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18 de Junho de 2021

Petição - Ação Despesas Condominiais contra Rio Office Park H

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ____ VARA CÍVEL DO FÓRUM REGIONAL DE JACAREPAGUÁ DA COMARCA DA CAPITAL - RJ.

Ref. Unidade 308 – Bloco 01

Nome, condomínio edilício, inscrito no CNPJ sob o no 00.000.000/0000-00, situado na EndereçoCEP: 00000-000, endereço eletrônico email@email.com, neste ato representado pela síndica VF Soluções em condomínios LTDA - ME , inscrita no CNPJ sob o nº 00.000.000/0000-00, com sede nesta cidade, por seus advogados, cujas eventuais intimações/publicações deverão ser endereçadas ao Dr. Nomecom inscrição na 00.000 OAB/UFe com endereço profissional na Endereçoe endereço eletrônico email@email.com, vem propor a presente

AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS

Em face de RIO OFFICE PARK H S/A, inscrita no CNPJ sob o nº 00.000.000/0000-00, com sede na Praia de Botafogo, no 300, sala 1001, Botafogo, Rio de Janeiro/RJ – CEP: 00000-000, endereço eletrônico email@email.com, local onde desde já requer a sua citação para compor a lide, pelos fatos e fundamentos jurídicos que a seguir passa a expor:

I – DA PRELIMINAR.

I.1 – Da necessidade de concessão de gratuidade de justiça.

No que tange ao pagamento das custas processuais, o condomínio autor requer seja deferida a gratuidade de justiça nos termos da Lei 1.060/50, eis que não tem condições de suportar com o pagamento das despesas processuais sem comprometer o pagamento dos serviços essenciais, tendo em vista o alto índice de inadimplência.

Na verdade, insta salientar que o condomínio já vem encontrando enorme dificuldade em honrar com seus pagamentos, estando em dívida com diversos fornecedores, conforme declaração de cobrança ora anexada.

Em análise as referidas declarações, verifica-se que o CONDOMÍNIO AUTOR POSSUI UMA DÍVIDA NO TOTAL DE R$ 00.000,00, com as empresas VF Soluções em Condomínio e FMG Imobiliária Ltda. (HFLEX), que prestam serviços de síndica profissional e administração e gestão, respectivamente.

Isto porque, a maioria das unidades ainda não foram comercializadas, permanecendo sob a titularidade da construtora ré, o que vem causando enorme prejuízo financeiro ao condomínio, uma vez que a mesma não efetua o pagamento das cotas condominiais com habitualidade e, consequentemente, dificulta a manutenção dos serviços essenciais, diante de seu baixo fluxo de caixa.

Não obstante as despesas inerentes à manutenção do condomínio serem rateadas entre os proprietários das unidades imobiliárias, é de suma importância frisar que não surtiria efeitos a implementação de cota extra para o pagamento das custas processuais aqui tratadas, uma vez que a construtora ré é responsável pela maior parte da dívida inadimplida.

Analisando os balancetes concernentes aos meses 10/2016 a 03/2017, ora anexados, estes apresentam gradativo aumento do

saldo devedor de R$ 00.000,00para R$ 00.000,00. Além do mais, é importante mencionar que o condomínio vem de forma emergencial utilizando o fundo de reserva, cominando uma redução significativa da referida verba de R$ 00.000,00para R$ 00.000,00. O que não se pode permitir, uma vez que, o saldo mencionado objetiva suportar as despesas não previstas no orçamento do condomínio, ou seja, é criado para atender a gastos emergenciais, indispensáveis e imprevistos, de forma a se permitir que o condomínio sempre disponha de condições financeiras para atendimento destas situações.

Mês/Ano Saldo Devedor Fundo de Reserva

10/2016 R$ 00.000,00 R$ 00.000,00 03/2017 R$ 00.000,00 R$ 00.000,00

Nesse sentido, necessário se faz mencionar que a situação financeira do condomínio é extremamente grave, pois, atualmente, possui 244 unidades inadimplentes, perfazendo um valor total de R$ 00.000,00, sendo que, dentre as unidades com cotas em atraso JÁ FORAM IDENTIFICADAS QUE 121 UNIDADES IMOBILIÁRIAS SÃO DE RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA RÉ, ALCANÇANDO O DÉBITO DE R$ 00.000,00(NOVECENTOS MIL).

DIANTE DESTE CENÁRIO, CONCLUI-SE EXA., QUE A CONSTRUTORA RÉ É RESPONSÁVEL PELO PAGAMENTO DE 70% (SETENTA POR CENTO) DO TOTAL DA INADIMPLÊNCIA DO CONDOMÍNIO.

Corroborando com o exposto acima, o autor traz a baila o recente entendimento jurisprudencial demonstrando o entendimento deste tribunal acerca do assunto.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. PEDIDO DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA FORMULADO PELO EXEQUENTE, CONDOMÍNIO EDILÍCIO. HIPOSSUFICIÊNCIA COMPROVADA ATRAVÉS DE BALANCETES QUE RETRATAM O AUMENTO GRADATIVO DO DÉFICIT FINANCEIRO.

ENTE FORMAL . RECURSO A QUE SE DÁ PROVIMENTO.

1 - Inicialmente, é importante frisar que o benefício da gratuidade de justiça foi criado para facilitar o acesso à justiça daqueles que não possuem condições de arcar com o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, materializando-se, assim, o princípio da inafastabilidade do controle jurisdicional.

2 - Diferentemente do que ocorre com as pessoas físicas, para as quais, a princípio, é suficiente a afirmação de sua hipossuficiência para a obtenção da gratuidade de justiça, no caso de pessoas jurídicas, e entes formais com o Condomínio, exige-se a comprovação de sua situação financeira, a fim de fazer jus ao benefício, como se verifica no entendimento consolidado na Súmula 481 do STJ. (...)

3 - No caso em comento, nota-se a existência de pendências financeiras apontadas em cerca de 71 unidades privativas, que correspondem a 40% do total de condôminos , ainda que muitas das cotas em aberto já se encontrem em acordo, ou em cobrança judicial, conforme o demonstrativo de débito mais atual, acostado às fls. 125/149.

4 - Por outro lado, segundo os balancetes apresentados às fls. 17/25 e fls. 156/204 do anexo, referentes ao ano de 2016, estes apresentam gradativo incremento do débito condominial, culminando em um saldo devedor de R$ 00.000,00referente ao mês de dezembro.

5 - Assim, considerando a realidade retratada nos autos, e o fato de ser a coletividade que o Condomínio representa composta por famílias de baixo a médio padrão de renda, mister se faz reconhecer o impacto negativo da necessidade de antecipação das despesas processuais na situação financeira do litigante, de modo a dificultar, sobremaneira, seu acesso à justiça. (TJRJ - Agravo de Instrumento nº: 0004069-80.2017.8.19.0000 – Relatora: Desembargadora Marcia Ferreira Alvarenga – Julgado em 05/04/2017)

Ademais, deve ser ressaltado que, além da presente demanda, o condomínio autor está distribuindo, nesta data, outras ações em face da construtora, ora ré, que visam igualmente receber o pagamento das cotas condominiais em atraso, conforme será demonstrado posteriormente.

Desse modo, diante dos termos da súmula 121 do TJRJ, requer seja concedido o beneficio da gratuidade de justiça, a fim de garantir o acesso do condomínio autor ao Judiciário, dado a sua condição de hipossuficiente, conforme amplamente demonstrado acima.

Caso este MM. Juízo entenda de maneiro diversa, o que não se espera, requer, alternativamente, seja deferido o recolhimento das custas judiciais ao final ou que seja deferido o recolhimento parcelado da mesma, a fim de que o autor tenha o acesso à justiça garantido.

I.2 – Da ausência de interesse na autocomposição.

Conforme determina o § 5o, do artigo 334, do Novo código de Processo Civil, cumpre informar que o Autor NÃO possui interesse na autocomposição da lide .

NCPC - Artigo 334 - Se a petição inicial preencher os requisitos essenciais e não for o caso de improcedência liminar do pedido, o juiz designará audiência de conciliação ou de mediação com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, devendo ser citado o réu com pelo menos 20 (vinte) dias de antecedência.

(...)

§ 5 o O AUTOR DEVERÁ INDICAR, NA PETIÇÃO INICIAL, SEU DESINTERESSE NA AUTOCOMPOSIÇÃO , e o réu deverá fazê-lo, por petição, apresentada com 10 (dez) dias de antecedência, contados da data da audiência. (grifamos)

I.3 - Possibilidade de substituição processual – Somente aplicável nos casos de arguição de preliminar de ilegitimidade passiva.

Antes de adentrarmos nos fatos, deve ser destacado que, no momento da propositura da presente ação, o Condomínio Autor tomou todas as precauções possíveis, a fim de se certificar quem é o real proprietário da unidade, evitando possível arguição de ilegitimidade passiva.

Contudo, caso a parte ré de forma fundamentadamente e de acordo com o principio da boa-fé 1 indique o verdadeiro legitimado para compor a cobrança em sua peça de bloqueio, o Condomínio Autor requer, ad cautelam, que seja permitido análise dos autos, com fulcro nos artigos 9 2 e 10 3 do NCPC, com o propósito de permitir possível substituição ou inclusão do polo passivo, por meio de emenda à inicial, conforme preconizado pelos artigos 338 e 339 do novo diploma processual.

1 Art. 5o - Aquele que de qualquer forma participa do processo deve comportar-se de acordo com a boa-fé. Combinado com o artigo 77, I do NCPC – Art. 7o Além de outros previstos neste Código, são deveres das partes, de seus procuradores e de todos aqueles que de qualquer forma participem do processo: I - expor os fatos em juízo conforme a verdade; (...) 2 Art. 9o Não se proferirá decisão contra uma das partes sem que ela seja previamente ouvido 3 Art. 10o O juiz não pode decidir, em grau algum de jurisdição, com base em fundamento a respeito do qual não se tenha dado às partes oportunidade de se manifestar, ainda que se trate de matéria sobre a qual deva decidir de ofício.

Art. 338 do NCPC - Alegando o réu, na contestação, ser parte ilegítima ou não ser o responsável pelo prejuízo invocado, o juiz facultará ao autor, em 15 (quinze) dias, a alteração da petição inicial para substituição do réu.

Art. 339 do NCPC - Quando alegar sua ilegitimidade, incumbe ao réu indicar o sujeito passivo da relação jurídica discutida sempre que tiver conhecimento, sob pena de arcar com as despesas processuais e de indenizar o autor pelos prejuízos decorrentes da falta de indicação.

Caso haja a substituição do polo passivo, o que se cogita por cautela, requer o Condomínio Autor, desde já, que não seja apenado/condenado ao reembolso de despesas e honorários do procurador do réu substituído.

Isto se justifica, diante da extrema boa-fé do autor, considerando que diligenciou de todas as formas no sentido de descobrir o possuidor direto do imóvel, retirando certidão de ônus reais.

Sendo assim, caso V.Exa. verifique comprovadamente à ilegitimidade passiva, requer que seja facultado a possibilidade de alteração da petição inicial para substituição ou inclusão do polo passivo da presente demanda.

II - DOS FATOS

Pois bem, ultrapassada as questões preliminares, deve ser ressaltado que a ré, mesmo sendo proprietária da unidade 308 - Bloco 01 , do Condomínio autor, deixou de pagar as cotas condominiais da referida unidade, conforme apontado na planilha que ora se permite colacionar:

O valor para quitação do condomínio da referida unidade até a propositura da presente ação é de R$ 00.000,00. Tudo isto com base no art. 1336, § 1o, do Código Civil.

O autor também requer sejam incluídas na condenação as parcelas vincendas , segundo a regra do artigo 323, do Novo Código de Processo Civil que dispõe:

Art. 323 do NCPC - Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las.

Esclarece o condomínio autor que o termo inicial dos juros de mora e correção monetária do débito devem ser contados a partir do vencimento de cada cota condominial, haja vista tratar de mora ex ré, conforme a inteligência do artigo 397 4 do Código Civil.

Derradeiramente, ressalta que apesar de realizadas, por parte do Condomínio Autor, inúmeras tentativas objetivando uma solução amigável para o pagamento da dívida, não obteve êxito em seu intento, não lhe restando outro caminho senão recorrer à via judicial.

4 Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.

III - DO DIREITO.

Dispõe o artigo 1.336, do Código Civil:

“Art. 1.336. São deveres do condômino:

I-Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. (...) § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao me e multa de até dois por cento sobre o débito.”

Corroborando com o artigo supracitado, a Convenção Condominial do Condomínio Autor determina expressamente no item 16.1, que na hipótese de inadimplemento das contribuições condominiais implicará no acréscimo de juros moratórios e correção monetária desde cada vencimento, como ainda, incidirá 2% de multa sobre o valor do débito.

Pois bem. Salienta-se que a empresa/construtora ré é indubitavelmente parte legítima para responder a presente lide, tendo em vista que em princípio, a ação de cobrança de cota condominial deve ser proposta contra quem figure no Registro de Imóveis 5 como proprietário (como no caso em tela), promissário comprador ou cessionário do bem, desde que tenha sido imitido na posse.

Como é sabido a obrigação de pagar inerente ao presente caso reveste-se de natureza propter rem , existente em razão da situação jurídica de titularidade sobre um direito real, ou seja, a responsabilidade do pagamento da cota condominial recai sobre a pessoa titular do domínio ou detentora do bem.

Ocorre que o condomínio autor, NÃO TEM CONHECIMENTO de que o imóvel objeto da lide foi alienado e/ou prometido para venda e nem mesmo de que um promissário comprador ou um possuidor qualquer fora imitido na posse da alusiva unidade.

5 Certidão de ônus reais do imóvel em anexo.

A jurisprudência do Colendo STJ é pacifica quanto à legitimidade da construtora responder pela ação de cobrança das cotas condominiais:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a ) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (resp 1.00.000 OAB/UF, Rel. Luis Felipe Salomão, julgado em 08/04/2015)

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. RESPONSABILIDADE. COTAS CONDOMINIAIS. REGISTRO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. ARTIGOS ANALISADOS: ARTS. 267, V E VI; 472 DO CPC; ARTS. 1.225, VII; 1.345; 1.417 DO CÓDIGO CIVIL.

1. Ação de cobrança de cotas condominiais, ajuizada em 02.05.2003. Recurso especial concluso ao

Gabinete em 14.12.2011.

2. Discussão relativa à responsabilidade do antigo proprietário de imóvel pelo pagamento das

cotas condominiais.

3. É cediço que, à luz do art. 472 do CPC, os limites subjetivos da coisa julgada material consistem

na produção de efeitos apenas em relação aos integrantes na relação jurídico-processual em curso, de maneira que, em regra, terceiros não podem ser beneficiados ou prejudicados.

4. Vários aspectos da responsabilidade da recorrente foram analisados, não tendo o Tribunal de

origem invocado a preliminar de coisa julgada para extinguir o processo, nos termos do art. 267, V, do CPC, apesar de mencionar o resultado da outra ação e utilizá-lo como reforço de argumentação para acolher o pedido condenatório.

5. Consoante o princípio da obrigação propter rem, responde pela contribuição de pagar as cotas

condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino. A dívida, assim, pertence à unidade imobiliária e deve ser assumida pelo proprietário ou pelo titular dos direitos sobre a unidade autônoma, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio.

6. No que tange especificamente às hipóteses de compromissos de compra e venda, o

entendimento amparado na jurisprudência desta Corte é no sentido da possibilidade de ajuizamento de ação para cobrança de quotas condominiais tanto em face do promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador dependendo das circunstâncias do caso concreto. 7. ficando demonstrado que (i) o promissário-comprador imitira-se na posse e (ii) o condomínio tivera ciência inequívoca da transação, deve-se afastar a legitimidade passiva do promitente-vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário-comprador. 8. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica

material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência do credor acerca da transação.

9. Embora o registro do compromisso firmado em caráter irrevogável e irretratável, na matrícula

do imóvel, seja apto a constituir o direito real à aquisição do bem. nos termos dos arts. 1.225, VII; e 1.417 do Código Civil, no entendimento desta Corte, ele não implica necessariamente a obrigação de prestação condominial. 10. Uma vez comprovada a inexistência da obrigação do compromissário comprador quanto ao pagamento das cotas condominiais, referentes ao período compreendido entre novembro de 1998 e julho de 1999, porque não imitido na posse do bem, não se pode, agora, afirmar o contrário somente porque atualmente, ele é o efetivo proprietário do bem ou porque assumira essa responsabilidade, perante a recorrente, no compromisso de compra e venda 11. A existência de eventual cláusula no compromisso de venda e compra, atribuindo de forma diversa a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, quando não há imissão na posse do bem pelo promitente comprador, obriga somente os contratantes e poderá fundamentar o exercício do direito de regresso, mas não vincula o condomínio.

12. Recurso especial não provido.

(REsp (00)00000-0000/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/04/2014, DJe 29/04/2014)

Registra-se que o Autor tentou de forma amigável solucionar a questão, contudo não obteve sucesso, como já dito acima. Desta forma, estão presentes os requisitos indispensáveis à propositura da ação.

DOCUMENTOS ANEXADOS:

O Autor instrui a presente exordial com os seguintes documentos:

● Balancetes do condomínio referente aos meses de outubro, novembro e dezembro de

2016 e janeiro, fevereiro e março de 2017; ● Declarações de inadimplência e cobrança emitidas pelos fornecedores do condomínio; ● Certidão de Ônus Reais ● CNPJ do condomínio; ● Ata da Assembleia que elegeu o síndico; e ● Escritura Pública de Convenção de Condomínio (onde prevê a as contribuições

ordinárias e extraordinárias – Item 13.2).

IV - DO PEDIDO.

Diante do exposto, requer o autor se digne V.Exa. julgar procedente a presente ação, condenando a ré na forma dos seguintes pleitos, além de custas processuais e honorários advocatícios:

1. Inicialmente, requer o deferimento da gratuidade de justiça, na forma da Lei 1060/50. Alternativamente, caso V.Exa. entenda de maneira diversa, requer que o pagamento possa ser realizado ao final do processo ou de forma parcelada;

2. Caso seja verificada comprovadamente por este MM. Juízo a ilegitimidade da parte ré, o que se cogita por cautela, requer que seja possibilitada a substituição processual, nos termos do fundamentado no corpo da presente inicial;

3. Seja determina a citação da ré, por Oficial de Justiça , no endereço indicado acima, para compor a lide e, caso queiram, apresentar contestação no prazo estipulado pelo artigo 335 do CPC, sob pena de revelia, conforme preconizado pelo artigo 344 do mesmo diploma legal;

4. Requer a condenação da ré ao pagamento das cotas condominiais supracitada, acrescidas de juros e correção monetária desde o vencimento de cada cota, bem como multa de 2% sobre o valor do débito, de acordo com a Convenção do Condomínio;

5. Requer, ainda, a condenação da ré ao pagamento das cotas condominiais vincendas e não honradas até a solução da demanda, conforme preconiza o artigo 323 do CPC, as quais deverão incidir correção monetária, multa e juros até o efetivo pagamento;

Oportunamente, reitera a parte autora que NÃO possui interesse na realização das audiências de conciliação e mediação.

Protesta pela produção de prova documental suplementar.

Dá causa o valor de R$ 00.000,00.

P. deferimento. Rio de Janeiro, 12 de maio de 2017.

NomeLUIS S. FERREIRA

00.000 OAB/UF

Nome

00.000 OAB/UF