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28 de Outubro de 2021

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2015.8.26.0292

Petição - Ação Obrigações

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Apelação n.° 0000000-00.0000.0.00.0000

Apelante: Nome

Apelado: Nome

Comarca: Jacareí (1a Vara Cível)

Juiz(a): Paulo Alexandre Ayres Camargo

VOTO N.° 39.092

Apelação Corretagem Distrato posterior - Comissão devida.

Distrato da compra e venda não afasta o dever de pagamento da comissão de corretagem.

Apelação desprovida, com observação.

Vistos.

A r. sentença de fls. 164/168 julgou procedente, em parte, o pedido para condenar o réu ao pagamento de 6% (seis por cento) do valor do imóvel apurado em 18/01/2013, corrigido monetariamente desde então, e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês, contados da citação. Em razão da sucumbência parcial recíproca, cada uma das partes arcará com 50% (cinquenta por cento) das custas processuais, e com 50% (cinquenta por cento) dos honorários advocatícios do patrono da parte contrária, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Apela o réu (fls. 188/205) e argui: a) que a responsabilidade pela comissão é do comprador/proponente em razão da rescisão contratual; b) que a "imobiliária" é a única pessoa autorizada a receber comissão; c) que não houve contrato de prestação de serviços e tão somente proposta de compra venda, havendo, portanto impossibilidade jurídica do pedido; d) que o autor agiu de má-fé ao propor ação sobre o valor do empreendimento, pois o objeto do instrumento de compra e venda era o terreno; e) que a base de cálculo e o prazo do pagamento da comissão não foram definidos na proposta de compra e venda; f) que há falta de interesse de agir já que não houve a efetiva conclusão da venda, não havendo o autor direito em receber comissão de corretagem; g) que o autor foi negligente e imprudente por não prestar todas as informações sobre a real situação financeira do réu;

h) litigância de má-fé do autor; i) que não há que se falar em sucumbência recíproca já que o autor decaiu na maior parte do seu pedido. Vieram contrarrazões a fls. 212/222, preliminarmente, para julgar deserto o recurso do réu em razão do preparo ter sido recolhido em montante inferior ao devido, e, no mérito, pela manutenção da sentença.

É o relatório.

Primeiramente, no que tange ao preparo do recurso de apelação, considerando que a condenação foi o pagamento de 6% (seis por cento) do valor do terreno negociado pelas partes, o preparo do recurso deve ser calculado sobre este percentual, e não sobre o valor do terreno. Por essa razão, válido o preparo.

Não merece reforma a r. sentença. Ainda que não tenha sido realizado contrato de prestação de serviços de corretagem, na "proposta de compra" foi descrito expressamente que caso fosse concretizada a transação, seria devida comissão de corretagem. Ademais, o documento foi assinado pelo autor/corretor, pelo réu/vendedor, e pelo proponente/comprador, não havendo dúvidas sobre a existência da relação jurídica. A denominação "imobiliária" como bem afirmado na r. sentença, não influencia a tal relação e não afasta o corretor de seu papel de intermediador do contrato. A ausência de menção ao preço sobre o qual seria calculada a comissão também não afasta o direito do corretor.

Como bem frisado na r. sentença, a transação de compra e venda foi finalizada, uma vez que o contrato foi realizado, mesmo que sem a presença do corretor. A existência de distrato não afasta o dever de remunerar o trabalho do corretor. Ademais, tal distrato foi realizado meses após o início do processo em questão, evento até então desconhecido pelo autor quando da propositura da ação.

Conforme a lição de Theotonio Negrão e outros em Código Civil e legislação civil em vigor (33a edição. São Paulo: Saraiva, 2014. Nota 1 ao art. 725, página 288), " no regime anterior ao do

CC/02, a jurisprudência do STJ se consolidou em reputar de resultado a obrigação assumida pelos corretores, de modo que a não concretização do negócio jurídico iniciado com sua participação não lhe dá direito a remuneração. Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida. Pelo novo regime, deve-se refletir sobre o que pode ser considerado resultado útil, a partir do trabalho de mediação do corretor" (STJ-3a T., REsp, 1.339.642, Min. Nancy Andrighi, j. 12.3.13, Dj 18.3.13) ". Cabendo

enfatizar que, segundo Orlando Gomes, "a remuneração do corretor será

devida sempre que o negócio se realizar como fruto de sua mediação"

(Contratos, 26a ed., Rio de Janeiro: Forense, 2008, pág. 473).

Nesse sentido já decidiu o Colendo Tribunal: "APELAÇÃO CÍVEL. Corretagem. Ação de Cobrança. (...) Compromisso de Compra e Venda efetuado. Posterior Distrato. Autora que realizou serviço de mediação. Comissão devida. (...) Observa-se que o Distrato, em si, não atinge a Autora, uma vez que apesar do pagamento da comissão de corretagem estar inserido no Compromisso de Compra e Venda distratado, o resultado útil e a intermediação entre as Partes foram atingidos, sendo efetivado o trabalho da Requerente. (...) Portanto, devida a comissão de corretagem, como acertadamente decidido, sendo de rigor a manutenção da r. Sentença, tal qual como lançada." (Apelação n.° 0001710-86.2013.8.26.0006, reanalisada em 29/03/2017, após determinação da Colenda Presidência da Seção de Direito Privado São Paulo 30a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, Rel. Des. Penna Machado).

Dessa forma, também não se há que falar em litigância de má-fé, nem mesmo de imprudência ou negligência ao indicar o proponente/comprador, pois, a função do corretor era apenas intermediar a negociação, cabendo ao vendedor verificar mais informações se assim o desejasse.

Em relação à sucumbência recíproca não há razão para reforma, já que o pedido do autor foi parcialmente atendido.

Derradeiramente, eventual prejuízo causado por terceiro, o qual seria proponente/comprador do imóvel objeto do negócio jurídico celebrado entre as partes, há de ser arguido por meio da via adequada.

Por conseguinte, nego provimento à apelação, com a observação de que a alíquota dos honorários advocatícios fixados na r. sentença fica majorada para 11% (onze por cento), conforme o artigo 85, § 11, do CPC/2015.

LINO MACHADO

RELATOR

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