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14 de Junho de 2024

Modelo de Promessa de Compra e Venda de Imóvel

Modelo-base. Enxuto e genérico. Para garantir a segurança na transação é necessário o acompanhamento de profissional especialista.

Publicado por Luiza Paiva
há 2 anos
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QUADRO-RESUMO

CONTRATO DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA E OUTROS PACTOS

Item 01 – PROMITENTES VENDEDORES:

Qualificação completa, incluindo cônjuge.

Item 02 PROMITENTES COMPRADORES:

Qualificação completa, incluindo cônjuge.

Item 03IMÓVEL:

Qualificação completa exatamente como consta na matrícula. Sem esquecer, é claro, do número da matrícula e circunscrição competente.


Item 04 – PREÇO TOTAL:

Numerário e por extenso.


Item 05 – VALOR DA PARCELA DE SINAL:

Numerário, por extenso e com a forma de pagamento descrita (ex. se por cheque administrativo, indicar os dados do cheque), nos termos dos arts. 417 e seguintes do Código Civil.


Item 06 – VALOR DA PARCELA FINAL:

Numerário e por extenso, imputando-se o sinal pago, nos termos dos arts. 417 e seguintes do Código Civil.


Item 07 VENCIMENTO DA PARCELA FINAL:

Dia estipulado para outorga da escritura definitiva, observada a cláusula 8ª.


Item 08DATA-BASE:

Data base para que seja firmado o presente instrumento.


Item 09 – LOCAL DE PAGAMENTO:

Endereço dos vendedores (item 01).


(A depender do seu caso, podem ser incluídos outros itens no quadro resumo. Mas lembrem-se de respeitar as exigências e limites da Lei)

CONDIÇÕES

CONTRATO DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA E OUTROS PACTOS

Por este instrumento particular, as partes qualificadas nos itens 01 e 02 do quadro-resumo têm entre si justa e contratada a promessa de venda e compra do imóvel descrito no item 03 do quadro-resumo, mediante as cláusulas e condições a seguir especificadas:

I – Partes

1ª – De um lado, como PROMITENTES VENDEDORES, figuram as pessoas devidamente qualificadas no item 01 do quadro-resumo e adiante simplesmente designadas “VENDEDORES”.

2ª – De outro lado, adiante simplesmente designados “COMPRADORES”, devidamente qualificados no item 02 do quadro-resumo, figuram os PROMITENTES COMPRADORES do imóvel descrito e caracterizado no item 03 do quadro-resumo.

II – Objeto

3ª – Os VENDEDORES são senhores, legítimos possuidores e proprietários do imóvel descrito e caracterizado no item 03 do quadro-resumo. (Aqui também pode variar, a depender da forma de aquisição anterior do imóvel por exemplo).

4ª – Pelo presente instrumento e na melhor forma de Direito, os VENDEDORES têm ajustado vender conforme prometem aos COMPRADORES e estes a comprar-lhes o imóvel descrito e caracterizado no item 03 do quadro-resumo, de que aqueles são titulares, de forma livre e desembaraçada de quaisquer ônus real, pessoal, fiscal ou extrajudicial, dívidas, arrestos ou sequestros, ou, ainda, de restrições de qualquer natureza, pelo preço determinado no item 04 do quadro-resumo e de conformidade com as cláusulas e condições adiante estabelecidas.

III – Preço

5ª – O preço certo e ajustado da venda ora prometida é aquele discriminado no item 04 do quadro-resumo, a ser pago de acordo com os itens 05, 06 e 07 do mesmo quadro.

6ª – Os VENDEDORES receberam dos COMPRADORES, nesta data, a quantia descrita no item 05 do quadro-resumo, a título de sinal, nos termos dos artigos 417 e seguintes do Código Civil, mediante a entrega, em caráter pro solvendo, dos cheques administrativos a seguir especificados: ... cuja quitação se dará com a compensação dos referidos títulos.

//
mediante transação bancária ... pix ... outros meios de pagamento.

7ª – O restante do preço, no valor estipulado no item 06 do quadro-resumo, será pago pelos COMPRADORES da seguinte forma: um único pagamento a ser realizado na data da outorga da competente escritura de compra e venda do imóvel, que deve ocorrer no prazo de x (xis) dias da entrega dos documentos descritos na cláusula 8ª.

§ 1º O pagamento deverá ser efetuado em moeda corrente da época do pagamento (item 07 do quadro-resumo), no endereço dos VENDEDORES descrito no item 01 do quadro-resumo.

§ 2º Os COMPRADORES obrigam-se a pagar os valores estipulados nos itens 05 e 06 do quadro-resumo no termo estipulado no item 07 do mesmo quadro, sob pena de, em não o fazendo, e sem prejuízo das sanções consentâneas do descumprimento contratual, ficarem sujeitos a correção monetária pelo IGPM-FGV (ou outro índice pactuado entre as partes) desde o dia do vencimento até o dia da final liquidação, multa contratual de x% (x por cento) sobre o valor do débito, mais y% (y por cento) ao mês a título de juros moratórios, além de z% (z por cento) de honorários de advogado, quando este atuar, nos termos do art. 395 do Código Civil, independentemente da propositura de ação e, se esta for proposta, independentemente de honorários de sucumbência ou fixados em razão de execução.

§ 3º Se o índice IGP-M/FGV for extinto ou considerado inaplicável a este contrato, as partes estabelecem, desde já, a atualização que será feita pela variação percentual acumulada dos seguintes índices, na ordem (na falta do primeiro, aplica-se o segundo índice substitutivo, aplica-se o terceiro):

i) Índice Nacional de Preços ao Consumidor do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (INPC/IBGE);

ii) O índice utilizado pelo Tribunal de Justiça do Estado de (...) para correção de débitos judiciais.

IV – Vencimento da parcela final

8ª – O vencimento da parcela descrita no item 06 do quadro-resumo, dar-se-á no dia da outorga da Escritura Pública de Compra e Venda do Imóvel, que será providenciada pelos COMPRADORES, no tabelionato de notas de sua preferência ou no xô tabelionato de notas da comarca de Salvador, em até x (xis) dias da data da entrega dos seguintes documentos, pelos VENDEDORES:

a) Com relação ao imóvel:

  • Cópia autenticada do título aquisitivo: Escritura de Compra e Venda ou equivalente
  • Cópia atualizada da matrícula do imóvel.

• Certidão negativa de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).

Declaração do síndico do prédio quanto à inexistência de débitos.

b) Referentes à pessoa do vendedor e dos sócios:

• Cópia do CPF (pessoa física, sócios)/CNPJ (pessoa jurídica) autenticados.

• Cópia do RG ou documento de identidade autenticado (pessoa física e sócios).

• Certidão de Nascimento atualizada (pessoa física).

• Certidão negativa da Fazenda Pública Federal (Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais – pessoa jurídica e sócios), Estadual (ICM/ICMS pessoa jurídica) e Municipal – Certidão de Tributos Mobiliários – pessoa física, pessoa jurídica e sócios.

• Certidão negativa do INSS (pessoa jurídica).

• Certidão negativa do FGTS (pessoa jurídica).

• Certidão da Justiça Estadual Cível – feitos civis (pessoa física, sócios e pessoa jurídica).

• Certidão da Justiça Estadual Cível – executivos fiscais (sócios e pessoa jurídica).

• Certidão negativa da Justiça Estadual Criminal (pessoa física e sócios).

• Certidão negativa da Justiça do Trabalho (sócios e pessoa jurídica).

• Certidão negativa da Justiça Federal – Civil, Criminal e executivos fiscais (pessoa física, sócios e pessoa jurídica – civis; pessoa física e sócios – criminais).

• Certidão negativa dos Tabeliães de Protesto (pessoa física, sócios e pessoa jurídica).

(Aqui pode ser necessário MENOS ou MAIS documentos. Como digo sempre, cada caso é específico e este é um modelo genérico. Então prestem atenção as especificidades da situação que acompanha).

Parágrafo único. Obrigam-se os COMPRADORES a oferecer os seus documentos, exigidos pelo tabelião, bem como os documentos dos VENDEDORES, que lhes forem entregues.

V – Resolução por inadimplemento dos compradores

9ª – Devidamente entregues os documentos descritos na cláusula anterior ou colocados à disposição dos COMPRADORES, o pagamento da parcela final, descrita no item 06 do quadro-resumo, deverá ser feita no prazo de x (xis) dias.

Parágrafo único. Caso o pagamento não seja efetuado no prazo de x (xis) dias da entrega ou da colocação à disposição dos documentos descritos na cláusula anterior, poderão os VENDEDORES notificar os COMPRADORES por meio do Cartório de Títulos e Documentos, nos termos do Decreto-Lei 745/1969 ou judicialmente, para purgar a mora no prazo de x (xis) dias, contados do recebimento da notificação, acarretando, após o prazo para purgação da mora, a resolução deste contrato, resolução esta que se operará em favor dos VENDEDORES, independentemente de qualquer outro procedimento e, como consequência, perderão os COMPRADORES o valor entregue a título de sinal (item 05 do quadro-resumo). Se preferirem, os VENDEDORES poderão exigir, nos termos do art. 475 do Código Civil, o cumprimento do contrato pela via executiva com as penalidades aqui previstas.

(Aqui também outras disposições podem ser avençadas. Como o caso de multa diária que eu particularmente gosto de fixar)

VI – Posse

10 – A posse do imóvel objeto deste contrato somente será transmitida pelos VENDEDORES, aos COMPRADORES, quando do pagamento da parcela descrita no item 06 do quadro-resumo, por ocasião da outorga da competente escritura pública de compra e venda do imóvel descrito e caracterizado no item 03 do quadro-resumo. (ou, novamente, a depender do que pactuam as partes).

VII – Escritura

11 – As despesas com o ato da escritura, tais como ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), custas e emolumentos devidos ao Tabelião, bem como ao oficial de Registro de Imóveis para registro da respectiva escritura, serão de exclusiva responsabilidade dos COMPRADORES.

VIII – Tributos devidos em razão do imóvel

12 – Aqui verifiquem a questão do IPTU e, caso não existam quaisquer débitos, descreva nesta cláusula. Assim como, se os COMPRADOR assumir dívidas referentes à IPTU com a dedução do preço total do imóvel, parcelamentos ou qualquer situação específica oriunda dos tributos do imóvel.

IX – Vícios e área do imóvel

13 – A presente venda e compra é feita em caráter AD CORPUS e não dará a qualquer das partes o direito de pleitear diferenças em razão da metragem.

14 – Não responderão os VENDEDORES por vícios ocultos (redibitórios), até porque a presente venda possui como objeto uma construção antiga e usada.

(verifique o caso que acompanha para identificar a pertinência destas cláusulas)

15 – Os COMPRADORES examinaram o imóvel e declaram expressamente que acharam seu estado satisfatório, não lhes assistindo, assim, o direito de qualquer reclamação quanto a vícios aparentes, que desde já renunciam.

X – Irrevogabilidade e irretratabilidade

16 – O presente contrato é celebrado sob a condição expressa de sua irrevogabilidade e irretratabilidade, ressalvado o eventual inadimplemento das obrigações dos COMPRADORES ou descumprimento das condições aqui impostas, renunciando os contratantes, expressamente, à faculdade de arrependimento concedida pelo art. 420 do Código Civil.

(verifique o caso que acompanha para identificar a pertinência desta cláusula)

XI – Disposições gerais

17 – Para dirimir quaisquer questões que direta ou indiretamente surgirem deste contrato, as partes elegem o Foro desta Comarca, com renúncia expressa de qualquer outro.

18 – Para todos os fins e efeitos de Direito, os contratantes declaram aceitar o presente contrato nos expressos termos em que foi lavrado, obrigando-se a si, seus herdeiros e sucessores, a bem e fielmente cumpri-lo.

19 – Todas as notificações e comunicações decorrentes deste contrato serão feitas com base no endereço comunicado pelos contratantes e constante deste instrumento (itens 01 e 02 do quadro-resumo), presumindo-se válidas caso não tenham, anteriormente, dado inequívoca ciência de alteração de seu domicílio, sujeitando-se às consequências desta omissão.

Parágrafo único. Os COMPRADORES nomeiam-se procuradores para receber notificações decorrentes deste contrato (caso de cônjuges ou mais de um comprador).

20 – O presente instrumento retifica, ratifica e substitui as tratativas anteriores entre as partes, consolidando a vontade das mesmas.

21 – Caso qualquer das partes seja obrigada a recorrer a meios judiciais para assegurar os direitos decorrentes deste contrato, ou no caso de mora, e sem prejuízo da integral execução deste, a outra parte incorrerá em correção monetária desde a data do vencimento até a final liquidação, multa de x% (xis por cento), além de ficar responsável pelo pagamento das despesas e custas processuais, bem como dos honorários advocatícios, independentes daqueles devidos em razão dos arts. 389 e 395 do Código Civil, ora fixados em x% (xis por cento), além de juros à taxa de x% (xis por cento) ao mês sobre o débito apurado, tudo desde a data do vencimento até final liquidação.

22 – Todos os valores aqui avençados sofrerão correção monetária na menor periodicidade permitida por lei, pelo mesmo índice estipulado para correção monetária dos débitos judiciais publicados em tabela específica no Diário Oficial do Estado de São Paulo.

23 – Os COMPRADORES expressamente declaram-se solidariamente responsáveis por todas as obrigações deste contrato, inclusive penalidades decorrentes da mora ou do inadimplemento.

24 – As comissões devidas a intermediadores e corretores, de qualquer natureza, serão pagas exclusivamente pelos COMPRADORES.

E, por estarem de acordo, firmam o presente instrumento particular em 3 (três) vias de igual teor e forma, na presença das duas testemunhas que também o assinam.

Cidade, UF, (data estipulada no item 08 do quadro-resumo)

Assinaturas das partes e das testemunhas

  • Sobre o autorEspecialista em Direito Imobiliário e Gestão Estratégica
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