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Recurso - TJSP - Ação Corretagem - Procedimento Comum Cível

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19 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2017.8.26.0447

Recurso - TJSP - Ação Corretagem - Procedimento Comum Cível

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EXCELENTISSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA ÚNICA DA COMARCA DE PINHALZINHO - SP

Autos nº 0000000-00.0000.0.00.0000

NomeVALDIR DE OLIVEIRA PRETO, Nomee Nome, todos já devidamente qualificados nos autos em epígrafe, por seu advogado que a esta subscreve, vem respeitosamente perante Vossa Excelência, apresentar CONTESTAÇÃO, nos termos dos artigos 335 e seguintes do Código de Processo Civil, pelos motivos de fato e de direito que passo a expor:

DOS FATOS

Em síntese, alega o requerente, que em 11 de janeiro de 2017, com a intenção de venderem um imóvel de sua propriedade, matrícula nº 94.518, com assento no Cartório de Registro de Imóveis de Bragança Paulista, com área de 267,91 m2, os requeridos teriam assinado uma proposta de venda junto ao autor Nomee na qualidade de corretor de imóveis, teria realizado procedimentos iniciais para a realização da venda.

Na proposta, teria ficado acordado que a venda ser daria pelo valor de R$ 00.000,00, com cláusula de caráter irrevogável, que vincula herdeiros e sucessores.

Ainda, contém cláusula que determina o pagamento em caso de arrependimento, de perdas e danos e honorários profissionais ao corretor de imóveis.

Alega ainda o requerente, que a proposta foi aceita pelos requeridos, entretanto, os requeridos teriam desistido do negócio e posteriormente teriam vendido o imóvel através de escritura pública.

Por fim, pleiteiam o pagamento da comissão de corretagem no importe de 6% sobre o valor total da venda, que seria do valor de R$ 00.000,00e não dos R$ 00.000,00que constam na Escritura Pública.

Entretanto, tais alegações estão fardadas ao insucesso, eis que são fálacias, com possível prática a ser apurada inclusive no âmbito criminal, conforme passamos a expor.

DO DIREITO

DA FALSIDADE DA ASSINATURA

Nessa seara, legítima é a presente alegação nessa fase processual, conforme prevê o artigo 430 do Código de Processo Civil:

Art. 430. A falsidade deve ser suscitada na contestação , na réplica ou no prazo de 15 (quinze) dias, contado a partir da intimação da juntada do documento aos autos (grifo nosso) .

Primeiramente, insta consignar que os requeridos jamais assinaram qualquer espécie de contrato de proposta de venda em favor do requerente, inclusive pelo fato de conhecerem a má fama do requerente na cidade, no qual existe diversos processos em seu desfavor.

Ademais, os requeridos nunca pediram para que o requerente intermediasse qualquer venda de seu imóvel.

Conforme se verifica nas assinaturas juntadas nas procurações em anexo, é facilmente perceptível que são totalmente diferentes das apresentadas no instrumento juntado aos autos e ainda, percebe-se que deve ter sido assinado por uma mesma pessoa, eis que têm traços semelhantes, formas semelhantes, inclusive pontos, sendo totalmente diferentes das assinaturas dos requeridos.

Ainda, foi apresentado junto ao cartório de notas de Pinhalzinho - SP, o referido documento para reconhecimento de firma, onde foi devolvido negativo, eis que a referida assinatura é divergente da que consta no cartório, sendo esta as que os requerentes utilizam para assinar documentos. (doc. 1)

A referida alegação é a mais cabal prova de que os requeridos jamais contrataram o requerente, entretanto, demasiadamente onerosa.

Porém, com o intuito de desonerar uma obrigação que não foi contraída pelos requeridos, que já estão arcando com gastos desnecessários e cientes de que mesmo com a improcedência da demanda, e a condenação do requerente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios não serão satisfeitas, eis que o requerente após falecer deixou diversas dívidas e processos em seu desfavor, arcar com certos gastos que posteriormente não serão ressarcidos e é extremamente oneroso aos requeridos.

Mas na análise dos autos, ainda que não tenha tido qualquer relação com o requerente, existem diversos fatos impeditivos do direito do autor, que requer a Vossa Excelência, sejam analisados antes de determinar uma eventual perícia, eis que ao nosso ver, são suficientes para demonstrar, primeiro que nunca contrataram o requerente e segundo que ele nem ao menos direito tem do que requer.

DA AUSÊNCIA DE PROVA DA INTERMEDIAÇÃO DO NEGÓCIO

O requerente junta aos autos um documento em que alega ser uma proposta de venda, no qual teria feito a intermediação e que teria sido aceita pelos requeridos.

Entretanto, na análise do documento, não há qualquer indicação do nome de algum promitente

Inclusive, na cláusula 1a onde seria para constar a identificação do proponente, consta a descrição do terreno.

E nas demais cláusulas não consta a indicação de qualquer proponente.

Ademais, em conversa com o comprador do imóvel, o mesmo afirma veementemente que em nenhum momento obteve a intermediação do negócio pelo requerente, mas sim por conhecer os requeridos a mais de 30 (trinta) anos e sabia que a referida propriedade estava a venda.

Excelência, o requerente criou documentos para induzi-lo a erro por uma relação que nunca ocorreu e de extrema má-fé.

Mas ainda, analisando o direito do autor, é pacífica a doutrina e jurisprudência o momento em que um corretor faz jus ao recebimento dos honorários da corretagem.

Segundo o brilhantíssimo doutrinador Nome, em sua obra, diz que:

"...para o corretor ter direito à comissão, em função de ser mediação um contrato de resultado, mister se faz a presença de três requisitos:

1º- autorização para mediar ;

2º- aproximação das partes ; e,

3º- resultado útil, realizando-se o negócio por sua interferência .(Direito Imobiliário, teoria e prática, pág. 378,editora forense, 12a Ed.)" . (grifo nosso).

Assim, agora passo a rebater tais requisitos.

Primeiro que os requeridos nunca assinaram qualquer documento autorizando o requerente a mediar por eles, questão essa que poderá ser provada no decorrer da instrução, da maneira que Vossa Excelência entender necessária, caso entenda ser ainda necessária restar comprovada.

Outro requisito essencial é o da aproximação entre as partes.

Esse Excelência, o autor não junta nenhuma prova de que realizou, nem ao menos um documento falso como fez para configuração do primeiro requisito.

Logo, tendo em vista que quem alega tem que provar, é seu ônus provar que realizou a intermediação entre as partes para que fosse concretizado o negócio, fato que não foi provado e nem será, pois nunca aconteceu.

Assim, analisar o terceiro requisito, tendo em vista que não prova que realizou a intermediação entre as partes, o simples fato dos requeridos venderem o imóvel não quer dizer que foi para aquele que o requerente teria intermediado.

Ainda, nem ao menos alega o requerente que realizou a aproximação das partes que realizaram o negócio e mesmo assim cobra uma corretagem.

Portanto, não sendo nem ao menos superficialmente demonstrada a realização dos requisitos 2ºe 3º, não há prova de que o fez, de tal forma que não faz jus o requerente ao recebimento de qualquer comissão.

Nesse sentido, pacífica a jurisprudência:

" COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. Sentença de improcedência do pedido. Apelação do autor. Realização do trabalho de intermediação não comprovada nos autos. Apelante que não logrou êxito em comprovar os fatos constitutivos da alegada dinâmica dos fatos, em especial a efetiva aproximação para a concretização do negócio jurídico. Litigância de má-fé. Não ocorrência. Sentença de improcedência do pedido mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; Apelação 1013330-56.2014.8.26.0196; Relator (a): Carmen Lucia da Silva; Órgão Julgador: 25a Câmara de Direito Privado; Foro de Franca - 5a Vara Cível; Data do Julgamento: 18/10/2018; Data de Registro: 18/10/2018)" (grifo nosso).

Como se não bastasse os já expostos argumentos, há ainda mais a serem discutidos.

DA APLICAÇÃO DO CDC

Pacífica a jurisprudência de que aplica-se no caso em que envolve corretor de imóveis e seu cliente a relação de consumo, com isso, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, é de rigor.

Nesse sentido, prevê o Superior Tribunal de Justiça:

STJ - RECURSO ESPECIAL REsp 1364574 RS 2013/00000-00 (STJ)

Jurisprudência•Data de publicação: 30/11/2017

Ementa: RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. PREQUESTIONAMENTO E DISSÍDIO NOTÓRIO COM A JURISPRUDÊNCIA FIRMADA NO ÂMBITO DO STJ. ADMISSIBILIDADE DO RECURSO. RELAÇÃO DE CONSUMO. INFORMAÇÃO ADEQUADA E CLARA. DIREITO BÁSICO DO CONSUMIDOR. PACTUAÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL INTERMEDIADA POR CORRETOR DE IMÓV EIS. DESISTÊNCIA MOTIVADA, ANTES DA ASSINATURA DA ESCRITURA. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVIABILIDADE. ART. 725 DO CC . INTERPRETAÇÃO QUE DEMANDA HARMONIZAÇÃO COM O ART. 723 DO MESMO DIPLOMA, DO CDC E 20 DA LEI N. 6.530 /1978. 1. Tratando-se de dissídio notório com a jurisprudência firmada no âmbito do próprio Superior Tribunal de Justiça, admite-se a mitigação dos requisitos exigidos para a interposição do recurso pela alínea c do permissivo constitucional, especialmente quando os elementos contidos no recurso são suficientes para se concluir que os julgados confrontados conferiram tratamento jurídico distinto à similar situação fática. 2 . A relação a envolver o corretor de imóveis e as partes do negócio que intermedeia é de consumo, e o art. 6º , III , IV e VI , do CDC estabelece que são direitos básicos do consumidor a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços e sobre os riscos que apresentem; a proteção contra métodos comerciais desleais; e a efetiva prevenção de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos. 3. Por um lado, o art. 723 , parágrafo único , do Código Civil estabelece que o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Por outro lado, o art. 20 , I e VIII , da Lei n. 6.530 /1978 estabelece que ao corretor de imóveis é vedado prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados. 4. Cabe ao corretor de imóveis diligentemente se inteirar e prestar informações usuais e notórias acerca do título de domínio exibido...Encontrado em: Vistos, relatados e discutidos estes autos, os Ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça acordam, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas, por unanimidade, dar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira (Presidente), Marco Buzzi e Lázaro Guimarães (Desembargador convocado do TRF 5a Região) votaram com o Sr. Ministro Relator. Ausente, justificadamente, a Sra. Ministra Maria Isabel Gallotti. T4 - QUARTA TURMA DJe 30/11/2017 - 30/11/2017 RECURSO ESPECIAL REsp 1364574 RS 2013/00000-00 (STJ) Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO) (grifo nosso).

Assim, considerando a aplicação do CDC, seus efeitos deverão surgir, primeiro ao passo de que o requerente, mesmo que não fosse relação de consumo deveria provar ao alegar.

Entretanto, tendo em vista que no presente caso há uma relação de consumo, aplica-se aos contratos, a interpretação mais favorável ao consumidor, declarando-se nulas as cláusulas que estabeleçam obrigações abusivas, que coloquem em desvantagem exagerada o consumidor.

Conforme artigo 51, inciso IV do CDC, in verbis:

"Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que :

.......

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que

coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade ;" (grifo nosso).

Desta feita, há de ser declarado nulo o inciso terceiro da cláusula 5a do instrumento juntado aos autos, pois, tendo em vista que o contrato de corretagem é um contrato de resultado, caso em que não ocorra, não será devido, estipular mediante cláusula contratual que o arrependimento ou a inexecução do contrato, será devido além de eventuais perdas e danos, o pagamento imediato dos honorários, é cláusula inegavelmente abusiva, que coloca o consumidor em desvantagem manifestamente excessiva.

O art. 725 do CC, ao estabelecer que a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes, demanda harmonização com outros ditames legais, entre eles, a comprovação da aproximação das partes para a realização do negócio.

Ao que parece, a referida cláusula, ainda que nem ao menos tivesse ocorrido uma venda, mas caso houvesse a simples desistência, faria jus o corretor aos honorários, descartando que seus honorários só são devidos após o cumprimento de certos requisitos, como já explanado anteriormente.

Em relação a obrigação de resultado, pacífica a jurisprudência:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DERESULTADO. PARTICIPAÇÃO NA CONCLUSÃO DO NEGÓCIO. INEXISTÊNCIA.REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. CONFIRMAÇÃO DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO NÃOPROVIDO.

1. O contrato de corretagem não impõe simples obrigação de meio, mas de resultado, de maneira que somente é cabível a comissão de

corretagem quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor , resultando na efetiva venda do imóvel.

2. O Tribunal a quo afirmou que, embora o recorrente tenha iniciado

as tratativas, não demonstrou a efetiva participação na conclusão do negócio por seu intermédio.3. Na medida em que a convicção firmada deu-se com base nos elementos fáticos dos autos, a modificação de tal entendimento lançado no v. acórdão recorrido, nos moldes em que ora postulada, demandaria a análise do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ.4. Agravo interno a que se nega provimento."( AgRg no AREsp 514.317/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA,julgado em 25/08/2015, DJe 16/09/2015". (grifo nosso).

Assim, considerando que o requerente não prova que realizou a aproximação das partes para realização do negócio, não tem ele direito no recebimento dos honorários e qualquer cláusula contratual que imponham obrigações divergentes do que prevê a lei, a doutrina e jurisprudência, deve ser declarada nula de pleno direito.

DOS PEDIDOS

Diante de todo o exposto, requer respeitosamente a vossa Excelência:

- Seja reconhecida a relação de consumo e consequentemente a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, declarando nula a o item 3 da cláusula 5 do contrato de fls. 11/12;

- Seja reconhecida a falta de prova de que o requerente tenha aproximado as partes e, como requisito indispensável para obter o direito do recebimento dos honorários de corretagem, seja a ação julgada totalmente improcedente, com as conseqüências legais;

- Seja ainda analisado o documento apresentado pelo cartório de notas de Pinhalzinho - SP, como prova do que alega os requeridos;

- Subsidiariamente, por uma remota eventualidade, caso Vossa Excelência não entenda que os argumentos acima deduzidos sejam suficientes para a integral improcedência da ação, visando ainda onerar o processo, requer a designação de perícia grafotécnica, a ser arcada pela autora, eis que em relação de consumo o ônus da prova nela recai;

- A condenação dos requerentes as custas processuais e honorários advocatícios;

- Seja a ação julgada totalmente improcedente;

Protesta provar o alegado por todos os meios e provas em direito admitidos, em especial pelo documental, pericial e a oitiva dos requeridos e do comprador do imóvel.

Termos em que, pede deferimento.

Pinhalzinho, 30 de novembro de 2018.

Nome

00.000 OAB/UF

ROL DE TESTEMUNHAS

NATALINO DESTRO

RG: 00000-00

CPF: 000.000.000-00

Podendo ser localizado na Endereço, centro Pinhalzinho - SP.