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6 de Julho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2016.8.26.0002

Petição Inicial - TJSP - Ação Renovatória de Locação - Renovatória de Locação - de Marisa Lojas Varejistas contra Campo Limpo Empreendimentos e Participações

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___a VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DE SANTO AMARO, COMARCA DE SÃO PAULO/SP

MARISA LOJAS S/A , atual denominação de MARISA LOJAS VAREJISTAS LTDA ., pessoa jurídica de direito privado, com sede na Endereço.288/0001-89 ( doc. anexo ), por seu advogado, devidamente constituído ( doc. anexo ), vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, com fundamento nos artigos 51 e 71, da Lei nº 8.245/91, propor a presente:

AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO

em face de CAMPO LIMPO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA ., pessoa jurídica de direito privado, com sede na Endereço.799/0001-81, ( doc. anexo ), o que faz pelos motivos de fato e de direito abaixo elencados:

situado no Shopping Campo Limpo, localizado na cidade de São Paulo, com endereço na EndereçoCEP 05777-

970.

02. O Contrato de Locação foi celebrado pelo prazo determinado de 120 (cento e vinte) meses, contados a partir da data de inauguração da 3a fase do Shopping Campo Limpo, incialmente prevista para 10 de novembro de 2006, nos termos do item m do sumário de especificações do Contrato de Locação, posteriormente postergada para o dia 30 de novembro de 2006, quando de fato ocorreu, nos termos da anexa notificação encaminhada pela Locadora à época ( doc. 02 ), tendo como termo final o dia 29 de novembro de 2016 , restando, portanto, nitidamente preenchidos os requisitos dos incisos I e II, do artigo 51, da Lei nº 8.245/91.

03. Como interveniente fiadora e principal pagadora das obrigações da locatária, figurou a NIX ADMINISTRAÇÕES E PARTICIPAÇÕES LTDA. , com sede na Endereço.109/0001-56, que assumiu todas as obrigações de pagamento previstas no contrato, juntamente com a Locatária, em caráter solidário, conforme se infere na cláusula décima, do Contrato de Locação ( doc. 01 ).

04. O Contrato de Locação objeto da presente demanda destinou-se à instalação de uma das lojas da Autora (Lojas Marisa), no empreendimento comercial do "Shopping Campo Limpo", possuindo como atividade autorizada no espaço locado, o desenvolvimento do comércio varejista de artigos de vestuário feminino, masculino, infantil e acessórios, cama, mesa e banho, tecidos, bolsas, calçados e acessórios, artigos de viagens, perfumaria, armarinho em geral, bijuterias, óculos e souvenires, artigos para presente, decorações, dentre outros, em conformidade com os termos do artigo 3º do seu Estatuto Social ( doc. anexo ).

ramo de atividade empresarial durante toda a vigência do contrato, conforme exemplificativamente são juntados os cupons de venda anexos ( doc. 03 ).

06. De acordo com os termos do Contrato de Locação, o aluguel mensal devido é aquele que represente maior valor entre o correspondente: ao (i) percentual de 3% sobre o valor do faturamento bruto mensal da loja da Autora; e ao (ii) mínimo mensal , inicialmente fixado no valor de R$ 00.000,00, com base no mês de Março/2006, reajustável anualmente (conforme alínea j do sumário das especificações contratuais do Contrato de Locação - doc. 01 ), que hoje perfaz o valor de R$ 00.000,00, sendo que para o mês de dezembro o aluguel mínimo será sempre o dobro do valor equivalente aos outros meses (parágrafo primeiro, da cláusula quinta, do Contrato de Locação).

07. Em qualquer dos casos, o aluguel deve ser pago até o dia 10 (dez) do mês seguinte ao vencido, considerando a variação do índice do IPC-FIPE (alínea j do sumário das especificações, do Contrato de Locação - doc. 01 ), que vem sendo devidamente adimplido pela Autora, juntamente com os demais encargos da locação, dentre os quais o condomínio, água, energia elétrica, IPTU, demais despesas e a contribuição ao Fundo de Promoção (alíneas k e l do sumário e parágrafo segundo, da cláusula quinta do Contrato de Locação - doc. 01 ), todos discriminados nos anexos boletos ( doc. 04 ) e demonstrados pelos respectivos comprovantes de pagamento anexos, juntados nos termos do artigo 322 do Código Civil ( docs. 05 ), cumprindo desta forma o disposto no inciso III, do art. 71, da Lei nº 8.245/91.

08. Além disso, a Autora contratou todos os seguros necessários, conforme demonstram as anexas cópias das apólices de seguro nºs. (00)00000-0000, (00)00000-0000, (00)00000-0000e 100.00000-00 ( doc. 06), seguros estes em nome de Marisa Lojas

obrigações estabelecidas no contrato, conforme comprovam os documentos acima mencionados e anexados à presente (conforme artigo 322 do Código Civil), em fiel cumprimento ao comando legal (art. 71, II, da Lei nº 8.245/91).

10. Desta forma, uma vez demonstrado o cumprimento dos artigos 51 e 71, da Lei nº. 8.245/1991, e considerando que até o momento as partes não se compuseram acerca dos termos para a renovação da locação, a Autora formula, através da propositura da presente demanda, a proposta de renovação do contrato em referência, a fim de defender o seu fundo de comércio e a continuidade do exercício de suas atividades no imóvel locado, em atenção ao § 5º, do artigo 51, da Lei nº 8.245/91.

II - DO DIREITO

11. Primeiramente, importante ressaltar que o direito à renovação do Contrato de Locação decorre, fundamentalmente, dos artigos 71 e 51, da Lei nº. 8.245/1991.

12. Como já mencionado e comprovado, desde o início da vigência da Locação, a Autora cumpre, como sempre cumpriu, todos os requisitos legais e contratuais, exercendo, de forma contínua e regular, suas atividades no imóvel locado, além de priorizar, durante esse longo período de locação, o fiel cumprimento do contrato, observando os termos convencionados e pagando o valor dos aluguéis, condomínios, despesas incidentes e demais obrigações estabelecidas no Contrato de Locação, conforme comprovam os documentos ora juntados ( docs. 04 e 05 ), em evidente consonância com o art. 71 da Lei de Locações.

13. Nesta linha, atendendo também ao que dispõem os incisos V e VI, do artigo 71, da Lei de Locações, a Autora indica como fiadora para o contrato a ser

mil, quinhentos e noventa e seis reais), a qual aceita os encargos da fiança na renovação ora perquirida, conforme se depreende da Declaração de Anuência anexa ( doc. 09 ).

14. Assim, diante do preenchimento dos requisitos legais, a Autora tem o inequívoco direito à renovação da locação ora pretendida, remanescendo unicamente a definição das condições contratuais respectivas entre as partes.

15. Ora, caso a Autora não estivesse cumprindo rigorosamente todas as condições pactuadas contratualmente entre as partes, os Locadores, evidentemente, já teriam feito exigências ou cobranças expressas à Locatária durante o período da Locação, o que definitivamente não ocorreu, sobretudo em se considerando o extenso período em que a relação entre as partes é mantida, há quase 10 anos.

16. Nesse passo, tem-se a aplicação do disposto no artigo 322, do Código Civil, onde "Quando o pagamento for em quotas periódicas, a quitação da última estabelece, até prova em contrário, a presunção de estarem solvidas as anteriores", entendimento esse corroborado pelo julgado a seguir transcrito:

INDEFERIMENTO DA INICIAL - AÇÃO RENOVATÓRIA - FALTA DE COMPROVAÇÃO DE EXATO CUMPRIMENTO DO CONTRATO E PROVA DA QUITAÇÃO DOS IMPOSTOS E TRIBUTOS - LEI 8.245/91, ART. 71, INCISOS II E III - PROVA DE QUITAÇÃO DOS ÚLTIMOS SEIS MESES DE ALUGUERES E DA DISPENSA DE PAGAMENTO DE IMPOSTOS E TRIBUTOS - INÉPCIA - INOCORRÊNCIA - RECURSO PROVIDO PARA AFASTAR A EXTINÇÃO. Comprovado o pagamento do último locativo, que faz presumir estarem solvidos os anteriores ( CC/02, art. 322), e estando o locatário isento do pagamento de tributos e impostos, por expressa cláusula contratual, tem-se por preenchidos os requisitos

"LOCAÇÃO COMERCIAL - SHOPPING CENTER - RENOVATÓRIA - CLÁUSULA CONTRATUAL - NAS RELAÇÕES ENTRE LOJISTAS E EMPREENDEDORES DE SHOPPING CENTER, A princípio, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei, nos termos do artigo 54 da Lei do Inquilinato, que consagra o princípio pacta sunt servanda nesse tipo de locação. Permite-se, porém, a modificação ou desconsideração das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas, pois o direito não dá guarida a situações abusivas, injustas ou que firam a isonomia, causando enriquecimento indevido de uma parte em detrimento de outra (...)." .(Apelação nº 00000-00, Tribunal de Alçada de Minas Gerais, Primeira Câmara Cível, Relatora Juíza Vanessa Verdolim Andrade, v.u.)

"(...) A Lei 8245/91 estabeleceu que a ação renovatória não se limita à discussão quanto ao valor do aluguel, admitindo-se rever todas as demais cláusulas de conteúdo econômico, como, por exemplo, o índice de correção do aluguel.. .".(TJ/RJ, Agravo de Instrumento nº 23842-04 - 10a Câmara Cível - v.u.). 2

18. A Ação Renovatória, por meio de proposta e contraproposta das partes, também tem a finalidade de rever a relação locatícia, eliminando eventuais iniquidades decorrentes do tempo, de alterações fáticas e/ou econômicas, ou mesmo relativas às cláusulas estabelecidas no contrato renovando, em respeito aos princípios da isonomia, equidade e do equilibro econômico-financeiro do contrato.

1 Tribunal de Justiça de São Paulo . 35a Câmara de Direito Privado. Apelação nº 0018601-

18.2010.8.26.0224. Relator Desembargador Clóvis Castelo. Data de Julgamento: 07/02/2011.

Perfil Corporativo

A Marisa S.A é a maior rede de lojas especializada em moda feminina e moda íntima feminina e uma das maiores redes de lojas de departamento de vestuário feminino, masculino e infantil do Brasil. A Companhia foca sua estratégia e atuação em mulheres entre 20 e 35 anos de idade da Classe C, que é a maior classe social do Brasil, de acordo com a ABEP. A Marisa desenvolve e comercializa sob sua marca corporativa "Marisa" e outras marcas consagradas, uma ampla variedade de produtos de qualidade, de acordo com as últimas tendências da moda, segmentados por estilo de vida e a preços atrativos.

Com mais de 65 anos de experiência, conhecendo e acompanhando as necessidades do público-alvo da Companhia, a Marisa construiu uma relação de cumplicidade e intimidade com a mulher brasileira. A marca "Marisa", associada ao reconhecido slogan "De Mulher para Mulher", possui forte reputação com o público feminino e uma identificação com os desejos e necessidades de seu público-alvo, que a Companhia acredita ser única no mercado brasileiro. A "Marisa" é nacionalmente conhecida como uma marca jovem, moderna e sensual. A Companhia é a primeira escolha da mulher brasileira da Classe C que quer acompanhar os últimos lançamentos da moda íntima e adquirir produtos de qualidade a preços atrativos, segundo pesquisas da InterScience.

20. A ABRASCE - Associação Brasileira de Shopping Centers, define Shopping Center como:

"um centro comercial planejado sob uma administração única, composto de lojas destinadas exploração comercial e à prestação de serviços, sujeitas a normas contratuais padronizadas, para manter o equilíbrio da oferta e da

conflitar com a natureza desse empreendimento comercial. Outra não pode ser a solução, tendo em vista a presença deste artigo e do par.2º do art. 52." (pg. 262 - Lei do Inquilinato Comentada - Nome- Ed. Atlas 12a edição).

22. O contrato firmado entre as partes reveste-se, portanto, de característica atípica mista, inerente às lojas situadas em centros comerciais, como o shopping center das Rés, por estarem vinculadas ao objeto do negócio instalado, suas receitas (faturamento), obediência a horários e regramentos específicos, dentre outras, abrangendo normas de caráter de parceria entre empreendedor e lojista, em que o aluguel é cobrado através de percentual sobre o faturamento.

23. Importante mencionar que a Autora, da mesma forma que outras lojas- âncora, soma a importância do seu fundo de comércio ao Shopping Center e incrementa o tráfego de pessoas na estrutura do empreendimento, gerando interesse de outros comerciantes (lojas-satélite), tudo em benefício do círculo virtuoso pretendido por todos.

24. A doutrina, por sua vez, faz importante referência a ser considerada:

"Nos shopping centers deve ser levado em conta o denominado mix tenant . Essa terminologia inglesa consiste no plano de determinação dos ramos e localização das lojas e pontos de venda dentro do centro de compras, gravitando em torno das chamadas lojas-âncora , as quais funcionam como ponto magnético da clientela." (pág. 263 - ob. citada)

25. Em suma, a estrutura do Shopping Center tem importância proporcional aos fundos de comércios que integram seu mix tenant no intuito de atrair maior número de consumidores.

do lojista.

27. Ou seja, o empreendedor (Ré) é figura que está diretamente ligada aos resultados obtidos pelo lojista (Autora - loja âncora), assim como é quem define qual lojista integrará seu Shopping Center e poderá melhor contribuir para o mix tenant e, consequentemente, atrair lojas satélites e potencializar o resultado.

28. Tudo isto é estudado pelo empreendedor e aplicado no desenvolvimento do seu negócio, e as lojas-âncora são o chamariz aos demais comerciantes de menor porte, lojas satélites, sendo certo que o risco do sucesso ou fracasso é dividido por todos que integram o empreendimento.

29. No caso concreto, corroborando com tal assertiva, a própria Ré assume na página eletrônica oficial ( website - www.shoppingcampolimpo.com.br ) do Shopping Campo Limpo, a condição da Autora Marisa como loja âncora integrante de seu estabelecimento comercial:

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31. O valor da remuneração devida ao empreendedor (Ré) de acordo com a regra contratual que estabelece o percentual de 3% sobre o faturamento bruto mensal da loja da Autora, corresponderia nos últimos 12 meses aos seguintes valores, conforme tabela de faturamento abaixo:

Aplicação do percentual contratual do aluguel sobre o faturamento:

Mês Faturamento bruto Aluguel percentual (3%) 04/2015 R$ 00.000,00 R$ 00.000,0005/2015 R$ 00.000,00 R$ 00.000,0006/2015 R$ 00.000,00 R$ 00.000,0007/2015 R$ 00.000,00 R$ 00.000,0008/2015 R$ 00.000,00 R$ 00.000,0009/2015 R$ 00.000,00 R$ 00.000,0010/2015 R$ 00.000,00 R$ 00.000,0011/2015 R$ 00.000,00 R$ 00.000,0012/2015 R$ 00.000,00 R$ 00.000,0001/2016 R$ 00.000,00 R$ 00.000,0002/2016 R$ 00.000,00 R$ 00.000,0003/2016 R$ 00.000,00 R$ 00.000,00

32. Entretanto, o valor mínimo estabelecido ao tempo da contratação, corrigido pelo IPC-FIPE, corresponde nesta data a R$ 00.000,00e, portanto, supera a regra precípua de percentual sobre o faturamento (3%), violando o equilíbrio e a natureza participativa do contrato.

34. O mínimo não pode superar o percentual, caso contrário não será mínimo e sim máximo, ainda mais quando supera consideravelmente o valor correspondente ao percentual do faturamento bruto, sendo certo que o empreendedor já se beneficia de condições diferenciadas como o recebimento em dobro no mês de dezembro , como nitidamente se insere na planilha descritiva acima.

35. Para fins de retomar o equilíbrio contratual e respeitar a natureza participativa do contrato entre lojista e empreendedor, de forma que tenha efetividade a cláusula de pagamento de aluguel sobre o faturamento da Autora, regra principal que determinou os estudos de viabilidade para a participação no empreendimento do Shopping Center, sem frustrar o recebimento de garantia mínima pela Ré, a Autora propõe a adequação do critério do aluguel mínimo, para que passe a ser o correspondente a aproximadamente 80% (oitenta por cento) da média da quantia resultante da aplicação de 3% sobre o faturamento bruto mensal.

36. Portanto Exa., levando-se em consideração a proposta da Autora, a regra de percentual do faturamento torna-se de aplicação efetiva, de modo que, nos casos de aumento do faturamento da Autora, a Locadora seria proporcionalmente contemplada com valor locatício maior, reconduzindo-se o contrato a esta regra principal, sem deixar de prever a regra de segurança à locadora que também contará com o aluguel mínimo, equilibrando-se a relação entre as partes.

37. Os dados atuais e o próprio faturamento da Autora mostram diminuição da atividade e grave recessão econômica em todo o país, entretanto, a Ré (empreendedora) recebe o aluguel "mínimo" de R$ 00.000,00, sem qualquer impacto sobre seu negócio que, diga-se, em razão da conjuntura, não enseja fluxo e movimento do

sofrem com os impactos negativos.

39. E não é diferente no caso em tela, já que o lojista não fatura menos imotivadamente, mas sim porque a atividade econômica do país inteiro está em flagrante recessão, o que impõe redução do próprio movimento de consumidores nos shopping centers , que por sua vez deixaram de comprar (fato notório).

40. Neste sentido é que a proposta é efetuada no presente caso, em que os princípios básicos da relação são preservados, sem que haja vantagem de uma parte sobre a outra, pois ambas dividem os frutos e resultados nos momentos economicamente positivos, devendo também enfrentar as dificuldades de períodos recessivos da atividade econômica. Contudo, da maneira pretendida pela Locadora Ré (empreendedora), somente a Autora acaba por suportar a redução da atividade econômica, enquanto a Ré garante seus resultados sem qualquer impacto neste período que, diga-se, também está sujeito, pois atinge o movimento de visitantes em sua estrutura e consequentemente retração da atividade comercial.

41. Exa., esta discrepância, pode-se afirmar, é um dos elementos do alardeado "custo Brasil", já que a espiral de baixa atividade comercial, associada à inflação e correção de contratos com base nesta última, acabam incrementando os custos dos lojistas, inflacionando ainda mais os preços e atingindo o consumo, e assim sucessivamente.

42. Uma vez compreendida a natureza do negócio de Shopping Center, implantado ponte própria pela empreendedora (Ré), fica claro que não se pode admitir que os estudos iniciais que definiram o ingresso da Autora (loja-âncora), com avaliação de seus custos e riscos, sejam totalmente desconsiderados pelos empreendedores, para que este passe a receber o aluguel mínimo independentemente de qualquer impacto econômico sobre a estrutura que oferece.

contratualmente.

44. Não é demais registrar que o valor do aluguel mínimo, como o próprio nome diz, é mera garantia de faturamento à empreendedora (Ré), em razão de seu investimento, diga-se, sujeito a depreciação. No entanto, este aluguel mínimo não pode subverter a regra principal (percentual sobre o faturamento) e a própria natureza do negócio de shopping center (participativo), e de forma desequilibrada impactar nos resultados da Autora e gerar descompasso econômico injustificável.

45. Os maiores custos fixos do comércio estão atrelados ao imóvel (ponto comercial) e folha de pagamento, portanto, estes comporão inevitavelmente o preço dos produtos da Autora.

46. Somente o Poder Judiciário pode alterar este quadro repetitivo e crônico que atinge as relações e gera descompasso, inflação, prejuízo aos lojistas e, em última análise, ônus aos próprios consumidores.

47. Com relação ao Fundo de Promoção, da mesma forma, este custo não pode prevalecer em relação à Autora, pois esta é considerada notoriamente grande anunciante nacional, com o reconhecido slogan "De mulher para mulher - Marisa", consolidado pela participação de artistas contratados para grandes campanhas publicitárias, promovidas por reconhecidas empresas de marketing .

48. Não faz qualquer sentido a Autora, mediante as iniciativas acima mencionadas, ter que contribuir com recursos financeiros sob esta rubrica, quando sua contribuição para o próprio shopping e lojistas pertencentes ao seu mix tenant é muito maior, e sua condição de loja-âncora assim confirma.

i) Prazo para a renovação, igual ao do contrato renovando, ou seja, de 120 (cento e vinte) meses, com termo inicial fixado para 30 de novembro de 2016, e com termo final para 29 de novembro de 2026;

ii) A manutenção do aluguel percentual de 3% sobre o valor do faturamento bruto como regra da locação. Quanto ao aluguel mínimo, em razão da notória recessão econômica que assola o país e especialmente diante dos fundamentos acima articulados, requer-se a readequação deste para a quantia de R$ 00.000,00, correspondente a aproximadamente 80% da média do aluguel percentual que seria devido nos 12 últimos meses, continuando a ser reajustado através do índice anual do IPC-FIPE, obedecendo-se a todas as demais regras contratualmente estipuladas e descritas no contrato renovando (doc. 01) .

iii) A substituição da Fiadora NIX Administrações e Participações LTDA., pela Club Administradora de Cartões de Crédito LTDA., a qual, conforme demonstrado acima, possui idoneidade financeira muito superior à fiadora substituída e disponibilidade para assumir o encargo (docs. 07, 08 e 09) ;

iv) Também diante dos fundamentos acima, especialmente pelo fato de tratar-se de loja-âncora com valorizado fundo de comércio em contribuição ao empreendimento das Rés, além de elevados investimentos em mídia eletrônica, impressa e televisiva, tanto regional como nacional, e que a verba de fundo de promoção definida para esta finalidade apenas gera custo sem qualquer benefício efetivo, requer a sua isenção;

v) Todas as demais cláusulas e condições da locação ficam ratificadas e mantidas na presente proposta.

51. Destarte, restando devidamente preenchidos os requisitos dos artigos 51 e 71, ambos da Lei nº 8.245/91 e demais aplicáveis à espécie, à medida que se impõe é a procedência da presente demanda, nos termos supracitados.

III - CONCLUSÃO

52. Diante do exposto, requer o julgamento de integral procedência da presente ação, a fim de ser decretada a renovação do contrato de locação firmado entre as partes, pelo prazo de 10 (dez) anos, com termo inicial fixado para 30 de novembro de 2016, e com termo final para 29 de novembro de 2026, nos exatos termos da proposta formulada no item 49 da presente, a teor do que dispõem o artigo 51, bem como os artigos 71 e seguintes, todos da Lei nº 8.245/91, uma vez que se encontram preenchidos todos os requisitos legais necessários à procedência do pedido.

53. Requer, ainda, a citação da empresa Ré por carta unipaginada com Aviso de Recebimento (AR) digital, no endereço indicado no preâmbulo da presente, para que aceite a proposta ou conteste a ação, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de revelia, sendo observado o procedimento ordinário, obedecidos que foram os preceitos dos dispositivos legais acima mencionados. Nos termos dos artigos 319, inciso VII, e 334, § 5º, do novo Código de Processo Civil, a Autora informa que não tem interesse na realização da audiência de conciliação.

54. Pleiteia a Autora a condenação da Ré ao pagamento das custas judiciais, honorários advocatícios decorrentes da sucumbência e demais cominações aplicáveis à espécie.

Brasil - Seção de São Paulo, nos termos do artigo 272, § 5º, do novo Código de Processo Civil, para que recebam todas as intimações e publicações relativas à presente demanda, sob pena de nulidade .

57. Dá-se à causa o valor de R$ 00.000,00, nos moldes do artigo 58, III, da Lei 8.245/91.

Termos em que,

pede deferimento.

São Paulo, 10 de maio de 2016.

Nome

00.000 OAB/UF

Nome

00.000 OAB/UF-E

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