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6 de Julho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2017.8.26.0008

Petição - TJSP - Ação Pagamento em Consignação - Consignação em Pagamento - contra Derc Participações

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EXECELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 4a VARA CÍVEL DO FÓRUM REGIONAL DO TATUAPÉ - SP.

Processo nº 1016555-95.2016.8.26.0008

Ação Renovatória de Locação

DERC PARTICIPAÇÕES LTDA , inscrito no Cadastro Nacional Pessoa Jurídica C.N.P.J/M.F. sob o nº. 00.000.000/0000-00, sediado na EndereçoCEP.: 00000-000- Tatuapé - São Paulo/SP, neste ato representada por seu sócio, Sr. Nome, Italiano, casado, administrador de empresas, portador da cédula de identidade RNE W 00000-00e inscrito no CPF/MF sob o n.º 000.000.000-00. Residente e domiciliado à EndereçoCEP: 00000-000. ), conforme instrumento de mandato, doravante designada como Requerido, por sua advogada e bastante procuradora in fine assinada, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência apresentar sua

CONTESTAÇÃO

nos autos da Ação Renovatória de Locação c/c Pedido Alternativo de Indenização que lhe move Nome, doravante aqui denominada simplesmente como Requerente, o que faz consubstanciada nas razões de ordem fáticas e jurídicas que articuladamente passa a expor, a fim de ver declarada a total improcedência do feito, conforme requerimento ao final formulado.

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TEMPESTIVIDADE

Juntado o mandado de citação em 15 de dezembro de 2016 e levando-se em consideração a suspensão dos prazos de 20/12/2016 à 20/01/2017, bem como feriado Municipal, no dia 25/01/2017, aniversário de da cidade de São Paulo, com o protocolo da mesma em 09/02/2017, inconteste a tempestividade desta resposta.

I - Resumo da Espécie

1. Invoca a Requerente a atuação dessa Nobre Justiça pretendendo compelir a renovação de locação não Endereçoacha instalado um estacionamento.

2. Assim, o faz singelamente, alegando que durante toda a vigência do contrato, iniciado em 01 de setembro de 2011 até 31 de agosto de 2014 fls. 37/43, com aditamento que o renovou de 01/09/2014 até 31/08/207, fls. 46 , todos em nome da Requerente, cumprindo assim os requisitos do art 51 incisos I e II da Lei do Inquilinato.

3. Alega que a Requerida requereu a ruptura do contrato em andamento, através de notificação via e mail, impossibilitando o direito a renovação contratual., que preenche todos os requisitos para a concessão da renovatória, por fim requer indenização por suposto pagamento de fundo de comercio.

4. Isto posto, requer a renovação do contrato por mais por 3 (três) anos, a partir do vencimento do contrato vigente, pleiteia a condenação da Requerida às cominações de praxe.

5. Diante disto, entende a Requerida que não há como possa prosperar a pretensão deduzida pela Autora, seja por não estarem preenchidos os requisitos exigidos pela Lei nº 8.245/91 para a renovação da locação, seja por não atender a equívoca proposta da locatária, ao que se pode dela depreender, o valor locativo real do imóvel.

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II - DA VERDADE DOS FATOS E DO DIREITO

6. FALTA DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS PARA RENOVAÇÃO E FALTA DE PROVA DO EXATO CUMPRIMENTO DO CONTRATO EM CURSO - Carência da Ação

Preliminarmente, carece a autora da ação pleiteada, uma vez que, embora seu pedido seja aparentemente formulado de acordo com o contido na Lei nº 8.245/91, não foram observados pela locatária os requisitos enumerados no artigo 71, I, II a IV, V, do mesmo diploma legal.

Senão, vejamos:

a) Ser o Locatário empresário:

Com a simples leitura da inicial resta límpido não ser a locatária empresária, esta é sim, pessoa física, diversa da relação empresarial.

Tenta ludibriar a situação real, juntando aos autos contrato de empresa de nome Ula’s Park Estacionamentos ME, inscrita no CNPJ sob o nº 00.000.000/0000-00, fls. 48.

Porém ao analisar os sócios da empresa em questão, não se encontra o nome da locatária/Autora, pelo contrário, o nome que permanece no quadro societário é o mesmo oferecido como fiador, o Sr. Nomee uma terceira Nome.

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Sendo assim, não há como afirmar que a locatária é empresária, até porque não existe relação de locação entre a empresa, seus sócios, e a Requerida.

Inclusive, até o presente momento a Locadora nem mesmo sabia que existia uma empresa em nome do fiador, no endereço com contrato de locação em nome da Requerente.

Vale dizer ainda, que a empresa encontre-se instalada sem a anuência da Locadora, no endereço da Endereço.

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Assim entende Nossos Tribunais:

TJ-SP - Apelação APL 208971220088260344 SP 0020897- 12.2008.8.26.0344 (TJ-SP) - Data de publicação: 02/03/2011 - Ementa: Locação de imóvel - Renovatória de contrato - Escritório de advocacia - Locatário pessoa física e não sociedade civil - Prazo do contrato de 48 meses e não cinco anos - Sentença de improcedência - Recurso desprovido. 1. Exigindo a lei, para a viabilidade da ação renovatória, contrato escrito, inútil a designação de audiência para a prova de suposta prorrogação verbal do pacto escrito de 48 meses. Cerceamento de defesa inocorrente. 2. Locação não contratada por sociedade civil de advogados com fins lucrativos, mas por causídico, pessoa física, não tem direito à renovação postulada, pois que o pedido não se enquadra no artigo 51 , § 4o da Lei nº 8.245 /91 . (grifos nossos)

Vale dizer que a Requerente tenta ludibriar este juízo, pois conforme consta em consulta perante a Junta Comercial efetuada em 07/02/2017, a Autora passou a fazer parte do quadro de sócios da empresa em questão em 17/11/2016, somente com 1% das cotas, ou seja, 9 (nove) dias antes de ajuizar ação renovatória, conforme depreende-se da leitura de consulta ora anexada. Restando límpido e indiscutível, não ter a Locadora relação contratual com a empresa em destaque, que teoricamente se apresenta como locatária. (Doc.

01)

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Resta comprovado que a Autora não tem empresa fixada por mais de 3 (três) anos no endereço da locação, bem como não se comprova que exerce atividade pelo prazo mínimo estipulado, não sendo, portanto a locatária empresaria

Por não ser a locatária empresária, tão pouco a empresa que supostamente encontra-se no endereço locado estar em seu nome, não houve cumprimento do art. 51, da Lei do Inquilinato.

b) Artigo IV do art. 71 Lei de Locação - Da Falta de

indicação precisa das condições para renovação da locação:

A Autora descumpriu o inciso IV do art. 71 da Lei de Locação, já que em sua petição inicial a mesma não fez uma indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação. É com base em tal dispositivo que a autora deve esclarecer ao juiz e a locadora, a sua efetiva pretensão com o ajuizamento da ação renovatória.

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Mencionará de forma clara e precisa as condições que oferece para a renovação do contrato de locação, inclusive a manutenção ou não de determinadas cláusulas contratuais, o prazo do contrato e o valor do aluguel.

Apesar de a Autora efetuar proposta em relação ao aluguel, esta oferta o valor de R$ 00.000,00, ou seja, a locatária gostaria de continuar a pagar o mesmo valor de aluguel que supostamente paga hoje, deixando de lado todos os elementos de mercado no que tange a avaliação comercial.

c) Da ausência do cumprimento do contrato:

A locatária não vem cumprindo sua obrigação por inteira, isto porque conforme demonstrado em planilha anexada, a Requerida é credora do valor de R$ 00.000,00. (Doc. 02)

Pois conforme se depreende da leitura do aditamento contratual, o valor inicial era de R$ 00.000,00, portanto com os devidos ajustes, hoje o valor correto seria de R$ 00.000,00, acrescidos do valor de IPTU, formando valor total de R$ 00.000,00, conforme segue: (Doc. 03)

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Valer dizer que conforme demonstrado em planilha anexada, os valores de alugueis não condizem com o valor declarado pela Requerente, os valores dos últimos seis meses foram:

- 08/2016 - R$ 00.000,00, 09/2016 - 10.274,64 , 10/2016 - 10.274,64, 11/2016 - 10.274,64, 12/2016 - 9.874,62 e 01/2017 - 10.132,30, esses valorem condizem com a realidade dos alugueis pagos, pois em que pese os boletos juntados estejam com valores maiores, esses dizem respeito ao valor do aluguel, acrescido de IPTU, devendo ser considerada a planilha com os devidos valores declarados.

Sendo assim, deverá a locatária pagar a diferença ora apurada, no total de $ 31.519,01 (trinta e um mil quinhentos e dezenove reais e um centavo), conforme já demonstrado acima, esclarece ainda, que será enviado boleto com debito para quitação juntamente com o próximo vencimento, sem juros, no entanto, caso a Requerente não efetue o pagamento na data do vencimento deverá, a partir de então incorrer nas culminações contratuais.

d) Do descumprimento do inciso V do art. 71 da Lei

de Locação - Indicação de pessoa idônea para fiador:

Apesar de ter a Requerente juntado aos autos carta de fiança fls 87, com indicação dos fiadores, vale dizer não cumprirem esses as regras estabelecidas no artigo indicado, conforme segue:

O Fiador Nome, tem diversas incoerências para ser considerado fiador idôneo, isto porque.

Primeiramente ele é sócio de empresa que se encontra no endereço da Locadora até a presente data sem nenhum tipo de relação com esta, segundo porque conforme se depreende da leitura da certidão cível juntada

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pela própria Requerente, este possui duas execuções em seu nome, sem que nem mesmo tenha sido apresentada certidão de obsjeto e pé, fls. 93.

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Ainda neste sentido, conforme demonstrado em documento anexado, o mesmo tem uma restrição, que ocorreu agora em 01/2017. (Doc. 04)

Diante do exposto, não há como o Requerida aceitar a indicação do sr. Andrey como fiador, nos termos da lei.

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7 - No Mérito

e) Artigo 72, II, II e § 4º da Lei de Locação -

A Requerida, ao contrário do que alega a Requerente, recebeu oferta de valores maiores do que recebe hoje em relação a locação em comento.

Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei; II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar; III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

1º No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.

2º No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.

3º No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa

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de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.

4º Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

5º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel. (grifos nossos)

Vale dizer que a Requerida tem duas propostas que equivalentes a valores bem superiores ao que paga hoje a Requerente.

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Como se verifica a Locadora possui propostas nos valores de R$ 00.000,00e outra de R$ 00.000,00, (quinze mil e quinhentos reais), ou seja, hoje já maiores que o valor pago pela Requerente.

Cabe a Autora se manifestar especificamente sobre tal arguição, de modo a viabilizar, sendo o caso, a sua pretensão renovatória.

Pelo princípio da eventualidade, vindo a ação ser acolhida, o suplicante na condição de locador, requer na forma do parágrafo 4.º do art. 72 da Lei de Locação, a fixação de aluguel provisório no valor de R$ 00.000,00, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado.

f) Da Notificação de saída do imóvel:

Mais uma vez, infelizmente a Requerida falta com a verdade ao alegar que foi notificada da sápida sem nenhum motivo, ou qualquer outra conversa.

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Pelo contrário, durante diversas conferencias, a locatária tentou reduzir o valor do aluguel, deixando claro a impossibilidade da continuidade da locação nos termos que se encontra.

Em uma dessas conferencias ficou decidido que ela poderia deixar o imóvel sem pagar multa contratual, sendo assim, diferente da notificação utilizada na exordial, as partes trocaram e mails combinando as condições de saída dela do imóvel, que por outro lado, ardilosamente requereu tempo,para que ajuizasse estudada ação. (Doc. 06)

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No email acima resta comprovado que a Requerente, após conversa entre as partes foi notificada para a devolução do imóvel, com a finalidade de estar de acordo com a Lei vigente, sendo que esta, ao contrário do que afirma regiamente, concordou em deixar o imóvel, e ainda solicitou prazo de 90 (noventa) dias para que pudesse regularizar a situação das pessoas que estavam, teoricamente, (porque já sabemos que ela não era a dona da empresa que esta no local) sob sua responsabilidade.

Sendo assim, certo é afirmar que a Requerida cumpriu com todos os requisitos especificados em lei, para a retomada do imóvel.

g) Da suposta indenização por compra de ponto:

Inadmissível, a Requerente vir tentar se aproveitar da situação que expõe de forma diversa da realidade, em busca de indenização que não lhe cabe, nem muito menos tem Requerida relação com o alegado.

Afirma a Requerida ser credora de indenização por ter "comprado o ponto comercial", da empresa Ula’s Park Estacionamentos LTDA - ME fls. 28/35, conforme segue:

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Ao analisar o documento anexado é de fácil compreensão verificar as partes envolvidas na relação nada tem a ver com a Requerida.

O que correu entre elas, foi uma venda e compra de empresa, até mesmo antes da data a locação, sem nenhum conhecimento, tão pouco autorização da Requerida que desconhecia por completo tal relação.

Vale ainda dizer, que apesar da Locatária figurar como compradora da empresa, esta até 11/2016 jamais fez parte do quadro de sócios da mesma, o que mais uma vez ratifica os argumentos elencados pela Requerida, de que não faz parte da relação entre elas.

Ainda nesta linha, esclarece que conforme próprio contrato juntado a única garantia que foi concedida para era compra a do período de 01/09/2011 a 30/09/2011, ou seja, prazo já devidamente vencido, o que inclusive descaracterizaria a necessidade de qualquer tipo de indenização no que tange a venda da empresa.

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Vale dizer que mesmo que assim não fosse, ao efetuar o contrato de locação com o prazo de 3 (três) anos, o que impossibilitaria a renovatória, a Requerente previu já seu lucro durante o período de 01/09/2011 a 31/08/2014, pois não existiria a obrigatoriedade da renovação contratual se não fosse do interesse da locadora.

Sendo assim, não existe a possibilidade de nenhum tipo de indenização referente a compra da empresa, nos termos já citados.

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h) Da Tutela de emergência:

A solicitação de antecipação dos efeitos da tutela não possui qualquer respaldo legal. Para haver tal antecipação, faz-se necessário a presença de direito incontestável, fumus boni juris.

In casu , não há a presença de um direito líquido e certo do autor, na realidade, temos uma série de fatos e afirmações inverídicas, com o único objetivo de lucrar em face da Requerida.

08. DOS PEDIDOS

Pelo exposto, pede e espera que Vossa Excelência, a partir da análise da hipótese em questão, declare a autora carecedora da ação, extinguindo o processo sem julgamento do mérito, pela falta de observância aos requisitos estabelecidos na Lei nº 8.245/91, em especial, em seu artigo 71, I, II, IV e V.

Pague a Requerente o valor de $ 31.519,01 (trinta e um mil quinhentos e dezenove reais e um centavo), referente a diferenças de alugueis.

Caso assim não entenda, pede seja estipulado por Vossa Excelência valor locativo para o imóvel, condizente com o preço de mercado, na ordem de R$ 00.000,00, a ser atualizado pelo INPC, a partir do mês de 01 de setembro de 2017; para efeito de fixação do aluguel, requer seja fixado a periodicidade do reajuste para mensal, atualizado pelo mesmo índice, para que o aluguel possa ser preservado face à inflação.

Nesta hipótese, ausente no contrato epigrafado vênia conjugal, pede seja renovado o contrato por prazo que não ultrapasse, somado ao ajuste de 36 (trinta e seis) meses, em atendimento ao disposto no artigo , da Lei nº 8.245/91.

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Em qualquer circunstância e para evitar locupletamento da locatária se beneficia com o pagamento de aluguel de valor irrisório, pede que, a partir de 01 de setembro de 2017, pendente de julgamento esta renovatória, seja fixado aluguel provisório a ser pago pela autora na ordem de 80% do valor ora pedido pela Requerida, na forma do estabelecido pelo artigo 72, § 4º, da Lei nº 8.245/91, reajustado mensalmente até a desocupação do imóvel ou o trânsito em julgado de eventual decisão acolhendo a renovatória.

Seja declarado improcedente o pedido de indenização no que tange a compra de ponto comercial, nos termos expressos.

Por fim, não sendo renovada a locação, pede seja fixado prazo à requerente para desocupação do imóvel, nos termos do disposto no artigo 74, da Lei nº 8.245/91.

A Requerida protesta pela produção de todas as provas em direito admitidas, em especial a prova testemunhal, pericial e documental complementar, bem como pelo depoimento pessoal do Autor e oitiva de testemunhas.

Seja condenado o Autor no pagamento das custas e honorários na proporção de 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa.

Informa, ainda, que receberá todas as intimações, citações e publicações em nome de seu advogado, Dra Nome, com escritório profissional situado na EndereçoCEP.: 00000-000.

Termos em que,

Pede Deferimento.

São Paulo, 09 de fevereiro de 2017

Nome

00.000 OAB/UF