Promessa de Compra e VendaCoisasDIREITO CIVIL

Petição - STJ - Ação Promessa de Compra e Venda - Agravo em Recurso Especial

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20 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2014.8.26.0309

Petição - STJ - Ação Promessa de Compra e Venda - Agravo em Recurso Especial

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 6a VARA CÍVEL DO FORO DE JUNDIAÍ - SÃO PAULO

Processo n. 0000000-00.0000.0.00.0000

Nome, devidamente qualificada nos autos supra, que move em face de AGROPECUÁRIA SANTA LUZIA LTDA, vem, por seu advogado, à presença de Vossa Excelência , muito respeitosamente, inconformado com a r. sentença publicada em 24.06.2015, apresentar

RECURSO DE APELAÇÃO

nos termos do artigo 513 do Código de Processo Civil, e no prazo do artigo 508, pelos fundamentos expostos, esperando, após exercido o juízo de admissibilidade, sejam os autos remetidos ao Eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Termos que.

Pede deferimento.

São Paulo, 13 de julho de 2015.

RAZÕES DE APELAÇÃO

EGRÉGIO TRIBUNAL

COLENDA CÂMARA

Apelante: Nome

Apelada: AGROPECUÁRIA SANTA LUZIA

A r. sentença (fl. 145/148), proferida pelo d. Juízo da 6a Vara Cível de Foro de Jundiaí, São Paulo, processo nº. 0000000-00.0000.0.00.0000, merece ser parcialmente reformada, conforme demonstrado a seguir.

I - RAZÕES DE FATO E DE DIREITO

I.I - DOS FATOS

Em 2009, a apelada prometeu em venda lote de terreno para a apelante, informando que o empreendimento atingiria os mesmos valores dos condomínios anteriormente feitos.

Entretanto, a apelada alienou os lotes de terrenos sem que ocorresse a aprovação nos órgãos competentes e, ainda, não transferiu a posse dos lotes, tendo, entretanto, recebido os valores da apelante.

O ato ilícito foi reconhecido pelo MMº Juízo a quo, que condenou parcialmente a apelada, consoante os fundamentos a seguir descritos:

Posto isso, com fundamento no art. 269, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo procedente em parte o pedido e o faço para declarar nulo o negócio realizado pelo instrumento particular de reserva de imóvel e condenar a ré a pagar à autora a importância de R$ 28.000,00, com atualização monetária pela tabela prática do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, desde o desembolso, e juros de mora de 1% ao mês contados da citação. Diante da sucumbência recíproca, as partes dividirão em iguais proporções as custas e despesas processuais, arcando cada qual com os honorários de seus advogados. Oportunamente, arquivem-se os autos, com as cautelas de praxe. P.R.I.

Como visto, o MMº Juízo a quo deixou de condenar a apelada pelos lucros cessantes, honorários contratados e sucumbência.

Vale repetir que os consumidores, no momento da aquisição, foram informados e convencidos de que o empreendimento seria formado em poucos meses e os lotes teriam considerável valorização, chegando, em curto espaço de tempo, aos mesmos valores cobrados pelos terrenos vendidos nos outros loteamentos concretizados pela apelada, ou seja, em torno de R$ 00.000,00(Duzentos mil reais) por lote, valor atualizado para esta data (fls. 140/141).

Entretanto, ao contrário do prometido, o empreendimento nunca saiu do papel.

Diante de tal fato, ou seja, do patente ato ilícito perpetrado pela apelada, a apelante teve grande abalo às suas finanças, pois ficou sem o capital investido e sem a propriedade almejada.

III - DAS RAZÕES DE REFORMA

III.I - DOS HONORÁRIOS CONTRATADOS E DO PRINCÍPIO DA RESTITUIÇÃO INTEGRAL

Douto julgador, a apelante somente foi obrigado a contratar advogado particular em decorrência direta do ato ilícito perpetrado pela apelada, que afrontou seus direitos, prometendo a entrega do lote de terreno devidamente aprovado pelos órgãos competentes, bem como com toda a infraestrutura.

Como bem apontado na r. sentença, a obrigação formalizada por instrumento particular é nula de pleno direito, haja vista a previsão legal, especificamente o que dita o artigo 37 da Lei nº 6766/79, que segue:

"É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado".

Assim, imprescindível a devolução dos valores pagos pelos terrenos inexistentes, isso, em sua integralidade.

Na devolução dos valores, importante observar o princípio da restituição integral, indenizando o apelante na exata proporção de seu prejuízo, o que só será possível com a inexistência de descontos dos valores, devendo, para tanto, a apelada ser responsável pelo pagamento dos honorários contratados.

Excelência, a pretensão da apelante encontra guarida nos

artigos 404 e 944 do Código Civil, consoante seguem:

"Art. 404. As perdas e danos, nas obrigações de pagamento em dinheiro, serão pagas com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, abrangendo juros, custas e honorários de advogado, sem prejuízo da pena convencional."

"Art. 944. A indenização mede-se pela extensão do dano."

Ora, os artigos acima não deixam dúvidas sobre a previsão legal que estabelece que a indenização mede-se pela extensão do dano e que as perdas e danos abrangem os honorários de advogado.

Vale frisar que o espírito da lei em questão visa assegurar ao vencedor a inteira reparação do dano, devendo ser ressarcida integralmente.

Sobre o tema, vale transcrever a doutrina de Nome, que segue:

"Ao acrescentar a verba honorária entre os valores devidos em decorrência das perdas e danos, parece que o legislador quis permitir que a parte prejudicada pelo inadimplemento possa cobrar o que despendeu com honorários, seja antes de ajuizar a ação, seja levando em conta a diferença entre aquilo que contratou com seu cliente e aquilo que foi arbitrado a título de sucumbência. Não se pode supor que tenha feito menção a essa verba apenas para os casos de ajuizamento da ação, quando houver a sucumbência, pois, nessa hipótese, a solução já existiria no art. 20 do Código de Processo Civil e não é adequada a interpretação que conclui pela inutilidade do ispositivo".(Código Civil Comentado"Doutrina e Jurisprudência, Ed. Manole, São Paulo, 2007, Coordenador Ministro CESAR PELUSO, pág. 278.)

No mesmo norte, segue a melhor jurisprudência:

" DANOS MATERIAIS Pagamentos feitos a terceiros para defesa de direitos autorizam a condenação no pagamento de indenização por danos materiais, situação esta que compreende ações para defesa de direitos, tendo em vista o princípio da restituição integral - A condição de beneficiários da assistência judiciária dos autores não exclui o direito da patrona, por eles constituída, ao recebimento de honorários convencionais (cf. STJ-3a Turma, REsp 965350/RS, rel. Min. Nancy Andrighi, v.u., j. 09/12/2008, DJe 03/02/2009) Indenização por danos materiais, no valor de R$2.666,74, referente aos honorários convencionais, com incidência de correção monetária a partir do ajuizamento."(Apelação nº 0014893-35.2010.8.26.0005. Rel. REBELLO PINHO, d.j. 23/04/2012). (grifei).

"Ação de reparação de danos materiais e morais julgada parcialmente procedente Inconformismo da autora firme nas teses de que (1) deve ser ressarcida em valor igual ao dobro do que foi cobrada e pagou indevidamente; (2) com base no art. 404, do CC, as rés devem ser condenadas a lhe ressarcir todas as despesas que teve com honorários advocatícios ; e, (3) faz jus à indenização por danos morais Acolhimento parcial Descabida a condenação no dobro dos valores indevidamente descontados, por não ter havido cobrança judicial Honorários contratados que integram o valor devido a título de perdas e danos Princípio da restituição integral porque os honorários contratuais ou de sucumbência pertencem ao advogado Inteligência dos arts. 389, 395 e 404, do CC/02 Falha no serviço Dano moral caracterizado Desnecessidade da prova do dano que se presume a partir do ato ilícito Valor indenizatório a título de danos morais fixado em R$ 5.000,00 Sucumbência fixada Recurso parcialmente provido."(TJ-SP - APL: 190474320078260477 SP 0019047- 43.2007.8.26.0477, Relator: Moura Ribeiro, Data de Julgamento: 19/07/2012, 11a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/07/2012) (grifei).

"HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONVENCIONADOS. PERDAS E DANOS. INDENIZAÇÃO. À luz dos arts. 389, 402 e 404/NCC, comprovada a contratação de advogado particular para obter o reconhecimento de seu direito perante o Poder Judiciário, mediante a juntada do contrato de prestação de serviços, o reclamante faz jus, a título de perdas e danos, o valor dos honorários contratados com o causídico . Conforme a máxima de Chiovenda, "na medida do que for praticamente possível o processo deve proporcionar a quem tem u...(TRT-15 - RO: 44132 SP

044132/2007, Relator: Nome, Data de Publicação: 14/09/2007) (grifei).

"DIREITO CIVIL. SEGURO DE VEÍCULO. OCORRÊNCIA DE ACIDENTE DE TRÂNSITO.

INDENIZAÇÃO SECURITÁRIA. DESCONTO DA FRANQUIA ESTIPULADA NA APÓLICE. CABIMENTO. HONORÁRIOS CONVENCIONAIS. PERDAS E DANOS.

INCIDÊNCIA DOS PRINCÍPIOS DA CAUSALIDADE E DA RESTITUIÇÃO INTEGRAL. ARTIGOS 389, 395 E 404 DO NOVO CÓDIGO CIVIL. INOCORRÊNCIA DE BIS IN ITEM. NATUREZA DIVERSA EM RELAÇÃO AOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. PROVA DA CONTRATAÇÃO E EFETIVO PAGAMENTO. CORRESPONDÊNCIA DO VALOR COM A TABELA DE HONORÁRIOS DA OAB.

INDENIZAÇÃO DEVIDA. DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO.

(...) 2. Os honorários advocatícios contratuais, embora decorrentes de avença estritamente particular, devem ser ressarcidos pela parte sucumbente, mesmo que esta não tenha participado do ajuste, isso porque os honorários contratados, também conhecidos como honorários convencionais integram o valor devido a título de perdas e danos, com fundamento na regra dos artigos 389, 395 e 404 do novo Código Civil que tem plena aplicação e encontra respaldo no princípio da causalidade , segundo o qual aquele que der causa ao processo deverá custeá-lo, evitando-se que o vencedor tenha prejuízo com a demanda, e o princípio da restitutio in integrum , de modo a não se dar menos do que o efetivo prejuízo sofrido. Assim, comprovada a contratação e efetivo pagamento, correspondendo o valor com a tabela de honorários da OAB, devida será a indenização conforme pleiteada."(Apelação nº 9118868- 03.2008.8.26.0000, Rel. GILBERTO LEME, d.j. 13/03/2012). (grifei).

Como se poder perceber, existe farta jurisprudência corroborando com o pleiteado, devendo, data venia , a apelada ser condenada a arcar com o pagamento dos honorários contratados.

III.II - DOS LUCROS CESSANTES

Segundo os ditames da r. sentença, o reconhecimento da nulidade afasta a possibilidade de indenização por lucros cessantes.

Entretanto, tal fundamento não encontra guarida na norma vigente, principalmente no Código de Defesa do Consumidor, que, em seu artigo 12, que segue:

"Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos."

Ora, a apelada, perita em incorporações de loteamento, prometeu a entrega do lote de terreno em curto espaço de tempo, com todas as infraestruturas, isso, em 2009.

Caso tivesse sido cumprida a obrigação na data prometida, o apelante seria beneficiado pela valorização natural dos imóveis, chegando ao patamar dos valores indicados nas fls. 140/141, lotes semelhantes ao prometido em venda.

Vale frisar que o não provimento dos lucros cessantes premiará a apelada, que permaneceu com os valores da apelante, bem como foi beneficiada com a valorização do imóvel.

Caso a apelada não seja condenada em lucros cessantes, ocorrerá o seu enriquecimento indevido, pois permaneceu com o capital da apelante por longo período e, ainda, não será obrigada a cumprir o que prometeu aos consumidores, ou seja, valorização dos lotes de terrenos.

Vale frisar que o apelante apresentou base concreta e demonstração efetiva do que deixou de lucrar, uma vez que deixou de ter em seu patrimônio lote de terreno em valor compatível com o mercado, consoante comprovado nas fls. 140/141.

Sobre a matéria, vale transcrever a lição de CARVALHO SANTOS :

" ...que ensina: "os lucros cessantes para serem indenizáveis, devem ser fundados em bases seguras, de modo a não compreender os lucros imaginários ou fantásticos. Nesse sentido é que se deve entender a expressão legal: razoavelmente deixou de lucrar. A simples alegação de lucro que poderá ser obtido com os proventos esperados do contrato que não foi executado não pode ser objeto de indenização, por isso que se trata de uma impossibilidade ou expectativa" .( Código Civil Brasileiro Interpretado ", Ed. Freitas Bastos, 9a ed., vol. XIX, pág. 256)

Na mesma esteira, Nome:

" ...que os lucros cessantes não poderão ser atendidos se meramente hipotéticos: "Não se levam em conta benefícios ou interesses hipotéticos, porquanto estes, pela sua própria natureza, não admitem direta comprovação, tendo-se, pois, como inexistentes em direito". (Curso de Direito Civil - Direito das Obrigações - 1a Parte, vol. IV, Saraiva, p. 334/335)

Assim, consoante as precisas lições acima, dependem de prova da perda de acréscimo patrimonial e, para ser ressarcido o prejuízo, deve-se considerar a previsibilidade de ganho que a parte deixou de auferir.

Nesse particular, é de se anotar que o mercado imobiliário, nos últimos anos, trouxe aos proprietários de imóveis e investidores altos ganhos em razão da valorização que os bens imóveis tiveram.

O imóvel que a apelante adquiriu em 2009, caso devidamente

regularizado, seria atingido pela valorização observada nos últimos anos, consoante fls. 140/141.

Diante de tal assertiva, a condenação em lucros cessantes é plenamente cabível, consoante autorizado os artigos 402 e 403 do Código Civil , que seguem:

"Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar."

"Art. 403. Ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato, sem prejuízo do disposto na lei processual."

Não é outro o entendimento da mais hodierna jurisprudência:

"CIVIL - COOPERATIVA HABITACIONAL - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - LUCROS CESSANTES - POSSIBILIDADE - ATRASO NO ARQUIVO DO MEMORIAL DESCRITIVO DA OBRA - MULTA DA LEI 4.591 /64 - CABIMENTO - SENTENÇA MANTIDA. (...) 3 - São devidos lucros cessantes pelo que deixou de auferir a autora ante a impossibilidade de uso e gozo do imóvel que pretendia adquirir, nada obstando que se utilize o critério do valor de mercado dos aluguéis. 4 - Devida a aplicação da multa, prevista no parágrafo 5º do artigo 35 da Lei 4591 /64, à incorporadora que negociou unidades autônomas sem ter cumprida com sua obrigação de arquivar no registro de imóveis o memorial descritivo das especificações da obra.

(...) (Acórdão n.659229, 00000-00, Relator: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, Revisor: LUCIANO MOREIRA VASCONCELLOS, 5a Turma Cível, Data de Julgamento: 06/03/2013, Publicado no DJE: 08/03/2013. Pág.: 228 - grifo nosso) (grifei).

" COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Distrato pactuando a devolução de valores de forma parcial e sem correção monetária Abusividade reconhecida - Correção devida - Cabimento da condenação por lucros cessantes, que decorre da falta de fruição do bem Precedentes do STJ Multa contratual compensatória e lucros cessantes Inadmissibilidade de cumulação Restituição em dobro Má-fé não configurada - Dano moral Inocorrência Descumprimento contratual que não atingiu a honra, imagem ou causou dor e constrangimento aos autores Recurso provido em parte."(Relator (a): Miguel Brandi; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 7a Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 14/05/2015; Data de registro: 01/06/2015) (grifei)

Excelências, a apelante, em decorrência do ato ilícito perpetrado pela apelada, não foi beneficiado pela valorização do loteamento, conforme prometido pela própria responsável do ato ilícito, o que torna plenamente cabível a sua condenação em lucros cessantes.

III.III - DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA

Diante do julgamento deste recurso de apelação, que, por conta do exposto e no mais que conta nas normas aplicáveis, deverá ser julgado totalmente procedente, levando, assim, a condenação da apelada a pagar as despesas processuais e os honorários de sucumbência.

IV - DOS PEDIDOS

Pelo exposto, requer;

Feitas as considerações retro, pede e espera a APELANTE pelo provimento do presente Recurso de Apelação, para, ao final, decretar a total procedência da lide , reformando parcialmente a decisão "a quo" , condenando a apelada em lucros cessantes, honorários contratados, despesas processuais e honorários de sucumbência, por serem as únicas medidas decorrentes dos preceitos de

JUSTIÇA ! ! !

São Paulo, 13 de julho de 2015.

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Nome

00.000 OAB/UF