Despesas CondominiaisCondomínio em EdifícioPropriedadeCoisasDIREITO CIVIL

Recurso - TJSP - Ação Despesas Condominiais - Procedimento Comum Cível

jusbrasil.com.br
19 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2014.8.26.0506

Recurso - TJSP - Ação Despesas Condominiais - Procedimento Comum Cível

Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR PRESIDENTE DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO

RAZÕES RECURSAIS

Apelante: Nome

Apelado : NomeE Nome

Processo : 0000000-00.0000.0.00.0000

Origem : 10a Vara Cível de Ribeirão Preto

EGRÉGIO TRIBUNAL,

Trata-se sentença proferida nos autos da presente ação de cobrança, que julgou extinta a ação nos seguintes termos "Deste modo, há reconhecer a ilegitimidade de parte passiva da requerida, e, em consequência, JULGO EXTINTA a presente ação, sem apreciação do mérito ( CPC, Artigos 354 e 485, VI do CPC). Condeno o autor a arcar com custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios que esmo em 10% do valor da causa. P.R.I.

A sentença recorrida merece reforma.

Analisando-se a sentença recorrida, constata-se que o julgador acolheu preliminar de ilegitimidade passiva, tendo em vista a existência de instrumento particular transmitindo a terceiros o imóvel , e que esse terceiro reside no imóvel, assim o conjunto probatória seria no sentido de que o Nometeria ciência inequívoca da suposta alienação.

Em casos que guardam bastante similitude com o presente, o ponto principal da questão da legitimidade da parte para figurar no polo passivo da ação é justamente se houve, ou não comunicação a respeito da venda do imóvel, porém o Juízo a quo , mesmo considerando-se que não houve a comunicação, deixou de condenar a empresa-ré.

Ora, no caso concreto a comunicação da venda da unidade veio apenas quando da apresentação da contestação da ação, ou seja, muitos anos após a negociação do imóvel, não sendo justo que o Nomeautor arque com a consequência da ingerência da empresa- ré , que não cumpriu com sua obrigação à época da venda do imóvel, deixando de proceder ao registro da venda no Registro de Imóveis, forma de transferência da propriedade imóvel, conforme art. 1.245, do Código Civil.

O § 1º do artigo citado acima dispõe que" enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel ", razão pela qual a empresa-ré é sim parte legítima para figurar no polo passivo da presente ação, sendo responsável ao menos pelas taxas condominiais dos imóveis vencidas até a comunicação formal da venda dos mesmos, que se deu com a contestação.

Mas não somente.

O § 7º do art. 61 da Lei 4.380/64 dispõe expressamente que"todos os contratos, públicos ou particulares, serão obrigatoriamente transcritos no Cartório de Registro de Imóveis competente, dentro do prazo de 15 (quinze) dias, a contar da data de sua assinatura, devendo tal obrigação figurar como cláusula contratual".

Assim, decidir pela ilegitimidade passiva é beneficiar a empresa-ré que por longos anos vem descumprindo sistematicamente a lei, o que, em tese, caracteriza a intenção da empresa-ré em contribuir com a sonegação de impostos, mais precisamente o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), o que não pode ser permitido pelo Judiciário.

A sonegação do ITBI é um grande problema para os Municípios, que com isso deixam de arrecadar receita de grande relevância, mas não somente, prejudica até o próprio Poder Judiciário, pois se sabe que parte dos custos para o devido registro de compra e venda do imóvel é destinado ao Fundo de Aparelhamento Judiciário (FAJ).

Também por tal razão, deve ser reformada a sentença recorrida, aplicando- se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que efetivamente a pessoa que consta como proprietária no registro de imóvel é a responsável pelos débitos condominiais se acaso não tiver procedido ao registro de venda, conforme julgado a seguir :

Imagem não disponível

Baixe a peça processual original para visualizar a imagem.

Com efeito, o Tribunal de Justiça de São Paulo mantém entendimento de que a responsabilidade, quando inexistente o registro do contrato de compra e venda, continua sendo do promissário vendedor, conforme adiante transcrito:

CONDOMÍNIO - COBRANÇA - LEGITIMIDADE PASSIVA - DETENTOR DO DOMÍNIO OU COMPROMISSÁRIO COMPRADOR - OPÇÃO DO CONDOMÍNIO CREDOR - CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO - IRRELEVÂNCIA - OBRIGAÇÃO DO CONDÔMINO AO PAGAMENTO DAS DESPESAS COMUNS - Na esteira de reiterado entendimento jurisprudencial, a cobrança das despesas condominiais pode ser feita perante o proprietário do imóvel ou o compromissário comprador, cabendo ao condomínio credor a opção - lnafastável é a obrigação do condômino ao pagamento das despesas comuns da massa condominial, a despeito de não utilizar o imóvel, não tendo comprovado o alegado empecilho para a imissão na posse - Há presunção em favor do condomínio relativamente ás deliberações tomadas em assembleia, bem como à pertinência das despesas cujo ressarcimento persegue - Ainda que se tratasse de condomínio de fato, subsistiria a obrigação ao pagamento das cotas mensais - Apelo improvido (AP 992070210011- 35a Câmara de Direito Privado, DJ. 08/06/2010).

Apelação - Ação de cobrança de despesas de condomínio - Procedência - Legitimidade de parte e denunciação da lide - Questões preliminares já solucionadas por decisão feita preclusa - Recurso não merecendo ser conhecido ao insistir nas objeções - Orientação que, de qualquer modo, é ratificado pelo prisma do exame de mérito - Aquele que figura do registro de imóveis como titular do domínio tem legitimidade passiva para a cobrança, a despeito de alienação de imóvel, por título não registrado, sobretudo se não houver comunicado formalmente o condomínio do negócio - Solução que tem por esteio a natureza"propter rem"da obrigação e que é indispensável para propiciar oportuno registro da eventual carta de arrematação ou adjudicação da unidade geradora das despesas - Responsabilidade do alienante, porém, limitada ao valor do mesmo imóvel e vinculada à respectiva excussão - Sentença confirmada com tal observação.

Apelação conhecida apenas em parte e, nessa parte, desprovida, com observação (TJ/SP, 25a Câmara, Apelação Cível nº 992.00000-00, Rel. Des. RICARDO PESSOA DE MELLO BELLI)

Fato relevante!

Em julgado recente, o Tribunal de Justiça de São Paulo, em caso que guarda bastante similitude com o presente (inexistência de registro da venda), decidiu que a empresa-ré é parte legítima para figurar no polo passivo de ação de cobrança de Nome, por ser responsável pelos débitos condominiais da unidade que consta como proprietária no registro do imóvel, conforme verifica-se adiante:

Apelação sem Revisão nº 0014307-94.2010.8.26.0361

Comarca : Mogi das Cruzes - 1a Vara Cível

Apelante: NomeVISTA VERDE

Apelada: COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU

APELAÇÃO. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO" PROPTER REM ". COBRANÇA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA PROPRIETÁRIA E PROMITENTE VENDEDORA. ALEGAÇÃO DE COMPROMISSO DE VENDA A TERCEIROS. FALTA DE PROVA DE CONHECIMENTO DO NEGÓCIO PELO CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO, RESSALVADO EVENTUAL DIREITO DE REGRESSO. RECURSO PROVIDO. Nesta Corte prevalece o entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio é do proprietário ou do compromissário comprador, ainda que não registrado o compromisso, mas desde que o condomínio tenha efetivo conhecimento da existência do negócio.

No voto, o ilustre Desembargador Nomeseguiu afirmando:

" De início, verifica-se que a ação de cobrança foi dirigida contra a "CDHU" e Michele de Almeida Ribeiro, ambas apontadas como proprietárias da unidade condominial descrita na inicial, que, depois acabou prosseguindo apenas em relação à primeira corré após o acolhimento do pedido de desistência (fls. 2, 30/31 e 35/36).

Do conjunto probatório produzido neste processo, verifica-se que o imóvel sobre o qual pendem as despesas condominiais foi compromissado à venda de terceiros pela ré em 28/12/06 a Nomee Nomenão levado a registro (fls. 68/73).

É sabido que incumbe ao proprietário da unidade autônoma responder pelas respectivas despesas condominiais, aferindo-se a propriedade pelo que consta do Registro Imobiliário.

Daí que, responsável pelas despesas de Nomee, portanto, parte legítima para figurar no polo passivo da ação de cobrança é aquele em cujo nome está a unidade autônoma registrada.

Como já afirmado, no caso presente, a autora, ora apelante, pediu a desistência da ação em face da corre Michele, eventual promissária compradora; todavia, entendendo que a responsabilidade pelas despesas de Nomepoderiam recair sobre a promitente vendedora, o prosseguimento da demanda em face da ré apelada seguiu acertadamente.

No entanto, conforme orientação jurisprudencial, a referida responsabilidade pode ser deslocada para o possuidor, na condição de compromissário ou cessionário dos direitos relativos à unidade autônoma, ainda que não registrados o compromisso ou a cessão, desde que o Nometenha conhecimento desse fato.

A rigor, na hipótese dos autos, não há comprovação de que o Nome-apelante tivesse ciência da transferência trazida pelo contrato encartado às fls. 68/73.

Evidentemente, não poderia o Nomedirecionar a ação contra terceiros desconhecidos, razão pela qual correta a pretensão de cobrança contra a apelada.

Neste sentido:

"A responsabilidade pelas despesas condominiais é daquele em cujo nome está o imóvel registrado. Não se desloca para o possuidor, na condição de compromissário comprador ou cessionário dos direitos relativos à unidade autônoma, se não há registro e se o condomínio não tem conhecimento, nem indireto, da alienação" (Apelação nº 576.559-0/3, Extinto 2º TAC, 4a Câmara, Rel. Juiz Celso Pimentel).

"DESPESAS DE CONDOMÍNIO - COBRANÇA - ILEGITIMIDADE 'AD CAUSAM' - LEGITIMIDADE PASSIVA - CARÁTER 'PROPTER REM' DA DÍVIDA - HIPÓTESE EM QUE RESPONDE POR ELA A PRÓPRIA COISA E SEU PROPRIETÁRIO - INCORPORADORA QUE NÃO COMPROVOU A CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL" (Apelação nº 00000-00/5, 28a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Neves Amorim).

Destarte, a ré reúne legitimidade para figurar no polo passivo da lide, ressalvado eventual direito de regresso.

Daí por que, pelos mesmos motivos delineados, imperiosa a reforma da r.sentença prolatada.

Posto isso, por meu voto, dou provimento ao recurso do apelante para: (a) condenar a ré ao pagamento do valor pleiteado na petição inicial de R$ 493,32 (quatrocentos e noventa e três reais e trinta e dois centavos),corrigidos monetariamente pela Tabela Prática do TJSP, desde o ajuizamento da ação e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês, contados da citação (art. 405 do CC); (b) sucumbente a ré , deverá arcar com as custas e despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa ".

No caso presente, os documentos trazidos aos autos não têm o condão de provar que o Nomeautor tinha conhecimento da negociação dos imóveis , sendo que a empresa-ré limitou-se a trazer aos autos documentos referentes à negociação do imóvel, do qual não houve participação do Nome.

Não há prova nos autos de comunicação formal feita pela empresa-ré, de que terceiros detinham o domínio sobre o imóvel , inexistindo qualquer carta ou simples aviso neste sentido, não podendo também por tal razão ser afastada a responsabilidade da empresa-ré, até porque sabe-se a única forma de verificar-se a propriedade do bem imóvel é através da análise da sua matrícula, já que, repita-se, o Nomeautor não tinha qualquer conhecimento a respeito da existência de tais contratos juntados com a contestação.

Ora, não é justo que o Nomeautor, que não almeja qualquer lucro, seja prejudicado porque a empresa ré não cumprir com o que determina a lei, e, após ser acionada judicialmente pelo Nomecredor para adimplir débito originário do imóvel que lhe pertence, por lei, ter reconhecida sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda.

Por fim, registre-se que de fato a realidade não pode ser desconsiderada, e a realidade do caso presente foi que toda essa discussão poderia ter sido evitada se a empresa-ré cumprisse o que determina a lei e efetivasse o registro do contrato na matrícula do imóvel, e só assim afastaria sua responsabilidade.

Assim é o critério adotado pelo STJ quando do julgamento do recurso repetitivo REsp 1.345.331/RS, no sentido que haja a comunicação formal da alienação, bem como a imissão de posse do novo proprietário.

A r. sentença a quo diverge claramente do entendimento do STJ ao supor que houve ciência da alienação da unidade sem que houvesse comunicação formal da mesma. Sequer considerou que todos os boletos foram emitidos em nos da Apelada.

Imprescindível, assim, que o Nometenha ciência inequívoca da alienação do imóvel. No caso em tela, tal fato não se pode presumir, uma vez que não houve o registro na matrícula do imóvel do compromisso de compra e venda ou a averbação de contrato de cessão de posse.

Assim, não há demonstração de que o Nometinha pleno conhecimento do contrato de cessão de posse e promessa de compra e venda celebrado pela ré, não calhando as genéricas alegações de que deveria saber ante a presença da pessoa nas dependências do complexo, de modo que o autor não fica obrigado a propor a ação em face do promitente comprador.

Nesse sentido:

" COBRANÇA DE CONDOMÍNIO. Ação proposta em face da CDHU. Legitimidade passiva configurada. Cessão de direitos não averbada no registro imobiliário. Situação em que não se pode presumir tivesse o condomínio ciência do negócio. Responsabilidade daquele que figura no registro pelos débitos condominiais. Precedentes. Sentença mantida. Recurso desprovido"(TJSP - APL: 00267281920108260361 SP 0026728- 19.2010.8.26.0361, Relator: Milton Carvalho, Data de Julgamento: 29/05/2014, 32a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/05/2014 ).

E extrai-se no corpo do voto condutor o seguinte:

"A comprovação de que a posse do imóvel é exercida por terceiro não é suficiente a afastar a responsabilidade da apelante pelo pagamento das despesas condominiais devidas ao apelado. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o condomínio somente estará obrigado a propor a ação de cobrança contra o promissário comprador quando tiver ciência inequívoca a respeito da alienação do imóvel gerador dos débitos condominiais. Assim, ressalvada a hipótese em que o condomínio sabe que o imóvel foi alienado a terceiro, independentemente do registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, terá o promissário vendedor legitimidade passiva para a ação de cobrança que objetive a satisfação de dívida originada após a transferência dos direitos sobre o imóvel. Nesse sentido: As despesas e quotas condominiais devem ser cobradas do adquirente do imóvel ou do promitente comprador e não do seu antigo proprietário, mesmo que ainda não levado a registro no Cartório de Registro Imobiliário o contrato correspondente, se o condomínio tiver ciência da alienação. (STJ, AgRg nos EDcl no REsp nº 982.428/MG, 3a Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 18/12/2012) (realces não originais) Ciente o condomínio acerca da transferência do imóvel, ainda que o contrato não tenha sido registrado no cartório de registros imobiliários, as despesas e quotas condominiais devem ser cobradas do adquirente do imóvel ou do promitente comprador. Ilegitimidade do antigo proprietário ou promitente-vendedor. (STJ, AgRg no REsp 1.299.228/RS, 4a Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 04/09/2012) (realces não originais). E ainda: AgRg no AREsp 208.113/SP (STJ, 3a Turma, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 04/02/2014); AgRg no REsp 1.383.143/SP (STJ, 3a Turma, Rel. Min. Sidnei Beneti, j. 20/08/2013); AgRg nos EDcl no Ag 1.092.904/SP (STJ, 4a Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 09/04/2013); EDcl no Ag 1.135.304/SP (STJ, 4a Turma, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j.

04/08/2009). Na mesma linha é a orientação adotada por esta Colenda Câmara: Pelo entendimento desta E. Câmara, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais cabe ao titular de domínio ou ao ocupante da unidade, ainda que não tenha título registrado, desde que tenha posse efetiva do imóvel e o condomínio tenha ciência dessa ocupação por força do compromisso não registrado (TJSP, Apelação nº 0201944-64.2011.8.26.0100, 32a Câmara de Direito Privado, rel. Ruy Coppola, j. 30/01/2014) (realcesnão originais). Diante disto, e levando-se em conta que não houve comunicação do negócio jurídico celebrado entre a CDHU e terceiro, cabia à apelante comprovar que o condomínio sabia da ocupação do imóvel por terceiro, para eximir-se da responsabilidade quanto ao pagamento das cotas condominiais inadimplidas, por força do disposto no artigo 333, II, do Código de Processo Civil. No caso concreto, porém, a recorrente não se desincumbiu de tal ônus probatório, visto que não há nos autos qualquer elemento indicativo de que o apelado soubesse do termo de adesão e ocupação provisória, com opção de compra (fls. 114/118-B), em que foram partes tão somente a CDHU e os senhores Eduardo dos Santos e Etelyn dos Santos. Cabe ressaltar, ainda, que não averbado no Cartório de Registro de Imóveis o negócio por meio do qual a CDHU cedeu a posse do imóvel, não é possível presumir seu conhecimento por terceiros, consoante se infere do artigo 172 da Lei de Registros Publicos. A propósito do tema, FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO assevera que: O princípio da publicidade diz que os fatos e atos constantes do registro se presumem conhecidos de todos, não se podendo alegar ignorância de título que consta do registro imobiliário. O princípio tem regra inversa: só se presume conhecido o que consta do registro, pois antes o título gera somente direito de crédito entre as partes (In Cezar Peluso (coord.), Código Civil comentado, 8a ed., Barueri, Manole, 2014, p. 1155). Neste cenário, porque a apelante ainda figura como proprietária de referida unidade habitacional no registro imobiliário e o apelado não foi informado da cessão do imóvel a terceiro, foi correto o ajuizamento da ação em face da CDHU, por força do disposto nos artigos 1.245, § 1º, e 1.336, I, ambos do Código Civil".

Assim sendo, deve ser reformada a sentença recorrida, e, por estarem os autos em condições de imediato julgamento, requer o apelante, com fundamento no art. 515, § 3º, do CPC, sejam os pedidos da presente ação de cobrança julgados integralmente procedentes, condenando-se a empresa-ré a pagar ao autor o débito condominial conforme pedidos constantes da petição inicial, bem como que seja condenada a pagar as custas e honorários sucumbenciais a serem fixados.

Ante o exposto, requer o apelante seja conhecido e provido o presente apelo, reformando-se a sentença recorrida, para que seja julgada imediatamente a ação, julgando-se procedentes os pedidos constantes da petição inicial e condenando-se a empresa- ré na forma requerida, nas custas e honorários advocatícios sucumbenciais.

Nestes termos. Pede e espera provimento.

Ribeirão Preto, 02 de maio de 2016.

NomePEREIRA

00.000 OAB/UF

Nome

00.000 OAB/UF