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20 de Setembro de 2021

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2015.8.13.0024

Petição - Ação Despesas Condominiais contra Construtora Tenda

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 20a VARA CÍVEL DA COMARCA DE BELO HORIZONTE – ESTADO DE MINAS GERAIS

AUTOS No.: 0000000-00.0000.0.00.0000

CONDOMÍNIO DO RESIDENCIAL CANADÁ, já devidamente qualificado nos autos da AÇÃO DE COBRANÇA em epígrafe, que move em face de CONSTRUTORA TENDA S.A , vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, por meio de seus advogados que adiante subscrevem, com fundamento no artigo 351 do Código de Processo Civil, apresentar suas razões de fato e de direito no sentido de IMPUGNAR as alegações constantes da contestação oferecida.

DA TEMPESTIVIDADE

É cediço que o prazo para a apresentação é de 15 (quinze) dias, contados a partir do primeiro dia útil a partir da intimação. Tendo em vista que o autor tomou ciência dia 18 de dezembro de 2018, o prazo findaria dia 08 de fevereiro de 2018, em razão do recesso forense, conforme Portaria Conjunta 705/2017, em anexo.

SÍNTESE DA CONTESTAÇÃO

A parte ré apresentou contestação requerendo a denunciação da lide, em razão de um instrumento particular de permuta de terreno por unidades autônomas e outras avencas, sendo as chaves do imóvel entregues ao representante legal da Kilson Imobiliária Ltda., no dia 20/08/2010.

Em ato continuo, suscita sua ilegitimidade passiva, eis que a dívida se deu em razão do promitente comprador, sendo este responsável pelo débito ora cobrado.

Requer pela denunciação a lide do promitente comprador, bem como seja acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva.

Requer, ainda, pela improcedência do feito, bem como que a parte autora seja condenada ao pagamento de honorários sucumbenciais.

Feitas tais considerações, impugna os argumentos, fundamentos e documentos da parte ré.

DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA

Sobre a alegada ilegitimidade passiva , deve-se ressaltar que o proprietário é aquele em nome de quem está o imóvel registrado no cartório imobiliário, portanto não há se falar em ilegitimidade passiva, já que o proprietário responde pelos débitos condominiais do imóvel.

A matrícula atualizada anexada à petição inicial demonstra que a parte ré é proprietária do imóvel, responsável pelo débito, vez que trata-se de obrigação propter rem.

Desta forma, por se tratar de cobrança de taxas condominiais, obrigação propter rem , revela-se legítimo a figurar no polo passivo aquele que constar como titular do direito real de propriedade do imóvel que deu origem às taxas de condomínio. Neste sentido, mostra-se oportuno o ensinamento de Reinaldo de Souza Couto Filho:

As despesas do condomínio representam obrigações acessórias mistas, pois se vinculam ao direito real, objetivando uma prestação devida pelo seu titular. O seu

caráter é híbrido, vez que tem como objeto uma prestação específica, mas está incorporada a um direito real, do qual se origina. Assim, representam obrigações propter rem. Alguns autores, dentre eles Sílvio Rodrigues, afirmam que a obrigação propter rem encontra-se no terreno limítrofe entre os direitos reais e os pessoais. Apesar de ser uma decorrência daqueles direitos, pois segue o titular, não obstante tem características de um direito de crédito, vez que há um liame que vincula duas pessoas, isto é, um sujeito ativo e um sujeito passivo, ainda que apenas por um determinado tempo, tendo por objeto uma prestação positiva ou negativa. (Reinaldo de Souza Couto Filho, As despesas do condomínio especial em apartamentos: Lei 4591/64 )

No caso de inadimplência, o autor busca a matrícula do imóvel para verificar qual a parte legítima a figurar no polo passivo da demanda, principalmente nos casos em que não foi notificado de uma possível transmissão.

Desta feita, o Condomínio ingressou com a ação de cobrança em face da parte ré cujo nome consta da matrícula do imóvel, na data da propositura da ação.

Ressalta-se que ao condomínio não foi dado ciência inequívoca de que o imóvel havia sido objeto de alienação.

É o entendimento da recente jurisprudência:

(00)00000-0000- CIVIL E PROCESSO CIVIL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE TAXAS. LEGITIMIDADE PASSIVA. CONTRATO NÃO REGISTRADO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. I -o contrato de compra e venda, sem oportuno registro no cartório

por isso, não acarreta ilegitimidade passiva daquele que é apontado, pela referida serventia extrajudicial, como o proprietário do imóvel. II -tem legitimidade passiva ad causam , para figurar no polo passivo da relação processual movida por condomínio, o titular do domínio de imóvel que foi alienado, mesmo já tendo sido celebrado contrato de compra e venda, inclusive por instrumento público, quando não registrada a transferência de tal domínio, no registro imobiliário . III. Embora alegue, o apelante, que vendeu o imóvel objeto da lide, não notificou extrajudicialmente o condomínio quanto à transferência do bem,

sendo cabível, portanto, que a cobrança da taxa condominial recaia sobre ele. lV. As taxas condominiais constituem prestações periódicas, razão por que, nos moldes do artigo 290, do CPC, deve a sentença englobar as parcelas vencidas e vincendas até o seu trânsito em julgado. V- rejeitada a preliminar. Recurso desprovido. Unânime. (TJDF; Rec 2012.01.00000-00; Ac. 686.894; Quinta Turma Cível; Rel. Des. Romeu Gonzaga Neiva; DJDFTE 27/06/2013 ; Pág. 120)

E, ainda:

(00)00000-0000- RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA ARGUÍDA. Mera alegação da alienação do bem a terceiro formulada em sede de contestação. Escritura pública de venda juntada apenas em sede recursal, a qual não foi registrada no cartório do registro de imóveis, indispensável para a transferência da propriedade perante terceiros. Inexistência de prova da ciência do condomínio acionante acerca da venda do imóvel. Preliminar afastada . Procedência do pedido. Sentença mantida pelos seus próprios fundamentos. Recurso conhecido e improvido. (TJBA; Rec. 0012345- 68.2009.805.0001-1; Primeira Turma Recursal; Rela Juíza Maria Lucia Coelho Matos; DJBA 16/12/2010)

Este também o entendimento do Egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS - ILEGITIMIDADE PASSIVA - PRESCRIÇÃO - NÃO

ANTERIOR A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, em regra, é do proprietário do imóvel, pois se trata de obrigação propter rem. O ajuizamento de ação de cobrança anterior pleiteando o pagamento das despesas condominiais interrompe o prazo prescricional, ainda que extinta sem julgamento de mérito. Prescrição não configurada. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.00000-00/002 – 10a Câmara Cível - Des.(a) Relator: Ângela de Lourdes Rodrigues – Julgamento: 11/11/2014)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - COMODATÁRIO - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA "AD CAUSAM" - ACOLHIMENTO - RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO - EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO - RECURSO PROVIDO. - Ação de cobrança das taxas de condomínio deve ser proposta contra aquele que figura como proprietário junto ao Registro Imobiliário, porquanto as obrigações referentes a débito condominial possuem natureza "propter rem", a qual acompanha o bem, impondo àquele que tem o imóvel registrado em seu nome a responsabilidade pelo pagamento das obrigações resultantes do direito de propriedade. - Havendo propositura da ação de cobrança de condomínio contra pessoa que não é a legítima proprietária do imóvel, é de se acolher a preliminar de ilegitimidade passiva. (TJMG – Apelação Cível 1.0145.00000-00/001 – 17a Câmara Cível - Des.(a) Relator: Evandro Lopes da Costa Teixeira – Julgamento: 08/05/2014)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO SUMÁRIA DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE - PROPRIETÁRIO - OBRIGAÇÃO PROPTER REM. - A responsabilidade direta pelo pagamento das taxas condominiais é do condômino, proprietário do imóvel, por se tratar de obrigação propter rem - que existe em razão da coisa. - Não comprovado o adimplemento da obrigação condominial ou a ilegitimidade da cobrança, havendo provas suficientes a embasar o direito do condomínio, deve o pedido inicial ser julgado procedente. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.00000-00/002 – 09a Câmara Cível - Des.(a) Relator: Pedro Bernardes– Julgamento: 13/11/2012)

O art. 1.245, do Código Civil é bastante claro ao dispor que a propriedade dos bens imóveis transmite-se por meio do registro do título translativo no Registro de Imóveis, não sendo justo impor o ônus que originalmente era da parte ré, por não agir conforme a lei determina, ao condomínio autor.

Assim nos ensina o Ilustre Washington de Barros Monteiro em seu

Curso de Direito Civil:

Para a aquisição da propriedade imóvel, não basta o simples acordo de vontade entre o adquirente e o transmitente. O contrato de Compra e Venda, por exemplo, não basta por si só, para transferir o domínio. Esta transferência somente se opera com a transcrição do título no registro imobiliário.” (pág. 104, 3 o volume de 1982 da Editora Saraiva)

Ainda, o § 7o do art. 61 da Lei 4.380/64 dispõe expressamente que “ todos os contratos, públicos ou particulares, serão obrigatoriamente transcritos no Cartório de Registro de Imóveis competente, dentro do prazo de 15 (quinze) dias, a contar da data de sua assinatura, devendo tal obrigação figurar como cláusula contratual ”, isso significando que a ré vem sistematicamente descumprindo a legislação pátria.

Ainda, não há nos autos absolutamente nenhuma prova de que houve comunicação expressa ao condomínio a respeito da alegada alienação.

Assim, como no caso concreto não houve comunicação expressa ao condomínio, a parte ré permanece responsável pelo débito condominial.

Desta forma, deve ser reconhecida a legitimidade passiva e afastada a preliminar.

DA DENUNCIAÇÃO A LIDE

Requer a parte ré pela denunciação da lide, passando a constar nos autos o promitente comprador. Ocorre que como amplamente fundamentado, não cabe à denunciação da lide, eis que o réu é o proprietário do imóvel objeto da lide, segundo o registro de imóveis acostado aos autos.

A jurisprudência de Minas Gerais é pacífica no sentido de que a responsabilidade, quando inexistente o registro do negócio realizado, bem como a comunicação,

continua sendo do proprietário constante na matrícula, conforme adiante transcrito:

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. PROPRIETÁRIO OU POSSUIDOR. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. MEDIDA QUE SE IMPÕE. I - Segundo orientação do STJ, a ausência do registro da promessa de compra e venda, junto ao Cartório de Registro de Imóveis, permite ao Credor de taxas de condomínio optar contra quem promoverá a ação de cobrança, se em face do promissário vendedor ou do compromissário pagador. II - Delineada, nos autos, a obrigação propter rem da requerida/apelante, quanto ao pagamento das despesas condominiais relativas à sala 706, e demonstrada a existência de débito, impõe-se a procedência do pedido inicial, devendo, por isso, ser mantida a sentença ( TJ/MG , 17a Câmara Cível, Apelação Cível 1.0024.00000-00/001 , Rel. Des. Luciano Pinto, p. em 26/02/2010).

AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO. Correta a ação de cobrança dirigida contra quem detém o imóvel, em seu nome, no Registro Imobiliário, porque o débito condominial acompanha o bem, por se tratar de obrigação propter rem , que leva quem está como proprietário ao dever de pagar as cotas condominiais. ( TAMG, 1a Câmara Cível, Apelação no 322.291-1, Rel. Juiz Gouvêa Rios, j. 13/02/01).

AÇÃO DE COBRANÇA - TAXA DE CONDOMÍNIO - NATURE-ZA PROPTER REM - ADQUIRENTE - RESPONSABILIDADE - TRANSAÇÃO E DESISTÊNCIA - ART. 26 DO CPC. - Dívida proveniente do rateio condominial é propter rem, incidindo sobre a própria coisa, sendo responsável, pelo pagamento, aquele em nome de

custas são repartidas proporcionalmente entre as partes, se o acordo não dispuser de outra forma (art. 26, § 2o, do CPC). - Em caso de desistência, o desistente arcará com as despesas processuais (art. 26 do CPC). - Preliminar instalada de ofício, sentença cassada e, nos termos do artigo 515, § 3o, CPC, pedido julgado parcialmente procedente. ( TJ-MG 200000042480620001 MG 2.0000.00.424806- 2/000 (1), Relator: ROBERTO BORGES DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 03/08/2004, Data de Publicação: 04/09/2004)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONDOMÍNIO - TAXAS CONDOMINIAIS - LEGITIMIDADE PASSIVA - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - NOVO PROPRIETÁRIO - SENTENÇA MANTIDA. 1. As taxas condominiais e outros encargos são relativos ao direito real, sendo consideradas, portanto, como obrigações propter rem. 2. O que determina o sujeito passivo das referidas taxas é a titularidade desse direito real. 3. Com a transmissão do bem, transmite-se, também, as obrigações dele relativas. 5. Sentença mantida.

V.V EMENTA: AÇÃO DE COBRANÇA - DESPESAS DE CONDOMÍNIO - DÉBITO RECONHECIDO - EX PROPRIETÁRIA - RESPONSABILIDADE. A ex-proprietária, Independente de ter vendido o imóvel, é responsável pelo pagamento da dívida assumida enquanto proprietária do bem. (Apelação Cível 1.0433.12.004726- 4/001, Relator (a): Des.(a) Mariza Porto , 11a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/04/2014, publicação da sumula em 30/04/2014)

EMENTA: AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. PROPRIETÁRIO. PROMITENTE VENDEDOR. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA DE REGISTRO. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Em se tratando de obrigação propter rem, quem figura no registro imobiliário como proprietário do imóvel possui legitimidade passiva para responder à ação de cobrança das taxas do condomínio, tanto das prestações vencidas quanto das vincendas durante o curso da lide. 2. No entanto, ao promitente vendedor é assegurado o direito de regresso contra o promitente comprador que deixou de registrar o contrato de compra e venda no cartório imobiliário e de pagar os encargos condominiais correspondente ao imóvel que adquiriu. (Apelação Cível 1.0024.00000-00/001,

publicação da sumula em 30/08/2013)

O que se vê é que, a parte ré omitiu-se em providenciar a averbação na matrícula para constar que não é mais proprietária do imóvel, o que não pode prejudicar o autor, já que a ação foi proposta contra o real proprietário do imóvel conforme certidão atualizada juntada aos autos.

Sendo assim, não assiste razão à parte ré, quando alega não ser a responsável pelo débito do imóvel simplesmente porque obrigações condominiais têm caráter real e não pessoal, ou seja, as dívidas decorrentes do imóvel o acompanham, por se tratar de obrigação propter rem .

A ré não comunicou formalmente ao autor que um terceiro detinha o domínio sobre o imóvel, sendo que é impossível que o autor por seus próprios meios descubra quem são proprietários de fato dos imóveis, a não ser pela consulta ao registro de imóveis, como ocorreu, não podendo o condomínio autor ser responsabilizado por conta da ingerência da ré, que alienou o imóvel, porém não procedeu ao registro do contrato de compra e venda na matrícula do imóvel à ocasião, permanecendo ali como efetivo proprietário.

A parte ré alega a aplicação da clausula existente no contrato realizado para venda da unidade, contudo tem-se que somente seria oponível a terceiro, se mencionado contrato tivesse sido averbado junto a matricula do imóvel para publicidade do mesmo.

Destarte não há que se aplicar no presente caso o alegado princípio que apenas faz lei entre as partes contratantes e vincula o condomínio autor.

Com efeito, tem-se que não há nenhuma irregularidade na cobrança realizada pelo autor, vez que é incontroverso que a parte ré encontra-se em mora com o pagamento das taxas condominiais , razão pela qual a partir deste momento incide multa, juros e demais encargos.

DO PEDIDO

Por todo o exposto, REQUER que sejam os pedidos constantes da petição inicial julgados integralmente procedentes, condenando-se a parte ré na forma requerida.

Termos em que, pede deferimento.

Belo Horizonte, 07 de fevereiro de 2018.

Nome

00.000 OAB/UF 00.000 OAB/UF