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20 de Junho de 2021

Petição - Ação Devolução contra Brookfield Rio de Janeiro Empreendimentos Imobiliários

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA _ VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DE BARRA DE TIJUCA - COMARCA DA CAPITAL DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO

Nome, empresário, brasileiro, Estado Civil, portador da carteira de identidade nº 00000-00, inscrito no CPF sob o nº 000.000.000-00, com endereço na Endereçob e c, vem por seus advogados in fine , ajuizar a presente

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE

ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA

em face de BROOKFIELD RIO DE JANEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, com sede na Endereçoº e 2º andar, Barra da Tijuca, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 00.000.000/0000-00, pelos fatos e fundamentos a seguir expostos:

DA PREVENÇÃO

Prevento é o juízo da 3a Vara Cível para processar e julgar a presente demanda, tendo em vista ação anteriormente distribuída que correu sob o no 0042951-37.2015.8.19.0209, extinta sem resolução do mérito pois o Autor não teve condições de arcar com as custas.

PREAMBULARMENTE.

.I.

HISTÓRICO CONTRATUAL E OS ELEMENTOS MOTIVADORES DESTA

DEMANDA

A parte autora celebrou instrumento particular de promessa de compra e venda com a parte Ré para aquisição de apartamento nº 901 do bloco 05 do condomínio “DAMAI RESIDENCES E LIFESTYLE” em construção.

Desta forma, realizava assiduamente os pagamentos mensais referente as parcelas quais sejam: uma entrada de R$ 00.000,00e mais 7 parcelas subsequentes com valores variáveis, chegando a um montante total de R$ 00.000,00.

Inesperadamente a parte autora recebeu um comunicado informando que haveria um atraso na entrega do empreendimento para o habite-se, o que foi imediatamente rechaçado pela parte autora.

Assim, de acordo com a informação prestada à parte Autora, a mesma mostrou-se desinteressada na manutenção do contrato celebrado, parou de realizar os pagamentos a partir de agosto e desta forma requereu a rescisão do contrato o que foi negado de forma arbitrária pela parte Ré, que ofereceu devolução de valor ínfimo do que o Autor já havia pago.

recorrer a este juízo para que seja realizada a rescisão contratual, haja vista que a parte autora já teve seu nome negativado e não tem mais interesse na manutenção do contrato.

MÉRITO

.II.

SOBRE A INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA COM FULCRO NO ARTIGO 6o,

INCISO VIII, DO CDC

Inicialmente trata-se de flagrante caso de relação de consumo entre as partes.

O artigo do CDC estabelece a definição legal de consumidor e não há como negar que esta lide versa sobre vergastada relação.

Com efeito, por ser o autor considerado vulnerável pela lei consumerista e ante a sua hipossuficiência técnica, o ônus da prova deve ser invertido, com fulcro no artigo 6o , inciso VIII , do CDC , ficando a cargo da parte Ré a prova dos fatos modificativos, impeditivos ou extintivos do direito do demandante.

Pelo exposto, pugna pela inversão do ônus da prova com fulcro no art. 6o, inciso VIII, do CDC, estando os fatos narrados devidamente comprovados através dos documentos anexos e clara a hipossuficiência do Autor.

.III.

SOBRE A PROMESSA DE COMPRA E VENDA CELEBRADA ENTRE AS PARTES

compra e venda referente a um apartamento nº 901 do bloco 05 do edifício Damai Residences e Lifestyle em construção no Endereçoda Avenida Tim Maia.

As parcelas do pagamento da unidade autônoma ficaram ajustadas da seguinte forma:

- 1º parcela fixa no valor de R$ 00.000,00no ato da assinatura do contrato;

- 23 parcelas no valor da prestação de R$ 00.000,00com início no dia 10/01/2015;

- uma parcela única de R$ 00.000,00no dia 10/12/2016;

- uma parcela única no dia 10/02/2017 no valor de R$ 00.000,00;

- financiamento bancário a partir do dia 10/03/2017 no valor de R$ 00.000,00; e

- por fim, uma última parcela no valor de R$ 00.000,00.

A parte autora realizou o pagamento de R$ 00.000,00e mais 7 parcelas mensais que somaram a monta de R$ 00.000,00.

Cumpre ressaltar que até o presente momento foi realizado o pagamento de R$ 00.000,00e em decorrência da superveniência do desinteresse da parte autora na manutenção do

dos valores pagos corrigidos monetariamente desde o seu desembolso.

.IV.

SOBRE A ALTERAÇÃO DO CRONOGRAMA E O SUPERVENIENTE

DESINTERESSE DO AUTOR NA MANUTENÇÃO

Em julho do ano passado, a parte autora foi surpreendida com a mensagem da parte Ré informando que devido às dificuldades de contratação de mão de obra qualificada e a troca de fornecedores contratados o habite-se será postergado para abril de 2017, tais motivos não são plausíveis para que haja a postergação da construção.

Ora, diante desta informação a parte autora ficou indignada e informou a parte Ré que não tinha mais interesse em dar continuidade ao negócio o que foi arbitrariamente negado pela parte Ré.

Cumpre ressaltar que a parte autora não concordou com a postergação do habite-se e entrou em contato com a parte Ré no dia 17/08/2015 gerando o protocolo de nº (00)00000-0000.

Assim, a partir do mês de agosto a parte Ré não realizou os pagamentos mensais referente a variável de R$ 00.000,00conforme mencionado anteriormente, o que gerou a negativação do seu nome nos cadastros restritivos de crédito.

Neste interim, com base na alteração do cronograma a parte Autora não tem interesse na manutenção do referido contrato celebrado entre as partes e considerando que até o mês de julho/15 houve pagamento no montante de R$ 00.000,00(trezentos e setenta e

parte autora pugna pela restituição integral dos valores.

Por todo exposto, pugna pela rescisão da promessa de compra e venda celebrado entre as partes e a consequente restituição dos valores pagos.

.V.

SOBRE A NULIDADE DA CLÁUSULA 6.4 DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA – DA CLÁUSULA ABUSIVA E A RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO

Nome

Prestigiando o princípio da eventualidade, em caso de não entendimento pela rescisão da promessa de compra e venda através do inadimplemento contratual em virtude da postergação do habite-se, o que não se espera, pugna pelo reconhecimento dos argumentos a seguir.

A cláusula 6.4 e seguintes da promessa de compra e venda informa que no caso da rescisão do instrumento particular celebrado a parte Ré não devolveria todo o montante pago, fazendo a retenção exorbitante dos valores, qual seja:

Os artigos 51, VI e 53 do código de defesa do consumidor vedam cláusulas de decaimento que determine a retenção integral ou substancial dos valores pagos a título de prestação.

Como de sabença, os tribunais superiores em caso de resilição do contrato de promessa de compra e venda, vem entendendo que a retenção não poderá ultrapassar o montante de 15% do valor pago.

Em recente julgamento do Resp nº 1.132.943 o Ministro Luis Felipe Salomão afirmou esse entendimento ao negar seguimento ao recurso especial interposto pelo construtora, in verbis:

“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. DEVOLUÇÃO ÍNFIMA DO VALOR

VALOR PAGO. SÚMULA 7 DO STJ.

1. "O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato" (art. 472 do Código Civil), o que significa que a resilição bilateral nada mais é que um novo contrato, cujo teor é, simultaneamente, igual e oposto ao do contrato primitivo. Assim, o fato de que o distrato pressupõe um contrato anterior não lhe esfigura a natureza contratual, cuja característica principal é a convergência de vontades. Por isso, não parece razoável a contraposição no sentido de que somente disposições contratuais são passíveis de anulação em virtude de sua abusividade, uma vez que "'onde existe a mesma razão fundamental, prevalece a mesma regra de Direito".

2. A lei consumerista coíbe a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador.

3. Não obstante, é justo e razoável admitir-se a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.

4. No caso, o Tribunal a quo concluiu, de forma escorreita, que o distrato deve render ao promitente comprador o direito à percepção das parcelas pagas. Outrossim, examinando o contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a retenção de 15% sobre o valor devido seria suficiente para indenizar a construtora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual. Incidência da Súmula 7 do STJ.

5. Recurso especial não provido.”

no instrumento particular de promessa de compra e venda, por ser a mesma abusiva e caso V. Exa não entenda pela devolução integral dos valores pagos a parte Ré, com base no princípio da eventualidade, pugna para que seja aplicada o entendimento dos tribunais superiores em atenção a retenção mínima.

.VI.

SOBRE O DANO MORAL SOFRIDO PELO AUTOR.

Conforme amplamente demonstrado na demanda, o autor encontra-se frustrado com a postergação do habite-se e demonstrou-se desinteressado na manutenção da referida promessa de compra e venda. O atraso na edificação, para além dos prejuízos materiais delineados, provocaram no autor abalo moral consubstanciado na frustração de não poder usufruir do bem que adquiriu, causando-lhe ainda aborrecimento que ultrapassa a órbita do comum. Pois está sendo cobrado e ameaçado de ter seu nome incluído no cadastro de inadimplentes.

Neste diapasão, não pode ser tratado como mero inadimplemento contratual, sendo patente a ofensa aos diretos da personalidade, circunstancias que, portanto, caracterizam a existência do dano moral.

A Sociedade Ré, em prática de ato unilateral, comunicou que o habite-se se daria em data bem posterior da que fora anteriormente informada, o que consequentemente atrasaria a imissão do Autor na

na continuação do negócio firmado.

Portanto, incontroverso é que a insatisfação do mesmo, e o descumprimento do contrato se deu por parte da Ré, e não do Autor, que corre ainda risco de ter seu nome negativado, se já não está.

Logo, uma vez constatado deve ser reparado em importância não só compatível com o dano mais com a conduta dolosa qual lhe deu causa, se faz necessária a reparação do dano.

Por todo exposto, pugna pela condenação por danos morais em valores a serem arbitrados por V. Exa. considerando o caráter punitivo e pedagógico que lhe é esperado.

Data de publicação: 28/11/2014

Ementa: RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE COMPROMISSO

DE COMPRA E VENDA IMÓVEL RESIDENCIAL. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES: PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS QUE NÃO SE MOSTRA ABUSIVA - TERMO INICIAL DA CONTAGEM DO PRAZO A CONTAR DA ASSINATURA DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA (05/01/2010) E NÃO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO (30/12/2010). DATA PREVISTA PARA ENTREGA DAS CHAVES EM 05/2011 ? PRAZO FINAL SERIA NOVEMBRO/2011. ENTREGA DAS CHAVES EM 10/05/2012. ATRASO DE SEIS MESES. DESPESAS COM LOCAÇÃO: VALOR PAGO A TÍTULO DE ALUGUERES ? R$ 00.000,00? PROCEDENCIA ? VALOR DA LOCAÇÃO DE IMÓVEL (R$ 00.000,00). DANOS MORAIS : OCORRÊNCIA ? FRUSTRAÇÃO DA EXPECTATIVA DO CONSUMIDOR QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO ? DEVER DE INDENIZAR. FIXAÇÃO DE QUANTUM. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. MULTA CONTRATUAL: AUSENCIA DE PREVISIBILIDAE EM FAVOR DA PARTE AUTORA ? IMPOSSIBILIDADE DEALTERAÇÃO DOS TERMOS DO CONTRATO PELO PODER JUDICIÁRIO QUE SE DEVE SE LIMITAR A INTERPRETAR E APLICAR O DIREITO AO CONVECIONADO PELAS PARTES. SENTENÇA REFORMADA. , resolve esta 1a Turma Recursal, por unanimidade de votos, conhecer do recurso e, no mérito, dar-lhe provimento, nos

92.2013.8.16.0014/0 - Londrina - Rel.: ANA PAULA KALED ACCIOLY RODRIGUES DA COSTA - - J. 26.11.2014).(Grifo nosso)

.VII.

SOBRE O PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DA TUTELA JURISDICIONAL - DA NECESSIDADE DE ABSTENÇÃO DA COBRANÇAS VINCENDAS E A RETIRADA

DO NOME DO AUTOR DO CADASTRO DE INADIMPLENTES

Por fim, considerando a informação de atraso no habite-se a parte autora parou de realizar os pagamentos referente as parcelas subsequentes e requereu a rescisão do contrato o que não foi concedido pela parte Ré.

Daí, surge a necessidade de abstenção das cobranças das parcelas futuras, bem como a retirada do nome da parte autora dos cadastros restritivos de direito.

Cabe trazer à baila o disposto no art. 311 1 do NCPC, a tutela de evidência, novidade no Novo Código de Processo Civil.

Nesta hipótese, a antecipação dos efeitos da tutela pode ser concedida independentemente da demonstração de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, bastando que estejam presentes os requisitos de uma das hipóteses dos três incisos do artigo 311.

A hipótese na qual se enquadra o caso é tela é a do inciso II do 311 2 . Todos os fatos narrados nesta peça estão provados através dos documentos anexos. 1) O total já pago pelo Autor; 2) a postergação do prazo final para expedição do habite-se; 3) o protocolo de reclamação

1 Art. 311. A tutela da evidência será concedida, independentemente da

demonstração de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, quando:

2 II - as alegações de fato puderem ser comprovadas apenas documentalmente e

houver tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em súmula vinculante; Parágrafo único. Nas hipóteses dos incisos II e III, o juiz poderá decidir liminarmente.

e a 4) ameaça de negativação do nome do Demandante.

Bem como já há tese firmada em julgamento de casos repetitivos, que inclusive motivou a súmula 543 do STJ ( REsp 1.300.418), em anexo.

Ora, a parte Ré informou que ocorrerá atraso para concessão do habite-se e consequentemente na entrega do empreendimento, e com base nesta informação a parte autora não tem mais interesse no contrato celebrado. Conforme mencionado em toda demanda, o objeto da presente trata-se da rescisão contratual entre as partes de forma unilateral e não há razão para que sejam lançados novas cobranças decorrentes deste contrato.

A parte autora é empresário e necessita do seu nome sem restrições para manutenção dos seus negócios e consequente subsistência da sua família. Logo, o lançamento das parcelas futuras indevidas, aumentaria o valor da sua negativação e geraria grandes transtornos para sua vida profissional e privada. Cabe ressaltar que a parte autora não realizou os pagamentos somente após a ciência de atraso do habite-se, logo a sua motivação aconteceu em decorrência do ato da parte Ré.

Desta forma , presentes os requisitos para concessão da tutela de evidência pleiteada, para que a Ré: para que a parte Ré:

a) Se abstenha de realizar a cobrança das parcelas vincendas referente a prestação da presente promessa de compra e venda;

cadastro de restrição de crédito, haja vista que é indevida, sob pena de multa diária a ser fixada por este MM. Juiz; e caso ainda não esteja, que cancele a solicitação de inclusão, bem como que seja expedido ofício para que o órgão responsável se abstenha de tal ato;

TJ-MG - Agravo de Instrumento Cv AI 10024121738231001 MG (TJ-MG)

Data de publicação: 28/02/2013

Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO DE

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO PELA CONSTRUTORA - ALTERAÇÃO UNILATERAL DO PRAZO MÁXIMO DE ENTREGA DAS OBRAS - ANTECIPAÇÃO DE TUTELA - PEDIDO SUCESSIVO DE DEPÓSITO JUDICIAL DAS PARCELAS PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR - POSSIBILIDADE - VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES - PERIGO DE DANO - DEFERIMENTO. - Deve-se conceder a tutela antecipada se estiverem demonstrados, inequivocamente, a verossimilhança do direito pleiteado, e o evidente "receio de dano irreparável ou de difícil reparação", consoante dispõe o artigo 273 , I e II , do Código de Processo Civil . - Recurso provido em parte.

.VIII. SOBRE A AUSÊNCIA DE REALIZAÇÃO DA AUDIÊNCIA PREVISTA NO ARTIGO

319, INCISO VII DO NCPC.

Informa a autora que em razão das peculiaridades da demanda, somadas a experiências pregressas de litígios envolvendo rescisão de compra e venda de unidade imobiliária, que composições amigáveis tem restado infrutíferas, motivo pelo qual não ostenta interesse na realização da audiência prevista no inciso VII, do artigo 319 do NCPC.

.IX.

SOBRE OS PEDIDOS DA PARTE AUTORA

Diante de todos os argumentos anteriormente expostos, requer que Vossa Excelência se digne:

(a) A conceder, inaudita altera pars , a antecipação dos efeitos da tutela de evidência na forma do artigo3111,II c/c ,§ unicoo doCPCC, para que a parte Ré:

(a.1) Se abstenha de realizar a cobrança das parcelas vincendas referente as prestações da presente promessa de compra e venda, e;

(a.2) Retire ou se abstenha de negativar o nome da parte autora dos cadastros de restrição de crédito, haja vista que é indevida, sob pena de multa diária a ser fixada por este MM. Juiz;

(b) A determinar a citação da parte Ré para, querendo, oferecer resposta no prazo legal, sob pena de revelia e procedência do pedido; (c) A inverter o do ônus da prova, na forma do artigo6oo, inciso VIII, doCDCC;

(d) A determinar a Rescisão contratual realizada entre as partes e que seja a parte Ré condenada a restituir o valor pago, qual seja, R$ 00.000,00acrescidos de juros e correção monetária;

cláusulas penais abusivas referente ao item 6.4, e que aplique entendimento dos tribunais superiores em atenção a retenção mínima;

(e) A determinar a condenação da parte ré no que tange a reparação do dano moral experimentado pelo autor, em “quantum” a ser arbitrado por este MM. Juízo; e

(f) A condenar a parte Ré ao pagamento das custas judiciais e honorárias advocatícios, estes arbitrados a razão de 20% sob o valor da condenação;

Pugna pela produção das prova documental superveniente e oral mediante oitiva de testemunhas e depoimento pessoal do preposto da ré.

Por fim, requer a parte autora que todas as futuras intimações sejam dirigidas ao Dr.o Nome, inscrito na 00.000 OAB/UF, sob pena de nulidade.

Atribui-se à causa o valor de R$ 00.000,00.

Espera, nestes termos, deferimento.

Rio de Janeiro, 23 de maio de 2016.

H E N R I Q U E B E N T O N I G R I

OAB/00.000 OAB/UF

C A R L O S A F F O N S O L E O N Y N E T O

00.000 OAB/UF