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21 de Julho de 2024

Notificação de problemas com imóvel locado com pedido de abatimento nos aluguéis a vencer.

há 2 anos
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Notificação de problemas com imóvel locado com pedido de abatimento nos aluguéis a vencer.

Direcionamos esta notificação à xxxxxxxxxxxxxxxxxx, CRECI xxxxx, CNPJ xxxxxxxxxxx, localizada na xxxxxxxxxxxxxx, no xxxxxxxxxx, , haja vista que a mesma se encontra na situação de mediadora entre os notificantes e a proprietária da residência locada.

Att. ao Responsável pelo atendimento ao cliente da empresa:

xxxxxxxxxxxxxxxxxx, Brasileiro, Inscrito no CPF/ xxxxxxxxxxx, residente e domiciliado na xxxxxxxxxxxxx e xxxxxxxxxxxxxxx, Brasileira, xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, residente e domiciliada na xxxxxxxxxxxxxxxx, vem por meio da presente

NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL,

expor e requerer o que segue:

  1. DOS FATOS

Os notificantes supramencionados, que locaram imóvel junto à notificada, imóvel localizado na Rua xxxxxxxxxxxxxxxx vem por meio deste informar, que o imóvel locado apresentam diversos vícios ou defeitos anteriores à locação.

Vejamos os vícios e defeitos constatados até o momento:

1- Prateleira localizada debaixo da pia encontra-se em péssimo estado de conservação;

2-Fundo do armário do quarto do casal mofado.

3-Torneira da cozinha pingando.

4-Descarga do banheiro social não funcionando.

5- Todas as tomadas do apto. Não seguem o padrão atual de segurança estabelecido pela ABNT NBR 14136: são tomadas de dois pinos, ao invés de três pinos.

6-Sifão de uma das cubas da cozinha encontra-se em péssimo estado de conservação.

7-Os dois quartos de solteiros apresentam paredes com incorreções (pintura mal finalizada).

8-As saídas das torneiras da cozinha estão entupidas;

9-Parte da Parede do Corredor de acesso ao quarto do casal encontra-se infiltrada.

10-Box do quarto do casal encontra-se rachado.

11-Necessidade de troca dos disjuntores do Quadro de luz.

Como bem se verá, tratam-se de vícios e defeitos anteriores à locação os quais são de TOTAL RESPONSABILIDADE DO LOCADOR.

Os problemas detectados até o momento implicam na violação ao dever do locador em entregar o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina.

Segue a análise do direito.

  1. DO DIREITO

2.1 DO DEVER DO LOCADOR DE ENTREGAR O IMÓVEL ALUGADO EM ESTADO DE SERVIR AO USO A QUE SE DESTINA

O art. 22 da lei 8245/1991 regula os deveres do locador. O inciso I assenta que o locador é obrigado a entregar o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina.

Já o inciso IV estatui que o locador responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.

Vejamos os dispositivos:

Art. 22. O locador é obrigado1 a:

I - Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;2

IV - Responder pelos vícios ou defeitos5 anteriores6 à locação;

Obrigação inerente ao contrato de locação, a entrega da coisa alugada em estado de servir ao uso a que se destina é a principal do locador. Caso a coisa locada seja entregue com vícios que a tornem imprópria ao uso a que se destina, pode ser enjeitada ( CC 441 a 446; CC/1916 1101 a 1106).

Esse dever do locador, se descumprido, pode ensejar o desfazimento da relação locatícia (LI 9.º II). Vejamos:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

A relação locatícia pode ser desfeita em virtude de a coisa locada apresentar defeitos ou vícios que a tornem imprópria para o uso a que é destinada ( CC 441 a 446; CC/1916 1101 a 1106).

É lícito afirmar que qualquer vício ou defeito anterior à locação, desde que torne a coisa locada imprópria ao uso a que se destina, enseja o desfazimento do contrato.

Vejamos a lição de Marcus Vinícius Motter Borges sobre o tema [1]

“17.7. Deveres das partes no contrato de locação

17.7.1. Deveres do locador

O contrato de locação visa proporcionar ao locatário a utilização da coisa, devendo o locador assegurar-lhe, continuamente, o uso pacífico e responder pela sua aptidão para ser utilizada.

Nesse sentido, considerando o rol do art. 22 da Lei de Inquilinato, Caio Mário da Silva Pereira agrupou os deveres ali constantes em três categorias: entrega da coisa, manutenção da coisa em estado de servir e dever de garantia.

A coisa deve ser entregue, juntamente com seus acessórios, se for o caso, em tempo útil, dentro das condições avençadas e em estado de servir ao uso a que se destina (art. 22, I).

No silêncio das partes, presume-se que o inquilino recebeu o bem locado em bom estado.

O dever ligado à prestadia da coisa, no entanto, não se esgota com sua entrega, devendo o locador mantê-la nesse estado pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em sentido contrário ou se for caso de alguma das hipóteses do art. 23, XII, promovendo as obras necessárias para sua conservação, sem com isso mudar-lhe a forma ou o destino, ao menos enquanto pender a locação (art. 22, II-III).

A propósito, no art. 22, X, o legislador impõe sobre o locador a obrigação de arcar com as despesas extraordinárias de condomínio exemplificadas no parágrafo único do mesmo artigo. Tais despesas referem-se a gastos não rotineiros (por exemplo, alíneas b e f) ou reparos urgentes ligados à manutenção da coisa (por exemplo, alíneas a e e).

O que parece plasmar as despesas extraordinárias é o fato delas buscarem restaurar valor à coisa, que foi se desgastando com o tempo, ou ao menos impedir/evitar que a coisa comum tenha prejuízo. Destaca Orlando Gomes.

Contudo, que “se o estrago [que enseja os gastos extraordinários] é devido à culpa do locatário, o locador exonera-se da obrigação”.

(Curso de direito imobiliário brasileiro [livro eletrônico] / Marcus Vinícius Motter Borges, coordenação. -- 1. ed. -- São Paulo : Thomson Reuters Brasil, 2021.)

Em síntese, pode-se dizer que uma das principais obrigações do locador seria a entrega da coisa locada em estado de servir ao uso que se destina.

No caso apresentado pelos notificantes, depreende-se que a locadora não cumpriu com tal obrigação em razão dos diversos problemas no imóvel apontados acima.

Os problemas apontados exigiram dos notificantes a contração de profissional especializado para o imediato reparo para que o imóvel possa servir como habitação.

Por força de tais gastos, que não foram computados ou contabilizados no momento da assinatura do contrato de locação, vem os notificantes requerer o ressarcimento de tais despesas.

2.2 DA RESPONSABILIDADE DO LOCADOR PELOS VÍCIOS OU DEFEITOS ANTERIORES À LOCAÇÃO

O art. 22, IV da lei 8245/1991 estatui que o locador responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.

Vejamos os dispositivos:

Art. 22. O locador é obrigado1 a:

IV - Responder pelos vícios ou defeitos5 anteriores6 à locação;

Então, todos os defeitos e vícios que antecedem o início da locação são de responsabilidade do locador, a quem cabe reparar ou ressarcir as despesas relacionadas aos reparos.

As despesas necessárias devem ser reparadas independentemente de boa ou má-fé, não havendo de se falar em prévia autorização do locador para a execução de reparos necessários n/t do art. 35 da lei do inquilinato. Segue artigo:

Das benfeitorias

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Em razão da função realizada pelas benfeitorias necessárias, o proprietário deverá indenizar o possuidor que as realiza, independentemente de sua boa ou má-fé.

O artigo acima referido (art. 35) estatuem que, salvo disposição expressa em contrário, o ressarcimento das benfeitorias necessárias não depende de terem elas sido autorizadas pelo locador, além de conceder ao locatário permissão para exercer o direito de retenção de benfeitorias necessárias e úteis, quando o locador não as indenizar.

Vejamos lição da doutrina da área:

17.9. Benfeitorias e sua indenização

Benfeitorias são “as obras ou despesas feitas na coisa [pela ação do homem], com o fim de conservá-la, melhorá-la ou embelezá-la”.

O Código Civil, no art. 96, classifica-as em três categorias, voluptuárias, úteis ou necessárias.

O que define o pertencimento da benfeitoria a uma ou outra categoria é o acréscimo de utilidade ou de valor que tiver trazido à coisa (conservação, melhoria ou embelezamento).

Assim, tendo em vista a função realizada pelas benfeitorias necessárias, o proprietário deverá indenizar o possuidor que as realiza, independentemente de sua boa ou má-fé.

Benfeitorias úteis apenas são indenizadas a possuidores de boa-fé. Já as voluptuárias não são indenizadas, mas poderão ser levantadas pelo possuidor que as tenha realizado, desde que esteja de boa-fé e a retirada não afete o imóvel.

Essa disciplina genérica estabelecida no Código Civil foi acolhida pela Lei do Inquilinato, nos artigos 35 e 36, que acrescentam que, salvo disposição expressa em contrário, o ressarcimento das benfeitorias necessárias não depende de terem elas sido autorizadas pelo locador, além de conceder ao locatário permissão para exercer o direito de retenção de benfeitorias necessárias e úteis, quando o locador não as indenizar.(Curso de direito imobiliário brasileiro [livro eletrônico] / Marcus Vinícius Motter Borges, coordenação. -- 1. ed. -- São Paulo : Thomson Reuters Brasil, 2021.)

Com acima dito, as benfeitorias necessárias devem ser indenizadas pelo locador.

No presente caso, em que os locatários efetuaram diversos reparos necessários ao imóvel em razão dos vícios e defeitos encontrados no imóvel, pugna os notificantes para que tais despesas sejam ressarcidas pela locadora. O ressarcimento pode se dar em espécie ou com o abatimento dos valores gastos nos aluguéis que se vencerão.

Segue abaixo entendimento da jurisprudência sobre o art. 22 da lei de locação, o qual estabelece os devedores do locador e a responsabilidade pelos vícios e defeitos anteriores à locação.

A C Ó R D Ã O APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. RESCISÃO POR PARTE DOS RÉUS, SOB O ARGUMENTO DE FALTA DE HABITABILIDADE DO IMÓVEL. ARTIGO 22, I E IV DA LEI 8245/91. AUSÊNCIA DE PROVAS DE QUE O LOCADOR TENHA DILIGENCIADO PARA QUE O PROBLEMA NA REDE ELÉTRICA RELATADO PELOS INQUILINOS FOSSE PRONTAMENTE RESOLVIDO. MULTA CONTRATUAL NÃO DEVIDA. RESSARCIMENTO DAS FATURAS DE ENERGIA ELÉTRICA E CONSERTO DA MÁQUINA DE LAVAR NÃO DEVIDOS. ARTIGO 373, I, CPC/2015. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE.

1. "Art. 22. O locador é obrigado a: I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; (...) IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;" (artigo, 22, I e IV da Lei n º 8245/91);

2. "O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;" (artigo 373, I, CPC/2015);

3. In casu, a sentença julgou procedente em parte o pedido autoral, condenando às rés, solidariamente, a efetuarem o pagamento ao autor relativo a locação proporcional aos 14 dias do mês de agosto de 2018, no valor de R$ 1.600,00, com correção do vencimento da obrigação e juros de mora de 1% ao mês a contar da mesma data;

4. Cinge-se a controvérsia sobre a responsabilidade da multa contratual de locação R$ 8.812,80, a restituição dos valores pagos com o reparo de uma máquina de lavar de R$ 180,00 e das contas de luz de julho e agosto de 2018;

5. No caso concreto, houve a rescisão do contrato de aluguel residencial por parte dos réus, sob o argumento de falta de habitabilidade do imóvel;

6. Com efeito, com as provas anexadas pelos demandados, é possível verificar a ocorrência problemas na rede elétrica na residência locada;

5. Ausência de provas de que o locador tenha diligenciado para que o problema relatado pelos inquilinos fosse prontamente resolvido;

6.O artigo 22, I e IV da lei 8245/91, prevê que incumbe ao locador entregar o imóvel em estado de servir ao uso que se destina e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Assim, descumprido, pela parte autora a obrigação contratual não faz jus a multa pela rescisão do contrato de locação residencial;

(TJ-RJ - APL: XXXXX20198190203, Relator: Des (a). LUIZ FERNANDO DE ANDRADE PINTO, Data de Julgamento: 16/06/2021, VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/06/2021)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RESCISÓRIA C/C INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. IMÓVEL ENTREGUE SEM CONDIÇÕES DE USO. RESPONSABILIDADE DO LOCADOR PELOS VÍCIOS OU DEFEITOS ANTERIORES À LOCAÇÃO. ART , 22, I E IV, DA LEI Nº 8.245/91. GASTOS BÁSICOS DE MANUTENÇÃO EFETUADOS PELA AUTORA QUE DEVERÃO SER SUPORTADOS PELA RÉ. VISTORIA DA DEFESA CIVIL CONCLUINDO PELO RISCO DE DESABAMENTO DA ESTRUTURA DA VARANDA, HAVENDO NECESSIDADE URGENTE DE REFORMA. RESCISÃO DA RELAÇÃO LOCATÍCIA DESDE O AJUIZAMENTO DA DEMANDA, DATA NA QUAL PASSOU A SER INEXIGÍVEL O PAGAMENTO DOS ALUGUERES, NASCENDO A PARTIR DE ENTÃO O DIREITO DE RESSARCIMENTO DA LOCATÁRIA. RECEBIMENTO DO IMÓVEL EM PÉSSIMO ESTADO DE CONSERVAÇÃO E COM RISCO DE DESABAMENTO, QUE ENSEJOU A RESCISÃO CONTRATUAL E FOI CAPAZ DE PROVOCAR NA AUTORA ABALO PSICOLÓGICO DECORRENTE DOS SENTIMENTOS DE DECEPÇÃO, FRUSTRAÇÃO E TRISTEZA, QUE CONJUNTAMENTE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO COTIDIANO. DANO MORAL CONFIGURADO. PROVIMENTO EM PARTE DO RECURSO.

(TJ-RJ - APL: XXXXX20178190058, Relator: Des (a). MARCIA FERREIRA ALVARENGA, Data de Julgamento: 27/07/2021, DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/07/2021)

3.DO REQUERIMENTO

Ante o exposto, os notificantes vêm requerer o ressarcimento de todas as despesas realizadas no imóvel.

Até o momento, foram efetuadas a seguintes despesas:

Material: R$ 3.525,00 (Três mil e quinhentos e vinte e cinco reais)

Mão de obra: R$ 2.000,00 (Dois mil reais);

Total: R$ 5.525,00 (Cinco mil e quinhentos e vinte e cinco reais)

Para tanto solicitam a devida comunicação à Locadora para uma rodada de negociação, no prazo máximo de 10 dias corridos a partir da data da notificação.

Após o prazo, há de se entender Inercia da parte Locadora, e a notificante arcará com os custos do conserto, onde ocorrerá o abatimento de tais valores nos próximos aluguéis a vencer.

Isto é, se nenhum equipamento vir a ser danificado ou algum morador acidentar-se em decorrência dos problemas do imóvel, pois nesse caso a notificante ira pleitear seus devidos direitos em juízo.

O contato para agendamento de eventual reunião ou proposta acordo deverá ser feito através do e-mail: xxxxxxxxxxxxxxxxxx ou telefone xxxxxxxxxxxxxxx

Sem mais para o momento, respeitosamente subscreve.

Atenciosamente,

Xxxxxxxxxxxxx

______________________________ ___________________________

xxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

  1. - Curso de direito imobiliário brasileiro [livro eletrônico] / Marcus Vinícius Motter Borges, coordenação. - 1. ed. - São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2021.)

  • Sobre o autorProcurador Federal. Especialista em Proc. Civil. Especializando em Adv pública
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Gustavo Roberto Janurio PRO
1 semana atrás

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