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12 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2016.8.26.0152

Petição Inicial - TJSP - Ação de Rescisão Contratual com Pedido de Tutela Antecipada Cumulada com Indenizatória e Pedido de Restituição pelo Rito Ordinário - Procedimento Comum Cível

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA __ VARA CÍVEL DA

COMARCA DE COTIA - SP

Nome, brasileiro, casado, autônomo, portador da cédula de identidade RG número 00000-00, inscrito no CPF/MF sob o n° 000.000.000-00 e Nome, brasileira, casada, analista administrativa, inscrita no CPF/MF sob o n° 000.000.000-00, portadora do RG número 00000-00, ambos residentes e domiciliados na Endereço, por meio de seu advogado que esta subscreve (doc. 1), vem, respeitosamente, perante vossa excelência, com fulcro nos artigos 282 e seguintes do código de processo civil, propor:

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E PEDIDO DE RESTITUIÇÃO PELO RITO

ORDINÁRIO

Em face de Nome, inscrita no CNPJ/MF sob o n° 00.000.000/0000-00, com sede na Endereço-060, pelas razões de fato e direito que passa a expor:

Em meados de Agosto de 2014, os Autores se dirigiram ao stand de vendas montado pela Nome, ora empresa Ré, em Cotia, interessados em adquirir um terreno/imóvel no empreendimento denominado RESIDENCIAL JARDIM VITÓRIA, vez que teria localização privilegiada para eles.

Trata-se de um empreendimento com 2125 lotes de terrenos comerciais e residenciais, em Cotia, em que os compradores teriam algumas opções de plantas pré-definidas para construir suas residências. O loteamento seria entregue pela Nome em 24 meses.

Desse modo, realizou o contrato de compromisso de compra e venda da unidade denominada lote 43, quadra 11 do loteamento Residencial Jardim Vitória.

No momento da assinatura do contrato, o contrato foi celebrado com o valor de R$ 00.000,00 com a condição de pagamento em 180 parcelas, iguais e sucessivas de R$ 00.000,00, com inclusão de juros de 1% ao mês, além de correção pelo IGP-DI.

Desse modo, até a presente data os Autores já arcaram com pagamento de R$ 00.000,00, devidamente atualizado.

Outrossim, insta consignar que os Autores foram obrigados a passarem alguns boletos para terceiros, estranhos à relação. Como era obrigatório o pagamento de tais valores, os Autores só poderiam comprar o imóvel se pagassem tais valores.

Assim, os Autores pagaram boletos, totalizando o montante histórico de R$ 00.000,00, conforme comprovantes anexos (recibos de pagamento),

Autores se dirigiram por livre e espontânea vontade até um stand montado pela empresa Ré, com funcionários ali colocados só pela empresa Ré. Os Autores nunca contrataram serviço de corretagem algum.

Alias, sequer obtiveram a informação exata do que se tratava. Foram obrigados a assinarem alguns papeis, mas nenhum preposto da Empresa Ré explicou o que seria essa malfadada "comissão de corretagem".

Pois bem, em que pese o pagamento indevido (que até então os Autores sequer sabiam que era indevido) o contrato prosseguiu seu curso. De modo que os Autores já pagaram 15 prestações do valor principal, bem como o valor de corretagem, conforme recibo comprovando seu pagamento (pagamento em dia até a resilição unilateral).

Ocorre que, por motivos financeiros e pessoais, tendo em vista a alterações no cenário econômico, não previsíveis, os Autores não possuem mais interesse/ condições de levar a cabo o contrato firmado entre as partes.

Nesse ponto, vale frisar que o valor mensal aumenta consideravelmente, de modo que o financiamento que iniciou com parcelas de aproximadamente R$ 00.000,00 irá se encerrar com parcelas de quase R$ 00.000,00, tornando-se impossível para os Autores.

Assim, os Autores procuraram diretamente a empresa Ré para realizar o distrato, mas não logrou êxito algum em resolver o problema com uma restituição justa.

Destarte, não aceitando tal tratativa, o Autor enviou notificação extrajudicial, por intermédio de seu patrono, em 08/01/2016 dando o contrato por resilido, bem como requerendo a devolução dos valores já pagos.

conforme AR anexo, conferindo-lhe 10 dias para restituição dos valores, sob pena de serem tomadas as medidas judiciais cabíveis. Tendo em vista que até a presente data, os patronos sequer receberam uma resposta, não resta outra alternativa senão o ingresso de uma demanda para obter a tutela jurisdicional.

II

DO DIREITO

II.1

DA APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

Não há que olvidar, em hipótese alguma, que estamos diante de uma relação guardada pelo Código de Defesa do Consumidor:

De fato, dispõe o artigo 2° do referido códex:

"Art. 2°. Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final"

Como se observa, a definição utilizada pelo legislador apresenta um caráter eminentemente econômico, pois analisa tão somente a situação do indivíduo frente à obtenção de bens ou serviços, sempre na condição de destinatário final dos mesmos, sem intenção de auferir lucro.

Por sua vez, o artigo 3° do Código de Defesa do Consumidor estabelece o conceito de fornecedor nos seguintes termos:

"Art. 3°. Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços."

Depreende-se deste conceito que se considera fornecedor de produtos ou serviços toda e qualquer pessoa física ou jurídica, pública ou privada, que desenvolver atividade econômica visando o lucro. Além disso, a atividade deverá se desenvolver de modo habitual e, ainda, receber como contrapartida a remuneração pela atividade prestada.

Dessa forma, in casu, resta evidente que a relação jurídica estabelecida entre Autores e a Ré deve obedecer necessariamente às regras estabelecidas pela Lei 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), uma vez que os Autores adquiriram, como destinatários finais, o produto disponibilizado no mercado pela Ré, qual seja, terreno em loteamento fechado.

Nesse ponto, vale apontar a jurisprudência já firmou entendimento nesse sentido:

CIVIL. DISTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APLICAÇÃO DO CDC. PERDA DE PARTE DO PAGAMENTO. Aplica-se ao distrato de promessa de compra e venda o Código de Defesa do Consumidor e o art. 924 do Código Civil de 1916. Todavia, pelas peculiaridades da espécie, não há nulidade da cláusula nele estabelecida. Hipótese que não se confunde com a disposição contratual em que se estabeleça não ter a parte direito ao reembolso integral, em caso de desfazimento do contrato. Recurso não conhecido. (STJ - REsp: 530683 MG 2003/00000-00, Relator: Ministro CESAR ASFOR ROCHA, Data de Julgamento:

Publicação: DJ 09/02/2004 p. 189)

Portanto, plenamente aplicável ao caso em questão as regras protetivas ao consumidor insculpidas na Lei 8.078/90, em especial a inversão do ônus da prova (artigo 6°, inciso VIII).

Pelo exposto, mais que provado a hipossuficiência do consumidor final frente a construtora/ incorporadora, seja na questão econômica, jurídica e técnica, motivo pelo qual levou o legislador a criar norma abstrata invertendo o ônus probante para tentar nivelar as partes no processo judicial.

Deste modo, requer-se a aplicação do código de defesa do consumidor à presente lide, ordenando-se desde já a inversão do ônus da prova, nos termos do artigo 6, VIII do diploma indicado.

III.2

DA POSSIBILIDADE JURÍDICA DE RESILIÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO

O contrato, de modo geral, sintetiza um negócio jurídico que, como qualquer obrigação, nasce, tem sua vigência e se extingue. Todavia, podem ocorrer situações em que influenciam, no todo ou em parte, o cumprimento contratual.

Esse é a regra geral, tanto do código civil, quanto do código de defesa do consumidor. As obrigações assumidas não são eternas e podem ser resolvidas por vontade das partes.

Destarte, os Autores não tem mais condição econômico- financeira de manter o presente contrato, sendo de rigor a resilição do mesmo.

unilateral. Nesse sentido, vale a lição de Nome 1 ao expor que a resilição unilateral é "um dos meios de extinção da relação contratual, admitida por ato de vontade de uma das partes, em face da natureza do negócio celebrado, terminando o vínculo existente, mediante notificação."

O código civil dispõe:

Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.

Em suma, trata-se de disposição expressa da lei que autoriza a resilição unilateral do contrato, mediante prévia notificação.

De fato, fora enviada notificação extrajudicial para empresa Ré, cientificando-a de que os Autores haviam expressado seu desejo de resilir unilateralmente o contrato. Todavia, até a presente data a empresa Ré não colocou fim no contrato, devolvendo o percentual ao qual os Autores têm direito.

Desse modo, requer-se prestação judicial para que este douto juízo de por rescindido o contrato celebrado entre as partes, determinando a restituição de 90% do valor pago pelo imóvel, bem como o valor integral da corretagem.

1 Monteiro, Nome. Curso de direito civil, direito das obrigações. 34 ed. São Paulo:

Saraiva, 2003. V.5 . pág 76/77

Trata-se de questão que envolve grande conflito de interesse. De um lado, o consumidor hipossuficiente, que não pode mais continuar com o contrato, almejando a devolução dos valores pagos para que não sofra grandes prejuízos com o distrato.

De outro, a empresa querendo reter o máximo possível para ainda assim lucrar.

Perceba, é justo que a empresa Ré retenha uma parcela do valor, pois, invariavelmente, teve gastos com a celebração do contrato. Todavia, não é justo um lucro abusivo, vez que estamos diante de um distrato (extinção do contrato) e não de um contrato que teve seu fim alcançado. Assim, nada mais justo que retornem as partes ao status quo ante, ou seja, nem lucro nem prejuízo.

Desse modo, resta extremamente abusiva a atual prática das construtoras/ incorporadoras que restituem apenas 30 ou 40% dos valores já pagos, muitas vezes amparadas em cláusulas totalmente abusivas/ leoninas.

Desse modo, acertadamente, a jurisprudência vem entendendo que a restituição deva ser de 90% para evitar que o fornecedor tenha elevada vantagem em face do consumidor.

Ressalta-se, o imóvel retorna à propriedade do fornecedor. Ele pode vender novamente. Assim, uma retenção de 70%, bem como uma nova venda traria um lucro de 170%. Um ultraje. A retenção de 10% é valor mais que razoável.

Nesse sentido, vale transcrever ementa de um recurso especial.

RECURSO ESPECIAL N° 1.401.956 - MG (2013/00000-00) RELATOR : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA RECORRENTE : CONSTRUTORA TENDA S/A ADVOGADOS : LAURO JOSÉ BRACARENSE FILHO ANA CAROLINA REMÍGIO DE OLIVEIRA E OUTRO (S) RECORRIDO : VILMA FÁTIMA DE OLIVEIRA FIGUEIREDO ADVOGADA : RAQUEL BARCELOS GUIMARÃES DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por Construtora Tenda S/A. Fundamentado nas alíneas a e c do permissivo constitucional. O apelo nobre desafia acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais assim ementado: AÇÃO DE

RESCISÃO DE CONTRATO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - INICIATIVA DA PARTE AUTORA RESTITUIÇÃO AO 'STATUS QUO ANTE' - NECESSIDADE - RETENÇÃO PELA CONSTRUTORA - 10% -

CORREÇÃO MONETÁRIA - INCIDÊNCIA. -A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes à situação anterior, pios a extinção da avença implica a necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como era antes. A retenção pela Construtora de parcela de, aproximadamente, 30% do valor pago pelo adquirente, deve ser considerada como conduta iníqua e coloca o comprador em desvantagem exagerada em relação ao vendedor da unidade habitacional, sobretudo diante da possibilidade da promitente vendedora alienar o imóvel para terceira pessoa. -A restituição da parcela paga deve ocorrer mediante a atualização monetária estabelecidos no contrato, sob pena de constituir enriquecimento ilícito do vendedor"(fl. 154) (...). (STJ - REsp: (00)00000-0000 MG 2013/00000-00, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Publicação: DJ 15/12/2014)

Note-se, o ministro é brilhante em sua decisão e sua fundamentação, de modo que não nos é preciso verter rios de tinta para demonstrar que a restituição deve ser na Nome 90% e não na Nome 40%.

Portanto, requer-se a restituição de 90% do valor pago, devidamente atualizado, ou seja, o valor corrigido pago monta em R$ 00.000,00, sendo certo que os 90% que deverão ser restituído corresponde a monta de R$ 00.000,00, conforme memoria de cálculo anexa.

III.4

DA NECESSIDADE DE RESTITUIÇÃO A VISTA DO VALOR

Vale consignar que o valor a ser devolvido por conta da resilição deverá ser operado a vista por parte da empresa Ré, e não por meio de prestações conforme está faz querer crer, inclusive em seu contrato.

A jurisprudência tem posicionamento firme nesse sentido:

CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO DECLARATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. DISTRATO.

DEVOLUÇÃO PARCELADA. ABUSIVIDADE. DEVER DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS EM PARCELA ÚNICA. 1. ARELAÇÃO JURÍDICA ESTABELECIDA NO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL É RELAÇÃO DE CONSUMO, UMA VEZ QUE AS PARTES EMOLDURAM-SE NOS CONCEITOS DE CONSUMIDOR E FORNECEDOR PREVISTOS NOS ARTIGOS 2° E 3° DA LEI N° 8.078, DE 11 DE SETEMBRO DE 1990 - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. 2. QUANDO HÁ DESISTÊNCIA CONTRATUAL, AS PARTES DEVEM RETORNAR AO STATUS QUO ANTE, DE MODO QUE ASSISTE AO CONSUMIDOR QUE DESISTIU DO CONTRATO O DIREITO DE SER RESTITUÍDO DE TODA A QUANTIA PAGA À VENDEDORA, ABATENDO-SE SOMENTE O PERCENTUAL A TÍTULO DE PENA CONVENCIONAL COMPENSATÓRIA. NA HIPÓTESE, OS AUTORES TÊM DIREITO AO PAGAMENTO EM PARCELA ÚNICADO VALOR A SER RESTITUÍDO EM FACE DA CLÁUSULA ABUSIVA CONSTANTE NO PACTO. NÃO OBSTANTE O REFERIDO DISTRATO TENHA SIDO CELEBRADO EM 09.04.2013 E A PROMITENTE COMPRADORA JÁ TENHA DEVOLVIDO PARTE DO VALOR A SER DEVOLVIDO, VERIFICA-SE QUE OS AUTORES FAZEM JUS À DEVOLUÇÃO DO VALOR REMANESCENTE. ESTE, OUTROSSIM, COM A FORMALIZAÇÃO DO DISTRATO, IMPERIOSO QUE A QUANTIA DEVIDA SEJA DEVOLVIDA AO CONSUMIDOR EM PARCELA ÚNICA E DE FORMA IMEDIATA. 3. PRECEITUA O ARTIGO 422 DO CÓDIGO CIVIL: "OS CONTRATANTES SÃO OBRIGADOS A GUARDAR, ASSIM NA CONCLUSÃO DO CONTRATO, COMO EM SUA EXECUÇÃO, OS PRINCÍPIOS

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA REMETE OS LITIGANTES A SITUAÇÃO JURÍDICA ANTERIOR, DISPONIBILIZANDO O OBJETO DO CONTRATO IMEDIATAMENTE AO FORNECEDOR PARA NOVA NEGOCIAÇÃO, O CONSUMIDOR DEVE SER RESTITUÍDO DAS PRESTAÇÕES PAGAS EM PARCELA ÚNICA E DE FORMA IMEDIATA. (ACÓRDÃO N.645520, 00000-00, RELATOR: SIMONE LUCINDO, REVISOR: ALFEU MACHADO, 1a TURMA CÍVEL, DATA DE JULGAMENTO: 09/01/2013, PUBLICADO NO DJE: 15/01/2013. PÁG.: 221) SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-DF - APC: 00000-00 0025499-60.2013.8.07.0001, Relator: ALFEU MACHADO, Data de Julgamento: 09/07/2014, 1a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 16/07/2014 . Pág.: 73)

Assim, verifica-se que não pairam dúvidas de que o ressarcimento deva ser efetuado a vista e não de modo parcelado. O motivo é simples, por mais que o comprador tenha pagado em parcelas, o vendedor já as recebeu, tendo, assim, todo o montante disponível para devolução - não tendo motivo para efetuar a devolução por parcelas.

Deste modo, requer-se a devolução a vista, imediatamente, de R$ 00.000,00, além da comissão de corretagem.

ALÍNEA C"DO CONTRATO

Basta uma simples compulsada ao processo para perceber que se trata de um contrato adesivo e que uma parte é totalmente hipossuficiente frente à outra.

De fato, de um lado vemos os Autores consumidores, em posição jurídica, financeira e técnica extremamente inferior ao Réu construtor incorporador. Ainda, o contrato fora elaborado unicamente pelo Réu de maneira que aos Autores caberia apenas aderir ou não, não tendo a possibilidade de discutir qualquer cláusula.

Para evitar injustiças, a legislação busca reequilibrar essa balança - essencial para o bom rumo da economia. Nesse sentido, fora editado o código de defesa do consumir (que como o nome diz, visa defender, proteger o consumidor) que tenta nivelar as partes.

Assim, a parte hipossuficiente é protegida pela lei de cláusulas leoninas ou abusivas, sendo nulas tais cláusulas. Em outras palavras, é um avanço significativo das estruturas clássicas do direito civil, em que o pacta sunt servanda era a lei máxima.

Agora, por mais que o contrato faça lei entre as partes, ele deve respeitar o ordenamento como um todo, de forma sistemática - eliminando as cláusulas abusivas.

Nesta seara, é nítido que, conforme já explanado, a cláusula 6a e 15a são nula de pleno direito ao prever a devolução de um valor irrisório, após inúmeras deduções injustificadas e de modo parcelado, além de prever que o contrato é irrevogável e irretratável.

de compra e venda de imóveis, prevê o mesmo código:

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Já foi exposto que a doutrina e jurisprudência rechaçam esse tipo de disposição, todavia, cabe lembrar que a própria lei já as alcunha como abusivas - logo, nulas.

Neste sentido, inclusive, é todo o artigo 51 do código de defesa do consumidor, que prevê a nulidade de cláusulas abusivas e de cláusulas que restrinjam direitos do consumidor.

Destarte, deverá ser decretada a nulidade, também, da cláusula IX que prevê que o contrato é irretratável.

Portanto, crível que deverão ser consideradas nulas as cláusulas sexta, alíneas c, d, e, f e decima quinta alínea c entre outras abusivas.

Conforme amplamente exposto, o Autor pretende distratar o contrato de compra e venda de imóvel realizado com a empresa Ré, obtendo a devolução de 90% dos valores pagos.

Neste ponto, há que se destacar que inobstante o distrato já realizado por meio do envio de notificação extrajudicial que fora recebida pela empresa Ré, vencerá no curso da demanda outras parcelas, sendo certo que os Autores não precisarão pagar tais valores, tendo em vista o distrato.

Assim, para evitar qualquer prejuízo aos Autores, como cobranças vexatórias e negativação indevida, de rigor concessão da tutela para que a empresa Ré se abstenha de efetuar qualquer cobrança, sob pena de multa de R$ 00.000,00 por cobrança indevida e de R$ 00.000,00 em caso de negativação.

Presente os requisitos. O fumus boni iuris está configurado vez que uma vez distratado o negocio, não mais devem os Autores continuar pagando pelo imóvel. O periculum in mora, claríssimo, também, está no fato de que a demora no pronunciamento deste juízo poderá levar à negativação do nome dos Autores, vez que eles não têm dinheiro para pagar a parcela do financiamento que irá ser cobrada no curso dessa demanda.

Assim, de rigor a concessão de tutela antecipada para que a empresa Ré se abstenha de cobrar as parcelas vincendas no curso da demanda, vez que já realizado o distrato.

Conforme já amplamente exposto nessa exordial, a cobrança de taxa de corretagem, no presente caso, mostram-se de sobremaneira abusivas. Os Autores jamais contrataram serviço de corretor imobiliário.

Os Autores se dirigiram a um stand de vendas montado pela empresa Ré, por conta de material publicitário contratado pela empresa Ré, lá manifestaram seu desejo de adquirir o imóvel perante um preposto da empresa Ré.

Em momento algum contrataram serviço de corretagem. Se alguém contratou, esse alguém é a empresa Ré, logo, obviamente, ela que arque com tais valores. Nunca os Autores.

Ainda, os Autores sequer tiveram conhecimento de que estavam pagando serviço de corretagem. Acreditavam que estavam a pagar o valor do imóvel. Até porque, aquele valor era obrigatório. Não poderiam realizar a compra se não pagassem aqueles valores. Um absurdo!

Nesse sentido, vale trazer previsão legal do artigo 722 do código civil:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

corretor não tiver vínculo de dependência, prestação de serviço ou por mandato com a pessoa que o contratar, no caso, a empresa Ré.

Em outras palavras, para que o contrato de corretagem exista, o corretor deve ser terceiro, não possuindo nenhuma relação com as partes que estão a firmar o contrato principal. No caso, nota-se que o corretor fora contratado pela empresa Ré e colocado para trabalhar no stand montado pela empresa Ré. Temos aqui qualquer contrato, menos de corretagem.

Note-se, trata-se de loteamento de terreno em que o corretor está colocado no stand da construtora esperando pela chegada do comprador! Inclusive, consta no próprio site do empreendimento como chegar ao stand de vendas.

Interessante notar que não pode o consumidor levar outro corretor. A compra e venda não será realizada pela empresa Ré o consumidor contratar outro profissional, ou ainda se preferir não ter corretor. Ou seja, a relação de subordinação entre o corretor e a empresa Ré está mais que caracterizada!

Insiste-se, o artigo 722 foi rasgado, vez que o corretor possui vínculo com a construtora/incorporadora. Resta evidente a camuflagem ou manobra jurídica realizada pela empresa Ré!!!

Vale trazer o posicionamento dos tribunais:

"DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. CONSTRUTORA /INCORPORADORA IMOBILIÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AGENTES ATUANDO SOB AS INSTRUÇÕES DO FORNECEDOR. DESNATURAÇÃO DO CONTRATO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA AO CONSUMIDOR DE SERVIÇO QUE NÃO LHE FOI

COBRANÇA INDEVIDA. (...) 2. A obrigação de pagar a taxa de corretagem pressupõe a prestação de serviço de mediação imobiliária, como definido no art. 722 do Código Civil: "pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas". 3. A comissão de corretagem é ônus de quem contratou os serviços do intermediador. O fornecedor não pode transferir esse encargo aos consumidores, se optou por não incluir esse custo no preço cobrado, sobretudo quando não os informou adequadamente sobre esse ônus. 4. Se o consumidor procura o próprio vendedor para a realização do negócio, descaracteriza-se a mediação imobiliária, conforme define o art. 726 o Código Civil. 5. Assim, é abusiva, por representar vantagem exagerada (art. 51, inciso IV. do CDC), a existência de cláusula, em contrato de adesão, que impõe o pagamento de valor, a título de taxa de corretagem, se não há prova da intermediação imobiliária concretizada por iniciativa do comprador. 6. Em verdade, sequer houve a prestação de serviços de corretagem, mas simples atuação de prepostos da empresa, uma vez que a corretagem exige que o corretor não esteja subordinado por qualquer relação de dependência com o contratante, violando o disposto no art. 722 do Código Civil. 7. Recurso CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. IMPROVIDO. Sentença mantida pelos seus próprios fundamentos. Custas e honorários advocatícios pela recorrente, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Acórdão elaborado de conformidade com o disposto no art. 46 da Lei n° 9.099/1995. (Acórdão n.653407, 00000-00, Relator: ISABEL PINTO, 2a Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Publicado no DJE: 15/02/2013).

No mesmo sentido

PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. COMPROMISSO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL RESIDENCIAL. CONSTRUÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CORRETOR CONTRATADO PELA CONSTRUTORA E COLOCADO À DISPOSIÇÃO NO STAND

OBSERVÂNCIA AO VALOR EFETIVAMENTE PAGO A MAIOR. 1.É remansosa a jurisprudência desta Corte de Justiça, no sentido de que a pretensão de ressarcimento de comissão de corretagem, sob o argumento de enriquecimento sem causa do promissário vendedor, está sujeito ao prazo prescricional trienal, previsto no artigo 206, § 3°, inciso IV, do Código Civil. 2.Acorretagem é regulada pelo Código Civil, em seus artigos 722 a 729, e pela Lei n° 6.530/1978, cujas disposições deverão ser aplicadas em conformidade com os princípios de proteção ao consumidor instituído pelo Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de típica relação de consumo. 3. Com a imposição do dever de informação e transparência, o CDC inaugurou nova regra de conduta no mercado, invertendo a ultrapassada ideia do caveat emptor, - segundo a qual era dever do consumidor buscar todas as informações sobre o produto ou serviço -, para a regra do caveat vendictor, - que preconiza exatamente o oposto, a dizer, compete ao fornecedor informar todos os aspectos relevantes do produto. 4.Mostra-se abusiva a imposição do pagamento da corretagem ao consumidor por meio de contrato de adesão, suprimindo-lhe a opção de escolha do profissional, mormente se o comprador (consumidor) dirige-se ao stand de vendas da construtora e adquire de forma direta o imóvel em construção, sem se utilizar, efetivamente, dos serviços de um corretor. 5.Aprática abusiva, igualmente, se fortifica pela distorção do valor efetivamente pago pelo imóvel no ato da proposta e aquele unilateralmente atribuído pela construtora no contrato, revelando-se conduta incompatível com a boa-fé e a equidade, devendo, pois, o consumidor ser restituído pelo excesso pago. 6.Reconhecido o desvirtuamento do instituto da corretagem, impõe-se a devolução do valor ao consumidor no importe efetivamente pago, repelindo-se a devolução em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC, se não demonstrada a patente má-fé. 7. Recurso dos autores parcialmente provido, para condenar as Rés a restituir o valor efetivamente pago a título de comissão de corretagem, de forma simples. (TJ-DF - APC: 00000-00 0017713-78.2012.8.07.0007, Relator: FLAVIO ROSTIROLA, Data de Julgamento: 20/08/2014, 3a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 29/08/2014 . Pág.: 93)

Neste sentido, ainda, vale lembrar que venda casada é terminantemente proibida em nossa legislação, ainda segundo o próprio CDC:

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

I - condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos;

Pelo todo exposto, resta evidente que se trata de uma cobrança abusiva, devendo ser prontamente restituído aos Autores o valores despendidos, que montam em R$ 00.000,00, devidamente corrigidos, com juros e correção monetária.

IV

DOS PEDIDOS

Ante ao exposto, requer os Autores:

A concessão da tutela jurisdicional antecipada, inaudita altera pars, para que se digne este MM. juízo a determinar que a empresa Ré se abstenha de cobrar as próximas parcelas do contrato, vez que ele está dado por resilido unilateralmente.

JULGAMENTO TOTALMENTE PROCEDENTE DA DEMANDA, confirmando a tutela requerida, dando por rescindido o contrato celebrado entre as partes, reconhecendo-se, ainda, a obrigação da empresa Ré em devolver 90% do valor já pago (R$ 00.000,00), bem como a devolução integral da comissão de corretagem (R$ 00.000,00), por ser ilegal/abusiva sua cobrança. Requer-se ainda a nulidade das cláusulas sexta alínea c, d, e, f, além da cláusula décima quinta alínea c, bem como de todas as outras cláusulas consideradas abusivas.

na acepção jurídica da palavra.

Condenação da empresa Ré ao pagamento de custas e honorários advocatícios, arbitrados em 20% do valor da causa.

Requer ainda digne-se V. Exa. a determinar a citação da empresa Ré para que respondam aos termos da presente e sob pena de revelia.

Outrossim, requer-se a aplicação do código de defesa do consumidor e a inversão do ônus da prova, nos termos do artigo 6, VIII do citado diploma legal.

Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, principalmente a documental já acostada e outras que se fizerem necessárias ao esclarecimento do D. Juízo, bem como a oitiva da parte contrária, sob pena de confesso.

Dá à causa o valor de R$ 00.000,00

Por fim, requer que todas as intimações realizadas no curso deste feito sejam levadas a cabo, exclusivamente, em nome do Nome, inscrito na 00.000 OAB/UF, sob pena de nulidade dos atos praticados.

Termos em que,

Pede Deferimento

São Paulo, 16 de fevereiro de 2016.

Nome

00.000 OAB/UF