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23 de Maio de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2014.8.26.0189

Petição Inicial - TJSP - Ação Portanto, Caracterizado o Esbulho Possessório, como já Demonstrado, Deverão os Requeridos, Ainda, Arcarem com os Encargos Estipulados no Contrato - Procedimento Comum Cível

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DE UMA DAS VARAS CÍVEIS DA COMARCA DE FERNANDÓPOLIS-SP.

Nome , portadora do RG. N. 00000-00/SSP-SP e do CPF N. 000.000.000-00, brasileira, divorciada, aposentada, residente e domiciliada na Endereço, por intermédio de seu advogado e bastante procurador (procuração em anexo), com escritório profissional sito no endereço impresso "In fine", onde recebe notificações e intimações, vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência propor AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE (C/ PEDIDO LIMINAR INAUDITA ALTERA PARS) E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS, E DANOS MORAIS, em face de Nome (RG. 00000-00/SSP-BA e CPF 000.000.000-00), brasileiro, casado, serviços gerais, e sua esposa Nome (RG. N. 00000-00/SSP-SP e CPF: N. 000.000.000-00), brasileira, casada do lar, ambos residentes na Endereço, pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.

DOS FATOS

A Autora vendeu aos réus o seu imóvel sito na Endereço, do CRI desta cidade de Fernandópolis-SP.

O preço da venda foi de R$ 00.000,00, cuja quantia deveria ser paga em APENAS 07 (SETE PARCELAS) no valor de R$ 00.000,00.

ESCR: Endereço

Acontece que, em que pese o fato de a contratação sobre os pagamentos acima, os réus ludibriaram a leiga e humilde Autora, e apresentaram o incluso contrato sobre a venda, o qual além de não ter sido lido pela Autora, simplesmente o assinou, sem conferência, e quando percebeu no contrato, ao invés de serem colocados os 07 (sete) pagamentos, havia constado no contrato um absurdo parcelamento em uma entrada de R$ 00.000,00, mais 72 (setenta e duas) parcelas, sendo 71 (setenta e uma parcela) no valor de R$ 00.000,00 cada, e 01 (uma) parcela e última no valor de R$ 00.000,00, com vencimento para todo dia 25 de cada mês, cujos valores deveriam ser depositados diretamente na conta da Autora.

Vê-se, ab initio , a total má-fé dos réus, tendo em vista que maliciosamente não constaram no contrato qualquer cláusula de reajuste, de qualquer índice de atualização monetária que fosse, em que pese TEREM CONSTADO NO CONTRATO PARCELAS POR LONGOS 06 (SEIS) ANOS, LEVANDO A AUTORA A ENGODO, SENDO, SÓ POR ISTO, TOTALMENTE NULO DE PLENO DIREITO REFERIDO CONTRATO, MERECENDO TAMBÉM POR ISSO A DECLARAÇÃO DE SUA RESCISÃO.

EM QUE PESEM TODAS AS CONSTATAÇÕES ATÉ AQUI EXPENDIDAS, ocorreu ainda que, não bastasse não se ter constado cláusula de índice de reajuste das prestações, desde o inicio os réus, nunca efetuaram os depósitos nas datas corretas do dia 25 de cada mês, e pior ainda, não depositaram nem os valores constantes do contrato de forma completa quanto aos valores ali exarados, e assim o fizeram injustificadamente. Encontrando- se inadimplentes, aplicáveis as cláusulas a tal respeito, do instrumento de promessa de compra e venda, as quais estipulam a rescisão do contrato, a exemplo da cláusula quarta, que permite a rescisão contratual em caso de inadimplemento dos compradores quanto ao pagamento previsto na cláusula terceira, e foi o que justamente ocorreu. Pagamentos parciais não servem jamais de quitação total.

Em sua leiguice, e como a Autora não tem como impedir que os réus usem e abusem de sua ingenuidade, até porque de posse do número de sua conta depositaram sempre aquilo que quiseram, a título das parcelas, ela foi ficando passíva.

ESCR: Endereço

Em busca de uma solução para que não perdesse tanto, a autora emitiu notificação em 10 de abril do corrente ano, e O CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS NOTIFICOU os réus em 05/05/2014 , ATÉ MESMO DANDO UMA OPORTUNIDADE PARA SOLUÇÃO DA QUESTÃO, E DESDE QUE OS RÉUS PURGASSEM A MORA, PAGANDO TODAS AS DIFERENÇAS DAS PARCELAS VENCIDAS, BEM COMO A ANTECIPAÇÃO DAS PARCELAS VINCENDAS, que há época totalizam o valor de R$ 00.000,00.

Considerando a documentação acostada e o lapso temporal decorrido desde o vencimento da primeira parcela inadimplida, denota-se que foram exauridos todos os meios suasórios na cobrança do débito, inclusive mediante a notificação extrajudicial dos Requeridos (doc. anexo).

Após efetivada a notificação, competia aos Réus efetuarem o pagamento do débito no prazo de 15 dias, improrrogáveis, fato que não ocorreu. Portanto, rescindido está o contrato e de pleno direito, como expressamente previsto na sua Cláusula quarta, em especial o seu segundo parágrafo, verbis : "§ 2°. Este contrato rescindir-se-á de pleno direito, se os COMPRADORES não efetuarem quaisquer dos pagamentos na forma referida na cláusula terceira e desde que notificado extrajudicialmente, não purgue a mora.".

Deixando os Requeridos e promitentes compradores de honrar os pagamentos das parcelas do preço, resulta claro o inadimplemento, até porque a cláusula terceira mencionou valores fixos e estes se foram pagos, foram pagos parcialmente, devendo serem desconsiderados como poder de quitação, podendo a Autora usar, dispor e transferir o imóvel a terceiro, conforme lhe permite a Lei e o Direito.

Aliás, a parte final do § 2°, da cláusula quarta, diz expressamente que: "Com a rescisão contratual, os COMPRADORES perderão para a VENDEDORA as benfeitorias úteis e necessárias, porventura realizadas no imóvel. No caso de benfeitorias voluntárias poderá as retirar, desde que com isto não afete as condições do imóvel.".

E a cláusula quinta do contrato estabelece que: "Em caso de rescisão contratual que não pelos motivos determinados na cláusula anterior, e sim por culpa dos COMPRADORES, perderão estes a importância paga no negócio,

ESCR: Endereço devendo restituir imediatamente o imóvel ora comprometido sem direito a quaisquer indenizações por benfeitorias que nele haja feito, ou retenção do bem, e não o fazendo deverá arcar com despesas judiciais e honorários advocatícios, na reintegração de posse.".

É o caso.

Todavia, para que tal seja possível, necessária a desocupação do imóvel pelos Requeridos, já que a Autora encontra-se privada do exercício da posse legítima, em razão do esbulho possessório perpetrado pelos Requeridos, os quais estão a ocupar de forma injusta e de má-fé o bem.

A posse do imóvel foi concedida em caráter precário aos promitentes compradores, conforme estabelecido na Cláusula OITAVA do contrato.

Portanto, caracterizado o esbulho possessório, como já demonstrado, deverão os Requeridos, ainda, arcarem com os encargos estipulados no CONTRATO.

Diante da falta de pagamento das parcelas do preço, e não tendo os Requeridos, atendido aos termos da Notificação Extrajudicial, caracterizou-se o inadimplemento contratual, com a possibilidade da Autora, nos termos acima expendidos, obter a rescisão do mesmo, cumulada com a reintegração de posse e a indenização pelas perdas e danos, E AINDA SER INDENIZADA POR DANOS MORAIS.

DO DIREITO

Reza o artigo 475, do Novo Código Civil Brasileiro:

"A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.".

Com efeito, foram esgotados todos os meios suasórios junto aos Requeridos, na tentativa de se obter a quitação do débito e a desocupação do imóvel, não restando outra alternativa, senão o caminho do Poder Judiciário, com vistas à rescisão da avença e à reintegração na posse do bem.

ESCR: Endereço

A proteção da posse, inclusive em caráter liminar, encontra previsão, não somente no contrato, mas também no Novo Código Civil, in literis:

"Art. 1210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado.".

"Art. 523. As ações de manutenção e de esbulho serão sumárias, quando intentadas dentro de ano e dia da turbação ou esbulho; e passado esse prazo, ordinárias, não perdendo, contudo, o caráter possessório.".

Ao comentar este último dispositivo RODRIGUES FILHO acentua:

"Qualquer dos interditos já estudados segue o procedimento especial, dando margem à liminar se a turbação ou o esbulho datar de menos de ano dia." (RODRIGUES FILHO, Eulâmpio. Código Civil Anotado. Porto Alegre: Ed. Síntese, 2a ed., 1998. p. 339, grifos nossos).

Portanto, o prazo de ano e dia tem seu marco inicial na data do esbulho, perpetrado em 21/05/2014 , isto é, no 16° dia contado da notificação extrajudicial (vide docs. anexos) que constituiu em mora os Réus, de acordo com a previsão do parágrafo segundo, da Cláusula quarta do contrato.

Ademais, cumpre destacar que tanto o contrato de promessa de compra e venda, nos termos já narrados, como o artigo 1197 do Código Civil, tutelam a posse da Autora, ainda que na modalidade indireta. A posse dos Requeridos, de seu lado, uma vez caracterizado o esbulho possessório, passou a ser injusta e de má- fé. A precariedade da mesma é patente, visto que a posse direta, diante da rescisão prevista no contrato, não mais encontra respaldo.

A propósito, eis a orientação jurisprudencial: " Compromisso de compra e venda - Inadimplemento pelo

promitente comprador - Falta de devolução do imóvel - Esbulho caracterizado - Reintegração de posse procedente. Na promessa de venda, a posse direta que o promitente comprador ocasionalmente recebe do promitente vendedor não o garante senão precariamente e, não cumprido o contrato, pratica o esbulho, sendo facultada ao promitente vendedor a reintegração na forma do art. 506 do CC, para recuperação da posse." (RT 492/227).

ESCR: Endereço

A reintegração de posse, com o deferimento da liminar a favor da Autora, encontra respaldo, também, no Código de Processo Civil, o qual estabelece em seus artigos 926 e 928, que:

"Art. 926. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e reintegrado no de esbulho.".

"Art. 928. Estando a petição inicial devidamente instruída, o juiz deferirá, sem ouvir o réu, a expedição do mandado liminar da manutenção ou de reintegração.".

Esta ocupação indevida agrava a situação da Autora, a qual fica privada de negociar o imóvel e saldar os compromissos decorrentes da execução do empreendimento.

Portanto, preenchidos os requisitos legais, urge seja deferida a liminar de reintegração de posse.

Oportuna a lição de ADROALDO F. FABRÍCIO, ao comentar o artigo 927 do CPC, quando assevera: "Não é de exigir-se prova cabal, completa e irretorquível dos requisitos alinhados no artigo. Trata-se - não é demasia repetir - de cognição incompleta, destinada a um convencimento superficial e a orientar uma decisão de caráter eminentemente provisório. Não se poderia exigir, para uma provisão judicial destinada a duração não maior que a do processo, o mesmo grande convencimento necessário ao julgamento definitivo do mérito." (FABRÍCIO, Adroaldo Furtado. Comentários ao Código de Processo Civil. 4a ed. Rio de Janeiro: Forense, vol. VIII, tomo III, 1992. p. 325).

A jurisprudência manifesta entendimento pacífico ao autorizar a reintegração de posse em sede da ação de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda, uma vez ocorrida a inadimplência. Máxime diante da efetivação de notificação extrajudicial prévia, verbis: "Havendo cláusula resolutória expressa, pode o promitente vendedor propor ação de reintegração de posse, independentemente da propositura prévia ou concomitante, da ação de rescisão de contrato." (STF - RTJ 72/87, 74/449, 83/401; RT 483/215, RJTJESP 111/53; JTA 103/191).

ESCR: Endereço

"COMPRA E VENDA - RESOLUÇÃO - REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Impõe-se, como efeito necessário da resolução judicial, a obrigação de restituir o imóvel objeto do compromisso, sendo cabível, em não havendo devolução espontânea, a execução do julgado respectivo, observando, neste caso, o disposto nos artigos 621 e seguintes e 741 e seguintes do CPC." (STJ - Ac. Unân. da 4a Turma - REsp 18.000- 0-RJ - Rel. Min. Sálvio de Figueiredo, p. 07.06.93).

"RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADO COM PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES ASSUMIDAS PELA COMPRADORA. ARTIGO 1092, "CAPUT" E PARÁGRAFO ÚNICO DO CÓDIGO CIVIL. AÇÃO PROCEDENTE. RECURSO IMPROVIDO. Impõe-se a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel se a adquirente deixa de satisfazer as obrigações assumidas quando da celebração do negócio. Nestas condições, pode a vendedora, que não deu causa ao desfazimento do negócio, pleitear indenização por perdas e danos e reintegração de posse do imóvel." (TA/PR - Ap. Cível 60.069-7 - Ac. 4.394 - Rel. Juíza Regina Afonso Portes - Unân. - Julg. 20.10.93 - DJ 04.02.94).

É de se destacar que o processo civil moderno busca, com as tutelas específicas e genéricas, a efetividade, sendo que a concessão da medida inaudita altera pars , não constitui ofensa, mas limitação imanente do contraditório, o qual fica diferido para momento posterior do processo.

A demora na prestação jurisdicional definitiva, sem que seja deferida à Autora a liminar pleiteada, poderá acarretar ofensa ao princípio da isonomia, na medida em que os Réus vêm utilizando o imóvel gratuitamente, há muito tempo, sem respaldo legal e contratual, e ainda, impedindo a venda ou a prática de qualquer outro ato de disposição sobre o bem, o qual encontra-se sujeito à deterioração, à desvalorização, entre outros prejuízos, todos em frontal violação ao direito de propriedade. Ademais, diante da mora inconteste dos Requeridos a rescisão contratual afigura-se inevitável. Portanto, a reintegração liminar tão somente antecipará a satisfação do direito, sobejamente demonstrado, diga-se, da Autora reaver o imóvel. A cognição exauriente, desta forma, além de confirmar o acerto da decisão concessiva da liminar, prestar-se-á a declarar a rescisão do contrato, a que os Requeridos deram causa, e condená-los na indenização pelas perdas e danos daí resultantes.

ESCR: Endereço

Quanto aos prejuízos advindos para a Requerente, basta ter em mira que o mercado imobiliário vem sofrendo profundas oscilações diante das medidas econômicas editadas pelo governo, resultando numa significativa queda das vendas no setor. A situação torna-se mais complexa pela escassez de financiamentos ofertados pelas instituições financeiras, com vistas a novos empreendimentos, obrigando as construtoras a manterem, exclusivamente, os financiamentos aos seus compradores. O cabimento do pedido de indenização por perdas e danos encontra previsão no contrato, assim como nos artigos 475, e 389 do Novo Código Civil, e artigo 921, inciso I, do Código de Processo Civil.

De fato, tendo em vista o disposto no Parágrafo único da Cláusula DÉCIMA TERCEIRA, aos Requeridos deve ser imposto o pagamento de 2% (dois por cento), ao mês, do valor atualizado do imóvel, desde a sua constituição em mora, e desde cada atraso e cada parcela parcialmente paga, portanto, inadimplida por completo, pois os mesmos encontram-se, injustificadamente, na posse do bem sem o pagamento dos valores corretos.

Aplicável, também, a multa contratual pactuada na Cláusula DÉCIMA SEGUNDA, correspondente a 30% (trinta por cento) do valor atualizado do contrato, independente de perdas e danos.

As importâncias pagas pelos Requeridos lhes serão PERDIDAS em favor da Autora, segundo as regras fixadas Na cláusula quinta.

DOS PEDIDOS

Demonstrado a ocorrência das causas que autorizam a rescisão do contrato, bem como o preenchimento dos requisitos necessários ao deferimento da liminar de reintegração de posse; e, os prejuízos advindos do inadimplemento, é a presente para requerer:

a) a concessão de liminar, inaldita altera pars , ordenando a expedição do competente mandado de reintegração de posse em favor da Autora, do imóvel descrito no item 2, supra (CPC - art. 928, 1a parte);

b) efetivada a liminar, a citação dos Requeridos, através da expedição da competente carta com aviso de recebimento ao endereço declinado no preâmbulo desta peça para, querendo, apresentarem defesa no prazo legal (CPC - art. 930, caput);

ESCR: Endereço c) a produção de todas as provas em direito admitidas, mormente os depoimentos pessoais dos Requeridos e a oitiva de testemunhas, as quais comparecerão à audiência mediante intimação;

d) seja, ao final, julgada procedente a presente ação, para o fim de:

d.1.) declarar rescindido o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda em questão;

d.2.) tornar definitiva a liminar de reintegração de posse, ou determinar a reintegração, caso a mesma não seja deferida liminarmente; e,

d.3.) condenar os Requeridos na indenização pelo tempo que permaneceram no imóvel após a sua constituição em mora, no patamar de 2% (dois por cento) do valor atualizado do contrato, no pagamento da multa contratual e na composição das perdas e danos, nelas compreendidas, o reembolso das parcelas impagas de IPTU, das taxas de condomínio, de água e luz do imóvel, conforme apuração em regular liquidação de sentença.

e) a condenação dos réus em indenização por danos morais, em valor igual e compatível aos danos sofridos, sugerindo-se o valor de R$ 00.000,00;

f) a condenação dos Réus no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes no importe de 20% (vinte por cento) do valor atualizado do imóvel, conforme previsão na cláusula DÉCIMA QUINTA do contrato;

g) a concessão do benefício da Assistência Judiciária, uma vez tratar-se a autora de pessoa pobre na acepção jurídica do termo, sendo sozinha, com 69 anos de idade , tendo como ganho apenas um benefício junto ao INSS no valor de R$ 00.000,00 mensais (cf.doc. anexo), e o imóvel em questão se tratava do seu único bem que possuiu na vida, não apresentando condições de arcar com as custas e despesas processuais sem prejuízo de seu sustento, conforme consta na inclusa declaração (doc. anexo).

Termos em que, requer seja autuada esta, dando-se à causa o valor de R$ 00.000,00,

p. deferimento.

Fernandópolis, 20 de agosto de 2014.

Nome A. NILSEN

00.000 OAB/UF

ESCR: Endereço