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27 de Junho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2016.8.26.0016

Petição - TJSP - Ação Comissão - Procedimento do Juizado Especial Cível - contra Partifib Projetos Imobiliarios Summer e Abyara Brokers Intermediação Imobiliária

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DO FORO CENTRAL - SP - ANEXO VERGUEIRO.

Processo 0000000-00.0000.0.00.0000

ABYARA BROKERS INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA. , pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob n.º 00.000.000/0000-00, com sede na capital do Estado de São Paulo, na EndereçoCEP: 00000-000, por seus advogados e procuradores abaixo assinados, nos autos da Ação de Restituição de Valores Pagos que lhes move Nome, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, apresentar sua CONTESTAÇÃO, conforme as razões de fato e de direito que passa a expor.

CONSIDERAÇÕES INICIAIS

DA REPERCUSSÃO GERAL E NECESSIDADE DA SUSPENSÃO DO PRESENTE

FEITO

Inicialmente deve-se ressaltar que diante da grande discussão e multiplicidade de recursos a respeito da comissão de corretagem, o E. Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu a necessidade de submeter ao E. Superior Tribunal de Justiça a análise de alguns Recursos Especiais representativos da controvérsia, recebendo-os nos termos do art. 543-C do Código de Processo Civil como instrumentos processuais de uniformização e pacificação da questão acima abordada.

O E. Superior Tribunal de Justiça ratificou o entendimento do Tribunal Estadual, quanto a importância da questão, determinando a suspensão do processamento dos recursos interpostos, em idêntica matéria.

Com efeito, entendendo não resultar em eficiente afastamento de eventuais danos irreparáveis às incorporadoras, intermediadoras e empresas do ramo, o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo, propôs medida cautelar objetivando o sobrestamento de todos os processos em que se discutem as questões abordadas na afetação no REsp 1.551.956/SP, submetido ao regime do artigo 543-C do Código de Processo Civil.

Isso porque, via de regra, o Recurso Especial não dota de efeito suspensivo, expondo as empresas às execuções provisórias e, consequentemente, a constrição e levantamento de valores.

Desta maneira, cumpre a parte Ré informar que, nos autos da referida demanda, foi publicada em 18/12/2015, decisão do I. Ministro do STJ, Dr. Nomede Tarso Sanseverino, determinando a suspensão de todos os processos, inclusive em primeiro grau, que discutem as questões que foram objeto da afetação no REsp 1.551.956/SP, quais sejam: corretagem, SATI e a prescrição trienal para pleitear sua devolução; e que ainda não tenham recebido solução definitiva .

Ato contínuo, o I. Ministro obstou a prática de quaisquer atos processuais até o julgamento do Recurso Repetitivo, em todos os Tribunais de Justiça e Tribunais Regionais Federais.

Assim, em homenagem ao principio constitucional da celeridade e economia processual, e com fundamento no disposto no art. 543-C do Código de Processo Civil, a parte Ré requer o sobrestamento do presente feito , até final decisão do E. Superior Tribunal de Justiça, em relação aos Recursos Especiais representativos da controvérsia em questão, em especial o REsp nº 155.195.6-SP, a fim de maximizar a autoridade e o alcance de futura decisão acerca do tema, permitindo que um maior número de relações jurídicas recebam o mesmo tratamento e, desse modo, privilegiando a necessária isonomia entre as partes litigantes, nos termos da decisão judicial do Superior Tribunal de Justiça, acima referida.

I - INTIMAÇÕES

Inicialmente, requer sejam todas as intimações oriundas deste feito e destinadas à parte Ré, em especial as veiculadas pelo Diário Oficial, dirigidas ao advogado G USTAVO P INHEIRO G UIMARÃES P ADILHA , inscrito na 00.000 OAB/UF-A, sob pena de sua nulidade . Requer , ainda, seja o nome do aludido advogado anotado no E-SAJ .

II - BREVE RESUMO DA LIDE

Trata-se de ação, na qual o Autor afirma terem adquirido a unidade704 do empreendimento Condomínio The Gardens Summer, pelo valor de R$ 00.000,00.

Relata que foi compelido ao pagamento de corretagem e SATI no valor total de R$ 00.000,00, com o que discorda.

Desta forma, por discordar do pagamento das referidas taxas, ajuizou a presente demanda, a fim de pleitear a condenação das Rés à restituição em dobro dos valores despendidos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, além da inversão do ônus da prova e a condenação das Rés ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios.

III - PREJUDICIAL DE MÉRITO - DA PRESCRIÇÃO DA COBRANÇA DOS VALORES A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM

Cabe, ressaltar que a pretendida restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, não merece prosperar, uma vez que trata de valores pagos em 12 de fevereiro de 2011 , e o Autor ingressarou com a ação apenas em 03 de maio de 2016 , ou seja, mais de 5 anos do pagamento, o que caracteriza a prescrição dos referidos valores, nos termos do artigo 206, § 3º, IV, do Código Civil e, divergente o entendimento deste juízo, houve a prescrição nos termos do art. 27 do CDC.

Veja, Excelência, que independentemente da interpretação sobre a natureza jurídica do pedido do Autor, ocorreram tanto a prescrição trienal prevista no art. 206, § 3º do Código Civil quanto a prescrição quinquenal prevista do artigo 27 da legislação consumerista, sendo certo, portanto, que o direito da parte Autora já se encontra prescrito, independente do entendimento adotado por Vossa Excelência.

Aliás, entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo a prescrição triênal.

COMPROMISSO DE VENDA. Restituição de corretagem. Prescrição trienal. Precedentes da Câmara. Apelação não provida. (TJ-SP - APL: 10015678220148260576 SP 1001567-82.2014.8.26.0576, Relator: Guilherme Santini Teodoro, Data de Julgamento: 23/09/2014, 2a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/09/2014)

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Atraso na entrega da obra. Cláusula de tolerância válida. Lucros cessantes já indenizados. Autorizada a incidência do IGPM após o transcurso do período de obras previsto no contrato. Abusividade na incidência de juros remuneratórios antes da entrega das chaves. Assessoria técnico-imobiliária e corretagem. Prescrição trienal reconhecida. Inteligência do art. 206, § 3º, IV, CC. Danos morais não constatados. Mero inadimplemento contratual. Sucumbência inalterada. Recurso provido em parte. (TJ-SP - APL: 10217660720148260001 SP 1021766-07.2014.8.26.0001, Relator: Milton Carvalho, Data de Julgamento: 14/05/2015, 4a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/05/2015)

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Preliminar afastada. Atraso na entrega da obra. Dificuldades ligadas ao mercado imobiliário que não podem ser transferidas aos consumidores. Fortuito interno. Cláusula de tolerância válida. Lucros cessantes. Prejuízos presumidos. Incidência até a entrega das chaves. Multa moratória. Disposição que deve ser aplicada também à vendedora, por força das disposições do CDC. Inocorrência de bis in idem. Suspensão da correção monetária que não se justifica. Autorizada, todavia, a incidência do IGPM após o transcurso do período de obras previsto no contrato. Abusividade na incidência de juros remuneratórios antes da entrega das chaves. Assessoria técnico-imobiliária e corretagem. Prescrição trienal reconhecida. Inteligência do art. 206, § 3º, IV, CC. Danos morais constatados. Conduta das rés que extrapolou o mero inadimplemento contratual. Valor fixado que comporta redução para R$15.000,00, em vista das circunstâncias do caso e dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Recursos providos em parte. (TJ-SP - APL: 00671463520128260100 SP 0067146- 35.2012.8.26.0100, Relator: Milton Carvalho, Data de Julgamento: 30/04/2015, 4a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/05/2015)

Ainda assim, sendo o entendimento deste juízo pela prescrição quinquenal, o que já ocorreu inclusive, incidirá o mesmo resultado na perda do direito do Autor de pleitear qualquer indenização.

Como se vê, indevido é o pedido de reparação do dano, uma vez que a objeto de reparação está prescrito, nos termos do artigo 206, § 3º, IV do Código Civil, e, caso assim não entenda este juízo, encontra-se prescrito também nos termos do artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor, sendo necessária, portanto, a extinção do feito com julgamento de mérito, nos termos do artigo 487, II, o que desde já se requer.

IV- DO MÉRITO

IV.1 - DA IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DOS

VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM

O Autor sustenta que foi compelido a efetuar o pagamento de comissão de corretagem e SATI, cobranças as quais reputa indevidas.

No entanto, as alegações autorais não merecem amparo, na medida em que a parte autora teve ciência de que deveria ser paga a comissão de corretagem, e este fato se deu ANTES da celebração da promessa de compra e venda da unidade e ANTES da emissão de qualquer dos cheques entregues, tanto que foram nominais a cada um dos beneficiários :

Desta forma, tal pagamento não representou qualquer prejuízo ao consumidor, além do que o serviço foi efetivamente prestado.

Presentes tais elementos, não há que se falar em devolução das quantias a título de comissão de corretagem.

Nessa seara, cumpre citar a recente decisão, proferida em sede de pedido de Uniformização de interpretação de lei, pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (processo nº 0000018-42.2014.8.26.0968 - j. 03/07/2014), no qual verificamos que foi LEGITIMADA a conduta praticada pelo mercado imobiliário, no tocante à INEXISTÊNCIA de qualquer tipo de abusividade no pagamento das comissões de corretagem pelos adquirentes, interpretação que deverá será adotada e seguida por TODOS os Julgadores, em demandas que envolverem tal matéria:

PEDIDO DE UNIFORMIZAÇÃO - Contrato imobiliário - Comissão de corretagem devida pelo comprador, ausente abusividade no contrato - Recurso não provido.

"Evidentemente houve a corretagem, no caso dos autos, e há previsão contratual de seu pagamento pela compradora. A diferença entre essa atribuição direta e a inclusão desses custos no preço final é apenas fiscal e empresarial, pois em ambos os casos o comprador acabará por arcar com o custo respectivo. Daí, não se vislumbra qualquer abuso na exigência.

Dizer que normalmente a comissão de corretagem é suportada por quem contratou a intermediação é ignorar as circunstâncias negociais, de livre fixação pelas partes interessadas, impedindo a cobrança direta e impondo a cobrança indireta, o que não parece razoável. Assim, uma vez que houve livre contratação a respeito do pagamento - reiterando- se que a única diferença é o pagamento direto ou o pagamento indireto, em ambos os casos suportado pelo comprador - não se vislumbra ilegalidade na cláusula. Afinal, o serviço foi efetivamente prestado. Finalmente, não parece correto concluir que há venda casada, exatamente porque são esses custos suportados pela vendedora e que podem ser repassados, direta ou indiretamente, aos compradores. Portanto, não há exigência da compra de outro produto ou serviço para a venda do imóvel, mas simplesmente repasse dos custos respectivos, que, sendo custos, podem ser incluídos no preço final."

Com efeito, a parte autora foi devidamente cientificada da discriminação dos valores a serem pagos na ocasião da assinatura do contrato de Promessa de Compra e Venda, inclusive no que se refere à comissão de corretagem, conforme documento anexo.

Constata-se, portanto, que foram prestadas todas as informações acerca do preço do imóvel, da comissão de corretagem e, até mesmo, quanto ao percentual da comissão a ser recebido por cada corretor que participou da venda.

Tais valores são devidos, pois referem-se a serviços contratados e efetivamente prestados pela empresa de intermediação imobiliária.

Não obstante a efetiva ciência manifestada, a parte autora vem a Juízo buscando da Ré o ressarcimento das quantias pagas quando da aquisição da unidade imobiliária, quando esta, conscientemente , promoveu tais pagamentos em favor da empresa de corretagem e de seus corretores - pessoas físicas - a título de comissão de corretagem.

Contudo, é patente que houve livre ajuste no sentido de que a parte autora suportaria os encargos em questão. A assunção pelos adquirentes dos encargos da corretagem, diferentemente do que foi dito pela parte autora, integra os usos e costumes desse mercado, fato esse de conhecimento notório e que dispensa provas (art. 334, inciso I, CPC). E estes usos e costumes têm validade reconhecida pela lei, como se vê no teor do art. 724 do Código Civil:

"Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais ."

Pretende-se por meio desta ação inquinar de ilegal uma prática há décadas consolidada e que em nada, absolutamente nada, afronta a lei ou gera prejuízo ao adquirente de unidade imobiliária.

Importante notar que os dispositivos do Código Civil que tratam da corretagem disciplinam tratar-se de contrato que dispensa formalidade e cujas normas em comento hão de ser aplicadas na ausência de convenção própria a respeito de quem irá custear a comissão, quando ela será devida e os respectivos valores.

Não há um único dispositivo civil que discipline, taxativamente, que a comissão deverá, necessariamente, ser suportada por uma ou outra parte do contrato cuja mediação tornou possível e que, por isso, autorize considerar nula convenção em sentido contrário. Vale citar, neste sentido, o escólio de O RLANDO G OMES :

"Não determinando a lei quem deve pagar a corretagem, prevalecem os usos. (...) Livres são, todavia, as partes do contrato de mediação para estipulares a cláusula de remuneração. Na falta de ajuste, recorre-se aos usos." 1

Não por outra razão, emitiu ela, sponte própria , os cheques para pagamento da comissão diretamente aos corretores (pessoas físicas), bem como à pessoa jurídica, que participaram da operação .

Ademais, a lei civil reconhece significado aos atos praticados por aqueles que são pessoas no exercício de sua capacidade civil, do que é prova o art. 175 do CC:

"Art. 175. A confirmação expressa, ou a execução voluntária de negócio anulável, nos termos dos arts. 172 a 174, importa a extinção de todas as ações, ou exceções, de que contra ele dispusesse o devedor ."

1 In "Contratos", 26a edição, Ed. Forense. Atualizada por Antonio Junqueira de Azevedo e Francisco

Nomede Crescenzo Marino. Coordenada por Edvaldo Brito. Página 474.

Fato é que a parte autora deu execução imediata e voluntária, confirmando o negócio em apreço - ou seja, sua assunção do ônus envolvendo a comissão de corretagem.

Note-se que ninguém compeliu a parte demandante a assinar cheques contra sua vontade, de modo que, se assim agiu, reconheceu validade ao negócio, sendo-lhe vedado, na forma da lei, perquirir a reversão do quadro.

Não se olvide que a matéria em questão diz respeito a tema eminentemente patrimonial e que faz parte da dinâmica dos negócios imobiliários, em especial daqueles do mercado de unidades imobiliárias em construção.

Portanto, não há que se falar em inexistência de prévia anuência da parte autora acerca dos valores devidos em razão de comissão de corretagem.

Pede-se vênia para transcrever decisões de nosso Colendo Tribunal de Justiça de São Paulo, nas quais se identifica a licitude de assunção, pelo adquirente, do custeio da comissão de corretagem:

" AÇÃO ORDINÁRIA DE IMISSÃO DE POSSE C.C. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E DANOS MORAIS . Atraso na entrega da obra. Promessa de Compra e Venda de imóvel, de 29.05.2009, com previsão de entrega para julho/2010 e prazo de tolerância de 180 dias, findo em 28.01.2011. Correspondência datada de 11.05.2010, prorrogando unilateralmente a entrega da obra para janeiro/2011. Imóvel entregue somente em 09.10.2013, após o julgamento da demanda. Sentença de parcial procedência. Data da distribuição da ação: 16.05.2013. Valor da causa: R$ 177.380,40. Apela a ré, alegando prescrição da restituição da comissão de corretagem (3 anos); ilegitimidade passiva quanto à devolução da comissão de corretagem e taxa SATI; legalidade da cobrança da comissão de corretagem e taxa SATI, pelos serviços efetivamente prestados; descabimento da fixação de indenização por danos materiais, diante da existência de saldo devedor dos autores, cabendo o direito de retenção; a multa estabelecida no Termo de Ajustamento de

Conduta já é pré-fixadora de perdas e danos, descabendo falar em indenização suplementar; inocorrência de danos morais; eventual manutenção da indenização por danos morais comportaria minoração do quantum; legalidade da cobrança de correção monetária. Pugna pela condenação dos autores nos ônus sucumbenciais. Cabimento parcial. Comissão de corretagem e taxa SATI. Prescrição trienal. Descabimento. Ausência de pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa. Alegação de abusividade da cobrança, mais afeta à pretensão de repetição de indébito. Prescrição decenal (art. 205, CC), ainda não decorrida em razão do pagamento realizado em junho/2009 e da propositura da ação em 16.05.2013. Comissão de corretagem e taxa SATI. Ilegitimidade passiva. Descabimento. Ausência de contrato entre os autores e os destinatários finais da comissão, que atuaram em defesa dos interesses da ré, com quem contrataram os autores, justificando a legitimidade passiva. Comissão de corretagem e taxa SATI. Descabimento da devolução. Pagamento assumido pelos compradores, feito em recibo distinto e elucidativo, denotando não apenas a ciência, como anuência. Atraso na entrega da obra. Ausência de justificativa. Reconhecimento do atraso entre 29.01.2011 a 09.10.2013. Inexistência de demonstração de que os autores concorreram para o atraso, descabendo lhes carrear um ônus ao qual não deram causa. Risco da atividade desempenhada pela ré. Danos materiais. Manutenção da indenização consistente nos aluguéis despendidos no período de atraso da obra, por configurarem danos materiais efetivos e comprovados, em detrimento de lucros cessantes e do valor estabelecido no TAC, que ficam afastados, a fim de não se configurar bis in idem. Danos morais. Manutenção. Exercício regular de direito contratualmente avençado, que deu lugar ao abuso de direito, revelando desproporção e vantagem abusiva da ré. Atraso indevido e enfrentamento de transtornos pelos autores, colocados em situação de desvantagem abusiva. Quantum indenizatório (aproximadamente R$ 10.000,00 = 10% valor do imovel no contrato R$ 102.800,00) adequado, apto a atender ao escopo satisfatório e punitivo da reparação. Correção monetária. Saldo devedor. Pertinência da incidência de correção monetária, mesmo no período de atraso da obra,

por representar apenas a recomposição do capital envolvido na negociação. Sucumbência. Modificação do julgado, com parcial sucumbimento de ambas as partes. Fixação da sucumbência recíproca, devendo ser repartidas as custas e despesas processuais, respondendo cada uma das partes também pelos honorários do respectivo patrono. Inteligência do art. 21, CPC. Recurso parcialmente provido, para reconhecer o descabimento da devolução da comissão de corretagem e taxa SATI , bem como a legalidade da correção monetária do saldo devedor durante todo o período do contrato. Fixação da sucumbência recíproca. (TJ-SP - APL: 40103365120138260224 SP 4010336- 51.2013.8.26.0224, Relator: James Siano, Data de Julgamento: 15/08/2014, 5a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/08/2014)" (grifo nosso)

"AÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS C.C. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. Promessa de Compra e Venda de imóvel, de 05.09.2011, recaindo sobre os autores os pagamentos da comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico imobiliária, ora reputados indevidos. Sentença de parcial procedência, para devolução em dobro dos valores, desacolhendo apenas o montante inicialmente pretendido. Data da distribuição da ação: 11.03.2013. Valor da causa: R$ 7.368,15. Valor da condenação: R$ 13.722,00. Apela a ré, alegando ausência de nulidade contratual; o contrato foi assinado após a ciência e prévia concordância dos autores com seu conteúdo; inexistência de fato extraordinário que onerasse excessivamente o cumprimento da obrigação; necessidade de observância ao pacta sunt servanda; descabimento da devolução da comissão de corretagem, assessoria imobiliária e da taxa de administração; as comissões foram deduzidas do preço total da comercialização, como estabelecido; a aquisição de serviços de assessoria imobiliária não é compulsória; ausência de má- fé, impossibilitando a repetição de indébito. Cabimento. Comissão de corretagem. Devolução descabida. Aperfeiçoamento do contrato de corretagem, após aproximação e obtenção de resultado útil, consistente na assinatura do compromisso de venda e compra. Inexistência de vedação legal ao pagamento da intermediação imobiliária pelos compradores. Comissão devida, ainda que o negócio ao final não se concretize. Inteligência do art. 725, CC. Existência de disposição expressa em documento assinado pelos autores acerca de sua responsabilidade pelo pagamento, bem como isentando a vendedora, não havendo de se alegar desconhecimento ou discordância nesta oportunidade. Valor descontado do preço total do imóvel, denotando pagamento implícito pela vendedora. Taxa de assessoria imobiliária/despachante. Pagamento quitado à parte, sem qualquer ressalva, demonstrando ciência e anuência dos autores quanto à prestação dos serviços. Devolução descabida. Sucumbência. Inversão do julgado. Ônus sucumbenciais de responsabilidade exclusiva dos autores, com honorários advocatícios de R$ 1.000,00. Inteligência do art. 20, § 4º, CPC. Recurso provido, para afastar a condenação na devolução da comissão de corretagem e taxas de assessoria imobiliária/administração. Inversão dos ônus sucumbenciais, com honorários advocatícios de R$ 1.000,00, em razão da ausência de condenação (art. 20, § 4º, CPC)." (TJ-SP , Relator: James Siano, Data de Julgamento: 24/09/2014, 5a Câmara de Direito Privado)

Nesta seara, o essencial no relacionamento é que a boa-fé das partes envolvidas esteja intacta e que as obrigações assumidas tenham sido claramente compreendidas por todos, em especial pelo consumidor, quanto à sua essência e extensão.

No caso concreto, a parte autora, antes da celebração do negócio , foi informada a respeito dos valores que teria que desembolsar para celebrar o compromisso de compra e venda do imóvel.

Naquela ocasião, foi-lhe apresentada, de forma clara e autoexplicativa, a identificação do valor total que seria desembolsado pelos adquirentes e a discriminação de que este valor total é composto pelo valor referente ao imóvel propriamente dito (ou seja, o valor a constar da escritura celebrada com o incorporador) e pelos valores a pagar aos corretores que efetuaram a intermediação. Verifica-se, deste modo, que os Autores foram perfeitamente informados de que o preço do negócio (valor total do negócio) possui a seguinte estrutura:

Valor total do negócio

=

Valor constante da escritura (devido ao incorporador)

+

Valor da comissão (devido e pago diretamente aos corretores)

A planilha apresentada pela corretora à parte autora, em momento anterior à assinatura do contrato, reúne as informações relevantes sobre o negócio que os adquirentes irão firmar com o incorporador (condições do pagamento do preço), ao mesmo tempo em que se destaca, com total clareza, o custeio das comissões de corretagem.

O documento em questão prova que, desde o início do relacionamento, a parte autora esteve ciente do montante total que teria que desembolsar e que em tal valor se encontrava inserida a quantia pertinente à comissão de corretagem .

Bem informado que foram , desde o momento da formulação da proposta, a parte autora, a respeito dos valores que deveria custear para que pudesse firmar o contrato em tela (preço total do negócio), tem-se que não há qualquer afronta ao dever de agir com boa-fé, ao dever de informar, à publicidade enganosa e a todos os demais deveres preconizados no Código do Consumidor , dentre eles os constantes do inciso III do art. 6º 2 , bem como os previstos nos artigos 30 3 e 31 4 e o artigo 46.

2 "Art. 6º - São direitos básicos do consumidor : (...) III - a informação adequada e clara sobre os

diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade e preço , bem como sobre os riscos que apresentem;"

3 "Art. 30 - Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou

meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado."

4 "Art. 31 - A oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar informações corretas,

claras, precisas , ostensivas e em língua portuguesa sobre suas características , qualidade, quantidade, composição, preço , garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança dos consumidores."

Veja-se que, para a parte autora, nenhuma diferença existiria se o valor por ela pago a título de corretagem estivesse, diretamente, incluído no preço, assumindo a incorporadora o dever de repassar tais valores aos corretores.

Daí que não há, em absoluto, qualquer prejuízo para a parte demandante a este respeito, sendo os esclarecimentos aqui lançados suficientes para reconhecer a total improcedência do pedido .

Tendo em vista a natureza do negócio em apreço (compra de unidade imobiliária em construção), não há como identificar valor irregularmente imposto aos Autores em prol do fornecedor.

Imagine-se que a incorporadora assumisse a obrigação de custear a comissão de corretagem, ao invés de o adquirente efetuar diretamente tal pagamento aos corretores. Sabe-se que a incorporação imobiliária é atividade empresarial, com a finalidade de obtenção de lucro (como reconhecido no conceito legal do art. 29 da lei 4.591/64).

Desta feita, a definição do preço final ao consumidor há de abranger todos os custos diretos e indiretos com que o fornecedor arca e, por fim, a sua margem de lucro.

Se a comissão tiver de ser desembolsada pelo incorporador, os valores em tela assumirão a natureza de custo de produção do bem e, por isso, serão incluídos no preço a ser pago pelo consumidor.

Note-se que não existe, em tal modo de agir, nenhuma irregularidade ou imoralidade. Se o empresário não fizer embutir no preço final valor suficiente a arcar os custos de sua empresa e, ainda, sua margem de lucro, ele não terá êxito em sua empreitada e irá ter prejuízo ou falir.

Logo, se em qualquer dos cenários se identifica que, de um modo ou de outro, o custeio da comissão de corretagem será arcado pelo adquirente da unidade, que vantagem excessiva estaria a incorporadora experimentando pelo simples fato de o adquirente efetuar o pagamento de tal comissão, de modo direto, aos corretores?

A resposta é simples: nenhuma .

Não há desequilíbrio contratual, nem desrespeito ao princípio da vulnerabilidade do consumidor, tampouco afronta à razoabilidade, como, de modo não fundamentado, se alegou na inicial.

Deve-se salientar, também, que tal quantia não deve ser ressarcida aos Autores, pois o serviço de intermediação da venda do bem foi devidamente prestado pelos corretores, os quais exauriram os seus serviços com a assinatura do Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma, nos exatos termos do art. 725, do Código Civil, tendo, portanto, concluído seus serviços, a saber:

"Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes." (grifamos)

Desta forma, mesmo que eventualmente considerássemos a possibilidade de se responsabilizar a Ré quanto ao ressarcimento de tal valor, ainda assim, o pedido seria improcedente, uma vez que os valores pagos a título de comissão de corretagem não são passíveis de devolução, já que, como dito, os corretores e intermediadores imobiliários exauriram a sua prestação de serviços em favor dos Autores com a celebração do negócio e, como dito, por essa razão fazem jus à devida remuneração.

Além disso, a recente jurisprudência é pacífica acerca da impossibilidade de devolução dos valores de corretagem, quando o serviço é devidamente prestado, culminando com a assinatura do respectivo Contrato, senão vejamos:

"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Taxa de corretagem devida, e que não deve ser restituída. Devidamente prestado o serviço, nada obsta que o comprador arque com tal ônus. Quantia referente à comissão de corretagem desembolsada de maneira voluntária pelo promitente comprador, sem qualquer vício de consentimento ou conduta abusiva do promitente vendedor. Sentença mantida. Recurso desprovido." (TJSP - Apelação Nº 1004971-60.2014.8.26.0506 - Relatora Ana Lucia Romanhole Martucci - 6a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo - j.11 de setembro de 2015). (grifo nosso)

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Bem imóvel Autor que questiona a cobrança de valores a título de comissão de corretagem e taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) - Comissão de corretagem devida pela intermediação da compra e venda do imóvel Inexistência de abusividade no fato de comprador assumir esse pagamento , desde que lhe tenha sido dada ciência, como de fato ocorreu Taxa SATI Abusividade reconhecida e incontroversa, à míngua de recurso da ré Ressarcimento do montante desembolsado determinado Autor postula repetição em dobro Descabimento - Repetição dos valores indevidamente cobrados deve se dar mesmo da forma simples, não em dobro, porquanto inexistente deliberada má-fé na cobrança Precedentes Sentença de parcial procedência mantida Recurso desprovido (TJSP - Apelação Nº 0062158-68.2012.8.26.0100 - Relatora Rui Cascaldi - 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo - j.01 de setembro de 2015). (grifo nosso)

" Ação de repetição de indébito - Direito do Consumidor - Corretagem contratada e paga a partir do contrato de compra e venda de imóvel - Legitimidade e solidariedade das recorrentes - Preliminares recursais afastadas - Ocorrência de efetiva prestação de serviços de corretagem - Ciência e aceitação do recorrido que afastam qualquer alegação de ilegalidade da cobrança - Improcedência do pedido decretada - Recursos providos ." (TJSP - Recurso Inominado Nº 1000786- 39.2014.8.26.0001 - Juiz Relator Rodrigo Marzola Colombini - 1a Turma Cível do Colégio Recursal de São Paulo/SP - j.03 de novembro de 2014). (grifo nosso)

" COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL . ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE ADQUIRIDA POR CULPA DA

DEMANDADA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS, VÁLIDA E QUE NÃO TRADUZ ABUSIVIDADE. DANOS MATERIAIS. OCORRÊNCIA. VALOR QUE DEVE SER FIXADO NO PARÂMETRO USUAL DE 0,5% SOBRE O VALOR DO BEM. DESCABIMENTO DA PRETENSÃO ATINENTE À DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM . TAXA SATI, PORÉM, QUE COMPROTA DEVOLUÇÃO. DANO MORAL AFASTADO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO DA AUTORA IMPROVIDO. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO. VOTO VENCIDO. (TJSP - Apelação Cível nº 4006702- 74.2013.8.26.0506 - 6a Câmara de Direito Privado do TJSP - Rel.Des.Vito Guglielmi - j.12 de dezembro de 2014).

"CONTRATO DE CORRETAGEM COBRANÇA DE COMISSÃO PROVA DA EXISTÊNCIA DE CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM E DA INERMEDIAÇÃO REALIZADA PELA AUTORA, COM APROXIMAÇÃO DAS PARTES CONTRATANTES REMUNERAÇÃO DEVIDA, UMA VEZ OBTIDA A CONCLUSÃO DO NEGÓCIO, MOSTRANDO-SE EFICAZ A INTERMEDIAÇÃO FEITA PELA CORRETORA ARREPENDIMENTO PELO PROMITENTE COMPRADOR QUE NÃO TEM O CONDÃO DE AFASTAR A OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM ART. 725 DO NOVEL CÓDIGO CIVIL ARBITRAMENTO JUDICIAL DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - APLICAÇÃO DO ART. 724 DO CC/02 AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE. Recurso provido em parte. " (TJ-SP - APL: 00098178820128260157 SP 0009817-88.2012.8.26.0157, Relator: Edgard Rosa, Data de Julgamento: 03/07/2014, 25a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/07/2014)

A operação em questão se consumou mediante a intermediação de determinadas pessoas, físicas e jurídicas, que fizeram jus ao recebimento de sua remuneração, proporcionalmente dividida, tudo em conformidade com os ditames legais do Código Civil, como se vê nos artigos 722, 724, 725 e 728.

Diante de tal premissa, é patente que a referida quantia é devida aos corretores da empresa que fez a intermediação do negócio, e que exauriram os seus serviços com a assinatura do contrato de compra e venda entre as partes, nos termos do mencionado art. 725 do Código Civil.

Não havendo vedação à luz da legislação pátria, há que se reconhecer a licitude da operação, vez que (i) entabulada por agentes capazes 5 , tendo objeto lícito e realizado por forma não vedada por lei (art. 104, incisos I a III, CC); (ii) a estrutura do negócio observa a boa-fé e os costumes do local (art. 113, CC); e (iii) a realização do pagamento da comissão, enquanto ato de execução do que foi ajustado, se afigura prova expressiva da vontade das partes (art. 112, CC), não sendo admissível aduzir o contrário, sob pena de afronta à boa-fé, à segurança jurídica e à vedação ao comportamento contraditório (tutelados, todos, na dicção do art. 110 do Código Civil, que privilegia a vontade declarada, ainda que tenha a parte efetuado a reserva mental de não cumprir aquilo a que se obrigou).

Dessa forma, a cobrança da comissão de corretagem não é abusiva como quer fazer crer a parte autora, sendo de rigor a IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO .

IV.2 - DO NÃO PAGAMENTO DE TAXA SATI - DA LEGALIDADE DA COBRANÇA DO SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO IMOBILIÁRIA -

SATI

De início, vale destacar que, sequer houve o pagamento da taxa SATI, conforme se verfica dos documentos trazidos aos autos pelo próprio autor, bem como os documentos anexados nesta contestação. Portanto, impugnado o pedido da parte Autora, eis que totalmetne infundado.

Outrossim, cumpre-nos salientar, em cárater de argumentação, que caso houvesse a contratação do Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária seria facultativa, conforme devidamente informado ao Autor, no momento da negociação da venda da unidade imobiliária, sendo certo que não houve qualquer óbice na aquisição da unidade imobiliária, eis que não houve a contratação do referido serviço.

Veja Excelência, que sequer há nos autos recibo de comprovação de pagamento de taxa SATI, não devendo prosperar o pleito autoral.

No ato da celebração do negócio, o comprador é esclarecido que o serviço consiste em informar aos interessados das condições e vantagens do mercado, aproximá-los, promover o acordo de suas vontades e prepará-los para celebrarem determinado contrato e, havendo concordância, é assinado um contrato.

Não há como a parte Autora se esquivar de sua ciência e concordância quanto à prestação efetiva dos serviços e exigibilidade dos pagamentos realizados a título de SATI, o que se concluirá da análise dos documentos acostados aos autos.

Ademais, a cobrança da SATI é legítima e assim reconhecida pelo próprio Ministério Público do Estado de São Paulo para prestação dos seguintes serviços:

 Auxílio na análise preliminar da compatibilidade da situação econômico-

financeira do adquirente com o negócio imobiliário por ele pretendido;

 Esclarecimentos de aspectos e condições contratuais, inclusive sobre a forma

de pagamento, reajustes e encargos das parcelas do preço, bem como encaminhamento das reivindicações do adquirente à incorporadora;

 Elaboração das cláusulas reivindicadas pelo adquirente e aprovadas junto a

incorporadora, adicionalmente às cláusulas que constem das minutas iniciais propostas dos instrumentos jurídicos relativos ao negócio imobiliário;

 Assessoria ao adquirente no momento do fechamento do negócio imobiliário,

no estande de vendas ou no local que for designado;

 Diligências junto aos órgãos públicos notariais para providenciar, por conta do

adquirente, a lavratura da escritura pública de promessa de venda e compra, quando for o caso.

Portanto, trata-se de serviço essencial à concretização do negócio jurídico de compra e venda de unidade imobiliária, especialmente no que se refere a análise prévia das condições necessárias à contratação.

Não há qualquer restrição legal à sua cobrança ou, ainda, vedação de que este encargo possa ser suportado pelo adquirente da unidade imobiliária, desde que este tenha manifestado sua concordância com a contratação, como ocorrido no presente caso.

IV.3 - DO NÃO CABIMENTO DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA

A inversão do ônus da prova (art. , inciso VIII, do CDC) não é automática, sendo admitida somente quando presentes os seus seguintes pressupostos: a verossimilhança das alegações da parte Autora e sua hipossuficiência.

Entretanto, no caso em apreço, não se vislumbra referida verossimilhança , mas pelo contrário, conforme exaustivamente demonstrado acima, o Autor pretendem se valer de questões principiológicas, a fim de que seja reconhecido suposto direito existente.

Além disso, não se pode olvidar que o Autor não demonstrou a hipossuficiência como forma de enquadrá-la no conceito de consumidor, que apresenta debilidade na capacidade de compreensão da relação jurídica em discussão, por carência cultural e material, tampouco demonstrou óbice algum quanto a realização de provas, no tocante a amparar sua pretensão indenizatória, lembrando que isso tudo em nada se confunde com a ausência em provar os alegados danos materiais pleiteados.

Sendo assim, diante do quanto alegado acima, não há que se falar em inversão do ônus da prova no caso em testilha.

V. CONCLUSÃO

Ante o exposto, requer a Ré, inicialmente, seja decretada a prescrição do direito do Autor, extinguindo a presente ação nos termos do artigo 487, inciso II, do Código de Processo Civil.

No mérito, a presente ação não pode prosperar, devendo os pedidos serem julgados totalmente IMPROCEDENTES.

Provará o alegado por todos os meios de provas em direito admitidos,

em especial pela juntada de documentos e depoimento pessoal do Autor sob pena de

confissão.

Termos em que,

Pedem deferimento.

São Paulo, 30 de maio de 2016.

Nome

00.000 OAB/UF

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