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30 de Junho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2014.8.26.0196

Petição Inicial - TJSP - Ação de Adjudicação Compulsória - Procedimento Comum Cível - contra Imobiliária e Incorporadora São Pedro

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EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DE UMA DAS VARAS CÍVEIS DA COMARCA DE FRANCA - ESTADO DE SÃO PAULO

Nome, brasileira, costureira, maior, portadora de Cédula de Identidade RG n° 00000-00, inscrito no CPF/MF n° 000.000.000-00, residente e domiciliada nesta cidade de Franca/SP, na EndereçoCEP 00000-000; e, Nome , brasileiro, separado judicialmente, metalúrgico, portador da Cédula de Identidade RG n° 00000-00, inscrito no CPF/MF n° 000.000.000-00, residente e domiciliado nesta cidade de Franca/SP, na EndereçoCEP 00000-000, ambos por seu advogado e bastante procurador que a esta subscreve, vêm à presença de Vossa Excelência, com fulcro no art. 275, inciso II, alínea "g" e art. 1218, inciso I, art. 466-B constantes do Código de Processo Civil e com base no Decreto-Lei n. 58 de 1937, propor a presente

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

em face de IMOBILIÁRIA E INCORPORADORA SÃO PEDRO S/C LTDA, inscrita no CNPJ n° 00.000.000/0000-00, estabelecida na Endereço, tudo pelas razões fáticas e jurídicas a seguir aduzidas:

I) DOS FATOS

O imóvel objeto da presente ação fora adquirido por Nome e Nome, através de Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra da IMOBILIÁRIA E INCORPORADORA SÃO PEDRO S/C LTDA, firmado aos 15/julho/1993 , sob n° 4143/02 , sendo o objeto deste o LOTE 01 , da QUADRA 49 , matrícula 16.552 do 1° CRIA local, no loteamento CITY PETRÓPOLIS, que tem as seguintes características, confrontações e dimensões: de forma irregular, medindo 36,60 metros de frente para a "27" (Rua Zelindo Macarini);sendo 25,60 metros em linha reta e 11,00 metros em linha quebrada, confrontando com o Balão de Retorno da mesma Rua; 38,00 metros aos fundos, confrontando com a Escola Técnica Agrícola; 19,00 metros de lado, confrontando com o lote n° 02, encerrado o terreno com uma área de 346,40 m2. Cadastrado na Prefeitura Municipal de Franca sob os n° s 00000-00 01141080040100.

Finalmente, Nome e Nome transferem seus direitos do referido imóvel, em 16/abril/1999 , a Nome e Nome.

Conforme provam os documentos anexos, os Requerentes cumpriram suas partes na obrigação, pagando o total do preço acertado, bem como todas as taxas e impostos relativos ao imóvel, e não conseguiram, pelos meios amigáveis, que a Requerida lhes outorgasse a competente Escritura Definitiva de Compra e Venda a que têm direito.

Frisa-se, tanto o Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra e as Cessões e Transferência foram quitados, porém nada mais sendo devido.

Face à omissão da Requerida, os Requerentes não lograram alternativa senão ingressar nas vias judiciais com o escopo de satisfazerem os seus direitos negados, tendo em vista que a Requerida não providenciou a documentação necessária, fato esse que impediu a obtenção do DOMÍNIO/PROPRIEDADE do aludido imóvel.

II) DO DIREITO

Sendo assim, os Requerentes têm direito de exigir a outorga definitiva da escritura, conforme preceitua os artigos 15 e 16 do Decreto-Lei n. 58, de 10.12.37, in verbis :

Art.15 - Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda

Art.16 - Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura no caso do art. 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.

No mesmo sentido, a súmula 413 do Pretório Excelso, preceitua que "O compromisso de compra e venda de imóveis, ainda que não loteados, dá direito à execução compulsória, quando reunidos os requisitos legais."

Os cessionários dos direitos oriundos de Contrato de Compromisso de Venda e Compra, vale salientar, são partes legítimas à propositura da presente ação, face ao uníssono entendimento jurisprudencial:

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. O proprietário do registro do compromisso no Cartório de Imóveis para a configuração do direito à adjudicação compulsória, nos termos da súmula 239 do STJ Insubsistência das justificativas apresentadas para a recusa da outorga da escritura definitiva configuração da mora da ré diante das circunstâncias que envolveram a frustração da notificação extrajudicial pessoal e da citação válida, seguida de resistência injustificada Desnecessidade de intervenção da promitente-compradora-cedente, que já havia transferido todos os seus direitos para a autora, com a anuência do promitente-vendedor Cabimento do rito sumário e ausência de demonstração de prejuízo Inocorrência de cerceamento de defesa, uma vez que não se fazia necessária a produção de mais provas Honorários advocatícios excessivos ? Redução para o percentual de 10% sobre o valor da causa, em apreciação equitativa, diante dos parâmetros legais dispostos no art. 20, §3°, do CPC Embargos declaratórios manifestamente protelatórios Manutenção da condenação do embargante Inexistência evidente de omissão e contradição na sentença a quo Apelação provida apenas para a redução dos honorários advocatícios. Apelação parcialmente provida. (TJSP - Apelação 0104307-35.2005.8.26.0000. Relator(a): João Carlos Saletti. Data de registro: 17/08/2011)

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - PROPRIETÁRIO IMÓVEL- LEGITIMIDADE- SENTENÇA MANTIDA. O proprietário do imóvel possui legitimidade passiva para figurar na ação de adjudicação compulsória, vez que responsável por outorgar a escritura definitiva do imóvel. (TJMG - n° Proc. 1.0024.00000-00/001 (1). Min. Rel. Des.(a) Selma Marques. Publicação 28/06/2010)

No mesmo sentido:

LEGITIMIDADE PARA A CAUSA - PASSIVA - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - AJUIZAMENTO PELO CESSIONÁRIO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - LEGITIMAÇÃO PASSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA, PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL - CARÊNCIA AFASTADA - PROVIMENTO AO RECURSO PARA ESSE FIM - Entre os direitos, ações e pretensões transmitidos por cessão, estão os de adjudicação compulsória do imóvel objeto do compromisso, os quais, por boa e manifesta conseqüência, o cessionário pode exercer contra a promitente vendedora, que, tendo a obrigação correlata de outorga de escritura definitiva, é a parte passiva legitimada para a causa."(TJSP - AC 131.140 - 4 - Diadema - 2° CD Priv. - Rel. Des. César Peluso - J. 08.02.2007)

Quanto à inexigibilidade de inscrição do Compromisso de Venda e Compra no registro imobiliário para a propositura da competente ação de adjudicação compulsória, a jurisprudência dominante em nossos Tribunais é no sentido de que:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - BEM IMÓVEL HIPOTECADO - COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - HIPOTECA INEFICAZ PERANTE O ADQUIRENTE - DESNECESSIDADE DE REGISTRO DO CONTRATO PARA PLEITEAR DIREITO À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA (SÚMULA 239 DO STJ). A hipoteca dada pela construtora à instituição financeira é ineficaz perante o adquirente de unidade imobiliária (súmula 308 do STJ). Segundo entendimento majoritário, encontrando-se inclusive sumulado pelo STJ (súmula 239), desnecessário o registro do compromisso de compra e venda para que o Autor tenha o direito à ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA . Preliminar rejeitada, recursos não providos e multa limitada de ofício. (TJMG N° do Proc. 1.0702.00000-00/001 (1) - Min. Rel. Des.(a) Electra Benevides; Publicação 30/06/2009)

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA . PROMESSA DE COMPRA E VENDA. REGISTRO. DESNECESSIDADE. CONTRATO. PREVISÃO DE PAGAMENTO REALIZADO À VISTA. PRESUNÇÃO DE QUITAÇÃO. ÔNUS DA PROVA. PROMISSÁRIO VENDEDOR. O direito à ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no Registro de Imóveis. O contrato de compra e venda, devidamente assinado pelas partes, em que conste expressamente o pagamento à vista do preço é documento escrito hábil a provar a quitação e viabilizar a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA , ausente prova em contrário. (TJMG n° do Proc. 1.0183.00000-00/001 (1) Min. Rel. Des. Marcos Lincoln. Publicação 12/02/1010)

"A promessa de venda gera pretensões de direito pessoal, não dependendo para a sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público. A obligatio faciendi, assumida pelo promitente-vendedor, pode dar ensejo à adjudicação compulsória. O registro imobiliário somente é necessário para a produção de efeitos relativamente a terceiros." (Recurso Especial n. 9.945-SP, 4. Turma, rel. Min. Athos Carneiro, in LEX 31/235)

" A circunstância do compromisso de compra e venda ter sido celebrado através de instrumento particular não registrado não inviabiliza, por si só, a adjudicação compulsória, apresentando-se hábil a sentença a produzir os efeitos da declaração de vontade." (Rec. Esp. n° 643-RS, 4a turma, rel. Min. Sálvio de Figueiredo, in LEX 29/ 156)

No caso do direito do promitente comprador em obter adjudicação compulsória, as recentes decisões judiciais atinentes à matéria adotam a posição oriunda do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Isso porque a jurisprudência adotada pelo Superior Tribunal de Justiça, consubstanciada na Súmula n° 239 "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis" é cristalina quanto a inexigibilidade de registro, abrindo espaço para o instrumento particular. A boa-fé e a segurança jurídica, in casu , estão sendo perfeitamente observados .

A doutrina também é assente nesse mesmo sentido onde Ricardo Arcoverde Credie (Adjudicação compulsória, São Paulo, Ed. Malheiros) e Nome (Promessa de Compra e Venda, Rio de Janeiro, Ed. Aide, p. 160) entendem que não há necessidade de registro para que o promissário se valha da ação de adjudicação compulsória . De fato, é a interpretação mais coerente com o espírito da própria Lei que busca a proteção do promissário comprador. Pensar diferente seria impor uma injustificada sanção em detrimento da obrigação do promitente vendedor outorgar escritura .

Ora, tal obrigação do promitente vendedor decorre do próprio contrato, tenha ele sido ou não sido registrado. É uma obrigação de fazer que, inadimplida, pode perfeitamente ser substituída por decisão judicial nos termos dos artigos 461 do Código de Processo Civil (execução de obrigação de fazer - pelo rito ordinário ou sumário) ou, facultativamente, pelo disposto nos artigos 16 e 22 do decreto-lei 58/37 (adjudicação compulsória, pelo rito sumário).

No que tange à obrigação do contratante em cumprir sua obrigação, pode obter junto ao juízo uma sentença com o mesmo efeito do contrato a ser firmado. Diz o texto legal claramente:

Art. 466-B . Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado

Face à analise legal, jurisprudencial e doutrinária, fica patente e inquestionável o Direito dos Requerentes na obtenção da escritura definitiva.

III) DOS PEDIDOS

Ex-positis , requerem:

a) A concessão dos benefícios da Justiça Gratuita, por serem pessoas pobres na concepção legal do termo e não terem condições de suportarem o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, sem prejuízo de suas subsistências (doc. anexo), em conformidade com a Lei 1.060/1950;

b) Seja a Requerida citada, para outorgar a escritura definitiva de compra e venda no prazo legal e, se não o fizer, seja a presente julgada procedente e o imóvel objeto da matrícula 16.552 , LOTE 01 (um), QUADRA 49 (quarenta e nove), do 1° CRIA desta comarca de Franca-SP ( A PARTIR DE 22/JULHO/1986 - 2° CRIA Local ), e seja o imóvel adjudicado aos Requerentes Nome e Nome;

c) A condenação da requerida nas custas processuais e honorários advocatícios;

d) Protestam provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos.

Dá-se à causa o valor de R$ 00.000,00 (trinta e seis mil, trinta e quatro reais e cinquenta e oito centavos), para efeitos meramente fiscais.

Termos em que,

Pede deferimento.

Franca/SP, 27 de maio de 2014.

P.p. Dr. Nome

00.000 OAB/UF

ROL DE TESTEMUNHAS as quais comparecerão independentemente de intimação:

1) Nome , brasileiro, casado, agente de exportação, portador da Cédula de Identidade RG n° 00000-00 e do CPF/MF n° 000.000.000-00, residente e domiciliado nesta cidade de franca/SP, na Endereço, Franca Polo Clube; e,

2) Nome , brasileiro, casado, motorista, portador da Cédula de Identidade RG n° 00000-00 e do CPF/MF n° 000.000.000-00, residente e domiciliado nesta cidade de Franca/SP, na Endereço, City Petrópolis.