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1 de Julho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2016.8.26.0022

Petição Inicial - TJSP - Ação de Adjudicação Compulsória - Procedimento Comum Cível

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EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA ___a VARA CÍVEL DA COMARCA DE AMPARO - SÃO PAULO.

Nome, brasileiro, casado, comerciante, portador da cédula de identidade tipo RG nº. 00000-00, expedida pela SSP/SP, devidamente cadastrado no MF/CPF sob o nº. 000.000.000-00, e sua esposa Nome, brasileira, casada, do lar, portadora da cédula de identidade tipo RG nº. 00000-00, expedida pela SSP/SP, devidamente cadastrada no MF/CPF sob o nº. 000.000.000-00, ambos residentes e domiciliados na Endereço, neste ato representados por seu advogado e procurador in fine , procuração em anexo (Doc. 01), com escritório profissional na Endereço, vêm respeitosamente perante Vossa Excelência, propor a presente

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

Em face dos ESPÓLIOS DE Nomee Nome, representados pelo inventariante Nome, brasileiro, casado, dentista, portador da cédula de identidade tipo RG nº. 00000-00, expedida pela SSP/SP, devidamente cadastrado no MF/CPF sob o nº. 000.000.000-00, residente e domiciliado na EndereçoCEP 00000-000, pelos fatos e motivos que a seguir expõe:

DOS FATOS

Conforme consta da matrícula nº. 1.672 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Amparo - SP, os Srs. Nomee Nomeeram proprietários de um imóvel com área de 4.650,00 m2, localizado no Bairro das Mostardas, Município de Monte Alegre do Sul, Comarca de Amparo - SP (Doc. 02).

Em data de 13 de Maio de 2004, os Requerentes celebraram com os Srs. Nomee Nomeum Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra do referido imóvel, como se comprova através de documento anexo (Doc. 03), sendo que conforme clausula 5 do referido instrumento, os Requerentes foram imitidos na posse do imóvel desde 13 de Maio de 2004, posse que vem sido mantida de forma mansa e pacifica desde então.

Concluído o negócio, os Requerentes realizaram os pagamentos nos termos firmados no referido instrumento, conforme faz prova os recibos em anexo (Doc. 04), além do que a quitação do preço já foi dada no próprio Instrumento firmado, conforme cláusula 1.

Conforme clausula 2 do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra firmado entre as partes, ficou estabelecido e compromissado a outorga da escritura definitiva por parte dos vendedores Nomee Nome.

Após a liquidação total da obrigação, os Requerentes procuraram por diversas vezes os Srs. Nomee Nomepara que fosse lavrada a Escritura definitiva de Compra e Venda, no entanto, os Requeridos dificilmente eram encontrados, e sempre alegavam que não tinham tempo pois estavam com muitos compromissos.

Mesmo com o compromisso formal de lavrar a escritura definitiva do imóvel, tal obrigação não foi cumprida até hoje pelos Requeridos.

Os Requerentes tentavam contato por todos os meios possíveis, e quando conseguiam os Requeridos sempre diziam que estavam muito ocupados com seus compromissos pessoais, e assim que tivesse tempo retornaria o contato para combinar o dia para a lavratura da escritura.

O tempo passou, e apesar das promessas dos Requeridos, os mesmos não cumpriram com a obrigação assumida no contrato de compra e venda de lavrar a escritura definitiva.

Recentemente, teve-se notícia do falecimento de ambos os Requeridos, bem como da abertura de seu inventário conjunto, processo nº. 0106349-74.2007.8.26.0004, que está tramitando na 2a Vara da Família e Sucessões do Foro Regional IV (Lapa), Comarca de São Paulo - SP, onde foi nomeado como inventariante o Sr. Nome, conforme despacho em anexo (Doc. 05) .

Apesar de já existir inventário em andamento, ainda não ocorreu a partilha de bens no referido processo, e de acordo com as partes o imóvel objeto da presente ação não será arrolado nos bens a partilhar , pois os proprietários alienaram o terreno muito antes de seus falecimentos, de forma que é desnecessária sua inclusão no espólio, pois o bem a ser adjudicado não integrava mais o patrimônio dos falecidos no momento do óbito.

Neste sentido os Tribunais Pátrios têm firmado o entendimento:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA AJUIZADA CONTRA A SUCESSÃO DA PROMITENTE VENDEDORA.DESNECESSIDADE DE INVENTÁRIO CONSIDERANDO TER SIDO REALIZADO O PAGAMENTO E A CESSÃO DE DIREITOS E AÇÕES PERTINENTES AO BEM IMÓVEL ANTES DO FALECIMENTO DA PROPRIETÁRIA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO À PRETENSÃO DOS AUTORES. PROCEDÊNCIA DA AÇÃO.APELO PROVIDO. UNÂNIME.

"(...) Trata a espécie de ação de adjudicação compulsória, onde os apelantes pretendem a outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel descrito na petição inicial, (...)"

A adjudicação compulsória, nos termos do art. 16 do Decreto-Lei n. 58/37 é a medida a ser tomada pelo promitente comprador de imóvel quando, pago integralmente o preço do contrato, o promitente vendedor negar-se a outorgar-lhe a escritura definitiva de compra e venda ou encontrar-se, para tanto, impossibilitado.

Na espécie, os autores adquiriram o imóvel descrito na petição inicial e quitaram integralmente o preço como dão conta os documentos trazidos à colação, informadas as anteriores cessões e transferências descritas.

A sentença merece reforma porque, no caso concreto a proprietária original, Sr. Odette Bührer, alienou o terreno, mediante contrato particular de compromisso de promessa de compra e venda à Hermes Gazola em 28.07.1986 (fl. 12), antes de seu falecimento, de modo que, ao contrario do afirmado no julgado, desnecessária a abertura de inventário judicial, pois, o bem a ser adjudicado não integrava mais o patrimônio da falecida no momento do óbito, como dá conta a certidão de fl. 15, anunciando o óbito em 21/05/1988. (...)"

" Assim sendo, diante do integral cumprimento contratual e do preenchimento dos requisitos legais é de ser deferido o pedido formulado pelos autores.

Em face ao exposto, voto no sentido de dar provimento ao recurso para julgar procedente a ação e adjudicar, aos autores, o imóvel, objeto da promessa de cessão compra e venda ajustada entre as partes, cujo objeto é o terreno descritos na petição inicial, Matrícula 26.161, Livro n. 2-RG do Registro de Imóveis de Canoas (fl. 13), além de condenar a sucessão ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários do procurador dos autores que estabeleço em R$ 600,00, consideradas as circunstâncias dos autos."

(TJRS, 17a Câmara Cível, Apelação nº. (00)00000-0000,Relatora Des.BERNADETE COUTINHO FRIEDRICH,d.j. 15/12/2011,V.U.)

Como foi aberto o inventário dos Requeridos, a parte legítima para figurar no polo passivo deste feito são os seus espólios. O Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo é pacífico neste entendimento, senão vejamos:

"Embargos à execução - Obrigação de fazer - Adjudicação compulsória - Contrato de compromisso de compra e venda - Falecimento do promitente-vendedor - Ação ajuizada contra o espólio - Ilegitimidade passiva - Afastamento - Extinção sem resolução do mérito - Inadequação - Prosseguimento do feito - Necessidade - Causa que não está madura para o julgamento - Recurso provido para afastar a sentença, a fim de que o processo retome seu curso.

No curso do inventário e enquanto não realizada a partilha, a ação que teria de ser movida contra o autor da herança, em vida deste, deve ser proposta contra o seu espólio, e não contra os herdeiros."

(TJSP, 3a Câmara de Direito Privado, Apelação nº. 0095668- 57.2007.8.26.0000, Relator Des. JESUS LOFRANO, d.j. 13/12/2011, V.U.)

No mesmo sentido:

"Adjudicação Compulsória. Instrumento particular de cessão e transferência de direitos. Legitimidade passiva do espólio do cedente. Obrigação de outorgar escritura definitiva do imóvel que é do espólio e não dos herdeiros. Carência de Ação. Inocorrência. O interesse dos apelados na propositura da ação independe do registro do contrato. Curso de inventário do cedente que não suspende o trâmite da presente ação adjudicatória. Quitação dada no próprio contrato. Elementos dos autos que levam à presunção de que os cheques dados foram regulamente descontados. Direito à adjudicação compulsória que não é condicionado ao registro do contrato. Súmula 239, STJ. Sentença Mantida. Recurso improvido.

(TJSP, 6a Câmara de Direito Privado, Apelação nº. 994.00000-00, Relator Des. JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS, d.j.22.7.2010, V.U.)

Theotônio Negrão ensina, ao analisar os termos do art. 12, V do CPC, que "no curso do inventário e enquanto não realizada a partilha, a ação que teria de ser movida contra o autor da herança, em vida deste, deve ser proposta contra o seu espólio, e não contra os herdeiros (RT 597/55, 711/105, JTJ 158/174, 206/19; v. art. 1040,nota 4)."( Código de Processo Civil e legislação processual em vigor, São Paulo, Saraiva, 2005, pág. 126, art. 12:17b).

Como Vossa Excelência pode notar, comprovadamente o valor total ajustado foi pago rigorosamente em dia, estando quitado o preço, o que assegura aos Requerentes a escritura definitiva do referido imóvel.

Quitado o preço estipulado no contrato assinado pelas partes, cumpria aos Requeridos a obrigação apenas de providenciar a referida escrituração do terreno em nome dos compradores: mas não o fez, apesar dos insistentes pedidos por parte dos Requerentes.

Esgotados os meios consensuais, e atualmente pela situação ser impossível tal cumprimento da obrigação pelos Requeridos, para superar esta condição, os Requerentes, em outra tentativa de regularizar seu imóvel, se dirigiram ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Amparo - SP, averiguando a possibilidade de registrar o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, tendo em vista que o referido instrumento apresenta as exatas descrições da matrícula e dimensões da área, bem como todos os elementos legais que constam em uma escritura pública.

No entanto, conforme informação do oficial, só é possível o registro de contrato particular até o limite de 30 (trinta) salários mínimos, ( art. 108 de Código Civil ), e que neste caso, só conseguiria escriturar seu terreno através de autorização judicial.

Baldados os esforços amigáveis e os meios extrajudiciais para simplesmente terem para si a legitima propriedade do imóvel que já lhes pertence, os Requerentes não podem protelar a solução do problema "ad eternum", sendo de direito e, para se ultimar a realidade registraria do imóvel, é preciso propiciar a legalização documental, e assim, facilitar futuras alienações ou transmissões. Assim, não restou alternativa aos Requerentes senão invocar a intervenção do judiciário, único capaz de solver a questão.

DAS PROVAS COMPLEMENTARES

Como Vossa Excelência pode notar, após a aquisição do imóvel os Requerentes vêm pagando regularmente o IPTU do imóvel em seu nome (Doc. 06).

Junta-se ainda aos autos documentos complementares em nome dos Requerentes, como o pedido de ligação de água no imóvel , respectivas contas de água , bem como de contratos de locação em que o Requerente consta como Locador , a fim de comprovar ainda mais a aquisição do imóvel, e o exercício ininterrupto da posse até presente data (Docs. 07/08/09).

Assim, diante das robustas provas que acompanham a presente, não restam dúvidas quanto ao direito pleiteado pelos Requerentes, demonstrando ser de rigor que obtenham a adjudicação compulsória do imóvel.

DA JURISPRUDENCIA

A jurisprudência de nossos tribunais pátrios, em especial do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, tem sedimentado o entendimento de que, havendo compromisso de compra e venda do imóvel e a quitação do preço, ainda que não tenha sido levado a registro, é caso de se conceder a adjudicação compulsória do imóvel:

"CERCEAMENTO DE DEFESA - ELEMENTOS NOS AUTOS SUFICIENTES PARA O JULGAMENTO - PRELIMINAR REJEITADA

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - QUITAÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DEMONSTRADA - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO1. 418, DO CÓDIGO CIVIL - SÚMULA 239, DO STJ - PEDIDO CONTRAPOSTO - AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL - SENTENÇA PROCEDENTE - NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.

(TJSP, 9a Câmara de Direito Privado, Apelação nº. 0019740- 47.2011.8.26.0037, Relatora Des. LUCILA TOLEDO, d.j. 27/08/2013).

No mesmo sentido:

" Adjudicação compulsória. Procedência do pedido. Inconformismo por parte da ré. Não acolhimento. Inexistência de alegação de nulidade ou anulabilidade dos instrumentos de quitação. Cerceamento de defesa afastado. Sentença mantida. Recurso de apelação não provido."

(TJSP, 9a Câmara de Direito Privado, Apelação nº. 9221063- 66.2008.8.26.0000, Relator Des. PIVA RODRIGUES, d.j.20/08/2013).

DO DIREITO

O direito dos Requerentes está amparado pela legislação, precisamente nos arts. 15 e 16 do Decreto Lei nº. 58 / 1937 , devendo assim, o imóvel ser adjudicado pelos Requerentes.

Segundo a disposição do art. 15 do Decreto Lei nº. 58/1937 , temos que:

" Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda. "

Também segundo a redação do art. 16 do mesmo diploma legal temos que:

" Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do art. 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória , que tomará o rito sumaríssimo."

No mesmo sentido, temos o art. 1.418 do Código Civil:

" Art. 1.418 . O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Excelência, no caso acima explanado, verificamos que os então promitentes compradores encontram-se impossibilitados de proceder o registro do título de compra e venda do imóvel , haja vista que os alienantes faleceram e não foram tomadas quaisquer providências para a efetiva escrituração do imóvel.

Com efeito, fez-se necessário o ajuizamento da presente ação, na forma do Decreto Lei 58 / 1937 , que trata do loteamento e venda de imóveis a prestação, e prevê em seu art. 16 o rito sumário para os compromitentes que visam a outorga da escritura definitiva de seu imóvel, em face da recusa do alienante.

É cediço o entendimento de que a Adjudicação Compulsória independe do registro do contrato de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis, sobre o tema, dispõe a Sumula 239 do Superior Tribunal de Justiça :

"Sumula nº. 239. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis."

Indo além, vale destacar que nosso vigente Código Civil, e seguindo a tendência das execuções específicas das obrigações, estabeleceu expressamente em seu art. 1.418 o direito do promitente comprador a requerer ao Poder Judiciário a adjudicação compulsória de seu imóvel .

Sobre o assunto, destaca-se na doutrina o notável mestre Ricardo Arcoverde Credie:

"Trata-se a adjudicação, pois, de"ação pessoal que pertine ao compromissário comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do domínio do imóvel - que tenha prometido vendê-lo através de contrato de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto à escritura definitiva - tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentença constitutiva com a mesma eficácia do ato não praticado"

(Ricardo Arcoverde Credie, Adjudicação Compulsória, 7a Ed., Malheiros, São Paulo, 1997).

No mais, acompanha-se o salutar entendimento de Silvio Venosa, ao dizer :

"Instigo os Magistrados deste país a dar interpretação ampla ao dispositivo [art. 1418 do Código Civil], permitindo que o registro definitivo seja averbado à matrícula, quando pago todo o preço, independentemente da decantada escritura definitiva. Trata-se de interpretação de acordo com a função social do contrato, e não se choca contra o sistema. E, com isto, estarão sendo beneficiados milhares de adquirentes de imóveis, bem como a arrecadação de tributos e incentivando-se a veracidade do registro imobiliário. Não se esqueça que o Magistrado do século XXI deve aplicar a lei na busca da equidade e do interesse social, princípios do novel código"

(Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, Direitos Reais, 2a Ed., Lúmen Júris, Rio de Janeiro, 2006, pp. 684-685).

Reitera-se, ademais, que estão preenchidos todos os requisitos para a presente ação, constando o contrato preliminar formalmente estabelecido e em todos os seus termos por completo adimplidos pelos autores, sendo a mora exclusiva da parte promitente vendedora

Deste modo, resta inequívoca a possibilidade de se pleitear em juízo que a sentença possa de vez suprir a declaração de vontade omitida. Mais que isso, portanto, requer-se que a própria sentença reconheça a quitação do compromisso de compra e venda, constituindo título hábil, por fim, para a definitiva transmissão da propriedade, com sua direta averbação na matrícula do imóvel no respectivo Cartório de Registro de Imóveis.

DOS PEDIDOS

Assim sendo, diante do integral cumprimento contratual e do preenchimento dos requisitos legais, é a presente para respeitosamente requerer a Vossa Excelência que se digne a:

1. Determinar a citação por carta AR, do representante legal dos Espólios de Nomee Nome, na pessoa do inventariante Nome, no endereço constante no preâmbulo, para que possa ter conhecimento dos termos do pedido ora ajuizado e, se desejar, apresentar sua resposta no prazo legal, sob pena de confissão e revelia.

2. Ao final que seja a presente ação julgada PROCEDENTE, determinando a adjudicação por sentença do imóvel descrito em nome dos Requerentes Nomee Nome, posto que provado o cumprimento total da obrigação pelos Requerentes há mais de 12 (doze) anos e o não cumprimento da contrapartida dos Vendedores, ora Requeridos, em proceder a outorga da escrituração do terreno.

3. Requer ainda a condenação dos Requeridos no pagamento dos ônus processuais.

4. Protesta-se provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos.

Dá-se a presente causa o valor de 58.000,00 (Cinquenta e Oito Mil Reais).

Termos em que,

Pede deferimento.

Amparo - SP, 19 de Julho de 2016.

Nome

00.000 OAB/UF