EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA

4a. VARA CIVEL DA COMARCA DE GUARULHOS.

Distribuição por dependência.

(Processo n. 0028351-98.1997.8.26.0224)

Pedido de tutela antecipada.

Nome, brasileiro,

em união estável, comerciante, portador do RG

5.319.871-SSP e CPF- n. 000.000.000-00, residente

na Endereço,

Centro, CEP 00000-000, vem, perante Vossa

Excelência, propor contra Nome,

brasileiro, Estado Civil, portador do RG n. 00000-00e

CPF n. 000.000.000-00, residente na Praça Getúlio

Vargas nº 475 - aptº 72, Guarulhos-SP, CEP

n.00000-00 Nome,

brasileiro, advogado, Estado Civil, portador do RG n.

33.294.279-X e CPF n. 000.000.000-00, residente na

Endereço, Jardim

Zaira- Guarulhos-SP, CEP 00000-000, a presente

AÇAO ANULATORIA DE ATO JURÍDICO CUMULADA COM

PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA, pelas razões de

fato e de direito a seguir expostos:

DOS FATOS:

98.1997.8.26.0224 promovida pelo primeiro réu em

face do autor que houvera ATO NULO, motivando o

ajuizamento da ação.

Na execução foi penhorada a

meação do autor sobre o imóvel objeto da matricula

n.12.442, do 1º Registro de Imóveis local,

constituído de um apartamento residencial n. 161,

da Endereço, Guarulhos, reservando-

se o direito de meação à mulher do executado, por

meio da sub-rogação no preço da arrematação.

Diante da impossibilidade

jurídica de fracionamento, o apartamento foi

levado por inteiro à praça, no dia 12/02/2016 pelo

preço de R$ 00.000,00, valor atualizado até

janeiro de 2016, pelos índices da tabela do TJSP e

arrematado por R$ 00.000,00, (doc anexo), em

segunda praça, pelo segundo réu.

O imóvel foi avaliado em 17

de setembro de 2002, por R$ 00.000,00(oitenta e

oito mil, trezentos e quinze reais e vinte e sete

centavos), conforme se infere do contido às

fls.231 dos autos da execução, cuja avaliação

conta mais de 14 anos.

Nesse compasso, a

anulação da arrematação, ante o evidente preço

ínfimo e vil em que se dera a venda judicial,

caracterizado objetivamente pela atualização do

preço da avaliação por meio de correção monetária

pelos índices da Tabela do Tribunal de Justiça de

São Paulo, acabou por concluir ato jurídico nulo,

ofensivo aos artigos 692, 694, inciso V, do CPC/73

e 891, parágrafo único do NCPC, cujos dispositivos

não toleram a venda por preço vil.

O novo dispositivo do CPC

consagrou critério fixo com respeito ao percentual

mínimo a ser obtido com a arrematação (50%), para

afastar de vez as celeumas jurídicas a respeito da

ocorrência ou não de preço vil, sem prejuízo de

que outro venha a ser adotado pelo juízo

processante, como no caso, em que se fixou o

percentual de 60%.

No caso em testilha, não

ocorrida a atualização do bem pelo preço do

mercado, o lanço ofertado acabou por distanciar-se

do percentual mínimo exigido, tanto na lei, quanto

no edital, na medida em que a simples correção

monetária não se presta, ante a longevidade da

avaliação-2002 - a dar valor correto ao imóvel

vendido.

Ora, existindo critério

de arrematação por preço aviltante.

O autor fez produzir laudo

pericial técnico, por profissional qualificado,

que se responsabiliza civil e criminalmente pelo

trabalho desenvolvido, apurando o montante de R$

377.000,00 ( trezentos e setenta e sete mil

reais), para fevereiro de 2.016, e tomando-se como

premissa esse montante, e aplicado o percentual de

60% constante do edital, alcança-se o valor de R$

226.200,00, superior a R$ 00.000,00, obtido pela

correção monetária. Só por essa equação, possível

verificar, que o valor da arrematação de R$

127.205,14 está muito aquém daquele percentual,

correspondendo a 33,68%, do valor obtido pelas

regras de mercado, a confirmar a vileza do lanço.

Repita-se, não se trata de

discussão a respeito do acerto ou desacerto da

avaliação, nem dos critérios técnicos de apuração

em 2002, mas a forma de sua atualização, que não

se faz por correção do valor da moeda.

Contra a argumentação de

que não houve requerimento oportuno, relevante

observar que esse entendimento, acabou por impedir

análise sobre o ponto fulcral da questão, que é

o da juridicidade ou não do critério de

jurisprudência, por se tratar de avaliação

longeva.

Há plausibilidade do

direito invocado, diante do lapso temporal de 14

anos entre a avaliação e a arrematação e flagrante

a presença de nulidade absoluta , que deve ser

proclamada até de oficio pelo juiz.

A proposito, ARAUJO CINTRA:

" Às vezes a exigência de determinada forma do ato jurídico visa preservar interesses da ordem pública no processo e por isso quer o direito que o próprio juiz seja o primeiro guardião de sua observância. Trata-se, aqui, da nulidade absoluta, que por isso mesmo pode e deve ser decretada de ofício, independentemente de provocação da parte interessada.

Não se trata, no caso em análise, de nulidade relativa, que possa ser convalidada pelo transcurso natural do processo. O interesse aqui visado não é exclusivamente da parte. Muito ao contrário, está-se a defender interesse público (na verdade o maior deles: a supremacia da Constituição ). E é a própria Carta Fundamental que garante aos litigantes o contraditório e a ampla defesa, com os meios e recursos a ela inerentes, advertindo que ninguém será privado de seus bens sem o devido processo legal (art. 5º, incisos LIV e LV). E não pode receber o qualificativo de"devido processo legal"a execução eivada e crivada de nulidades absolutas (mormente tendo como objeto bem de família ) - e a seriedade do ato expropriatório forçado do Judiciário.

Forçoso reconhecer, ainda, que o próprio Tribunal Paulista, vem acolhendo a tese sobre a obrigatoriedade para realização de nova avaliação, independentemente da fase processual, senão vejamos:

"Agravo de Instrumento - Execução de título extrajudicial - Decisão que indeferiu a adjudicação dos bens e determinou a realização de nova avaliação dos imóveis penhorados - Nova avaliação - Possibilidade - Inteligência do art. 683, II, do CPC - Caso concreto em que a avaliação dos imóveis ocorreu há cerca de 6 anos - Precedentes do STJ e deste Tribunal - Recurso negado."(Agravo nº 2110404-02.2014.8.26.000 - 13a Câmara de Direito Privado - Relator Des. FRANCISCO GIAQUINTO).

Aliás, dentro desse mesmo raciocínio, ou seja, quando se tratar de interesse público, a determinação da realização de nova avaliação, independerá, ainda, de manifestação da parte, colhe-se a decisão da Egrégia 32a. Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em 19 de novembro de 2015, no Agravo de Instrumento nº 2175525-40.2015.8.26.000, em julgamento com a participação dos eminentes Desembargadores, Caio Marcelo Mendes de Oliveira e Ruy Coppola, e Relatado pelo Desembargador LUIZ FERNANDO NISHI , que assim pronunciou:

" Irrelevante que a agravada não tenha pleiteado a realização de nova avaliação ou alegado eventual desacordo entre o valor apurado no laudo em o atual valor de mercado do bem. Isso porque o Juízo pode e deve determinar a providência , de ofício, quando houver decorrido lapso temporal considerável entre a primeira avaliação e a data da alienação judicial, a fim de evitar a alienação por preço vil e o enriquecimento sem causa, resguardando, ainda, o princípio da menor onerosidade (art. 620, CPC), conforme entendimento consagrado pelo C. STJ."

Também a jurisprudência:

"O desfazimento da arrematação, por vício de nulidade, segundo a jurisprudência consagrada neste Superior Tribunal de Justiça, pode ser declarado de ofício pelo juiz ou a requerimento da parte interessada nos próprios autos da execução. (Superior Tribunal de Justiça. 2a Turma. REsp 855863/RS, 2006/00000-00, Relator Ministro Castro Meira. DJ 04-10-2006).

Ainda a Corte Especial do STJ já se posicionou no sentido de admitir que o juízo, mesmo de ofício , determine a atualização de laudo que fixa o valor de um bem que será objeto de praça.

Confira-se, à guisa de exemplo, os precedentes:

"PROCESSO CIVIL. EXECUÇAO. VALOR DO BEM PENHORADO. ATUALIZAÇAO MONETÁRIA. LEGALIDADE DE SUA DETERMINAÇAO DE OFICIO, EM NADA EQUIVALENTE A UMA NOVA AVALIAÇAO. EMBARGOS DE DIVERGENCIA REJEITADOS."(EREsp nº 82.068/SP, Rel. Min. José Dantas, Corte Especial, DJ 09/03/1998) Realmente, é dever do juiz determinar de ofício a atualização do laudo de avaliação, quando entre sua realização e a data da alienação judicial decorrer tempo significativo".

"ARREMATAÇAO - INTIMAÇAO - SINDICO - MINISTÉRIO PÚBLICO - NECESSIDADE - ATUALIZAÇAO - VALOR DO BEM - PREÇO VIL. A LEI DE FALENCIAS FULMINA DE NULIDADE O LEILAO QUE SE REALIZOU SEM A INTIMAÇAO DO MINISTÉRIO PÚBLICO. NA VESPERA DO LEILAO, O PREÇO DA AVALIAÇAO TEM QUE SER ATUALIZADO.RECURSO IMPROVIDO."( REsp 156512/SP, Rel. Ministro GARCIA VIEIRA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 12/03/1998, DJ 04/05/1998, p. 102."

"PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À ARREMATAÇAO. ATUALIZAÇAO DE OFÍCIO DO PREÇO CONSTANTE DO LAUDO DE AVALIAÇAO. POSSIBILIDADE. DESNECESSIDADE DE REQUERIMENTO DO EXECUTADO. PREÇO VIL. NAO-INCIDÊNCIA DE CORREÇAO MONETÁRIA. OSCILAÇÕES DO MERCADO. RETORNO À INSTÂNCIA ORDINÁRIA. 1. Como responsável pela condução do processo e em obséquio ao princípio da menor onerosidade ao devedor, cabe ao magistrado zelar para que o procedimento executório atinja suas finalidades, atendendo ao crédito do exequente e evitando que o patrimônio do devedor seja desfalcado para adimplir uma parcela do débito significativamente menor do que o valor do bem leiloado.2. Por essa razão, o Superior Tribunal de Justiça consagrou a tese de que, mesmo à míngua de expresso requerimento do executado, o magistrado não somente pode, como deve, proceder à atualização do preço do laudo , de maneira a aproximar a avaliação do valor de mercado do bem e evitar que o preço vil seja descaracterizado em virtude do fator inflacionário acumulado nesse entrementes.3. A pedra de toque para investigar-se a ocorrência de venda a preço vil por conta da falta de atualização do laudo é a soma das variações de mercado com o lapso de tempo transcorrido entre a avaliação e a hasta pública, pois, caso o período seja considerável, mesmo um lance que se avizinhe da estimativa primitiva pode, na verdade, situar-se abaixo da metade do preço de mercado no momento do leilão, tornando aviltante esse valor.4. A influência da correção monetária e das oscilações de mercado no preço estimado do bem é assunto que demanda incursão no substrato fático- probatório do litígio na medida em que esses aspectos do caso concreto não foram enfrentados pelo Tribunal a quo.5. Em respeito ao enunciado da Súmula 07/STJ, o recurso especial deve ser acolhido em parte para afastar a tese esposada pela Corte de origem, determinando- se o retorno dos autos à instância ordinária para que se verifique a eventual ocorrência de preço vil levando-se em consideração, como parâmetro, o valor do bem na época em que ocorreu a hasta pública, e não o preço originário do laudo de avaliação.6. Recurso especial provido em parte. (REsp (00)00000-0000/PR, rel. Min. Castro Meira, 2 a Turma, DJe 02/06/2010).Sendo imperativa a atualização do laudo, mesmo de ofício, a falta de requerimento da parte antes da arrematação não lhe tira o direito de alegar a matéria em posteriores embargos. In casu, restou assentado no acórdão recorrido que a avaliação dos bens se deu 7 (sete) anos antes da arrematação, sendo razoável supor que possa ter havido variação significativa no preço dos imóveis. Deveras, na Prefeitura os imóveis ostentam valor significativamente superior ao da avaliação, o que indicia a vileza do preço do expropriado. Tendo em vista o tempo

que transcorreu desde a avaliação já feita nos autos e a data do julgamento deste recurso, não é mais possível contar com a mera atualização monetária do laudo. Uma nova avaliação, portanto, deve ser promovida. Ex positis, com fulcro no artigo 557, 1º-A, do Código de Processo Civil, DOU PROVIMENTO AO RECURSO para anular a arrematação dos imóveis, reconhecendo a ocorrência de preço vil e determinando a repetição do laudo de avaliação." Destarte, resta evidenciado que a agravante não trouxe nenhum argumento capaz de infirmar a decisão ora hostilizada, pelo que entendo há de ser mantida por seus próprios fundamentos. Ex positis , NEGO PROVIMENTO ao Agravo Regimental. É como voto. Ministro LUIZ FUX."

Há de se considerar que o bem está situado na área central de Guarulhos, distante menos de 800ms do prédio do Fórum, atendido por linhas de ônibus, em local de inegável expansão comercial e residencial e, contando porisso com maior potencial de valorização, que não pode ser substituída pelos índices monetários.

Aliás, a expansão do setor imobiliário e a consequente valorização dos imóveis no Brasil na última década é fato notório, mostrando-se temerária a simples atualização monetária do valor de avaliação de um imóvel após 14 anos da realização do trabalho pericial.

Convém acrescentar ainda, que, em se tratando de bens imóveis, a evolução do seu valor de mercado, na maioria das vezes, não corresponde à inflação verificada no período, na medida em que os fatores envolvidos no reajuste de preço de imóveis são distintos daqueles que compõem os índices de correção monetária.

Há risco potencial de prejuízo ao autor e também ao exequente- primeiro réu- se for mantida a arrematação por preço vil, com clara violação ao principio da menor onerosidade ao devedor, cujo principio veda o excesso.

Mesmo que a estimativa mínima no percentual tenha sido observada, forçoso reconhecer que no sentido finalístico, não há como excluir a ocorrência de preço vil, pois" A pedra de toque para investigar-se a ocorrência de venda a preço vil por conta da falta de atualização do laudo é a soma das variações de mercado com o lapso de tempo transcorrido entre a avaliação e a hasta pública, pois, caso o período seja considerável, mesmo um lance que se avizinhe da estimativa primitiva pode, na verdade, situar-se abaixo da metade do preço de mercado no momento do leilão, tornando aviltante esse valor"

Não se nega que a execução deva ser célere para que atinja a satisfação do crédito exequendo, mas sua consecução não pode violar direitos fundamentais. Nem mesmo o fato da execução datar de 1997, sem solução definitiva, pode servir de pretexto para ignorar o direito de propriedade do autor, sobretudo considerando que a realização de nova avaliação não afetará a garantia de pagamento do débito, ao contrário, reforça-a, assegurando que o imóvel constrito seja alienado pelo seu real valor de mercado com a integral satisfação do débito.

Diante de todo o exposto, é possível e jurídico afirmar que os autos revelam enorme risco potencial de que o bem foi arrematado por valor aquém ao de mercado, em franco prejuízo ao autor e clara violação do principio da menor onerosidade ao devedor, e de direitos fundamentais, ignorando o direito de propriedade assegurado constitucionalmente.

O artigo 173, do Código de

Processo Civil/73, prescreve de forma cogente e

imperativa de que durante as férias e nos feriados

não se praticarão atos processuais, excetuando nos

incisos I e II, de forma exaustiva, quais os atos

que podem ser praticados no período de férias

forenses, dentre os quais, não se insere o ato

processual da arrematação, o qual, por simples

leitura do" caput "daquele dispositivo permite

inferir a proibição de sua realização.

A finalidade da arrematação

é a realização de forma efetiva da execução,

convertendo em dinheiro os bens penhorados, para a

satisfação do crédito do exequente.

Apesar de não se tratar de

um pagamento forçado, podemos dizer que o que

ocorre é uma transferência forçada do bem

penhorado, pois este não se encontrará mais em

poder do devedor.

Dessa forma, a arrematação é

um ato processual único- realizado em dois

momentos - e, portanto, possuindo natureza jurídica

de ato processual, há proibição do estatuto

seu encerramento, a data efetiva da venda

judicial, ocorreu no período de férias forenses.

A proibição da pratica de

determinados atos processuais, no período de

férias forenses é seguida no novo Código de

Processo Civil, no artigo 214, à exceção, os atos

previstos no artigo 212, § 2º,( dentre os quais,

não se insere a venda judicial ) e as tutelas de

urgência, enxugando, por assim dizer, as hipóteses

de se praticarem atos processuais durante as

férias forenses.

Nesse sentido, STF- CUNHA PEIXOTO. RE 86072, 13.5.1977:"Somente podem ser praticados em férias forenses os atos processuais previstos nos inciso I e II do artigo 173 do Código de Processo Civil, não correndo prazo nas férias, também a intimação não pode ser efetuada neste período, o que, ocorrendo, a torna nula. Nulidade não se convalesce e nem se ratifica".

DO VICIO DO EDITAL:

O edital não faz menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados, exigida, sob pena de nulidade, tanto no CPC/73 quanto no CPC vigente, conforme se vê da redação dos artigos 686,inciso V e 886 inciso VI daqueles estatutos de ritos.

Há corroborar a nulidade do edital, ressalta-se a existência de averbação de penhora de outros credores, na Matricula número