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28 de Maio de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2017.8.13.0024

Petição - TJMG - Ação Produto Impróprio - [Cível] Procedimento Comum Cível - contra Lupa Construtora

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EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUÍZ (A) DE DIREITO DA MM. 04a VARA CÍVEL DA COMARCA DE BELO HORIZONTE - MINAS GERAIS.

Autos n. 0000000-00.0000.0.00.0000

Réu: LUPA CONSTRUTORA LTDA.

Autora: Nome

LUPA CONSTRUTORA LTDA. , pessoa jurídica de direito privado, com sede na Endereço, CNPJ 00.000.000/0000-00, neste ato representado pelo sócio Sr. Nome, conforme contrato social anexo, portador da identidade 00000-00, inscrito no CPF 000.000.000-00, com endereço de correio eletrônico email@email.com, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer que lhe move Nome , já qualificada, vem, respeitosamente, perante V. Exa, apresentar CONTESTAÇÃO , nos termos dos arts. 335 e seguintes do Código de Processo Civil, nos termos abaixo expostos:

I - DA TEMPESTIVIDADE

A juntada do mandado de citação se deu em 17/01/2018 (quarta-

feira), período em que os prazos estavam suspensos até o dia 20/01/2018

(sábado). Assim a contagem do prazo para a contestação iniciou-se dia

22/01/2018 (segunda-feira), findando-se somente em 09/02/2018 (sexta-feira).

Tempestiva, portanto, a presente peça de resistência.

II - BREVE RESUMO DOS FATOS.

Em apertada síntese, alega a autora que adquiriu da requerida, através de Contrato de Promessa de Compra e Venda, um imóvel com duas vagas de garagem, na qual atualmente é utilizado pela autora como sua residência.

Nesse sentido, ventila que ao iniciar o uso corrente do imóvel constatou que uma pilastra e um degrau na parede impedem a utilização de uma das vagas de garagem pois inviabiliza a manobra.

Informa que diante dessa situação provocou a construtora requerida a solucionar o problema, o que infelizmente não se fez possível.

Diante dos fatos a autora pleiteia indenização por danos materiais diante da impossibilidade de se utilizar da segunda vaga de garagem, destinada ao seu veículo.

Diante do enredo trazido pela autora, cumpre fazer o registro de que o pedido retro mencionado demonstra evidente má-fé da requerente em locupletar-se ilicitamente da requerida ao pleitear indenização por danos materiais, diante da suposta impossibilidade de utilização da segunda vaga de garagem.

Isso porque o referido imóvel possui apenas 1 (uma) vaga de garagem registrada em cartório, o que é de total conhecimento da requerente, já que todo o processo de registro do contrato de promessa de compra e venda foi feito por meio de instrumento público, o que culminou no instrumento público de promessa de compra e venda registrado sob o n. R.7.122779 na matrícula de n. 122779, lavrado pelo cartório do segundo ofício de notas de Pedralva/MG.

Ademais, causa estranheza à construtora o pedido indenizatório em tela, já que a autora era conhecedora das características do imóvel que estava adquirindo, ou seja, foi devidamente informada pela requerida que somente teria acesso à segunda vaga de garagem se essa fosse prevista em convenção de condomínio. Mesmo sabedora e devidamente cientificada dessa informação, optou por adquirir o imóvel.

Mais.

Passados mais de 4 (quatro) anos da celebração do negócio jurídico, a autora pretende uma indenização que sabe ser totalmente incompatível com o que fora avençado entre as partes, já que a segunda vaga decorreria de utilização de área comum do imóvel e deveria ser prevista em convenção de condomínio.

Não apenas isso.

Dita negociação gerou inclusive um abatimento considerável no preço do imóvel negociado com requerida, já que a ré, na mesma época, vendeu outro apartamento semelhante no mesmo prédio e no mesmo andar, este com 2 (duas) vagas de garagem registradas em cartório, por R$ 00.000,00 em 01/08/2013, ao passo que o imóvel da autora foi vendido por R$ 00.000,00 em 23/07/2013, ou seja, nem 1 (um) mês de diferença entre uma negociação e outra, tudo conforme documentos em anexo.

Sendo assim, a segunda vaga decorreria não de um direito estabelecido em registro público, mas sim, de uma permissibilidade e ajuste a ser feito entre os condôminos, que fariam de uma área comum do imóvel a vaga para utilização da autora.

Diante dos fatos ventilados acima, não merece a requerente a pleiteada indenização, tudo conforme a legislação aplicável ao caso embasada na portentosa jurisprudência do E. TJMG.

III - - DO MÉRITO. III.I - DA EXISTÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA,

MATRÍCULA DO IMÓVEL E REGISTRO QUE CONSTAM APENAS A EXISTÊNCIA DE 1 (UMA) VAGA DE GARAGEM - INEXISTÊNCIA DE MÁ-FÉ DA REQUERIDA- ABATIMENTO DO PREÇO CORRESPONDENTE À UNIDADE 101.

Aduz a Autora que "ao iniciar o uso corrente do imóvel constatou que uma pilastra e um degrau na parede impedem a utilização de uma das vagas".

Ocorre que, o apartamento adquirido pela Autora contém apenas 1 (uma) única vaga, conforme registro na matrícula do imóvel. Este outro espaço que a Autora entende como vaga é um espaço cedido pelo condomínio que poderia ser utilizado como vaga de garagem, tudo conforme as partes haviam previamente convencionado.

Exatamente, por conter apenas 1 (uma) única vaga de garagem, o imóvel foi vendido para a Autora pelo valor de R$ 00.000,00 (Duzentos e setenta mil) e 23/07/2013. Enquanto o outro apartamento 102, também com área privativa, no mesmo pavimento e semelhante ao da Autora foi vendido por R$ 00.000,00 em 01/08/2013, justamente por conter no registro do imóvel 2 (duas) vagas de garagem. (documento anexo).

Houve o abatimento do preço do imóvel adquirido pela Autora, justamente, por contar com apenas 1 (uma) vaga no registro. Embora, pudesse fazer uso das 2 (duas) vagas, já que foi um acordo com o condomínio.

Conforme se verifica da Escritura Pública de Compra e Venda, firmada em 26/02/2015, consta expressamente "in verbis ":

"Fração ideal de 0,12350 do lote 29 (vinte e nove) do quarteirão 70 (setenta) do bairro Ouro Preto [...], que corresponde ao Apartamento 101, localizado no 2° Pavimento do Residencial Oliveto, situado na Rua José Amaral, 101, com área privativa principal de 99,74m2 (incluindo do área de 53,01 m2), área de uso comum 74,92m2, com área total 174,66 m2, com direito a vagas de garagem 11, com destinação residencial."

Dessa forma, a alegação de que a Autora não tinha conhecimento que seu apartamento continha apenas uma vaga de garagem é descabida, já que na escritura de compra e venda sempre constou apenas 1 (uma) única vaga.

Do mesmo modo, consta da matrícula (122779) juntada aos autos pela própria requerente, às fls. 16-18, a descrição do imóvel " in verbis ", registrado em 16/12/2014 , data bem anterior à escritura de compra e venda que foi feita em 26/02/2015

"(...) APARTAMENTO 101, localizado no 2pavimento do RESIDENCIAL OLIVETO, situa do na rua José Amaral, n° 101, com área privativa principal 99,74m2, área privativa total 99,74m2, área de uso comum 74,92m2, área total 174,66m2 com direito à(s) vaga(s) 01de garagem 11, com destinação residencial ."

Ora, não há razão o pleito da Autora que alega ter direito a 2 (duas) vagas de garagem, se consta tanto na Escritura Pública de Compra e Venda e também na Matrícula do referido imóvel, apenas uma vaga de garagem para a unidade imobiliária n° 101.

Note-se que o imóvel 101 foi registrado contendo, apenas, 1 (uma) vaga, não sendo lógico, portanto, afirmar, neste momento, que teria direito a mais de uma vaga de garagem.

Frise-se que tanto no registro público do imóvel quanto na escritura de compra e venda, há a previsão de o apartamento possuir apenas 1 (uma) vaga de garagem. Todos documentos públicos e com inequívoca veracidade.

Se a Autora não concordava com o fato de seu apartamento possuir apenas 1 (uma) única vaga de garagem, a mesma não precisaria efetuar a compra do bem. Ao assinar o documento público, ESCRITURA DE COMPRA E VENDA, a Autora sabidamente adquiriu o imóvel, conforme descrito. Ou seja, com apenas 1 (uma) vaga de garagem.

A autora no momento da assinatura do instrumento público de compra e venda sabia que estava adquirindo a propriedade de uma vaga apenas. A outra "vaga" que está sob questão na presente demanda pertence ao condomínio, que sequer foi chamado a esta ação, para mostrar se há ou não uma concessão de uso da vaga do condomínio para a autora.

Sobre o tema já se pronunciou o E. TJMG:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - PREVISÃO DE MAIS DE UMA VAGA DE GARAGEM - REGISTRO IMÓBILIÁRIO COM PREVISÃO DE APENAS UMA VAGA - ASSEMBLÉIA DE CONDOMÍNIO CORROBORANDO A QUANTIDADE DE VAGAS CONSTANTE NA MATRÍCULA DOS IMÓVEIS. Embora conste em alguns contratos de compra e venda, juntados nos autos, que o apartamento teria mais de uma vaga de garagem, verifica-se que, no registro dos imóveis, está consignada a existência de uma vaga de garagem. De prevalecer, por conseguinte, apenas o que consta no registro. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.00000-00/001, Relator(a): Des.(a) Newton Teixeira Carvalho , 13a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/10/2014, publicação da súmula em 17/10/2014)

EMENTA: AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - VAGA DE GARAGEM - VÍCIO REDIBITÓRIO - AUSÊNCIA - DEFEITO NÃO OCULTO. A ausência de vaga de garagem não se caracteriza como vício ou defeito oculto, a ensejar a rescisão ou diminuição do valor pago pela aquisição de imóvel pronto , ainda que no contrato ela estivesse prevista, se o adquirente se mostrou negligente em conferir as dependências do bem, notadamente quando no registro do imóvel não está consignada a existência da vaga de garagem. (TJMG - Apelação Cível 1.0701.08.248971- 0/001, Relator(a): Des.(a) Guilherme Luciano Baeta Nunes , 18a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/08/2013, publicação da súmula em 29/08/2013)

Cumpre esclarecer que apesar do referido imóvel possuir apenas 1 (uma) vaga de garagem, conforme constou claramente da Escritura Pública e Matrícula do imóvel, a Autora pode usufruir desse outro espaço para estacionar o segundo veículo, por deliberalidade do condomínio.

Sobre esse ponto saliente-se que a Autora não nega ter uma segunda vaga de garagem, apenas está insatisfeita com a sua localização, já que uma pilastra e um degrau dificultam a sua utilização.

Isso por si só não tem o condão de promover a condenação da requerida em indenização por danos materiais. A jurisprudência do E.TJMG é valiosa sobre este ponto, vejamos:

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. VAGA DE GARAGEM. DIFICULDADE DE USO. IMÓVEL ADQUIRIDO PRONTO. POSSIBILIDADE DE EXPERIMENTAR IN LOCO. IMPROCEDÊNCIA. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. RECURSO IMPROVIDO. Não pode aquele que adquire um imóvel pronto, com a prerrogativa de experimentar suas vagas de garagem ""in loco"", ser indenizado por suposta desvalorização, causada pela dificuldade de uso das mesmas. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.00000-00/001, Relator(a): Des.(a) Sebastião Pereira de Souza , 16a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/04/2007, publicação da súmula em 11/05/2007)

Ainda que assim não fosse feito, cumpre o registro de que não há sombra sobre o sol, ou seja, em todos os documentos públicos referentes ao imóvel consta apenas o direito a 1 (uma) vaga de garagem e não 2 (duas) como pretende a Autora.

Valer-se de um suposto desconhecimento desta questão para induzir este MM. Juízo a deferir o pedido formulado na inicial, é agir de forma temerária e atentatória à dignidade da justiça já que a requerente busca obter uma vantagem ilícita, pois é sabedora das reais condições do imóvel e mesmo assim, firmou contrato de compra e venda, assinando a escritura de compra e venda.

Por fim, registre-se que é a Escritura Pública de Compra e venda que deve ser levada a efeito neste caso, mormente em razão de sua força probante e efeito erga omnes.

A propósito, a lição de Nome:

Quando é a lei que exige, para certos atos, forma especial, integrativa ou substancial, não é possível utilizarem-se de outra as partes. Então neste caso a adoção de filho, o pacto antenupcial (Código Civil, art. 1.653), os contratos que tenham por objeto a transferência de propriedade imóvel superior a certo limite ou a constituição de ônus reais (Código Civil, art. 108), bem como todos aqueles outros casos em que a lei institui a mesma exigência. Em qualquer dessas hipóteses, a emissão de vontade se vincula a forma, e não pode ser realizada diferentemente: a vontade por si só e independentemente da vestimenta exterior, é inoperante para a produção do efeito desejado. (...). O efeito de sua inobservância é a nulidade do ato (Código Civil, art. 166, IV), salvo prescrição expressa de outra sanção ("Instituições de Direito Civil". v. 1. 23a. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2009, p.421).

Diante de todo o exposto, pugna seja julgado improcedente o pedido formulado na inicial tendo em vista que em ambos os registros públicos consta apenas 1 (uma) vaga de garagem para a unidade imobiliária comercializada, devidamente comprovados no Registro do Imóvel e na escritura de compra e venda. Documentos de domínio e conhecimento público que devem ser levados em consideração por esse d. juízo.

III.II - VALOR DO METRO QUADRADO REAL - BASE DE CÁLCULO DE INDENIZAÇÃO INADEQUADA - PRINCÍPIO DA EVENTUALIDADE

Apenas na remota possibilidade de se entender ser devida alguma indenização, baseado no principio da eventualidade, expõe-se que o valor atribuído pela Autora como referente ao valor da vaga de garagem extremamente inadequada.

Ab initio, a Autora atribuiu à causa o valor de R$ 00.000,00. Entretanto nos autos não há nenhuma comprovação para o que levou a Autora a entender que o valor da indenização pleiteada corresponderia ao hipotético valor do metro quadrado multiplicado pela metragem da vaga de garagem objeto da presente demanda.

Na escritura de compra e venda juntada aos autos às fls.22, está bem claro que o valor pago pela Autora foi de R$ 00.000,00 para a compra de um imóvel com área total de 174,66m2 (área privativa 99,74 m2 + área de uso comum 74,92m2).

Não é difícil perceber que se fazer uma divisão simples do valor pago pelo metro quadrado, o valor do metro quadrado seria equivalente a R$ 00.000,00.

Seguindo o raciocínio da própria Autora, que foi de meramente multiplicar pela área da vaga de garagem comum (9m2), Ter-se-ia um valor aproximado de R$ 00.000,00.

Incabida é a mera alegação de que o metro quadrado tem o valor equivalente a R$ 00.000,00, se na própria compra do imóvel, o mesmo metro quadrado teve a ele atribuído o valor de R$ 00.000,00.

Se o metro quadrado valesse R$ 00.000,00 como alega a Autora, o apartamento 101 que tem a área maior que 99 m2, deveria ter custado R$ 00.000,00 e não R$ 00.000,00 como pode ser visto na compra e venda.

Não se pode pedir indenização sem nenhuma comprovação, com meras alegações sendo que o único documento juntado, a escritura de compra e venda, leve à lógica conclusão de que o valor pleiteado, que deu base ao valor da causa, foi levianamente calculado.

Dessa forma, restou evidenciado que o valor da causa, embora baseada no valor da indenização se deu muito acima do valor atribuído ao metro quadrado no contrato de compra e venda.

Seria caracterizada a tentativa de obtenção de vantagem ilícita por meio do judiciário, sendo que o preço já foi abatido no momento da negociação além ser de total conhecimento da Autora que o imóvel tinha apenas 1(uma) única vaga de garagem.

IV - CONCLUSÃO.

Diante dos fatos e argumentos alinhavados nesta peça de resistência, pugna seja julgada totalmente improcedente a presente ação.

Pleiteia pela produção de todas as provas em direito admitidas, notadamente testemunhal, documental e pericial.

Requer seja a parte Autora condenada ao pagamento de custas e honorários de sucumbência em favor dos patronos do Réu.

Requer por fim a juntada aos autos dos seguintes documentos:

i. Instrumento de Mandato

ii. Contrato Social

iii. Documentos pessoais do sócio administrador

iv. Escritura Pública de Compra e Venda do apartamento 101 feita em dezembro de 2015

v. Matrícula do imóvel, do apartamento 101, cujo registro se deu em dezembro de 2014

vi. Promessa de compra e venda do apartamento 101 feita em julho de 2013

vii. Promessa de compra e venda de apartamento 102 semelhante em agosto de 2013,

viii. Matrícula do imóvel, do apartamento 101, cujo registro se deu em

dezembro de 2014

Nestes termos,

Pede deferimento.

Belo Horizonte, 07 de fevereiro de 2018.

Nome

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