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1 de Julho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2017.8.26.0126

Petição Inicial - TJSP - Ação de Adjudicação Compulsória - Procedimento Comum Cível - de Fraternidade Ninho de Amor e Centro Espírita Amor e Caridade

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA DOUTA a VARA JUDICIAL DE CARAGUATATUBA-SP

FRATERNIDADE NINHO DE AMOR, pessoa jurídica de direito privado, devidamente inscrita no CNPJ do MF sob No. 00.000.000/0000-00, com sede à EndereçoCEP 00000-000, neste ato Representada por sua Presidente NANCY IANICELLI RIBEIRO DE BARROS , brasileira, casada, professora aposentada, portadora da Cédula de Identidade RG Nº 00000-00-SP e inscrição no CPF do MF sob Nº 000.000.000-00, residente e domiciliado á Endereço, Jardim Primavera no Município de Caraguatatuba, Estado de São Paulo, email: email@email.com, e CENTRO ESPÍRITA AMOR E CARIDADE, pessoa jurídica de direito privado, devidamente inscrita no CNPJ do MF sob No. 00.000.000/0000-00, com sede à EndereçoCEP 00000-000, neste ato Representado por seu Presidente Nome, brasileiro, separado judicialmente, aposentado, portador da Cédula de Identidade RG Nº 00000-00e inscrição no CPF do MF sob Nº 000.000.000-00, residente e domiciliado a EndereçoBairro Massaguaçu, Caraguatatuba, Estado de São Paulo, email: email@email.com, por sua advogada Endereço- Fone: (00)00000-0000

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que ao final assinada, conforme instrumento de mandato "ut" anexos, vem à presença de Vossa Excelência, com o respeito devido propor a presente ação de

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

contra, Nome, brasileira, separada judicialmente, portadora da Cédula de Identidade RG No. 00000-00, e devidamente inscrita no CPF do MF sob No. 000.000.000-00, com endereço atual desconhecido, razão pela qual não foi encontrada para lavratura de escritura definitiva, em conformidade com o NCPC, art. 318, caput, (CC, art. 1.417 c/c CC, art. 1.418, art. 16 e seguintes do Decreto-lei nº 58/37, art. 1418 do Código Civil e Súmula 239 do S.T.J., pelos fatos e fundamentos a seguir expostos:

DOS FATOS

Por Instrumento Particular de Compra e Venda e Outras Avencas firmado com a Primeira Requerente, a saber: Fraternidade Ninho de Amor em 02 de agosto de 2007, e a ora Requerida, ficou estabelecida a venda do seguinte imóvel abaixo descrito, pelo preço de R$ 00.000,00:

01 (HUM) Lote de terreno NÚMERO 16 (dezesseis) da QUADRA 11 (onze) da planta do loteamento PRAIA DO MASSAGUAÇU, localizado no perímetro urbano

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desta cidade, município e comarca de Caraguatatuba- SP, 1a. Circunscrição Imobiliária medindo 15,00 mts (quinze metros) de frente para a Rua G por 26,00 mts (vinte e seis metros) da frente aos fundos do lado direito de quem da rua G olha para o Lote confrontando com o lote N 15 e 25,00 mts (vinte e cinco metros) pelo lado esquerdo, confrontando com o lote 17, tendo nos fundos 15,00 mts (quinze metros) confrontando com o lote 17, encerrando área de 382,50 mts2 (trezentos e oitenta e dois metros e cinquenta decímetros quadrados) sendo que o loteamento foi denominado BALNEÁRIO GARDENMAR. Transcrição 6114, 6347 e 6143 do Registro de imóveis desta Comarca, cuja aquisição se deu por força de Instrumento Particular de Compra e Venda e Outras Avenças firmado entre a Doadora e a Sra. Marli de Souza, em 02 de agosto de 2007, e devidamente registrado perante o cometente Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Caraguatatuba, conforme Registro na Matricula sob No. R.3/18.386 - Prenotação N 149.497 de 08 de maio de 2013. IDENTIFICAÇÃO MUNICIAL SOB No. 08.116.016.

A primeira Requerente pagou a Requerida no ato da assinatura do mencionado Instrumento, o valor integral mencionada na Cláusula terceira e seu parágrafo único, portanto essa adimpliu completamente com suas obrigações.

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Entretanto, a Promitente-vendedora se mudou de Caraguatatuba, e o único contato localizado que foi seu ex-marido se recusa a informar o endereço ou qualquer contato da Requerida para que se pudesse outorgar escritura definitiva.

Chegou esse a dizer que informaria a um filho que entraria em contato mas esse até a presente data nenhum contato fez, razão pela qual não restou outra alternativa senão buscar a tutela jurisdicional.

Além disso, esclarece, que em 30 de maio de 2015, a primeira Requerente, mediante INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES SOBRE IMÓVEL E OUTRAS AVENÇAS, cedeu a segunda Requerente o imóvel objeto da presente ação, uma vez que são entidades "coligadas", e a primeira em fase de encerramento, pretende de uma vez por todas solucionar todas as pendências existentes em seu nome transferindo em definitivo o imóvel, objeto da presente ação à segunda Requerente, razão pela qual passa a compor o polo ativo da ação.

Importante salientar, que em momento algum houve qualquer demonstração ou negativa de entrega dos documentos pertinentes a regularização da transferência de propriedade aos Compradores, apenas faltou á época iniciativa e recursos para tanto.

Assim, uma vez preenchidos todos os requisitos, almejam os Autores a adjudicação compulsória do bem imóvel alvo de acordo contratual, uma vez que não remanesce nenhum obrigação a ser cumprida com a Vendedora, razão qual, por isso, ajuizaram a querela judicial sob o rito comum. ( Novo CPC, art. 318).

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DO DIREITO

Doutrinariamente temos, segundo Arnaldo Rizzardo:

"o Estado deve socorrê-lo, como de fato acontece. Chamado a intervir, com sua autoridade impõe o cumprimento da obrigação, mediante uma sentença constitutiva, suprindo a manifestação espontânea do consentimento do inadimplente."

A ação de adjudicação é um instrumento judicial à disposição daquele que teve seu contrato definitivo negado pela outra parte, ou como no caso em tela face a mudança de endereço da mesma, e a dificuldade em localizá-la, haja vista, a possibilidade de estar sendo impedida por familiares a fazê-lo, já que se recusam a informar seu novo endereço, tendo o Estado como o protetor dos princípios legais estabelecidos pelo Direito. Aqui, nota-se a presença do juiz como último recurso disponível ao lesado.

Esta ação segue o procedimento estabelecido no Código de Processo Civil, nos artigos. É regulado pelos artigos 318 do Novo CPC, combinado 15 a 17 do Decreto-Lei nº 58/1937 e Lei nº 6.014/1973.

O professor Nomeconceitua a adjudicação compulsória no sentido estrito da palavra:

"Cumpre distinguir a adjudicação como ato jurídico ou administrativo da adjudicação compulsória como ação. O vocábulo adjudicação, que se originou da adjucatio latina, tem extenso campo de aplicação na área do

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direito. No direito administrativo serve para qualificar como aceitável uma proposta de fornecimento de bens ou serviços para a administração pública, mediante contrato. No direito processual civil vamos encontrar o vocábulo de forma típica para designar o pedido coativo que faz o exequente, para que o juízo lhe transfira bens do patrimônio do devedor, em pagamento da obrigação (art. 647, II, e 708, II, do CPC), mediante depósito do preço ou reposição da diferença. De forma atípica, o vocábulo se encontra implicitamente nos arts. 639 e 641 do CPC, para designar o nomen iuris também da ação colocada à disposição do promitente comprador com contrato quitado e sem cláusula de arrependimento, visando uma sentença de reconhecimento do domínio, por força do inadimplemento da obrigação por parte do promitente vendedor. (grifamos)

Quando da instituição da adjudicação compulsória pelo Decreto-lei 58, de 10 de dezembro de 1937, o tema já não representava novidade. A adjudicação compulsória decorre de um contrato de compromisso de venda e compra quitado, sem cláusula de arrependimento, com a recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar o domínio sobre o bem objeto da contratação."

Assim, uma vez quitada a dívida do imóvel, de acordo com a Súmula nº 413, STF, resta ao compromitente a transferência da escritura. Ocorrendo a

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negação, é o momento em que o promitente deve recorrer à justiça a fim de suprir a manifestação de vontade não emitida.

É o momento em que o Estado agirá em prol do credor mediante sentença constitutiva para obrigar-lhe assinar ou, persistindo a inadimplência, autorize o credor a fazer a transferência no Registro de Imóveis. O caminho que será percorrido pelo credor é uma AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. É mediante esse instrumento que se provoca o Estado.

Ainda doutrinariamente, continua Arnaldo Rizzardo, explicando que no Código de 1939, a ação era regulada pelo art. 346 e parágrafos, onde se intimava o compromitente a dar a escritura em cinco dias, cujo prazo corria em cartório. Se houvesse contestação em matéria testemunhal, o procedimento passaria a obedecer ao art. 685, do revogado diploma de processo civil, em que o juiz designaria audiência, procedendo-se a uma instrução sumaria e decidindo após.

Com o advento do novo Código de Processo Civil, alguns procedimentos foram mantidos pelo art. 1.218, provisoriamente até serem incorporados em leis especiais. Segundo ele, entre os que foram mantidos estão os pertinentes a loteamentos e venda de imóveis a prestação. Citando a explicativa de Nome, em seu antigo trabalho sobre procedimento sumaríssimo (atual sumario), expõe:

"Essa disposição sequer chegou a vigorar, pois ainda no período do vacatio do Código, a Lei nº 6.014, de 1973, que destinava a adaptar ao Código diversas leis especiais, na realidade foi muito além desse objetivo declarado em sua ementa, introduziu modificações no

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texto do Dec.-lei nº 58, de 1937, inclusive em seu art. 16, cuja nova redação prescreve o rito sumaríssimo para a aludida ação de adjudicação."

Os parágrafos do art. 16 estabelecem as condições para a proposição da ação de adjudicação, e que a sentença valerá como titulo para o registro.

Agora a redação do art. 22 do Dec.-lei nº 58 ficou assim:

"Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma ou mais prestações, desde que inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissários direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16 desta Lei, 640 e 641 do Código de Processo Civil".

Quanto a todos esses procedimentos, Arnaldo faz o seguinte ressumo:

"Em síntese, visando adquirir o domínio pleno, e tendo pago as prestações e demais cominações, a parte intentará a ação adjudicatória, que poderá ser através do rito sumario. Distribuído o feito, se eleito esse procedimento, o juiz designará audiência. Citada a parte contrária, com dez dias de antecedência, ela oferecerá defesa durante a mesma; antes tentar-se-á conciliação. Em seguida, procede-se à instrução,

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julgando o juiz após, tudo na conformidade com os arts. 276 e seguintes do Código de Processo Civil."

Sabemos que os arts. 640 e 641 foram revogados e substituídos pela lei, que trouxe modificações no novo Código de Processo Civil, e que tais artigos regulamentam a sentença e a coisa julgada, quando se dispõe sobre obrigação de fazer, quando o objeto é um contrato e que esse determine a transferência de propriedade.

Já a respeito das condições para a propositura da ação, Arnaldo Rizzardo argumenta:

"Em tese, condições primeira para a propositura

da lide é a existência do registro do contrato. Evidentemente, o preço há de estar integralizado.

Apesar das profundas discussões doutrinarias e jurisprudenciais, preponderando nos tribunais entendimento contrário à adjudicação na ausência do registro, entretanto, se possível esse ato, mesmo depois da sentença, por preencher o contrato os requisitos da lei; se lançado no referido órgão da justiça o registro da área, ou devidamente registrado o loteamento, pode a decisão deferir a adjudicação. Inclusive, tribunais de tendências rígidas na interpretação em favor da indispensabilidade do registro apresentam exceções, deferindo, em certos casos, a adjudicação, olvidando o aspecto formal e tendo uma ratio legis mais benigna, pois o art. 16, com a reação dada pela Lei nº 6.014, fala em recusa dos promitentes na outorga da escritura, suprindo a declaração espontânea através do decreto

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judicial, sem especificar a obrigatoriedade do registro, (Revista de Jurisprudência do TJ do RG, 73/537).

O então Primeiro Tribunal de Alçada Cívil do Estado de São Paulo já, em 20.04.2973, havia adotado o entendimento da dispensa do registro, quando decidiu pelo deferimento da adjudicação de imóveis adotado, cujo instrumento não fora levado a registro, (Revista dos Tribunais, 454/130), notando-se que decisões desse teor não eram raras. O STJ formulou a Súmula nº 239, pela qual"o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis".

Vê-se que, se o imóvel provém de loteamento legalizado, significa que poderá a qualquer momento ser registrado, significa que já existe um registro desse imóvel e que só resta ao atual titular registrá-lo. Diante desse status, há de se admitir a adjudicação perfeitamente.

O principal objetivo da Lei é resguardar e assegurar o direito do promitente comprador tirando-o da mercê dos loteadores. O art. 22 do Dec.-lei 6.766, trouxe a impossibilidade do arrependimento anteriormente admitido pelo art. 1.088 do antigo Código Civil e que o atual, mesmo depois das mudanças, ainda admite o arrependimento na promessa de compra e venda em que se pactue tal possibilidade, em seu art. 1.417.

Acrescenta ainda Rizzato:

"Todos os contratos originais de promessa de compra e venda de lotes são irretratáveis. Encontrando-se o

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loteamento lançado em cartório, sempre é possível o registro do contrato. Especificado o lote no Livro 2, na relação posta a seguir do assento do loteamento, oportuniza-se a adjudicação compulsória, em face de o único efeito exsurgente resumir-se na oponibilidade erga omnes.

Acresce observar, no tocante a imóveis não loteados, que o art. 22 do dec.- lei nº 58 traz a condição do registro da avença. Mas o mesmo podendo efetuar-se a qualquer tempo, no curso da ação, conforme Súmula nº 166 do mais alto Pretório do país ou após a sentença não obstará o direito assegurado no instrumento particular. Se inexistente, a sentença, para fazer justiça, permitirá a adjudicação, desde que possível o ato na serventia imobiliária; em caso de invalidade, dará ao credor a alternativa de indenização por perdas e danos, ou o caminho da usucapião."

Ainda se falando sobre as condições para a propositura da ação, a grande Nome, em seu Novo Código Civil Comentado, escrito em parceria com Ricardo Fiúza, assim estabelece:

"Para o promitente comprador fazer uso da ação (de direito material) cujos contornos aparecem delineados nesse dispositivo conjugado com o precedente, faz-se mister a configuração dos seguintes requisitos de ordem substantiva (mérito propriamente dito): a) cumprimento cabal do que lhe competia conforme avençado no contrato; b) recusa injustificada do promitente vendedor ou de terceiros a quem os direitos forem cedidos, em firmar a escritura definitiva

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de compra e venda do imóvel; c) inexistência de cláusula de arrependimento; d) registro do instrumento público ou privado no Cartório de Registro de Imóveis. Sobre esse último requisito, merece destaque a perda de eficácia da Súmula 239 do STJ, ao preconizar que „o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis", tendo em vista que se trata de condição necessária definida no próprio art. 1.417 do CC, ou seja, requisito que se opera ex lege para a configuração do próprio direito real, não podendo ser rechaçado por orientação pretoriana, ainda que sumulada, nada obstante perfeitamente adequada, antes do advento do novo CC."

Deve-se atentar para o último requisito, pois esse fato torna em perda de efeito a Súmula 239 do STJ. Por que perdeu sua eficácia? Devido ao fato de uma jurisprudência - necessária ao tempo do antigo CC - não ter o condão de se sobrepor à letra clara da lei. Isso não significa que não estando registrado o contrato no cartório, o promitente não poderá propor a ação. Ele não poderá propor alegando direito real, por falta do registro. Porém, poderá utilizar-se das alegações que serão apresentadas adiante.

São inúmeros os casos por todo o país em que imóveis financiados pelo Sistema de Financiamento Habitacional são vendidos a terceiros antes da quitação da dívida com o financiador. O instrumento a ser utilizado, de acordo com a legislação brasileira seria um contrato de compra e venda

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devidamente registrada em cartório, com a concordância da instituição financiadora, segundo o que estabelece a Lei 8.004/90.

Há, nestes casos, a prática de contratos "de gaveta", sem o devido registro. A situação é periclitante devido à Súmula 621 do STF: "Não enseja embargos de terceiro à penhora a promessa de compra e venda não inscrita no registro de imóveis".

Contudo, a Súmula nº 84 do STJ assim estabelece: "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro".

O STJ, então, posicionou-se no sentido de reconhecer a validade do compromisso irretratável, ainda que não registrado. Senão vejamos:

"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO - EXECUÇÃO - BEM PENHORADO - EMBARGOS DE TERCEIROS - POSSE NÃO COMPROVADA - INDÍCIOS DE FRAUDE - PRECEDENTES - RECURSO DESACOLHIDO - Conquanto mitigado o rigor do Enunciado nº 621 do STF pela jurisprudência sumulada deste Superior Tribunal de Justiça (verbete nº 84), inadmissível o acolhimento de Embargos de Terceiros ajuizados, com o intuito de desconstituir penhora sobre imóvel objeto de compromisso de compra e venda não registrado, se inexistente comprovação de que o embargante, antes da Execução, detinha a posse do imóvel, e se,

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ademais detectadas pelas instância ordinárias circunstância evidenciadoras de fraude. Para serem acolhidos os Embargos de Terceiros fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro, necessárias se fazem não só a demonstração de que a celebração do compromisso, com quitação do preço, ocorreu antes de ajuizada a Execução, mas também a comprovação da posse do embargante e a certeza quanto à inexistência de fraude." (STJ - 4a T.; Rec. Esp. nº 39.144-0-SP; rel. Min. Sálvio de Figueiredo; j. 16.11.1993; v.u.; DJU, Seção I, 07.02.1994, p. 1.187, ementa. In Bol AASP 1838/31- e, de 16.03.1994.)"

Nota-se que o principio da boa-fé é basilar para as decisões também dos embargos. A parte mais temerária da questão é poder provar a boa-fé sabendo, ainda, que os critérios preponderantes para tanto são a subjetividade e o conhecimento do juiz.

Também a jurisprudência assim vem decidindo:

"I - Tratando-se de compromisso de compra e venda de imóvel não inscrito, cujo preço foi totalmente pago, o que torna impossível o arrependimento, tem o promitente comprador, nos termos do artigo 639 do CPC, o direito de obter sentença que produza o mesmo efeito da declaração de vontade devida pelo

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promitente vendedor, suprimindo o julgado a falta de escritura primitiva e valendo como título"(RT 495/142)

II - Entre as partes primitivas do pré-contrato, para a execução específica, não há necessidade dessa inscrição do compromisso no registro de imóveis. A inscrição apenas produz o nascimento de um direito real especial, oponível erga omnes, alegável contra terceiros estranhos ao contrato. Entre as próprias partes, para que o compromisso dê ao compromissário comprador o direito à execução específica, ela se mostra desnecessária."

Arnaldo Rizzardo, esclarece que, se a parte ingressar com a ação de adjudicação fulcrado nessas normas, terá seu pedido aceito. Ação adjudicatória ou execução específica não importa o nomem in júris dado, o fim, tanto de uma quanto de outra é o mesmo, ou seja, fazer com que se cumpra o contrato principal.

"Confere-se direito. O nome que se dá à ação não é tão importante quanto o direito procurado:"Compromisso de compra e venda. Falta de inscrição no registro imobiliário - prestações integralmente pagas - Recusa da promitente vendedora em face de as cessões terem sido por instrumento particular, quando a anuente é analfabeta. Arts. 639 e 641 do CPC. Irrelevância da denominação de adjudicação compulsória. Ação procedente, com fundamento nesse

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dispositivo processual". Na fundamentação do voto, observa o Relator:"Pouco importa, então, que o autor tenha rotulado sua ação de adjudicação compulsória. Importa, isso sim, o que pretendeu com sua propositura: a outorga da escritura definitiva da venda do lote, sob pena de produzir a sentença o mesmo efeito desse contrato (arts. 639 e 641 do CPC). Irrelevante, por conseguinte, a falta de registro dos contratos no circunscrição imobiliária, pois a ação não fica julgada como adjudicação compulsória, prevista no dec.-lei 58, arts. 15, 16 e 22, no Dec. Nº 3.079, 1938, e na Lei n] 649, de 1949, combinada com a Lei nº 6.014, de 1975, mas como condenatória ao cumprimento da obrigação de contratar, produzindo a sentença o mesmo efeito do contrato (o de venda). Não ocorre aqui julgamento extra ou ultra petita. Apenas se verifica qual o objeto da ação, se observa a fundamentação fática e jurídica do pedido, mas se declara a incidência da lei aplicável à espécie, como compete ao juiz (da mihi factum, dabo tibi jus...).

Orlando Gomes, com sua autoridade faz desaparecer qualquer dúvida: „O novo Código Civil limpou a área para a aceitação, em sentença, independentemente de inscrição, da execução coativa de forma específica da obrigação de emitir a declaração negocial contraída em promessa irretratável".

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O STF ementou esta conclusão, no REsp nº 6.370 - SP, de 20-08-1991, da 3a turma, em RSTJ 28/419:

"Compromisso de compra e venda de imóveis. Execução específica da obrigação. Admissibilidade. É admissível a execução especificado art. 639 do CPC, ainda que se trate de contrato preliminar não escrito no Registro de Imóveis". O art. 639 está substituído pelo art. 466-B."

Não se exige o registro preliminar para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória, sendo esse registro indispensável para sua validade perante terceiros. Este o entendimento do STJ, conforme se depreende:

"ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REGISTRO DA PROMESSA - PREQUESTIONAMENTO - PRECEDENTES DA CORTE - 1 - Está assentada a jurisprudência da Corte no sentido não ser exigido o registro da promessa para o ingresso da ação de adjudicação compulsória. 2 - Permanecendo o Acórdão recorrido no plano do exame do contrato, enquadrado na Lei n. 4.591/64, faltou o devido prequestionamento para a questão do litisconsórcio e da multa excessiva. (STJ, REsp n. 203581 - SP, Terceira Turma, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, DJU 8.3.2000)."

De salientar, ainda, que o direito à adjudicação ou a de execução específica, não decai e não se dá a prescrição do exercício da prestação, segundo a corrente mais aceita pelo STJ: "Não prescreve o direito de a promissária Endereço- Fone: (00)00000-0000

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compradora obter a escritura definitiva do imóvel, direito que só se extingue frente ao de outrem amparado por usucapião.(REsp. nº 00.000 OAB/UF, da 4a Turma em 11.03.2003, DJU de 30.06.2003).

Vejamos alguns entendimentos dos tribunais estaduais e do Superior Tribunal de Justiça:

"Para que seja ajuizada a ação de adjudicação compulsória tendo por objeto imóvel não loteado, como o deste caso, é preciso se verifique a presença dos requisitos a que alude o artigo 22 do Decreto Lei nº 58/37, quais sejam, que não haja cláusula de arrependimento e que o preço tenha sido pago à vista ou a prazo,"desde que inscritos (os contratos) a qualquer tempo". A existência de inscrição foi arredada pela Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça, que tornou superada a antiga Súmula 167 do Supremo Tribunal Federal (TJSP, 28 de setembro de 2008)"

"Com isso, do contrato preliminar já nasce ao credor o direito à conclusão do contrato principal. A rigor o promitente comprador não obtém do juízo uma condenação, mas sim uma sentença constitutiva, declarando-o investido da execução do contrato, produzindo a sentença o efeito da declaração não emitida . [4] É a redação dos artigos466-AA e466-BB do Código.(TJMS, em 10 de setembro de 2009)"

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" STJ - AgRg no AgRg no AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 853.678 - RJ (2006/00000-00)

VOTO

MINISTRO HUMBERTO GOMES DE BARROS (Relator): Deixei claro na decisão agravada que, enquanto o Tribunal local julgou com base em nossa Súmula 84, os embargos de declaração veicularam argumentos relativos à aplicação da Súmula 621/STF.

Por isso, nenhum dos argumentos do então embargante, ora agravante, merecia exame. Não houve ofensa ao Art. 535 do CPC.

No mais, apliquei a Súmula 83, porque o acórdão recorrido está de acordo com nossa jurisprudência, especialmente com a Súmula 84.

Esclareci, ainda, que a aplicação de súmulas não se sujeita às regras de direito intertemporal. Por isso, não importa que a execução e a penhora sejam anteriores à edição da Súmula 84. O entendimento nela consagrado se aplica, porque representa a legítima interpretação da Lei.

Nego provimento ao agravo regimental."

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Oportuna a análise de outros posicionamentos dos Tribunais diante das demandas judiciais em que envolvem a promessa e o contrato de compra e venda, senão vejamos:

TJRS de 04.11.2009: DIREITO PRIVADO. APELACAO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. QUITACAO DO PRECO. RESISTENCIA A OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. MORTE DO PROMITENTE VENDEDOR. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS PARA A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Possibilidade jurídica do pedido por não ser contrária a lei. A promessa de compra e venda foi pactuada em caráter irrevogável e irretratável, sendo pago o preço acertado e foi dada a respectiva quitação, motivos que conduzem a procedência da adjudicação. Havendo prova do pagamento do preço ajustado no contrato de promessa de compra e venda, e de ser deferido o pedido, julgando-se procedente a ação de adjudicação compulsória. APELACAO PROVIDA. (Apelação Cível Nº (00)00000-0000, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ângela Maria Silveira, Julgado em 04/11/2009)"

TRF5 DE 25/11/2010 - CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. QUITACAO DAS PRESTACOES. NEGATIVA DA OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA.

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INCIDENCIA DO ART. 466-B DO CPC. LITISCONSORTE PASSIVO NECESSARIO DO CREDOR HIPOTECARIO. HOMOLOGACAO DE TRANSACAO.

- Sumula 239 do STJ: O direito a adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

- Nos termos do art. 1.418 do Código Civil c/c art. 466-B do Código de Processo Civil, ao promitente comprador assiste o direito de exigir a execução do compromisso de compra e venda celebrado uma vez demonstrado o cumprimento de suas obrigações, podendo provocar a tutela jurisdicional com vistas a suprir, por sentença, a anuência do promitente- vendedor quanto ao fornecimento da escritura definitiva.

- No caso em liça, o autor, promissário comprador, efetuou o pagamento das prestações a que se obrigou contratualmente, resgatando todas as notas promissórias dadas como garantia, conforme copias juntadas aos autos, fazendo jus, portanto, a outorga da escritura definitiva de compra e venda conforme previsto na clausula décima terceira do compromisso de compra e venda celebrado.

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- Provimento a apelação para anular a sentença e julgar procedente a pretensão do autor, nos termos do art. 269, inc. I, c/c 466-B do CPC. Homologação do acordo celebrado entre o autor e a EMPRESA GESTORA DE ATIVOS-EMGEA para que produzam os seus jurídicos efeitos.

TJES de 21.08.2001 - APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS DE TERCEIRO - AUSÊNCIA DE REGISTRO - ARTS. 530 E 531, I, DO CÓDIGO CIVIL - RECIBO DE COMPRA E VENDA - ESCRITURA DE COMPRA E VENDA - UTILIZAÇÃO ECONÔMICA DA ÁREA - POSSE COMPROVADA - ART. 1.046, PARAG. 1º DO CPC - SÚMULA 84 DO STJ - RECURSO IMPROVIDO. - I. O art. 1.046, par.1º do CPC permite a propositura dos embargos de terceiro, quer para a defesa da propriedade, quer para a proteção da posse, que estiver sendo alvo de constrição judicial. Assim, ainda que não haja propriedade, vez que o imóvel não foi registrado no registro geral de imóveis (arts. 530 e 531, I do CC), a existência de outros elementos que comprovem a posse, tais como o recibo e a escritura de compra e venda e documentos que atestam a utilização econômica da área, é suficiente para o provimento dos embargos. II. Se o STJ admite os embargos de terceiro fundado em alegação de posse oriunda de compromisso de compra e venda de imóvel sem o registro (Súmula 84) por imperativo lógico, entende-se que a compra e venda efetivada

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em um único instante também merece tal proteção. III. Recurso improvido.(REO (00)00000-0000- Rel. Des. Álvaro Manoel Rosindo Bourguignon. Segunda Câmara Cível -Tribunal de Justiça do Espírito Santo - Comarca de Linhares. Julgado em 21/08/2001, publicado no DJ de 04/09/2001).

TJRR de 02.03.2010 - 1. O descumprimento de contrato de promessa de compra e venda, cujas parcelas foram quitadas pelo promitente comprador, enseja a reparação de danos materiais e morais quando comprovada a inadimplência contratual do vendedor que assumiu a obrigação de transferir os imóveis objetos da transação.

2. A inadimplência contratual, pura e simples, não atinge a honra, a credibilidade ou outro bem juridicamente tutelado, mantendo-se no campo dos pequenos dissabores do diaadia. Boa Vista, 19 de janeiro de 2010. Publicado no Diário da Justiça Eletrônico, ANO XIII - EDIÇÃO 4266, Boa Vista, 2 de março de 2010, p. 09.

CONCLUSÃO

A obrigação decorrente de uma simples promessa de compra e venda está fortemente fundada em nosso ordenamento jurídico. Seus efeitos são de dimensões extraordinárias que por pouco seria desnecessária a própria escritura definitiva.

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Tanto o código Civil de 2002, em seu artigo 1.225 inc. VII, como também a Lei 6.766/79, em seu art. 25, referem-se ao titular como detentor de direito real sobre o imóvel. Porém, enquanto alguns autores discordam, outros afirmam que é um direito real à aquisição do imóvel e é a interpretação mais contundente do novo Código. Razões: Se conferisse direito real ao imóvel, não se faria necessária a escritura definitiva, uma vez que é através dessa que o titular adquire a propriedade.

O novo Código Civil elevou à categoria dos direitos reais o direito do promitente comprador do imóvel. Esse direito real à aquisição do imóvel é adquirido quando a promessa, em que não se pactuou arrependimento, é registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Quanto à outorga da escritura definitiva, em havendo recusa, o direito a requerer a adjudicação judicial do imóvel, ao promitente comprador titular de direito real está garantida pelo direito objetivo; ou seja, àquele que registrou a promessa de compra e venda no Registro de Imóveis. Evidentemente que esse registro poderá ser efetuado a qualquer tempo, na forma da lei. Com isso, temos que essa nova orientação do Código Civil torna sem efeito a Súmula 239 do STJ, que reconhece o direito à adjudicação compulsória independente do registro do compromisso de compra e venda, pois não é aceitável que entendimento jurisprudencial prevaleça contra norma legal, sobretudo quando é clara, específica e atual.

Entretanto, não é por falta do registro da promessa que ficará desprotegido o promitente, ele não poderá alegar direito real na ação. Sendo assim, poderá recorrer a execução específica através dos arts. 466-B e 466-C do CC, que poderá obter a sentença que produzirá todos os efeitos da declaração não emitida. É esse mandamento que a jurisprudência se vale para atender o

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direito daqueles que não registraram o contrato particular de compra e venda.

Assim, o instrumento particular de compra e venda de imóvel, com ânimo irretratável é instituto tão útil quanto eficaz, sobretudo quando se procede ao devido registro de mesmo, proporcionando segurança jurídica no mundo civil dos cidadão brasileiros.

DO PEDIDO

Necessitando os Autores formalizarem o seu domínio sobre o lote de terras, e considerando o EXPOSTO, propõem a presente Ação de Adjudicação Compulsória, de Rito Comum, requerendo a citação da Requerida, no início qualificados, para que compareçam à Audiência que for designada para, querendo, contestarem ao feito, sob pena de revelia, razão pela qual, requer busca através do sistema INFOJUD conforme provimento 30/2010, a fim de localizar endereço para citação da parte Requerida, requerendo, outrossim a juntada inclusa taxa ao FEDJT;

Julgada procedente a Ação, pedem lhes seja adjudicado o imóvel, por sentença, nos termos da legislação supra referida, em favor da Segunda Requerente uma vez que a os direitos relativos ao imóvel lhe foram cedidos, ou s.m.j., alternativamente a primeira que por sua vez poderá oportunamente fazê-lo.

Protesta pela juntada em 5 (cinco) dias dos documentos e guias faltantes para instrução do feito.

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Para efeito de alçada dá a causa o valor de R$ 00.000,00

Termos em que

P. e E. deferimento,

Caraguatatuba, 16 de setembro de 2016.

Nome

00.000 OAB/UF

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