Processo nº 1002605-78.2016.8.26.0441

Maria José Silveira Martins x Rigonato Imóveis e Construções LTDA

TJSP · Foro de Peruíbe, SP
Cível · Procedimento Comum Cível
Valor da causa:
R$ XXX.XXX,XX
O processo teve origem no Tribunal de Justiça de São Paulo, no Foro de Peruíbe, em 31 de agosto de 2016. Tem como partes envolvidas Bruno Thorquetti Ferreira Barsony, Maria José Silveira Martins, Rigonato Imóveis e Construções LTDA, Victor Hugo Gebhard de Aguiar.
Processo em andamento
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Juiz(a) de Direito: Dr(a). JOÃO COSTA NETO RELATÓRIO Trata-se de açãorescisória de contrato de compromisso e venda de imóvel proposta por MARIA JOSÉ SILVEIRA MARTINS em face de RIGONATO IMÓVEIS E CONSTRUÇÕES LTDA, todos devidamente qualificados nos autos. Alega, em síntese, que,em dezembro de 2012 firmou contrato de promessa de compra e venda com a ré, a fim de adquirir a unidade imobiliária307 do EmpreendimentoMontBlanc Residencial Flat (Plano E),à época em construção, com características descritas em contrato celebrado em 8 de janeiro de 2013 (fls.20/36).Alega que o preço aventado entre as partes foi de R$ 138.144,00 (cento e trinta e oito mil, cento e quarenta e quatro reais), implementada em 3 parcelas no valor de R$ 3.453,60,12 parcelas de R$1.726,80, 12 parcelas deR$1.861,66 e também 12 parcelasdeR$ 1.983,60, sendo que dessas últimas,somente foram pagas 5 parcelas. Alega aindao pagamento deuma parcela no valor de R$ 1.772,81correspondente a primeira parcela de uma renegociação havida entre as partes.Relata que no decorrer na relação contratual a ré cientificou a autoraexigindoum padrão mobiliário para a composição da unidade, cuja aquisição seria de R$ 24.370,00(vinte e quatro mil, trezentos e setenta reais),que deveriam ser pagas até o dia da entrega da unidade, prevista para as datas de 18-22 de maio de 2015. Afirma queopagamento foiimpostocomocondiçãopara que a autora recebesse a unidade e/ou a disponibilizasse para aluguel, ofendendoassimo art. 51 do CDC. Relata quea rénotificoua autora, além disso, informando queessaseriaresponsávelpelos corolários, decorrentes da contratação de funcionários, geração de taxas e imposto, o que a levou a solicitar através de notificação extrajudicial a rescisão do contratode promessa de compra e venda, condicionadaàdevolução dos valores pagos.Alega que a ré apresentou contranotificação extrajudicial, acompanhada de um termo de distrato manifestando interesse em devolução parcial dos valores.Sustenta ser o foro de Peruíbe competente para o julgamento da lide, em razão da aplicação do CDC.Requer a declaração de extinção do contrato de compra e venda firmado entre as partes, por culpa exclusiva da ré. Pugna pela condenação da ré a devolução dos valores pagos, com a incidência de juros legais e correção monetária. Requer a condenaçãodaréao pagamento de custas,despesas processuais e de honorários advocatícios. Devidamente citado (fls.89), o requerido apresentou contestação (fls.91/108), alegando, em breve síntese,preliminarmente, a incompetência do foro em razão deestipulaçãodiversaem contrato. No mérito, alega que jamais impôs aos seus clientes a necessidade de implantação das mobílias padrão, e que o sistema POOL DE LOCAÇÃO não é de participação obrigatória, conforme consta na notificação anexaaos autos. Relata quenotificoua requerente,via correios comaviso de recebimento, uma vez que essa possuía várias parcelas em atraso. Alega a ocorrência de rescisão contratual em razão de ausência de pagamento, nos termos da cláusula 6ª do contrato.Aduz que o valor de entrada pago pela autora foi a título de comissão pela intermediação do negócio, e por essa razão não poderá ser restituído.Impugna a aplicação do CDC, assim como a inversão do ônus da prova.Requer a improcedência da ação. Houve réplica (fls.148/149). Intimadas para especificarem as provas que pretendiam produzir (fls.150), a parteautora manifestou o desinteresse na produção de novas provas (fls. 152) e a requerida manifestou interessena produção de prova oral (depoimento pessoal). Foram apresentadas alegações finais pela autora (fls. 247/253). É o relatório. Passo a decidir. FUNDAMENTAÇÃO DO JULGAMENTO ANTECIPADO: CABIMENTO O julgamento antecipado da demanda é poder-dever do magistrado. No caso concreto, a matéria fática está bem delineada. Os documentos carreados aos autos são suficientes para a correta compreensão da causa. Impõe-se, pois, a aplicação do art. 355, I, do CPC. A inicial narra os fatos de forma coerente. A apresentação dos fatos é bastante para compreender as alegações da parte autora. DA INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL: QUESTÃO DE MÉRITO A preliminar de incompetência territorial confunde-se com o mérito e, portanto, com ele será analisado. Não havendo outras prejudiciais/preliminares a serem apreciadas, passo à análise do mérito. MÉRITO A pretensão da parte autora consiste na resilição do contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, por culpa exclusiva da ré, bem como em sua condenação para que devolva todos os valores pagos. De início, registre-se que enquadra-se ao presente caso a aplicação do CDC. A parte autora caracteriza-se como consumidora, por ser destinatária final do produto (art. 2º, caput, CDC), enquanto que a parte ré é considerada fornecedora (art. 3º, caput, CDC), já que se organiza empresarialmente para a prestação de serviços no mercado de consumo. Com isso, tem-se que é competente o presente foro para o julgamento dademanda tendo em conta o domicílio da autora (art. 101, I, CDC). No entanto, a inversão do ônus da prova, mesmo nos casos que envolvam direito do consumidor, não se opera de forma automática, dependendo da existência de verossimilhança das alegações e de especial vulnerabilidade do consumidor. Exige-se impossibilidade ou excessiva dificuldade na obtenção da prova pretendida. No caso dos autos, não restou preenchido nenhum dos pressupostos para a aplicação da inversão do ônus probatório. Logo, impõe-se a distribuição estática do ônus da prova (art. 373 do CPC). Restou incontroversa a relação jurídica, ante o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária (fls.20/36) firmado entre as partes e que não foi impugnado. No referido instrumento contratual consta a discriminação de seu objeto (cláusula2ª - fl. 20), bem como o valor global ajustado, no importe de R$ 124.329,60, a ser pago em 72 parcelas de R$ 1.726,80, sendo a primeira para o dia 30/04/2013 (Cláusula 4ª - fl. 21) que foram pagas até 30/08/2015, restando 43 parcelas em aberto (fl. 67 e 142). A parte autoraalega que houve exigência, por meio de notificação, depagamento de serviços/valoresque não eram previstos no contrato inicial a título demobílias padrão POOL DE LOCAÇÃO, no importe de R$ 24.370,00 (fl.71). No entanto, consta na referida notificação que: os proprietários que contratarem o serviço de mobília aqui oferecido, receberão o Flat pronto e mobiliado no dia da entrega, os demais só poderão mobiliar após a entrega" (grifei). Assim, que pese a narrativa da inicial, o documento não evidencia a imposição de adesão ao serviço de mobiliário denominado POOL DE LOCAÇÃO, mas sim uma faculdade. Além disso, em depoimento pessoal,a autora afirma que a mencionadaexigência não se deu por quaisquer outros meios de comunicação, a não seros documentos juntados (fl. 221). Portanto, não restou comprovado pela autora a efetiva exigência alegada. Com relação aos valores referentesacorolários, decorrentes da contratação de funcionários, geração de taxas e impostos, a sua previsão é contratual e foi aceita pela autora no momento da contratação (cláusula 5ª, item4 fl. 25). Evidente, nesse contexto, a ocorrência darescisão contratual. No entanto,por culpa exclusiva da autora, ante a sua inadimplência, que restou incontroversa, acrescida da livre manifestação de intenção derescindiro contrato por meio de notificação enviada à requerida (fls. 72/73). Nesse sentido, a requerida, atendendo a previsão contratual (cláusula 6ª), notificou a autora acerca da inadimplência e da possibilidade da ocorrência de distrato como consequência (fl. 143). Quanto à disposição da unidade possibilitando, inclusive, a venda pela requerida, a própria autora permitiu, como segue: "o imóvel em referência à disposição de Vossa Senhoria (requerida) para fazer do mesmo a destinação que lhe aprouver" por meio de notificação (fls. 72/73). Portanto, não pode a autora exigir comportamento diverso por parte da requerida. Procedente,portanto,o pedido de rescisão contratual, em detrimento, porém, da parte autora. Independentemente da nomenclatura (resilição unilateral ou resolução por inadimplemento do adquirente), o certo é que os pactos servem para ser cumpridos (pacta sunt servanda). O contrato de incorporação envolve uma série de riscos. A simples retirada de uma das partes contratantes causa inconvenientes e gera a aplicação de sanções, como a cláusulapenal. Nãopode a parte autora perder todo o valor já pago (art. 53 do CDC). É certo, todavia, que deve perder parte do que pagou. Atualmente, a Lei n. 13.786/18 estabelece que a retenção pode ser de 25% (quando nãohá patrimôniode afetação) ou de 50% (quando há patrimônio de afetação).O TJSP tem entendido inaplicável a Lei n. 13.786/18 aos contratos anteriores à sua vigência. Logo, neste caso, prevalece a posição do STJ, que admite a retenção de até 25% na hipótese de resilição unilateral do adquirente sem culpa da incorporadora(STJ -REsp: 1820330 SP 2019/0170069-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/11/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:DJe01/12/2020) Referida decisão ratifica ainda a legalidade de cláusula contratual que transfereao comprador a taxa decorretagem,sustentando tratar-sededespesa administrativa da vendedora, e assimabrangidapelo percentual de 25% de retenção narescisão porculpa do comprador. Em conformidade com o acordão, e considerando o caso concreto no qual se verifica nova alienação,a inocorrência deprejuízose a vedação ao enriquecimento sem causa, adequada a porcentagem, portanto. Desta forma,face a rescisão constatadano caso em comento, é de rigor a devolução de todos os valores pagos pela requerente, devendo ser retido o percentual de 25% do montante total pela requeridaa título de despesas com o respectivo imóvel, estando inclusa a taxa de corretagem. Nesse contexto, portanto,parcialmente procedentes ospedidos. DISPOSITIVO Em razão do exposto, no mérito (art. 487, I, CPC), JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos autorais, para:(a) DECLARAR a resilição do contrato celebrado entre as partes; (b) CONDENAR a parte requerida à restituição de todos os valores pagos pela autora, descontando-se 25% do valor total atítulo de despesas com o respectivo imóvel, acrescido de correção monetária pela Tabela Prática do TJSP e juros de 1% ao mês a contar do vencimento. Condeno a requerida ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da condenação (art. 85, §2º, CPC). Ficam as partes e interessados advertidos de que, para interposição de recurso e estando obrigados ao recolhimento de custas/preparo, deverão apresentar planilha de apuração do valor recolhido para que, posteriormente, seja praticado pela Serventia o disposto no inc. VI do art. 102 das NSCGJ (Provimento CG n. 01/2010) e no item 1 do Comunicado CG n. 136/2020. Publique-se. Intimem-se. Dispensado o registro (Prov. CG n. 27/2016). JOÃO COSTA NETO Juiz de Direito Julgada Procedente em Parte a Ação
02/06/2021há 5 meses
Conclusos para Sentença
05/05/2021há 6 meses
Nº Protocolo: WPUE.21.70018345-1 Tipo da Petição: Alegações Finais Data: 05/05/2021 16:16 Alegações Finais Juntadas
Alegações Finais
04/05/2021há 6 meses
Certidão de importação de arquivos multimídia Certidão de Cartório Expedida
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Aviso de Recebimento (A....pdf
Documento 10 - Página 74.pdf
Termos de Audiência - P....pdf
Petições Diversas - Pág....pdf
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