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6 de Julho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2015.8.26.0361

Petição Inicial - TJSP - Ação Renovatória de Locação não Residencial - Renovatória de Locação - de Special CAR Wash Lava Rápido contra Associação Administradora do Mogi Shopping Center

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIRETO DE UMA DAS VARAS CÍVEIS

DA COMARCA DE MOGI DAS CRUZES/SP

SPECIAL CAR WASH LAVA RÁPIDO LTDA. ME, pessoa jurídica de direito privado, cadastrada no CNPJ sob o nº 00.000.000/0000-00, com sede na EndereçoCEP: 00000-000neste ato representada pelo proprietário Sr. Nome, brasileiro, divorciado, comerciante, portador da cédula de identidade RG nº 00000-00e devidamente inscrito no CPF/MF sob o nº. 000.000.000-00, residente na EndereçoBairro Mogilar, Mogi das Cruzes/SP - CEP: 00000-000, por sua advogada que esta subscreve, conforme mandato anexo, vem, respeitosamente, com fulcro no artigo 51 e seguintes da Lei 8.245/91, propor a presente

AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL

em face de ASSOCIAÇÃO ADMINISTRADORA DO MOGI SHOPING CENTER, pessoa jurídica de direito privado cadastrada no CNPJ/MF sob o nº 00.000.000/0000-00, com sede na EndereçoCEP: 00000-000, com fundamento nos fatos e no direito a seguir deduzidos:

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I - DA RELAÇÃO CONTRATUAL

O Requerente celebrou com a Requerida Instrumento Particular de Contrato Atípico de Locação no "Mogi Shopping Center" em 05 de Março de 2010, mas de acordo com a cláusula XX - Condições Especiais - Das Declarações - nº 3, consta o que segue:

(...)

"3) Ajustam as partes que todos os direitos e obrigações decorrentes do presente contrato, passarão a vigoras da data de assinatura, entretanto, somente a partir de 01 de agosto de 2010, iniciar-se-á o computo do prazo de locação, o mês base de reajuste, e o pagamento dos alugueis e encargos locatícios, nos moldes aqui previsto." (sic)

Assim, tendo início a locação apenas em 01 de agosto de 2010, pelo prazo de 60 (sessenta) meses, tendo como objeto a locação da ARCO nº QC2 Área externa do Mogi Shopping, encerrando uma área total de 243,34 metros quadrados.

Para tanto, o Autor obrigou-se ao pagamento dos encargos descritos no contrato anexo, bem como ao pagamento da importância de R$ 00.000,00até o décimo segundo mês de vigência do contrato; para o período subsequente até o vigésimo quarto mês o valor da locação foi estipulado em R$ 00.000,00, para o mês subsequente até o sexagésimo mês o valor de R$ 00.000,00.

Após determinados aditamentos contratuais celebrados entre as partes, notadamente aquele realizado em 05 de novembro de 2010 , alterando as condições constantes no item QUADRO

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RESUMO - CONDIÇÕES ESPECIAIS - Das Declarações, item 3 , que passou a possuir o seu termo inicial 07 (SETE) dias após a efetiva entrega da área nova a LOCATÁRIA pela LOCADORA, mediante Termos de Entrega de área comercial a ser firmado entre as partes (sic), tudo sem prejuízo dos reajustes avençados.

Durante a vigência do contrato de locação mantido entre as partes, o Autor sempre observou rigorosamente todos os seus termos, sobretudo em relação aos pagamentos dos valores devidos, aplicação de reajustes e pagamento dos encargos de sua responsabilidade.

Ademais, convém destacar que o Autor explora o mesmo ramo comercial há 12 (DOZE) anos, sendo o presente Contrato, mais um, entre os mais de 8 (OITO) contratos de Locação firmado entre as partes , ou seja, um espaço externo onde mantém o estabelecimento comercial no ramo de Lava-rápido de veículos automotores, fato de total conhecimento da Requerida.

Ocorre que o Requerente possui interesse na continuidade da locação do espaço, porém a Requerida não se manifestou sobre a possibilidade de renovação amigável do contrato de locação, embora instada inúmeras vezes para tanto. Como faz provas as diversas NOTIFICAÇÕES enviadas a Requerida, mas, quedou-se inerte.

Desta forma, diante do estrito cumprimento dos requisitos para renovação da locação por parte do Requerente, bem como pelo silêncio da Requerida quanto a tal possibilidade, não resta alternativa senão a propositura da presente ação, com o objetivo de evitar prejuízos ao fundo de comércio do Autor.

II. DO DIREITO

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Com efeito, dispõe o artigo 51 da Lei nº 8.245/91, in verbis:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Nesse sentido, destaca-se que o primeiro e segundo requisitos objetivos para viabilizar a renovação da locação foram cumpridos, ante a existência de contrato de locação celebrado por escrito e com prazo determinado por 60 (sessenta) meses, ou seja, cinco anos.

Por medida de extrema cautela, cumpre destacar que não obstante assinado o instrumento em 05 de Março de 2010, o início da vigência do contrato de locação deu-se em somente a partir de 01 de agosto de 2010 , conforme avençado entre as partes e ratificado em todos os aditamentos realizados , encerrando-se, portanto, em 31 de julho de 2015.

Conclui-se, portanto, que o pedido de renovação ora formulado é tempestivo, em razão do ajuizamento da ação no penúltimo semestre de vigência do contrato, considerando como termo inicial do contrato de locação o dia 01 de agosto de 2010.

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Observado, desta forma, o requisito extrínseco previsto no artigo 51, parágrafo 5º, da Lei nº 8.245/91.

E quanto ao inciso III do artigo 51 da Lei de Locações, também foi devidamente cumprido, tendo em vista ser fato público e notório a exploração do mesmo ramo de atividade por parte do Requerente desde Janeiro de 2002, fazendo entre as partes diversos Contratos de Locação, sempre no mesmo ramo, o que se constata por meio das matérias em Revistas locais, referente as atividades da empresa Autora (doc. anexo), cuja constituição deu-se muito antes da celebração do contrato de locação com a Requerida.

Contudo, por cautela, protesta pela produção de prova oral para comprovação da exploração do mesmo ramo de atividade por parte do Autor desde o início de vigência do contrato.

Não obstante tais aspectos, releva notar que o Requerente sempre cumpriu rigorosamente suas obrigações contratuais, notadamente quanto ao pagamento dos aluguéis e demais encargos de sua responsabilidade, conforme comprovantes de pagamento anexos, restando preenchido um dos requisitos previstos no artigo 71, II e III, da Lei do Inquilinato.

III - DOS VÍCIOS REDIBITÓRIOS

O Autor ao renovar contrato com a Requerida, no ano de 2010, tomou conhecimento que seria transferido para nova área comercial externa, em virtude da ampliação do Empreendimento do Shopping com a Empresa Helbor.

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Como demonstram as fotos colacionadas, o Lava-rápido do Autor ficar na parte de cima do Shopping, logo na entrada, onde atualmente está construído o prédio da Helbor, fotos anexas.

A efetiva entrega se deu em 29 de outubro de 2010, em virtude da mudança de local, o movimento caiu vertiginosamente, sofrendo grande impacto na saúde financeira do Autor, considerando que a mudança de local foi uma "imposição" da Requerida, onde o Autor não teve alternativa, com a agravante de que lhe foi entregue um empreendimento em desnível com o estacionamento, ficando do campo de visão dos freqüentadores do Mogi Shopping.

Passados alguns anos, foi se restabelecendo, porém, há menos de 01 (um) ano, a requerida está prejudicando o Autor, como fechando a entrada do Lava-rápido durante a semana, sem aviso prévio, escavando buracos na Endereçouma vez que a obra é uma imposição da Requerida.

O autor está somente amargando os prejuízos, uma vez que acaba de lavar um carro e o mesmo já está sujo em virtude das obras (construção e escavação) realizadas pela Requerida, fechando a entrada do estabelecimento do Autor por 3 (três) dias, neste mês de Janeiro/15.

Diante deste fato, com fulcro nos artigos 442, 445, § 1º do Código civil, o Autor requer abatimento no preço do aluguel renovatória, em virtude dos diversos prejuízos sofridos, haja vista que a queda no seu faturamento foi vertiginosa. A saber:

"Art. 442. Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode o adquirente reclamar abatimento no preço .

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Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade.

§ 1 o Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis ." grifei

Por fim, além do abatimento do valor do aluguel, permitido pelo artigo 442 do Código Civil, o Autor ainda pleiteia uma reparação pecuniária, em virtude dos diversos prejuízos sofridos por culpa exclusiva da Requerida, que será comprovado com na instrução processual, com oitiva de testemunhas, valor a ser arbitrado por Vossa Excelência

IV - DA PROPOSTA RENOVATÓRIA

Outrossim, em atenção aos demais requisitos previstos no artigo 71 da Lei nº 8.245/91, o Requerente apresenta a seguinte proposta para renovação da locação, a saber:

A) O prazo de vigência da nova locação será de 05 (cinco) anos, compreendendo o período de 01 de agosto de 2015 a 30 de julho de 2020;

B) Tendo em vista que a última alteração do valor locatício ocorreu por força do contrato celebrado, constando que o aumento ocorreria no 25º (vigésimo quinto) mês, ou seja, em data recente, aludido valor não apresenta qualquer defasagem em razão do tempo;

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C) Contudo, o Requerente requer abatimento no valor do aluguel, considerando toda a perda que teve por culpa exclusiva da Requerida, com obras, inclusive fechando a entrado do estabelecimento por 3 (três) dias, como faz prova as fotos colacionadas.

D) A título de garantia locatícia, o Autor oferece nesta ação a

Caução em Dinheiro, referente a três alugueis, depositados judicialmente nesta lide, com fulcro no artigo 38 § 2º da Lei 8245/91.

E) Quanto às demais condições e obrigações assumidas pelo Requerente no contrato vigente, estas deverão subsistir no contrato a ser renovado.

V. DOS PEDIDOS

Posto isso, requer seja julgada totalmente procedente a presente ação, de modo que:

a) seja determinada a renovação da locação ora pleiteada, nos termos e condições propostas pelo Requerente, considerando-se abatimento do valor ora requerido pelo Autor, a título de reparação pelos vícios acima apontados;

b) Requer seja a Requerida condenada a indenizar o Autor por todos os prejuízos sofrido com a mudança de local, valor a ser arbitrado por V. Exa;

c) seja citada a Requerida, nos termos do artigo 221, II, combinado com o artigo 222, f, do Código de Processo Civil, para, querendo, conteste a presente ação, sob pena de confissão dos fatos alegados;

Página - 8 - de 9 d) seja a Requerida condenada ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios a base de 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa.

Protesta pela produção de todos os meios de prova em direito admitidos, inclusive depoimento pessoal da Requerida, oitiva de testemunhas, Perícia técnica e juntada de documentos que se fizerem necessários.

Dá-se à causa o valor de R$ 00.000,00, referente a doze aluguéis mensais, considerando o valor definido no pagamento do aluguel referente ao mês de Janeiro de 2015.

Requer seja todas as publicações e notificações deste E. Juízo veiculadas em nome da signatária da presente, sob pena de nulidade processual.

Nestes Termos,

P. Deferimento.

Mogi das Cruzes, 24 de Janeiro de 2015.

Nome

00.000 OAB/UF

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