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28 de Maio de 2024

Réplica a Contestação - Loteamento em atraso

Publicado por Carla Calliman
há 10 meses
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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ...

...., já qualificado nos autos do processo em epígrafe, vem por meio de sua Advogada abaixo assinado, apresentar

RÉPLICA

em face dos fatos novos alegados na contestação.

I – BREVE RELATO DOS FATOS

Douto Juiz, em apertada síntese e sob infundados argumentos, o requerido busca se desvencilhar da responsabilidade em relação ao andamento e entrega do loteamento em questão, alegando a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a prorrogação do prazo de entrega devido a Pandemia do Covid-19, pleiteia a indenização a título de fruição pelos compradores mesmo que não tenham ainda constituído edificações, frequentam o local para ter acesso às margens do Rio .. e ali desfrutar momentos de lazer e indeferimento do dano moral.

O Requerido, ao responder a presente demanda, trouxe fundamentos que não merecem prosperar, vejamos.

II – DA INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97

Os preceitos e valores contidos no Código de Defesa do Consumidor constituem-se como de ordem pública e de patente relevância social, sendo, também, consubstanciadores das diretrizes constitucionais acerca da defesa do consumidor na ordem econômica, conforme preceitua artigo 170, inciso V da Constituição Federal:

“Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios:

V – Defesa do Consumidor;”

Outrossim, inobstante a Lei n. 9.514/97 seja posterior ao Código de Defesa do Consumidor, não houve a criação de instituto jurídico novo, eis que a alienação fiduciária de bens imóveis era figura conhecida e admitida mesmo antes da promulgação da referida lei.

Portanto, não nos parece haver dúvidas acerca da possibilidade de se aplicar a legislação consumerista no âmbito na alienação fiduciária de bens imóveis, mormente para que se evite desequilíbrio entre as partes em tais negócios.

Sobre a inaplicabilidade da Lei nº 9.514/97, vejamos atual precedentes a seguir:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. ESCRITURA PÚBLICA. COMPETÊNCIA. RELATIVA. DIREITO PESSOAL. DOMICÍLIO. CONSUMIDOR. FACILITAÇÃO. INADIMPLÊNCIA. VENDEDOR. CREDOR FIDUCIÁRIO. DIREITO À RESOLUÇÃO. ESTADO ANTERIOR. RETORNO. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO TOTAL. ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/19 97. INAPLICABILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está firmada no sentido de que a facilitação da defesa dos direitos do consumidor em juízo permite a propositura de demanda judicial em seu próprio domicílio. 3. Em se tratando de discussão que concerne a direitos pessoais, a competência para processar e julgar o feito será relativa, ainda que as obrigações em comento derivem de negócio jurídico sobre bem imóvel. 4. O registro em cartório de escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária não obsta o direito à resolução por inadimplemento fundado no artigo 475 do Código Civil. 5. A existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 para a hipótese de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário. 6. As razões que levam ao não provimento do recurso especial pela alínea a também afetam a análise pela alínea c do permissivo constitucional. Precedentes. 7. Recurso especial conhecido e não provido.(STJ - REsp: XXXXX DF XXXXX/XXXXX-2, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 11/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/05/2021)

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DISPOSITIVOS DE LEI FEDERAL ALEGADAMENTE VIOLADOS. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO CLARA E PRECISA. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA XXXXX/STF. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. MORA DA CONSTRUTORA. APLICAÇÃO DA LEI 9.514/97 AFASTADA. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A ausência de indicação clara e precisa dos dispositivos de lei federal alegadamente violados pelo acórdão recorrido caracteriza a deficiência na fundamentação do recurso, a atrair o óbice da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal. Precedentes. 2. Aplicam-se as disposições da Lei 9.514/97 quando o devedor-fiduciante não paga, no todo ou em parte, a dívida, e é constituído em mora, o que não é o caso dos autos. 3. Agravo interno a que se nega provimento". (AgInt no AREsp XXXXX/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 17/09/2019, DJe 24/09/2019 - grifou-se)

Faz-se necessária que a solução do empasse se dê casuisticamente, levando-se em conta o princípio do equilíbrio econômico-financeiro dos contratos, que visa, em última análise, garantir o equilíbrio inicialmente presente no momento da pactuação, bem como a cláusula geral presente no Código Civil, segunda a qual é vedado que alguém aufira enriquecimento às expensas de outrem, sem causa jurídica para tanto (artigo 884 do Código Civil). Trata-se medida que se espera para viabilizar a justiça contratual.

III – COVID-19

O requerido alega que as medidas restritivas impostas pelo Estado, interferiram diretamente no andamento do loteamento e afirma as obras já estarem em estágio final conforme fotos e documentos anexados.

Todavia, tais documentos que prorrogam os prazos são posteriores ao término do prazo de entrega (Decreto Municipal em 30/03/2023 e solicitação a Cemig em 11/04/2023) vencido em 22/08/2022 e, curiosamente, posteriores à data de distribuição desse processo realizado em 08/02/2023.

Conforme anexada, não há averbação da prorrogação de prazo na matrícula em que é registrado o loteamento, não se tornando público tal fato.

Em visita ao local no dia 27/04/2023, deparamos com um cenário totalmente diferente das fotos anexadas pelo requerido. O local se encontra em total abandono, sujo e inacessível. Não há movimentação de obra ou continuação da mesma conforme fotos anexadas. Se houvesse intenção de entrega, deveria estar com indícios de cuidados e finalização de obras. Aliás, até a presente data não se tem notícias da continuação da obra.

Quando realizamos a compra de um lote, além de investirmos um alto valor, temos um sonho de construir a casa própria e usufruir do local. Mas, infelizmente a realidade é outra. Ao contrário do que o requerido alega, da possibilidade de desfrutar momentos de lazer, tais como pescaria, natação, passeios de barcos e jet-ski, o local se encontra fechado com cadeado, conforme foto anexa, tornando o loteamento inacessível.

Além do mais, conforme já demonstrado no início, o requerente por diversas vezes questionou sobre o andamento da obra e posteriormente tentou o distrato e não conseguia retornos. Em conversas com o Requerido, o mesmo afirmou que mesmo em Pandemia continuavam as obras. Assim, a pandemia não pode ser usada como uma “válvula de escape”, para que não honre com suas obrigações contratuais, como tenta o Requerido.

Em relação a possibilidade de juntar tais documentos, vale destacar algumas recentes decisões:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS. JUNTADA DE DOCUMENTOS. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. 1. É admitida a juntada de documentos após a petição inicial e a contestação desde que não se trate de documento indispensável à propositura da ação, não haja má-fé e seja ouvida a parte contrária. Precedentes. 2. Não se admite o recurso especial quando a questão federal nele suscitada não foi enfrentada no acórdão recorrido. Incidem as Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal. 3. Agravo interno a que se nega provimento.(STJ - AgInt no AREsp: XXXXX SP XXXXX/XXXXX-5, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 17/05/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/05/2018)

Ação de cobrança. Contrato verbal de prestação de serviços em pedras de mármore. Procedência. Preliminar de ocorrência de preclusão para juntada de documentos afastada. A juntada de documentos em sede de réplica é perfeitamente autorizada pelos arts. 435 e 437, § 1º, do CPC, que permite que as partes, a qualquer tempo e desde que observado o princípio do contraditório e inexistente má-fé em sua conduta, juntem documentos novos destinados a contrapor os documentos anteriormente produzidos nos autos. Réu que tomou ciência inequívoca dos documentos juntados em sede de réplica, lhe tendo sido oportunizado o regular contraditório. Mérito. Prestação de serviços que restou sobejavamente comprovada pelo conjunto probatório constante dos autos. Demandante, contudo, que não recebeu a contrapartida contratada pelos serviços regularmente prestados ao requerido. Inadimplemento contratual caracterizado. Ausência de provas de que o débito fosse inexigível ou tivesse sido pago. Parte requerida que não se desincumbiu do ônus de comprovar qualquer fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito da autora, tal como lhe competia a teor do art. 373, inciso II, do CPC. Retribuição remuneratória devida. Condenação bem decretada. Valor acolhido na sentença escorreito, não merecendo qualquer reparo. Inexistência de excesso. Sentença de primeiro grau mantida. Recurso inominado desprovido.(TJ-SP - RI: XXXXX20208260077 SP XXXXX-22.2020.8.26.0077, Relator: Rodrigo Chammes, Data de Julgamento: 24/03/2022, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: 24/03/2022)

Mesmo com a tentativa de resolução amigável por meio de notificação extrajudicial anexada a qual não houve respostas, não lhe fora informado sobre a prorrogação do prazo. Aliás, não houve em momento algum, nenhuma informação e aviso ao requerente, principal interessado.

IV – DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS

Sucumbência é o princípio pelo qual a parte perdedora no processo é obrigada a arcar com os honorários do advogado da parte vencedora.

A sentença condenará o vencido a pagar ao vencedor as despesas que antecipou e os honorários advocatícios.

De acordo com o Código de Processo Civil:

Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.

§ 2º Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:

I – o grau de zelo do profissional;

II – o lugar de prestação do serviço;

III – a natureza e a importância da causa;

IV – o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

Desta forma, é decisão exclusiva do magistrado o valor arbitrado dos honorários sucumbenciais, e deve ser levado em consideração sua natureza alimentar.

V – DOS PEDIDOS

Ante o exposto, requer que sejam acolhidos os pedidos elencados na exordial.

Nestes termos

Pede deferimento.

..., 8 de maio de 2023.

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