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26 de Junho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2013.8.26.0477

Petição Inicial - TJSP - Ação de Rescisão Contratual (Com Pedido de Reintegração de Posse) - Procedimento Comum Cível

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO TITULAR DA VARA CÍVEL

DO FÓRUM DA COMARCA DE PRAIA GRANDE, SP.

ESPÓLIO DE Nomee Nome, brasileira, viúva, do lar, portadora da cédula de identidade RG nº 00000-00, inscrita no CNPF sob nº 000.000.000-00, residente e domiciliada na EndereçoCEP 00000-000, por seu advogado subscritor, procuração anexa, vem perante Vossa Excelência, em face de:

Nome, brasileiro, casado, funcionário público estadual, portador da cédula de identidade RG nº 00000-00, e do CNPF nº 000.000.000-00, e NomeDA SILVA, brasileira, casada, do lar, portadora da cédula de identidade RG nº 00000-00, e do CNPF nº 000.000.000-00; e,

Nome, brasileiro, solteiro, bancário, portador da cédula de identidade RG nº 00000-00, e do CNPF nº 000.000.000-00, todos residentes e domiciliados na EndereçoCEP 00000-000, para propor a presente:

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

C/C ANTECIPAÇÃO DA TUTELA JURISDICIONAL DO ESTADO

Processando-se o feito sob o rito sumário , na conformidade dos Artigos 16 e 22, do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, com as alterações da Lei Federal nº 6.014 de 27/12/73, pelos motivos de fato e direito conforme adiante segue:

I - DOS FATOS ANTECEDENTES

Os Autores são senhores e legítimos possuidores do imóvel consistente numa casa de alvenaria localizada na EndereçoCEP 00000-000, do tipo 3d-B, da Endereço, do CRI de Praia Grande, medindo 7,50 metros de frente para a mencionada rua, pelo lado direito; 21,50 metros da frente aos fundos, confrontando com a casa nº 279, pelo lado esquerdo; pelo lado esquerdo, medindo 21,50 metros da frente aos fundos, confrontando com a casa nº 263, ambas da Endereçoe 57, da Endereço.07.24.00000-00-1, adquirido através do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra firmado com os Réus em 31 de julho de 1985 , o qual se faz juntar nesta oportunidade.

À época, foi ajustado entre os litigantes a importância certa de Cr$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil cruzeiros).

O imóvel se encontrava hipotecado pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, conforme contrato entabulado pelos Réus com a referida instituição financeira em 24 de janeiro de 1984 .

Em meados do ano de 1989, os Réus chegaram a promover AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL (COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE) em face dos Autores, sob a alegação de que estes deveriam ter promovido a transferência da hipoteca da CEF para seu próprio nome, cujo feito tramitou perante a 2a Vara Cível desta Comarca - processo nº 959/1989 -, a qual foi julgada IMPROCEDENTE, decisão mantida pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (documentos anexos).

Em 10 de setembro de 1999 , os Autores quitaram o financiamento junto à CEF, liberando o imóvel da hipoteca (documentos anexos).

Não obstante, os Réus jamais transferiram o domínio do imóvel objeto da presente lide, por meio de escrituração pública, aos Autores, obrigando-os a ingressar com a presente ação de adjudicação compulsória.

Eis os fatos autorizadores da presente ação.

II - DOS FUNDAMENTOS DE DIREITO

A adjudicação compulsória decorre de um contrato de compromisso de venda e compra quitado, sem cláusula de arrependimento, com a recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar o domínio sobre o bem objeto da contratação.

É o caso dos autos, em que os Réus recusam-se injustificadamente a promover a outorga definitiva do domínio sobre o imóvel descrito acima aos Autores.

O Código Civil, diz que, nos contratos de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio enquanto que o outro obriga-se a pagar-lhe o preço (artigo 481, do Código Civil em vigor), e tornando-se obrigatória quando pura, fazendo com que suas cláusulas e condições tornem-se regras, não existindo qualquer das cláusulas especiais.

Em nosso ordenamento jurídico a propriedade é adquirida por quatro meios, dentre uma delas é pela transcrição imobiliária no Registro de Imóveis (artigos 1.227 e 1.245, do Código Civil), que poderão ser transcritos dentre outras formas, por sentença judicial.

O Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, dispondo sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestação, estatui:

Artigo 15 - os compromissários tem o direito de antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quite com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda."

O artigo 16, do referido diploma, estabelece que na recusa ou impedimento dos compromitentes em outorgar a escritura definitiva poderá o compromissário propor ação de adjudicação compulsória para o cumprimento da obrigação:

Artigo 16 - recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor para o cumprimento da obrigação ação de adjudicação compulsória que tomará o rito sumário.

A legislação processual prevê, quando da recusa do promitente vendedor em cumprir a obrigação, possa o Juiz tomar as providências necessárias para o adimplemento, nos termos do artigo 639 c/c do Código de Processo Civil, "in verbis" :

Artigo 639 - Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.

A Súmula 413 do STF, da mesma forma:

" O compromisso de compra e venda de imóveis, ainda que não loteados, dá direito à execução compulsória, quando reunidos os requisitos legais. "

Reitera-se, portanto, que estão preenchidos todos os requisitos para a presente ação, constando o contrato preliminar formalmente estabelecido e seus termos por completo adimplidos pelos Autores, sendo a mora exclusiva de parte dos promitente vendedores, ora Réus.

No mais, acompanha-se o salutar entendimento de Silvio Venosa 1 , ao dizer:

"Instigo os Magistrados deste país a dar interpretação ampla ao dispositivo (art. 1418 do Código Civil), permitindo que o registro definitivo seja averbado à matrícula, quando pago todo o preço, independentemente da decantada escritura definitiva.

Trata-se de interpretação de acordo com a função social do contrato, e não se choca contra o sistema. E, com isto, estarão sendo beneficiados milhares de adquirentes de imóveis, bem como a arrecadação de tributos e incentivando-se a veracidade do registro imobiliário. Não se esqueça que o Magistrado do século XXI deve aplicar a lei na busca da equidade e do interesse social, princípios do novel código."

Deste modo, resta inequívoca a possibilidade de se pleitear em juízo que a sentença possa de vez suprir a declaração de vontade omitida. Mais que isso, portanto, requer-se que a própria sentença reconheça a quitação do compromisso de compra e venda, constituindo título hábil, por fim, para a definitiva transmissão da propriedade - com sua direta averbação na matrícula do imóvel no respectivo Cartório de Registros.

Estes são, pois, os fundamentos de direito.

III - DA ANTECIPAÇÃO DA TUTELA JURISDICIONAL

Embora o referido instrumento não se encontra registrado no Cartório de Registro competente, a Súmula 168, do Colendo Supremo Tribunal Federal, permite que, durante o curso da ação, seja requerido a inscrição imobiliária do compromisso de venda e compra, para que o mesmo produza seus efeitos legais até a sentença definitiva.

Súmula 168 do STF - Para efeitos do Decreto-Lei 58, de 10 de dezembro de 1937, admite-se a inscrição imobiliária do compromisso de compra e venda no curso da ação.

E, para efeito da antecipação da tutela jurisdicional, dispõe o artigo 461, do Código de Processo Civil dispõe:

Artigo 461 - Na ação que tenha por objeto o cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer, o juiz concederá a tutela específica da obrigação ou, se procedente o pedido, determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente ao do adimplemento.

§ 1º - A obrigação somente se converterá em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção do resultado prático correspondente.

§ 2º - A indenização por perdas e danos dar-se-á sem prejuízo da multa (Artigo 287).

§ 3º - Sendo relevante o fundamento da demanda e havendo justificado receio de ineficácia do provimento final, é lícito ao juiz conceder a tutela liminarmente ou mediante justificação prévia, citado o réu. A medida liminar poderá ser revogada ou modificada, a qualquer tempo, em decisão fundamentada.

§ 4º - O juiz poderá, na hipótese do parágrafo anterior ou na sentença, impor multa diária ao réu, independentemente de pedido do autor, se for suficiente ou compatível com a obrigação, fixando-lhe prazo razoável para o cumprimento do preceito.

§ 5º - Para a efetivação da tutela específica ou para a obtenção do resultado prático equivalente, poderá o juiz, de ofício ou a requerimento, determinar as medidas necessárias, tais como a busca e apreensão, remoção de pessoas e coisas, desfazimento de obras, impedimento de atividade nociva, além de requisição de força policial.

Os Tribunais Pátrios corroboram a pretensão ora esposada, entendendo, inclusive, da desnecessidade do registro do compromisso de compra e venda, especialmente tratando-se de proteção possessória, na forma do artigo 1.046 do Código de Processo Civil, conforme se pode defluir dos arestos a seguir colacionados:

"Dispensável, para a propositura de ação de adjudicação, ou similar, o registro do pré-contrato no álbum imobiliário. O direito pessoal à transferência do domínio decorre da satisfação integral do preço pelo promitente comprador. O registro confere "direito real oponível a terceiro, quanto à alienação ou oneração posterior", nos termos da legislação vigente."(Ap. 190.025.155, 11.10.90, 2a CC TARS, Rel. Juiz Antonio Janyr Dall’Agnol Júnior, in JTARS 76/207).

"Adjudicação compulsória - Compromisso de compra e venda - Instrumento particular não registrado - Validade - orientação do tribunal - Precedentes - Recurso desacolhido. Segundo Jurisprudência da Corte, a promessa de compra e venda somente reclama inscrição do instrumento para sua validade e eficácia perante terceiros, mostrando-se hábil à obtenção da adjudicação compulsória em relação aos promitentes vendedores independentemente desse registro."(DJU (00)00000-0000de 16/11/92 - Rec. Exp. nº 13.639/0 - SP - rel. Min. Sálvio de Figueiredo - j. 20/10/92)

Assim sendo, por força da ação que ora se interpõe perante esse Emérito Juízo, não restando dúvidas à vista dos documentos acostados com a exordial, vêm os Autores postular pela prestação jurisdicional do Estado em face dos Réus, a fim de seja promovida a transcrição provisória do contrato firmado entre as partes no registro imobiliário local, até final decisão judicial.

IV - DOS PEDIDOS

Pelo exposto e, na certeza de haver cumprido, " quantum satis " , a viabilidade e pretensão ora deduzida, postula os Autores:

A - Seja deferida a antecipação da tutela jurisdicional, autorizando Vossa Excelência a transcrição provisória do contrato de compra e venda entabulado entre as partes, relativamente ao imóvel descrito no item I da peça vestibular;

B - A citação dos Réus, com o permissivo legal do artigo 172, e parágrafos, do " codex " civil adjetivo, querendo, no prazo legal, contestar a presente demanda, sob pena de aplicação da pena de revelia, considerando-se verdadeiros os fatos articulados na presente ação, nos termos dos artigos 285 e 319, do respectivo diploma processual;

C - O julgamento de procedência da presente ação, para que seja adjudicado compulsoriamente aos Autores o imóvel objeto do instrumento particular de compra e venda firmado em 31 de julho de 1985 , para o posterior e devido REGISTRO IMOBILIÁRIO, reconhecendo esse Douto Magistrado a venda perfeita e acabada, entabulada entre os Autores e os Réus, do imóvel localizado na Rua das Perobas (antiga Rua 15), nº 271, B.º Jardim Samambaia, Praia Grande, SP, CEP 11712-600, do tipo 3d-B, da quadra nº R-1, do Conjunto Habitacional Jardim Samambaia, matriculada sob o nº R-04, matrícula nº 5.458, do CRI de Praia Grande, cadastrado na PEBPG sob o nº 2.07.24.00000-00-1;

D - A condenação dos Réus nas custas processuais e honorários advocatícios, a serem arbitrados por Vossa Excelência.

V - DA PRODUÇÃO DE PROVAS

Requerem os Autores a esse MM. Juízo provar o alegado por todos os meios permitidos em Direito, notadamente novas provas documentais, a oitiva de testemunhas a serem oportunamente arroladas, dentre outras admitidas e necessárias.

VI - DO BENEFÍCIO DA JUSTIÇA GRATUITA

Requerem sejam concedidos aos Autores os benefícios da Justiça Gratuita , com a isenção das despesas processuais, haja vista que a Inventariante não dispõe de condições para suportar com o pagamento destas sem prejuízo de seu próprio sustento, fazendo "jus" ao citado benefício por força do disposto na Lei Federal nº 1.060/50, nos termos do artigo 1º.

VII - DO VALOR ATRIBUÍDO À CAUSA

Dá-se à presente o valor de R$ 00.000,00, para os efeitos fiscais e de alçada.

" ITA SPERATUR JUSTITIA! "

Nestes termos,

pede e espera deferimento.

Miracatu, 11 de novembro de 2013.

RICHARDSON DE SOUZA

OAB/SP nº 140.181