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6 de Julho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2017.8.26.0625

Petição Inicial - TJSP - Ação Renovatória de Contrato de Locação - Renovatória de Locação - de Tellerina Comércio de Presentes e Artigos para Decoração contra Vega Shopping Center

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA __ VARA CÍVEL DA COMARCA DE TAUBATÉ DO ESTADO DE SÃO PAULO

TELLERINA COMÉRCIO DE PRESENTES E ARTIGOS PARA DECORAÇÃO S.A. , com sede na Cidade de Manaus, do Estado do Amazonas, na EndereçoCEP: 00000-000, inscrita no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas do Ministério da Fazenda sob o n.º 00.000.000/0000-00 ("Tellerina") (Doc. 01), por seus advogados devidamente constituídos na forma da documentação anexa (Doc. 02), com endereço eletrônico: email@email.com, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, propor a presente AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO em face de VEGA SHOPPING CENTER S.A., com sede na Cidade de Taubaté/SP, na Endereço, EndereçoCEP 00000-000, inscrita no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas do Ministério da Fazenda sob o n.º 00.000.000/0000-00, com endereço eletrônico indicado no cadastro oficial realizado junto à Receita Federal: email@email.com(Doc. 03), com fundamento nos artigos 51 e seguintes e 71 e seguintes da Lei n.º 8.245/91 e 319 e seguintes do Código de Processo Civil, pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.

I - DOS FATOS

Em 28 de maio de 2012, a Autora, na condição de locatária, firmou "Instrumento Particular Atípico de Locação ‘Via Vale Garden Shopping’" ("Contrato de Locação") com a Ré, na condição de locadora, pelo prazo de 60 (sessenta) meses, com termo inicial a contar da inauguração do empreendimento comercial, prevista para ocorrer no dia 20 de novembro de 2012, tendo por objeto a loja de uso comercial ("LUC") n.º 82, piso L01, localizada no Via Vale Garden Shopping, situado na EndereçoBairro Industrial do Piracangaguá, Taubaté/SP, constituída de uma área de 101,40m2 (cento e um vírgula quarenta metros quadrados), para comercialização de joias, relógios, bijuterias, metais, pedras preciosas ou semipreciosas, artigos em couro, óculos, canetas e/ou consertos de joias e bijuterias, sob a denominação VIVARA.

Quanto aos valores, o contrato de locação renovando prevê duas formas de cobrança de aluguel, preferencialmente mediante aplicação da alíquota de 3% (três por cento) sobre o faturamento bruto da loja locada no mês anterior - aluguel percentual , desde que não represente quantia inferior ao aluguel mensal mínimo - fixado em R$ 00.000,00, com reajuste ao final de cada período de 12 (doze) meses, de acordo com a variação positiva do IGP-DI (Índice Geral de Preços - Disponibilidade Interna) da FGV (Fundação Getúlio Vargas), data-base maio/2012.

No tocante à vigência do prazo de locação, diante da inauguração do Shopping em 13 de dezembro de 2012, conforme se verifica do sítio eletrônico do grupo Tenco 1 (Doc. 05), tem-se que Contrato teve início nesta data e findará em 12 de dezembro de 2017.

Em meados de outubro/2015, diante do péssimo cenário financeiro/econômico que assola frontalmente o setor varejista, as partes ajustaram descontos no valor do aluguel mensal mínimo, em percentuais de 25% (vinte e cinco por cento) a 30% (trinta por cento), com início em novembro/15 e que vigoram até a presente data.

Impende destacar que o último aluguel mensal mínimo correspondeu o importe de R$ 00.000,00, em razão da vigência do desconto de 30% (trinta por cento), ou, ainda, o aluguel percentual de 3% sobre o faturamento bruto da loja, prevalecendo o maior montante, como se verifica do boleto bancário (Doc. 06).

Durante todo o período locatício, a Tellerina sempre honrou com suas obrigações contratuais, inclusive com os pagamentos pontuais dos alugueis mensais e/ou percentuais, encargos condominiais (já inclusos os valores relativos às despesas comuns, IPTU e outros), visando a preservação da locação e a manutenção da relação comercial, como se verifica dos comprovantes de pagamento dos últimos 12 (doze) meses (Doc. 07).

Ocorre que, diante da proximidade do término do Contrato, até a presente data as partes não conseguiram negociar novo valor de locação e, por consequência, não formalizaram novo Aditivo ao Contrato visando a renovação do Contrato de Locação por mais 5 (cinco) anos, razão pela qual se justifica o ajuizamento da presente ação renovatória.

Destaca-se que a Tellerina se encontra no exercício do seu direito de renovar a locação comercial do imóvel, visando a proteção ao fundo de comércio, na medida em que preenche todos os requisitos legais para a competente propositura de ação renovatória de aluguel, prevista nos artigos 51, 71 e seguintes da Lei n.º 8.245/91.

II - DA TEMPESTIVIDADE

Considerando que o prazo do contrato de locação comercial findar-se-á em 12/12/2017, tendo em vista que a locação teve início em 13/12/2012, é, pois, tempestivo o ajuizamento da presente ação nesta data, nos termos do parágrafo 5º do artigo 51 da Lei n.º 8.245/91, bem como do parágrafo 3º do artigo 132 do Código Civil, que estipula como prazo legal o período compreendido entre 1 (um) ano a 6 (seis) meses anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

III - DA NECESSIDADE DE MANIFESTAÇÃO EXPRESSA ACERCA DO EVENTUAL INTERESSE EM CONCILIAR

Inicialmente, em observância à disposição contida no inciso VII do artigo 319 do Código de Processo Civil, vem a Autora manifestar a sua expressa opção pela realização de audiência de conciliação.

IV - DO MÉRITO

IV.1. DOS PRESSUPOSTOS MATERIAIS E PROCESSUAIS DA AÇÃO RENOVATÓRIA

Cumpre pontuar que a Autora preenche cumulativamente os requisitos necessários para a propositura da ação renovatória e cumpre com os pressupostos materiais ao direito de renovação do Contrato de Locação, os quais estão previstos nos artigos 51 e 71 da Lei n.º 8.245/91, o que legitima o exercício do direito de renovação do imóvel destinado ao comércio, em razão da preservação do fundo de comércio.

Assim, passa-se a demonstrar os pressupostos materiais do direito à renovação do Contrato de Locação, nos exatos termos do que dispõe o artigo 51 da Lei de Locações:

"Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos."

O presente Contrato firmado entre as partes envolvidas neste processo foi celebrado por escrito e com prazo determinado de 5 (cinco) anos, com início em 13/12/2012 e término em 12/12/2017.

Impende destacar que o imóvel objeto do Contrato noticiado acima foi locado à Autora, com a finalidade de exploração de suas atividades comerciais, sendo, portanto, inquestionável o preenchimento cumulativo dos requisitos legais constantes nos incisos I, II e III do artigo 51 da Lei n.º 8.245/91, na medida em que: i) há contrato escrito e com prazo determinado firmado entre as partes (Doc. 04); ii) o prazo do contrato a renovar é de 5 (cinco) anos de locação (Doc. 04); iii) a Autora completará 5 (cinco) anos, ou seja, mais de 3 (três) anos de exploração do comércio com atuação no mesmo ramo de atividade comercial no imóvel locado, conforme comprovam os extratos dos cupons fiscais ora juntados (Doc. 08).

Estando comprovada a existência dos requisitos materiais exigidos pelo artigo 51 da Lei de Locação, cumpre agora a Autora demonstrar o cumprimento dos pressupostos processuais contidos no artigo 71 da mesma Lei:

"Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V - indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário."

A satisfação do requisito do inciso I do artigo 71 já se perfaz com a prova da obediência ao artigo 51, ambos da Lei de Locações, conforme consignado acima.

Quanto aos requisitos esculpidos nos incisos II e III do artigo 71, a Autora promove a juntada dos comprovantes de pagamento e os respectivos boletos emitidos pela locadora, compreendendo aluguel e demais encargos contratuais, dos últimos 12 (doze) meses, demonstrando assim a inteira quitação das obrigações financeiras assumidas (Doc. 07).

O requisito do inciso IV do artigo 71 será satisfeito no capítulo seguinte, com a proposta de redução do valor locatício (mínimo e percentual), diante do atual cenário imobiliário decorrente da grave crise econômica que assola o país e atinge frontalmente o mercado varejista.

Cumpre demonstrar também o cumprimento dos incisos V e VI do artigo 71 da Lei de Locações, por meio da renovação dos encargos da fiança pelo atual fiador, Sr. Nelson Kaufman, brasileiro, separado judicialmente, empresário, portador do RG n.º 00000-00e inscrito no CPF/MF sob o n.º 000.000.000-00, residente e domiciliado na Endereçoverifica da declaração ora acostada (Doc. 09), acompanhada da demonstração da idoneidade financeira do garantidor (Doc. 10).

Ainda, demonstrando o cumprimento da obrigação contratual no tocante a contratação de seguro, prevista no item 7.12 das Normas Gerais, a Locatária, visando preservar os bens de sua propriedade ou sob sua guarda, promove a juntada das respectivas apólices (Doc. 11).

Com relação ao inciso VII mostra-se totalmente inaplicável ao caso dos autos, na medida em que a Autora não se enquadra como cessionária ou sucessora da locação, mas sim, atua como verdadeira Locatária perante o atual locador.

Por tais razões, estando preenchidos os requisitos legais e, a locatária, visando resguardar o seu direito a renovação da locação do imóvel, no qual está exercendo suas atividades comerciais, vê-se compelida a ajuizar a presente demanda, diante da imperiosa necessidade de renovar o Contrato de Locação por novo período de 5 (cinco) anos, justamente para garantir o prosseguimento de suas atividades no mesmo local, uma vez que está situada no imóvel comercial há quase 5 (cinco) anos e a locação terminará em 12 de dezembro de 2017, mas, infelizmente, as partes ainda não se compuseram no sentido de renovação contratual.

IV.2. DA PROPOSTA PARA RENOVAÇÃO E DEMAIS CONDIÇÕES DO CONTRATO

A Autora requer seja a presente ação julgada procedente, renovando-se o contrato de locação nos seguintes termos:

(a) renovação do prazo locatício por mais 5 (cinco) anos, tendo início em 13 de dezembro de 2017 e encerramento em 12 de dezembro de 2022;

(b) redução de 30% (trinta por cento) do aluguel mensal mínimo vigente, para compreender o valor de R$ 00.000,00, com as devidas correções previstas no Contrato, qual seja, reajuste anual com base na variação do índice IGP- DI/FGV, sem qualquer possibilidade de majoração do valor locatício mensal, seja em caráter provisório inicialmente, tornando-se definitivo quando do julgamento da presente demanda;

(c) manutenção do aluguel variável (percentual) de 3% (três por cento) sobre o faturamento bruto mensal;

(d) manutenção das demais cláusulas e condições do contrato de locação ora vigente.

No entanto, na hipótese improvável de não acatamento da proposta indicada, correspondente a 13 (treze) alugueis mensais mínimos ao ano, no importe de R$ R$ 00.000,00, com as devidas correções previstas no contrato, e manutenção do aluguel percentual de 3% sobre o faturamento bruto, por mostrar-se totalmente excessivo e incompatível com os valores praticados em outros estabelecimentos comerciais, a Autora requer, alternativamente, ao pedido de estipulação do ora proposto, com o arbitramento de valor locatício compatível com o mercado imobiliário da região, considerando a crise econômica que assola o nosso país, em especial, o setor varejista.

Cabe registrar também que essa nova proposta de renovação, no tocante a redução do valor locatício mensal mínimo, faz-se necessária diante do atual cenário imobiliário decorrente da crise econômica, em que o Shopping se encontra com vacância, atrelado às condições de locação ajustadas com outros lojistas, por meio de contratação contendo valor do metro quadrado inferior ao ora vigente nesta relação locatícia, o que se confirma, inclusive, com os descontos concedidos à Autora desde novembro de 2015 e que vigoram até a presente data.

Assim, como as inovações apresentadas se referem apenas ao prazo e valor da locação , sendo desnecessária, portanto, a indicação das demais condições do contrato que permanecerão da mesma forma do contrato vigente, consoante entendimento majoritário dos nossos tribunais, in verbis :

"RECURSO APELAÇÃO - LOCAÇÃO DE IMÓVEL DE FINALIDADE NÃO RESIDENCIAL - AÇÃO RENOVATÓRIA. Pretensão de renovação do contrato de locação, exatamente nas mesmas bases do ajuste anterior, que dispensa o detalhamento do preço da locação, do índice de reajuste, dos termos inicial e final e da garantia. Petição inicial apta. Requisitos autorizadores da renovação da locação presentes. Locação renovada nas mesmas bases do contrato anterior, porém com termo inicial diferido, ante as peculiaridades do caso concreto. Requerido, que adotou conduta processual inadequada alterando a verdade dos fatos para ver prevalecer direito que sabia não ter, sancionado. Decreto de extinção do processo. Sentença reformada. Recurso de apelação provido, com observação." (TJSP - Apelação nº 0006391-76.2011.8.26.0004. Relator Marcondes D ́Angelo, 25a Câmara de Direito Privado. Julgamento em 21/08/2014) g.n.

Assim sendo, estando preenchidos todos os requisitos previstos nos artigos 51 e 71 da Lei n.º 8.245/91, constitui-se evidente o direito da Autora de obter a renovação do contrato de locação em discussão.

IV.3. AÇÃO RENOVATÓRIA E A IMPORTÂNCIA DA PROTEÇÃO AO PONTO COMERCIAL EM ESPAÇO COMERCIAL LOCADO EM SHOPPING CENTER

A Lei do Inquilinato ampara a renovação compulsória das locações não- residenciais, em prol da proteção destinada ao ponto comercial em favor do locatário. Esta proteção se faz necessária por ser o ponto empresarial um elemento incorpóreo do estabelecimento empresarial, indispensável, útil e essencial ao desenvolvimento da empresa que, in casu , comercializa joias, relógios, bijuterias, metais, pedras preciosas ou semipreciosas, artigos em couro, óculos, canetas e/ou consertos de joias e bijuterias, da marca VIVARA.

O ponto é um dos fatores decisivos para o sucesso do empreendimento, justamente por ser o local em que a empresa se estabelece estrategicamente, motivo pelo qual, o Locatário tem todos os interesses em nele permanecer, justificando assim a necessidade da renovação do Contrato de Locação. Até porque, eventual mudança de endereço do estabelecimento, costuma trazer grandes transtornos, despesas, suspensão da atividade, perda de tempo e principalmente prejuízos ou redução de faturamento em função de uma eventual nova localização.

A proteção jurídica, amparada na Lei de Locações, visa também à preservação do investimento realizado na organização da empresa, instalada em espaço comercial locado em shopping center , na medida em que não se pode ignorar a agregação de um sobrevalor aos bens integrantes do estabelecimento, justificando, assim, o direito do Locatária de inerência ao ponto por meio do ajuizamento da presente demanda.

É a partir do direito de inerência ao ponto comercial que surge o direito à renovação compulsória do contrato de locação empresarial, ou seja, renovação da avença locatícia por parte do locatário independentemente da vontade do locador, o qual tem por preocupação fundamental a garantia da permanência da empresa no local em que exerce e desenvolve suas atividades comerciais.

Na legislação pátria, a proteção ao fundo do comércio justifica e autoriza a renovação do Contrato de Locação de forma compulsória, tanto que a jurisprudência compartilha deste entendimento, ou seja, havendo a presença de todos os requisitos materiais e processuais a demanda renovatória deve ser julgada procedente:

"LOCAÇÃO. Imóvel urbano para fins não residenciais. Ação renovatória do contrato respectivo. Requisitos preenchidos. Aluguel estipulado com base nas normas técnicas que deve prevalecer. Procedência. Apelação das corres denegada." (TJSP - Apelação nº 990.10.043642-2. Relator Sebastião Flávio - 25a Câmara de Direito Privado - Julgamento em 14/12/2010) (g.n.)

"FALTA DE INTERESSE DE AGIR. Não configuração. Relação locatícia que se presta ao exercício da atividade econômica da ré Direito à renovatória Caracterização Preliminar desacolhida. LOCAÇÃO COMERCIAL - RENOVATÓRIA. Demonstração do cumprimento integral do contrato por parte da locatária, nos exatos termos do art. 71, inciso II, da Lei 8.245/91 - Laudo oficial ofertado pela perita judicial que apurou o valor devido a título de aluguel Direito à renovação do contrato devidamente reconhecido - Perícia judicial válida e regular, já que o laudo foi baseado elementos idôneos, e apurados com boa técnica - Recurso improvido, sentença mantida." (TJSP - Apelação nº 0100313-14.2010.8.26.0100. Relator Carlos Nunes. 33a Câmara de Direito Privado. Julgamento em 09/09/2013) (g.n.)

AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. SHOPPING CENTER. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. Cumpridos os requisitos do art. 51 da Lei 8245/91, o corolário lógico é a renovação do contrato de locação. VALOR DO ALUGUEL. FIXAÇÃO. VIGÊNCIA. Os elementos constantes dos autos denotam que o valor do locativo sugerido pelo perito nomeado pelo juízo mostra-se adequado ao caso vertente. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. Embora a empresa autora tenha sido vencedora no aspecto jurídico, a sucumbência quanto ao aspecto econômico tem reflexo na repartição das custas e honorários de advogado. Preliminar rejeitada e ambos os apelos desprovidos. (TJRS - Apelação Cível nº (00)00000-0000, Relator Vicente Barrôco de Vasconcellos. 15a Câmara Cível, Julgamento em 24/08/2005) (g.n.)

Diante dessas razões e estando preenchidos todos os requisitos materiais e processuais esculpidos na Lei n.º 8.245/91, patente é o direito da Autora em ver renovado o Contrato de Locação, nos termos aqui propostos, por ser medida totalmente amparada pelo ordenamento jurídico.

V. DO PEDIDO

Diante da possibilidade de renovação do anexo contrato de locação e em face do preenchimento de todas as condições dispostas na Lei n.º 8.245/91, requer:

i) a citação postal do Réu, para, querendo, responder aos termos

da presente demanda, sob pena de, em não o fazendo, ser-lhe aplicados os efeitos da revelia, invocando-se, desde já, os benefícios do parágrafo 2º do artigo 212 do Código de Processo Civil de 2015, na hipótese da necessidade de citação por oficial de justiça;

ii) seja arbitrado aluguel mensal mínimo provisório, nos termos do artigo

72, parágrafo 4º, da Lei n.º 8.245/91, com base no valor apresentado na proposta acima, com redução do aluguel mínimo vigente para R$ 00.000,00, com as devidas correções previstas no Contrato, qual seja, reajuste anual com base na variação do índice IGP-DI/FGV, reduzindo e computando ao ano 13 (treze) alugueis, sendo dois aluguéis em dezembro de cada ano, tornando-se definitivo quando do julgamento da presente demanda;

iii) seja JULGADO PROCEDENTE o pedido formulado na presente

ação para: iii.1) renovar o contrato de locação por novo período de 5 (cinco) anos, com início em 13 de dezembro de 2017 e término em 12 de dezembro de 2022, fixando-se o aluguel mensal mínimo do imóvel, no importe de R$ 00.000,00, com as devidas correções previstas no Contrato, qual seja, reajuste anual com base na variação do índice IGP-DI/FGV, mantendo os 13 (treze) alugueis ao ano , sendo dobrado em dezembro de cada ano, sem qualquer possibilidade de majoração no curso da relação locatícia; iii.2) manutenção do aluguel percentual de 3% (três por cento) sobre o faturamento bruto mensal, e, por fim, iii.3) manter as demais cláusulas contratuais, condenando-se o Réu ao pagamento de honorários advocatícios, custas processuais e demais cominações legais decorrentes de sua sucumbência;

iv) requer a produção de todos os meios de prova em direito admitidos,

em especial juntada posterior de documentos, oitiva de testemunhas, prova pericial e depoimento pessoal do representante legal do Réu, sob pena de confissão.

Outrossim, requer, conforme previsão expressa do artigo 321 do novo Código de Processo Civil, na eventualidade de se verificar a ausência de algum dos requisitos legais, ou insuficiência de informação capaz de dificultar o julgamento da presente causa, a intimação desta Autora para emenda ou complementação da inicial, indicando-se com precisão o que deve ser corrigido ou completado.

Por fim, requer sejam todas as intimações e notificações dirigidas exclusivamente em nome Nome- 00.000 OAB/UF, sob pena de nulidade, nos termos do §§ 2º e do artigo 272 do Código de Processo Civil.

Dá-se à causa o valor de R$ 00.000,00, equivalente aos últimos 12 (doze) meses pagos à título de aluguel.

Termos em que,

Pede deferimento.

São Paulo, 12 de maio de 2017.

NomeSilvana Gazola C. Patrão Lazar 00.000 OAB/UF 00.000 OAB/UF