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16 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2017.8.26.0451

Recurso - TJSP - Ação Registro de Imóveis - Dúvida

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Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da Quinta Vara Cível e Corregedor dos Cartórios de Registro de Imóveis de Piracicaba - SP.

Proc.: 0000000-00.0000.0.00.0000.

NomeE OUTRA , já qualificados nos autos do PROCEDIMENTO DE DÚVIDA q ue promove em face do Nome, vem respeitosamente à presença de V. Exa., por seu procurador e advogado ao final assinado, para manifestar-se quanto a manifestação do Sr. Oficial de Registro, o que o faz conforme os motivos fáticos e jurídicos a seguir expostos:

DAS ALEGAÇÕES DO SR OFICIAL DE REGISTRO.

Alega em síntese o Sr. Oficial de Registro, que o registro não seria possível, devido ao fato de não poder ser identificar a garagem destinada ao apartamento dos autores, e não seria possível cumprir o principio da especialidade, e que os autores não teriam também cumprindo os demais itens da nota de devolução, que consistiriam em apresentação de documentos pessoais e recolhimento do ITBI.

Ora, se o Oficial condicionou o registro da garagem a uma retificação, pergunta-se como o iriam os autores recolherem o ITBI antes da solução de referida questão ???

Por outro lado, permissa máxima vênia, a garagem do apartamento dos autores esta devidamente delimitada na própria matricula do imóvel, haja vista que em função da propriedade do apartamento sobre o apartamento 21, Bloco B, do Edifício Versalles , objeto da matricula 75.751 do 1º Oficial de Registro de Imóveis, em conforme asseverou o sindico na declaração fornecida aos suscitantes e já acostada aos autos, os suscitantes TEM DIREITO A UMA VAGA DE GARAGEM AUTONOMA E EXCLUSIVA, conforme previsto inclusive do REGISTRO - 3- da matricula 7.586 (Doc. 05), de onde destacamos:

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Nesse aspecto, valido reiterar ainda o previsto no artigo 1.339 do Código Civil:

"Art. 1339 - Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes às unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

Parágrafo 1º - Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.

Parágrafo 2º - é permitido ao Condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro Condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do Condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva Assembléia Geral". (Grifei).

Conforme informado, o apartamento 21, Bloco B, do Edifício Versalles , objeto da matricula 75.751 do 1º Oficial de Registro de Imóveis, TEM UMA VAGA DE GARAGEM AUTONOMA E EXCLUSIVA, conforme REGISTRO - 3- da matricula 7.586 , e cuja fração é de 1/80 (um oitenta) avos nos termos do artigo 1339 do Código Civil.

Os parágrafos 1º e do artigo 1331 do Código Civil, nesse mesmo aspecto estabelecem:

"Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012).

......

§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) (grifei).

Já o § 2º, do artigo , da Lei 4.591/64, que estabelece que:

Art. 2º - Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO) edifício-garagem com ressalva das restrições que se lhe imponham.

Parágrafo primeiro - O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo tempo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.

Parágrafo segundo - O direito de que trata o parágrafo primeiro deste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio. (grifei)

Parágrafo terceiro - Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas’. (grifei).

Em acórdão que tornamos a repetir, já acostado aos autos, em situação análoga, na APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.175-6/7, da

Comarca de CAMPINAS, em que são apelantes Nomee OUTROS e apelado o 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da referida Comarca, cópia integral anexa (Doc. 06) , podemos destacar :

" A hipótese dos autos corresponde exatamente àquela prevista pelo permissivo legal em comento, na medida em que as vagas de garagem negociadas através dos títulos em exame encontram-se descritas como acessórias das unidades autônomas a que estão vinculadas, não sendo objeto de matrícula própria ". (Grifei).

" Por outro lado, importa notar que na hipótese vertente a alienação, cujo registro se pretende, não atingirá o interesse dos demais condôminos, pois não alterará as áreas comuns ou as áreas de propriedade exclusiva deste, não se justificando, por conseguinte, que se subordine à vontade dos demais condôminos a transferência de propriedade que só diz respeito às partes contratantes , sob pena de se negar eficácia ao que permite o artigo 1.339, § 2º, do Código Civil". (Grifei).

"Por fim, a possibilidade da transferência de vagas de garagem entre condôminos já foi reconhecida no Processo Administrativo 2007/30.911, em parecer do Ilustre Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. José Antonio de Paula Santos Neto, de 10/04/2008, aprovado pelo eminente

Desembargador Nome, então Corregedor Geral da Justiça, conforme ementa que segue:

REGISTRO DE IMÓVEIS - Condomínio edilício - Pedido de providências dirigido ao Juízo da Corregedoria Permanente do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Rio Claro - Pretendida averbação de permuta, por escritura pública, de vagas de garagem - Matrículas nas quais estas figuram como acessórios de unidades autônomas - Indeferimento - Recurso que não merece guarida, pois o ingresso almejado implica, em tese, ato de registro e não mera averbação - Hipótese de registro da escritura de permuta em cada matrícula, para constar a aquisição da nova vaga, averbando-se, na seqüência, o desfalque correspondente à antiga vaga, transferida - Necessidade, em caso de recusa, de suscitação de dúvida - Inteligência do art. 198 da Lei nº 6.015/73 - Provimento negado".

Em referido parecer, restou consignado:

(...) ‘Por agora, porém, é preciso consignar que o assunto veio a ser disciplinado pelo novo Código Civil l, que consagrou a possibilidade de alienação da vaga de garagem que figurar como acessório da unidade autônoma noparagrafo 2ºº de seu art.1.3399:"É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiros se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral".

Portanto, a lei vigente contempla duas hipóteses em que tal alienação (inclusive, evidentemente, por permuta, é possível): a) alienação a outro condômino (sem restrições); b) alienação a terceiros, mas, neste caso específico, com as ressalvas de que a faculdade deve figurar no ato constitutivo do condomínio e de que não haja oposição da assembléia geral.

Extraiam-se disso as conclusões possíveis".

Quanto aos reflexos registrários da alienação em tela, mostra-se relevante transcrever o escólio do MM. Juiz Nome, vazado em dissertação de mestrado apresentada perante a Pontifícia Universidade Católica de São Paulo no ano de 2007 , intitulada "Incorporação Imobiliária", ainda não publicada, plenamente compatível com o quanto já exposto. Frisa que, quando dispuserem de caráter acessório (uma das espécies possíveis), "as vagas de garagem não terão matrícula própria, mas terão sua existência consignada na matrícula da unidade autônoma a que estiverem vinculadas". E, neste ritmo, esclarece: "O registro da venda da garagem acessória da unidade autônoma a outro condômino não encontra obstáculo significativo. Deve essa garagem acessória ser incorporada na matrícula da unidade autônoma do adquirente e desfalcada da matrícula da unidade autônoma do alienante" . (Grifei).

Conforme sentença transitada em julgado e respectivo mandado de averbação expedido pelo Juízo da 6a Vara Cível de Piracicaba no feito 0034377-85.2012.8.26.0451, os suscitantes tiveram adjudicados em seu favor a fração ideal de 1/80 avos do imóvel objeto da matricula 7.486 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Piracicaba , correspondente a unidade autônoma de garagem do Edificio Versailles , situada na Endereço, Piracicaba/SP.

Apresentado o mandado de averbação para registro, houve nota devolutiva, onde em síntese, o oficial questionou a disponibilidade de garagem aos requerentes, assim como a disponibilidade quantitativa, e qualitativa (números das vagas), o que demandaria retificação pela incorporadora de toda á matricula , além de retificação de registro imobiliário .

Os suscitantes e seus antecessores, conforme declaração do Síndico do Conjunto Arquitetonico Ville de France, ocupam uma vaga de garagem desde 15 de setembro de 2005.

Some-se a isso, que os suscitantes e seus antecessores sempre pagaram o IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO sobre referida garagem ou fração de 1/80 avos sobre o imóvel objeto da matricula 7.486 .

Feitas estas considerações ao Nome, resta claro que os suscitantes não estão preterindo o direito de terceiros, e pretendem tão somente o registro de sua vaga de garagem, ou 1/80 avos sobre o imóvel objeto da matricula 7.486 em seu nome .

Some-se a isso, que simples leitura da matricula onde consta a vaga de garagem dos requerentes, revela que outras vagas de garagem, correspondentes aos 1/80 em situação idêntica, já foram objeto de AVERBAÇÃO em nome de seus proprietários .

Os suscitantes obtiveram DECLARAÇÃO DO SÍNDICO dizendo que :

"O CONJUNTO ARQUITETONICO VILLE DE FRANCE declara que o Apartamento 21, Bloco B- Edifício Versailles, tem direito a uma vaga de garagem, a qual vem sendo usada desde 15/09/2005, conforme boleto em nome de João Rodrigues Ocaina".

O Sr. Nome, é a pessoa que adquiriu dos suscitantes o apartamento 21, localizado no 2º andar ou 4º pavimento do Edifício Versalles - bloco B, conforme matricula 75.751 do mesmo 1º Cartório de Registro de Imóveis .

O Nome não questiona a propriedade dos requerentes sobre os 1/80 (um oitenta avos) sobre o imóvel , mas tão somente a falta de numeração da vaga, que é uma questão administrativa do condomínio, e foge a propriedade já reconhecida em favor dos requerentes.

Some-se a isso, que a instituição de condomínio e reserva de garagens (Doc. Anexo) revela que, o apartamento dos suscitantes esta dentro daqueles que tem direito a vaga de garagem, conforme fl. 06 de referida instituição de condomínio.

Dessa forma, os suscitantes entendem que o rigorismo do ilustre Oficial de Registro não se aplica a espécie, devendo ser julgado procedente o pedido dos suscitantes, para determinar o registro do apartamento em nome dos suscitantes, especialmente ao analisarmos que:

 Os suscitantes tem garagem autônoma definida conforme

REGISTRO - 3- da matricula 7.586, e cuja fração é de 1/80 (um oitenta avos) nos termos do artigo 1339 do Código Civil;

 O sindico forneceu declaração aos suscitantes de que, o

Apartamento 21, Bloco B- Edifício Versailles, tem direito a uma vaga de garagem, a qual vem sendo usada desde 15/09/2005, conforme boleto em nome de Nome;

 Os suscitantes e seus antecessores sempre pagaram o IMPOSTO

PREDIAL E TERRITORIAL URBANO sobre referida garagem ou fração de 1/80 avos sobre o imóvel objeto da matricula 7.486;

 Os suscitantes literalmente ocupam referida vaga de garagem e

possuem sua posse de longa data;

 A instituição do condomínio e reserva de garagens (Doc. Anexo)

revela que, o apartamento dos suscitantes esta dentro daqueles que tem direito a vaga de garagem , conforme fl. 06 de referida instituição de condomínio.

Termos em que, p. deferimento.

Piracicaba, 18 de Agosto de 2017.

Nome- ADVOGADO

00.000 OAB/UF