habitação NÃO PODEM ser providenciados pelo locatário. Tais documentos, essenciais, que não lhe cabem providenciar.

III- Da rescisão do contrato em face do inadimplemento do locador- Visto que o contrato de locação possui vício insanável, pretende o requerente devolve-lo, já a partir de 01/02/2019. Não há que se falar em multa, visto que em verdade o inadimplemento contratual PERTENCE ao requerido e é o que faz com que a rescisão se torne possível e em analogia a multa rescisória inversa, ou seja, o requerido é que deve pagar ao requerente por ter descumprido com sua obrigação.

IV - DO DIREITO

Dispõe os artigos 186 e 927 do Código Civil que:

Art. 186- Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito de outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.”

Art. 927- Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187) causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Parágrafo único- Haverá obrigação de reparar o dano independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo requerente do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.”

A respaldar a pretensão do requerente, o acórdão da 26ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ao julgar o Recurso de Apelação nº XXXXX-17.2008.8.26.0114, voto nº 7208 de Relatoria do Desembargador Carlos Alberto Garbi, proferido em 10 de Agosto

de 2011: “...visto que sete meses após o início da locação o réu ainda não havia regularizado o imóvel junto aos Bombeiros.

O réu infringiu o art. 22, inc. I, da Lei nº 8.245/91, que determina que o locador é obrigado a ‘entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina’. Logo, a infringência legal impõe a manutenção da sentença que determinou a rescisão do contrato de locação firmado entre as partes. (grifamos)...”

E, ainda:

“Sob pena de rescisão do contrato de locação por culpa do locador (art. , inc. II, da Lei n. 8.245/91), é dever deste, nos termos do art. 22, inc. I, da Lei n. 8.245/91, ‘entregar ao locatário o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina’, nele compreendida a obrigação de disponibilizar o bem locado devidamente regularizado perante a Administração Pública Municipal e Corpo de Bombeiros, responsáveis pela emissão do ‘habite-se’, do alvará sanitário e da análise e aprovação do projeto” (TJSC, 5ª Câm. De Direito Civil, Rela. Desa. Sonia Maria Schmitz, AC n. 2009.036762-2, de Balneário Camboriú, j. 15-12- 2011).

O locador que entrega o imóvel alugado sem condições de servir ao uso a que se destina, em decorrência da inexistência de ‘habite-se’ ou vistoria prévia do Corpo de Bombeiros, comete infração contratual e descumpre a obrigação prevista no inciso I do art. 22 da Lei 8.245, dando azo à rescisão do contrato de locação. (TJSC, 1ª Câm. De Direito Civil, Rel. Des. Joel Figueira Júnior, AC n. 2001.017363- 0, de São José, j. 14-10-2008). ...” (TJSC, Apelação Civil n. 2013.07.9675-4, de Joinville, Rel. Des. Monteiro Rocha, 13/3/2014)

Desta feita, o requerente do dano deve ser responsabilizado não só pelo dano causado por sua culpa, como também daquele que tenha decorrência de seu simples fato; uma vez que na inércia de seus atos, acarrete prejuízo a outrem, fica obrigado a indenizá-lo.

Fazendo breve uma longa história, o requerente será obrigado a dar por rescindida a locação, devolver o imóvel e mudar-se para um novo endereço, às suas expensas, no qual poderá obter todas as licenças necessárias ao regular exercício de sua atividade. Mais o valor decorrente de perdas e danos visto a mudança obrigatória em face do descumprimento contratual, além de danos morais decorrentes do prejuízo acarretado pelo tempo perdido desnecessariamente, soubesse antes os problemas do imóvel . Portanto temos aqui um caso de Danos que não pode ser ignorado Excelência!!

VI- Dos Pedidos

A) Concessão dos benefícios da gratuidade da justiça;

B) Citação da requerida por AR, para que retire as chaves do imóvel, ou apresente resposta no prazo legal, sob pena de confissão e revelia;

C) Procedência da ação, declarando extinta a relação locatícia com a devida reparação, nos seguintes termos:

I- indenização por danos materiais, de R$ 9.897,21 (Nove mil, oitocentos e noventa e sete reais e vinte e um centavos), por lucros cessantes e perdas e danos.

II- O valor de R$ 4.000,00 (Quatro mil reais), por danos morais dado a ausência de condições do imóvel.

III- O valor de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais) que corresponde a três aluguéis a título de rescisão contratual.

IV- O valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) que corresponde a ao valor da garantia já paga em adiantamento.

Protesta provar o alegado por todos os meios de provas e direitos admitidos, incluindo depoimento pessoal, testemunhal e produção de prova documental;

Dá-se a causa o valor fiscal de R$ 25.987,21 (Vinte e cinco mil, novecentos e oitenta e sete reais e vinte e um centavos).

Nestes termos em que,

Pede deferimento

Cidade , data

Advogado

OAB

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